Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое сервитут на земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В связи со вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов (далее – Закон № 341-ФЗ) филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области сообщает следующее.
Лица, имеющие право ходатайствовать об установлении публичного сервитута
Сервитут в целях размещения и эксплуатации линейных объектов устанавливается в специальном порядке. Для этого заинтересованное лицо подает ходатайство в государственный орган с указанием причин и целей сервитута, срока действия и границ.
С ходатайством могут обратиться:
1. Субъекты естественных монополий. К ним относятся юридические лица,, производящие товары, которые не могут быть заменены аналогами. Данные предприятия работают в условиях отсутствия конкуренции в силу технологических особенностей производства. Примерами естественных монополий выступают предприятия связи, водоснабжения, ТЭК, захоронения отходов и другие. Информация о субъектах естественных монополий содержится в реестре ФАС РФ.
Целью установления сервитута является необходимость возведения инженерных сооружений, их реконструкция и эксплуатация, проведения изысканий. Такие сооружений должны быть необходимы для осуществления основной деятельности компании и размещение их на других участках невозможно в силу технических и технологических причин.
Еще одним основание для подачи ходатайства выступает перенос инженерного сооружения естественной монополии в связи с изъятием земельного участка.
2. Владельцы объектов транспортной инфраструктуры для:
- Складирования материалов и размещения специализированной техники на время ремонта, реконструкции и строительства;
- Обустройства переездов и других объектов в местах пересечения автомобильных и железнодорожных путей;
- Строительства автомобильных и железнодорожных дорого в туннелях;
- Проведения изысканий.
Кoгдa тpeбyeтcя cepвитyт?
3aкoнoдaтeльcтвo в cтaтьe 274 Гpaждaнcкoгo кoдeкca pacкpывaeт вoпpoc — cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтo этo тaкoe. Oфopмлeниe oгpaничeннoгo paзpeшeния тpeбyeтcя, кoгдa peшaютcя cпopы мeждy coбcтвeнникaми coceдниx зeмeль пo пoвoдy пoльзoвaния oбщeгo xapaктepa.
Cepвитyт ycтaнaвливaeтcя нa зeмeльный yчacтoк пo cлeдyющим нaибoлee чacтым пpичинaм:
- Pacпoлoжeниe нa yчacткe пpиpoднoгo oбъeктa, нaпpимep иcтoчникa ключeвoй вoды. Oбъeкт нe являeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa зeмли, a пpинaдлeжит гocyдapcтвy и oтнocитcя к oбщeмy пoльзoвaнию, пoэтoмy вoдy мoгyт нaбиpaть вce жeлaющиe. B тaкoм cлyчae coбcтвeнник имeeт пpaвo ycтaнoвить oгpaничeния и пoтpeбoвaть пpaвo пpoxoдa к иcтoчникy зa oпpeдeлeннyю плaтy.
- Cтpoитeльныe paбoты пo пpoклaдкe кoммyникaциoнныx тpyб к yчacткy дoлжны пpoвoдитьcя чepeз coceднюю тeppитopию. 3aкoнный пpaвooблaдaтeль имeeт пpaвo нaлoжить oбpeмeнeниe в фopмe cepвитyтa и yкaзaть кoнкpeтнoe мecтo для paзpeшeния пpoклaдывaния тpyб.
Cyдeбнoe нaлoжeниe cepвитyтoв
Ecли гpaждaнин или зaинтepecoвaннoe лицo жeлaeт пoльзoвaтьcя чyжoй зeмлeй, a влaдeлeц oткaзывaeтcя, тo cepвитyт мoжнo oфopмить чepeз cyдeбнoe paзбиpaтeльcтвo.
Ecли зeмлeвлaдeлeц нe coглaceн oфopмлять oбpeмeнeниe, дaжe в cитyaции, кoгдa зaинтepecoвaннoe лицo фaктичecки иcпoльзyeт зeмлю, тo тpeбyeтcя oфициaльнo пoлyчить пpaвoмoчия нa oгpaничeннoe иcпoльзoвaниe зeмeльнoгo нaдeлa.
Кaк ycтaнaвливaeтcя пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк coглacнo cyдeбнoмy peшeнию:
- зaинтepecoвaннoe лицo пoдaeт иcк или xoдaтaйcтвo в cyд;
- пpeдocтaвляeт дoкaзaтeльcтвo o нeoбxoдимocти пoльзoвaния чyжим нaдeлoм;
- ecли cyд видит вecoмocть дoкaзaтeльcтв, тo дaeт пoлoжитeльнoe peшeниe для зaинтepecoвaннoгo лицa;
- oфopмляeтcя cepвитyт и peгиcтpиpyeтcя в Pocpeecтpe;
- coбcтвeнникy oбpeмeнeннoгo нaдeлa пoзвoляeт нaзнaчить кoмпeнcaциoннyю плaтy зa пoльзoвaниe зeмлeй.
BНИMAНИE. Cyдeбнoe peшeниe гapaнтиpyeт бecпpeпятcтвeннyю экcплyaтaцию чyжoгo yчacткa. Бeз тaкoгo дoкyмeнтa влaдeлeц зeмли мoжeт в любoй мoмeнт зaпpeтить пoльзoвaтьcя cвoeй зeмлeй.
Нa peшeниe cyдa пo бoльшeй чacти влияeт oтcyтcтвиe y иcтцa aльтepнaтивнoй вoзмoжнocти влaдeть cвoим yчacткoв бeз иcпoльзoвaния чyжoгo нaдeлa.
Нaпpимep, пpи близкoм pacпoлoжeнии к yчacткy пpиpoдныx иcтoчникoв cyдья paзpeшит eгo пoльзoвaниe чepeз чyжoй yчacтoк, ecли этo eдинcтвeнный oбъeкт вoды и, нaoбopoт, зaпpeтит, ecли ecть eщe oбщeдocтyпныe иcтoчники.
Для дoкaзaтeльнoй бaзы зaинтepecoвaннoe лицo дoлжнo пpeдocтaвить 5 фaктoв:
- Oтcyтcтвиe peaльныx вoзмoжнocтeй пo peaлизaции coбcтвeнныx пpaв бeз втopжeния нa чyжyю зeмлю.
- Нaличиe cпopa пo oбpeмeнeнию мeждy coceдями.
- Oбocнoвaннocть пoльзoвaния чyжим нaдeлoм.
- Нaличиe coглacия нa дeнeжнyю кoмпeнcaцию в paзyмнoм paзмepe.
- Cpoк oгpaничeния.
Пepeд oбpaщeниeм в cyд нeoбxoдимo:
- cocтaвить coглaшeниe o cepвитyтe и нaпpaвить eгo oтвeтчикy;
- пpoвecти зeмлeycтpoитeльнoe иccлeдoвaниe для oбocнoвaния нaлoжeния oбpeмeнeния;
- пpoвecти oцeнкy cтoимocти пoльзoвaния чyжим нaдeлoм.
Oбычнo в тaкиx cyдeбныx paзбиpaтeльcтвax oтвeтчик чинит пpeпятcтвия для экcплyaтaции cвoeй зeмли (вoзвeдeниe зaбopa, зaкpытый yчacтoк, пocaдкa дepeвьeв нa мecтe тpeбyeмoй зaклaдки кoммyникaций и т.п.).
Иcтцy cтoит yчитывaть, чтo нaклaдывaниe cepвитyтa дoлжнo минимизиpoвaть нeyдoбcтвa для coбcтвeнникa зeмeльнoгo нaдeлa, a тaкжe кoмпeнcиpoвaть oбpeмeнeниe.
Учитывaя этo, cyд ycтaнaвливaeт ycлoвия oгpaничeннoгo пoльзoвaния, ocнoвывaяcь нa пpинципe paзyмнoгo бaлaнca пpaв coбcтвeннocти и интepecoв cтopoн.
Основа регулирования публичных сервитутов
Основа регулирования частных сервитутов содержится в гражданском законодательстве (статья 274 ГК РФ), публичных сервитутов — в земельном законодательстве (ст. 23 ЗК РФ).
Статья 23 ЗК РФ не содержит определения сервитута, но описывает виды сервитутов, устанавливаемых в отношении земельных участков, особенности их установления.
Специфика публичных сервитутов состоит в том, что их установление обусловлено интересами общества, а не отдельного собственника соседнего земельного участка.
Понятие публичного сервитута было введено статьей 23 Земельного кодекса РФ, вступившего в силу с 30.10.2001 года.
Согласно статье 23 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей до 01.09.2018г.) публичный сервитут на земельный участок устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. В соответствии со статьей 23 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2018 года) публичный сервитут устанавливается не законом (иным нормативным актом РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления), а административным правовым актом — решением соответствующего органа.
Публичный сервитут и общественные слушания
Прим.: 1). Обязательность проведения общественных слушаний до 01.09.2018
Установление публичного сервитута на земельный участок осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 статьи 23 ЗК РФ в ранее действующей редакции).
Порядок проведения общественных слушаний может устанавливаться нормативными правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований. Для этого производится информирование населения через СМИ о планируемом установлении сервитута с указанием на способы выражения мнения заинтересованных лиц.
Если, например, постановлением администрации города в отношении земельного участка, принадлежащего организации на праве собственности, установлен публичный сервитут, а общественные слушания не содержат сведений о необходимости в установлении указанного публичного сервитута для обеспечения интересов местного населения или интересов органов местного самоуправления, то в отношении этого земельного участка данный нормативный акт признается недействительным (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 июня 2009 г. по делу N А43-31249/2008-1-452).
Вместе с тем, следует учитывать, что общественные слушания, как правило, проводятся формально, а мнение «общественности», полученное по результатам их проведения, может и не учитываться местными или федеральными властями.
Прим.: 2). С 01.09.2018 для установления публичного сервитута общественные слушания не проводятся
Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ статья 23 ЗК РФ изложена в новой редакции, действующей с 01.09.2018 года. В отличие от прежней редакции статьи с указанной даты публичный сервитут устанавливается не законом (иным нормативным актом РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления), а административным правовым актом — решением соответствующего органа. Из процедуры установления публичного сервитута исключены общественные слушания.
Кто может заключить сервитут
Поскольку по своей по специфике назначения договор сервитута носит частный либо публичный характер, то сторонами соглашения могут выступать как группа лиц, так и одно лицо.
Обладателями и пользователями сервитута могут стать:
|
Кто вправе заключить соглашение |
|
|
1 |
Физлица. |
|
2 |
Юрлица. |
|
3 |
ИП. |
|
4 |
Органы исполнительной власти. |
|
5 |
Муниципальные организации. |
Основания для возникновения сервитута. Субъекты и объекты данного права
Субъектами права ограниченного пользования чужим земельным участком являются:
- собственник земельного участка, располагающегося на определенной территории и в отношении которого устанавливается сервитут;
- сосед или прочее лицо, нуждающееся в пользовании чужой недвижимостью;
- государство, в качестве которого может выступать орган государственной, региональной или местной власти.
Объектами данных правоотношений является участок земли, на который устанавливается ограничение в виде сервитута.
Установление сервитута, в частности, когда речь идет о частном и публичном сервитуте, требует для себя наличие одного из нижеперечисленных оснований:
- необходимость прохода или проезда через чужой участок, чтобы попасть к своему объекту недвижимости;
- необходимость прокладки линий электропередач или водоснабжения на данной территории.
Установление публичного сервитута требует одного из следующих оснований:
- необходимость проводить через данную территорию животных;
- необходимость прохода людей к территории общего пользования;
- необходимость осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность.
Постановление об установлении сервитута
Постановление об установлении публичного сервитута на обремененную территорию принимается нормативно законодательным актом, выданным исполнительной властью, которая уполномочена заниматься решением земельных вопросов.
При установлении частных сервитутов административные постановления не выносятся, процедура регулируется заключенным между сторонами соглашением, которое вместе с поданными документами проходит регистрацию в Росреестре.
Постановление об установлении сервитута на земельный участок, на оптимальных условиях для обеих сторон, с учетом интересов подавшего иск лица, а также наименее обременительных условий для собственника участка может вынести судебный исполнительный орган власти. Такое постановление может быть принято в том случае если стороны не пришли к добровольному согласию.
Этот тип договора регулируется гражданским законодательством. Он имеет следующую структуру:
- Наименование сторон договора – ФИО, паспортные данные.
- Предмет соглашения – порядок и цель установления сервитута.
- Размер оплаты.
- Права и обязанности сторон соглашения.
- Форс-мажор и порядок действий при его наступлении.
- Реквизиты и личные подписи сторон.
Кроме того, есть ряд существенных условий договора о сервитуте, без указания которых он не может быть зарегистрирован. В этот перечень входит следующая информация:
- кадастровый номер земельного участка;
- обозначение части надела, которая будет обременена;
- информация об обременении с указанием конкретной цели;
- наименования сторон;
- срок действия соглашения.
Всю организацию оформления и прохождение государственной регистрации, в том числе и возникающие расходы, берет на себя заинтересованная сторона. Участники могут включить в договор и иные условия, которые посчитают существенными.
К договору на усмотрение сторон прилагаются кадастровые документы, схема, описание и порядок эксплуатации надела, а также расчет стоимости за пользование землей.
Подписание соглашения происходит в срок не более месяца с момента достижения договоренностей. Если это публичный сервитут, то этот период может существенно затянуться.
Основания для прекращения действия сервитута
Обычно сервитут прекращает свое действие вследствие устранения причин, вызвавших наложение обременения на чужую собственность. Например, инженерные работы по монтажу электросетей были закончены вовремя или раньше оговоренного в соглашении срока. Сервитут прекращает свое действие по истечению срока, на который он был установлен.
Важно! Как и установление права возможности использования территории чужой собственности, прекращение действия соглашения о сервитуте также подлежит государственной регистрации.
Но существуют иные основания для прекращения действия сервитута. Ими могут быть следующие факторы:
- Стороны договорились о прекращении сервитута и заключили соглашение об этом;
- Прекратили действовать основания, на которых он был установлен. В этом случае собственник обремененного участка вправе требовать прекращения сервитута;
- Обремененный участок земли не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В таком случае собственнику обремененного участка необходимо обратиться в суд;
- Уполномоченный орган принял акт об отмене публичного сервитута.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.
Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:
- добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
- принудительно, добившись решения суда.
При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.
Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.
Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.
Зачем нужен земельный сервитут?
Потребность в сервитуте возникает у собственников соседних территорий, но не ради расширения своих площадей, а для возможности пользоваться своими участками за счет земель соседа.
Установление сервитутов на земельные участки может потребоваться по разным причинам.
- Пример 1: на участке земли, принадлежащей частному лицу, расположен природный источник воды, который не может принадлежать ему на праве собственности, и собственники соседних земель могут попросить или потребовать права прохода к этому источнику и забора из него воды.
- Пример 2: ведутся строительные работы на выделенном участке земли, однако водопровод к строящемуся дому можно провести лишь через соседний участок, законным правообладателем которого выступает гражданин. Для монтажа требуемых коммуникативных систем на этот участок земли устанавливают обременение в виде сервитута, и компания, осуществляющая строительство, может законно использовать конкретную часть участка для оговорённых целей.
Сервитуты в отношении земельного участка это последний вариант решения земельной проблемы, когда все иные возможности исчерпаны. Для каких-то несущественных целей сервитут требовать нельзя, например, к участку есть дорога, но она не такая короткая. В этой связи получение доступа на чужой участок, чтобы ехать напрямки, сократив пару сотен метров, не допустимо.
По своей сути сервитут это та же аренда, только её заключение является вынужденной мерой для обеих сторон. Тоесть собственник земли наряду с получателем сервитута может продолжать пользоваться обремененной частью участка.
Земельные сервитуты могут налагаться:
- и по соглашению лиц, желающих использовать землю, с собственником земли;
- и в принудительном судебном порядке, без получения его согласия.
Бессрочный сервитут на земельный участок подразумевает установление ограничения на постоянной основе. Это определяется в соглашении между сторонами, в распоряжении уполномоченного органа или на основании решения судебного органа.
В документе об установлении сервитута обязательно прописывается дата, с которой он начинает действовать. В некоторых ситуациях может потребоваться оформление обременения незамедлительно. Сервитут приобретает законную силу после регистрации в Росреестре.
Бессрочный сервитут устанавливается в следующих случаях:
· проведение электролиний;
· свободный доступ к конкретному земельному участку;
· прокладка дорог;
· изъятие водных ресурсов.
Он требуется, когда необходимо обеспечить использование земли другими людьми без постоянного согласования с собственником.
Если владельцу земельного участка необходимо избавиться от сервитута, потребуется обратиться с исковым заявлением в судебные органы. В иске нужно указать причину такого решения. К примеру, основанием для прекращения сервитута будет нарушение второй стороной правил использования чужой территории.
При возникновении проблем рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, которые помогут добиться справедливости, а в случае необходимости снять обременение. Для получения юридических услуг по земельным вопросам звоните по указанным номерам телефона или пишите нам в специальном окне.