Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На сколько этажей разрешается строить частные дома и коттеджи? на сайте Недвио». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Прежде чем строить, изучите документы
Будущему собственнику земельного участка, который планирует строить жилой дом самостоятельно, важно убедиться в том, что на участке можно строить именно жилой дом и не имеется каких-либо ограничений к застройке.
Возможность строительства жилого дома зависит, прежде всего, от того, к какой категории земли относится земельный участок и от вида разрешенного использования. В соответствии с п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ «Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов». Как правило, под коттеджные поселки используются земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство».
Но могут встречаться и другие варианты, например, земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для личного подсобного хозяйства или дачного строительства, или земли населенных пунктов, но с разрешенным использованием «для малоэтажного строительства и рекреации». В таких случаях нужно быть очень осторожным и внимательным. Важно разобраться со всеми юридическим нюансами до момента покупки, а не после, когда уже возникнут проблемы с постройкой дома или оформлением его в собственность.
Для этого недостаточно лишь ознакомиться с правоустанавливающими документами на сам земельный участок. Градостроительным регламентом земельный участок может быть отнесен к той или иной территориальной зоне, а вид его использования может не входить в перечень видов разрешенного использования, предусмотренных для данной территориальной зоны.
Более того, земельный участок может быть отнесен к зоне особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Использование таких земельных участков строго регламентировано законом, и строительство на них может быть ограничено или запрещено вовсе.
В соответствии со ст. 11 Земельного Кодекса Российской Федерации, решение вопросов, связанных с земельными отношениями, отнесено к компетенции муниципальных органов власти. Муниципальные органы власти устанавливают правила землепользования и застройки, принимают различные нормативно-правовые акты, касающиеся развития подведомственных им территорий.
В настоящее время можно получить много информации из общедоступных информационных ресурсов. Так в частности, с документами, касающимися застройки и землепользования того или иного муниципального образования, можно ознакомиться на сайте соответствующего муниципального образования. Муниципалитеты обязаны размещать для ознакомления широкого круга лиц на своем сайте такие документы как Генеральный (проектный) план территории, карту планируемого развития транспортной инфраструктуры, карту существующих и планируемых зон с особыми условиями использования территории.
Внимательно ознакомившись с данными документами, можно обнаружить, например, что в будущем рядом с коттеджным поселком пройдет крупная автомагистраль или будет построен транспортный узел или какой-то иной объект инфраструктуры, что планируемый для приобретения участок входит в зону повышенного шума или через него проходят инженерные сети федерального значения. Полученная информация, в конечном счете, может повлиять на решение потенциального покупателя о приобретении земельного участка.
Нормы расположения построек на дачном участке
Есть нюанс: разрешение на строительство дачного дома в СНТ требует разработки ГПЗУ — градостроительного плана земельного участка и СПОЗУ — схемы его планировочной организации.
Оба документа содержат план расположения объектов на земле. И от того, соблюдены ли СНиП для дачных и садовых товариществ в 2022 году, зависит исход процедуры. При наличии нарушений разрешение на строительство не выдадут до исправления всех ошибок.
СНиП 30-02-97 2001 года по-прежнему актуален (он регламентирует нормы застройки в СНТ по новому закону, актуализирован в 2011 году и получил новый номер — СП 53.13330.2011).
При разработке будущих планировок учитывайте следующие правила:
- площадь индивидуального дачного участка (ИДУ) — не меньше шести соток;
- каждый из них огорожен полутораметровым забором. Глухим он может быть только со стороны дороги и с разрешения соседей.
Нормы расположения построек на дачном участке содержат и требования к минимальному расстоянию между забором и объектами на ИДУ:
- до жилого дома — три метра;
- до сарая, бани или гаража — один метр;
- до постройки для скота или птицы — четыре метра;
- до деревьев — два-четыре метра (в зависимости от их высоты);
- до кустов — один метр.
Стоит принимать во внимание и правила размещения объектов по самому наделу внутри забора.
Отступы при строительстве между постройками
На участке разрешено строительство только одного жилого дома. При планировании строительства стоит обратить внимание на наличие построек на соседних участках, если их нет достаточно отступить с каждой стороны 3 метра. При возведении одноэтажного жилого дома требуемый отступ от границы составляет 1 метр, при двухэтажной постройки — 1,5 метра, трёхэтажной — 2 метра. Если участок граничит с землями общего пользования, то необходимо соблюдение отступа в 5 метров.
Отступ при строительстве дома, совмещённого с гаражом от строений на другом участке — 3 метра, от забора — 1 метр. От окон комнат до любых капитальных строений, расположенных на соседском участке, необходим отступ в 6 метров. Выгребная яма располагается не ближе чем в 8–12 метрах от жилого дома.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Какие правила планировки и застройки на дачных участках СНТ действуют в 2023 году
Минимальные отступы, установленные правилами, увы, мало кто соблюдает. При желании можно придраться к любому дачному или садовому участку, если хозяин не перфекционист в отношении соблюдении норм законодательства.
Так как земельные участки, принятые к выдаче чаще всего, имеют размер – 6 соток, приходится умудриться на таком клочке земли разместить хотя бы минимум: дом, баню, хозчасть, при этом не забыть про сад и огород. Вот и получается: где-то строения расположены слишком близко друг к другу, где-то деревья посажены неправильно.
Однако, если нарушения касаются высадки деревьев или кустарников – то исправить ситуацию при обращении недовольных соседей можно на раз-два. А если не соблюдены минимальные отступы от границ земельного участка при строительстве коттеджа или бани? Здесь вариант решения проблемы гораздо сложнее.
Рассмотрим какие правила планировки и застройки действуют в 2023 году, сколько метров отступать от забора при строительстве.
К ним относят соблюдение дистанции по отношению к потенциальным источникам возгорания (бани, сауны, мангалы или другие приспособления для приготовления пищи), которая позволяет обеспечивать нормы противопожарной безопасности, а также нормы удаленности между деревянными строениями и постройками из пожаробезопасных материалов:
- мангал или барбекю – удаленность не менее 5 м от постройки любого типа по СНиП, но пожарные нормы предусматривают отступ на 7 м;
- 10 м (не меньше) от любого легковоспламеняющегося материала, и в 3 м соблюдается радиус без деревьев, травы и предметов, способных к воспламенению;
- переносные конструкции сейчас могут подвергаться штрафу, особенно в сезон опасности, как источник открытого огня на дачном участке;
- специально оборудованную беседку, с соблюдением всех норм безопасности, разрешают возводить на 4-метровом расстоянии;
- баня с отоплением по-черному – на 12-метровом удалении из-за искр, сажи и дыма, и 8 м – при белом способе отопления и соответствующем оборудовании;
- баньку можно построить по соседству с деревянными постройками, но не ближе, чем в 10 метрах, и на 8-метровом расстоянии при использовании пожаробезопасных стройматериалов;
- 8 м – расстояние между баней и жилыми домами, то есть собственным домом и стоящим за забором соседским, если они построены не из дерева (в этом случае предписанный метраж увеличивается до 12 метров).
Как получить разрешение на ИЖС? Что необходимо знать застройщику?
Разрешительные органы следуют порядку разработки и согласовывают документы для ИЖС по РСН 70-88. Благодаря им определяется не только точность застройки участка, но и планировка жилища и вспомогательных строений. Этот проект нужно хорошо обдумать, т. к. то что не отображено в плане, будет признано самовольным строением и надлежит сносу либо повторному согласованию.
Без разрешения, то есть раньше утверждения плана и получения документов начинать работу не следует, иначе могут возникнуть серьезные проблемы. Для того что бы точно узнать, какие потребуются документы для начала застройки, следует ознакомиться к «Своду правил по проектированию и строительству СП 11-III-99».
В 2010 году СниПы признали сводами правил, обязательных к исполнению.Они регулируют деятельность в области градостроительного планирования, а также инженерные работы, проектирование и строительство.
Площадь застройки здания
Площадь застройки здания – определяется как площадь горизонтального сечения здания, по внешнему обводу контура фасадных наземных, связанных с землёй и фундаментами, поверхностей наружных стен здания на уровне цоколя (без учёта отмостки), измеряется (с точностью до 1см²) и включает площади:
- ризалитов толщиной 10см и более, шириной 1м и более;
- пристроенных вспомогательных коммуникационных помещений и конструкций крылец, площадок, ступеней, лестниц, пандусов, и т.п.;
- проёмов под зданием, расположенным на опорах, и под арками, расположенными под зданиями;
- подземной части здания, в том числе выступающей за абрис контура внешнего обвода здания на уровне цоколя, по внешнему обводу ограждающих конструкций фундамента здания.
Что нужно для строительства
Для строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома необходимо подать в местную администрацию уведомление (форма уведомления). Обычно этим занимается отдел архитектуры и градостроительства в местной администрации. Также понадобятся и другие документы:
— правоустанавливающие документы на земельный участок или ЕГРН, если права на участок уже зарегистрированы;
— описание внешнего облика дома в текстовой и графической форме. В нем должны быть указаны параметры объекта, его характеристики и расположение на участке.
Несмотря на то что согласование носит уведомительный характер, уполномоченные органы могут отказать в строительстве, если предоставлены не все документы или дом не соответствует разрешенным параметрам застройки земельного участка, установленным градостроительными нормам.
Местные власти должны рассмотреть заявку в течение семи рабочих дней и выслать соответствующее уведомление. Если в течение этого срока уведомление о согласовании или отказе не получено, то это дает право строительства данного объекта в течение десяти лет. Такое право сохраняется в течение данного срока даже при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС, при этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется и плата за услугу не взимается, поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова.
Строительство на садовых участках объекта ИЖС допускается, если земля включена в зону застройки и имеет утвержденные параметры строительства, дополняет Сабурова.
Строительство на земельном участке ИЖС: основные нормы
От расположения той или иной постройки на участке зависит очень многое. Большое нагромождение различных объектов недвижимости может привести к пожару, поэтому особые правила противопожарной безопасности были закреплены в СНИП 30-02-97. Их следует учитывать во время планировки строительства индивидуальных жилых домов и построек хозяйственного назначения:
Если площадь самого участка не превышает 1 км 200 м, то градостроительные нормы разрешают возведение только одного жилого дома. Что касается «красной линии», то под ней следует понимать места общего пользования (дороги, соседние участки и т.д.). По правилам, при возведении жилых строений и других построек на участке важно соблюдать установленные расстояния: 5 м от дороги и 3 м от проезда.
Стоимость кадастровых работ
В прошлой редакции закона введено бессрочное право российских субъектов устанавливать предельные цены кадастровых работ, необходимых для подготовки технического плана. Она действует в отношении не только земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, но и в отношении участков для индивидуального гаражного и жилищного строительства и расположенных на них объектах недвижимости. Также органы власти будут обязаны сами заниматься образованием земельного участка (под жилыми домами, построенными до 1 марта 2005 года), его межеванием и постановкой на кадастровый учет.
8 декабря 2020 года Госдума приняла закон, позволяющий дачникам заказывать комплексные кадастровые работы. Это снизит вероятность реестровых ошибок, риск возникновения земельных споров между соседями и сэкономит деньги собственников недвижимости.
Способы экономии при строительстве загородного дома
Нынешние цены на стройматериалы привели к тому, что даже ремонт дома может вскоре приобрести статус «дорого». Строительство настоящего загородного дома в этих условиях кажется безнадежным занятием, но специалисты уверяют, что построить загородный дом для обычных людей все же возможно.
Первый вариант, который поможет сэкономить, касается характеристик выбранного проекта. Такой план нужно рассчитывать рационально и практично. В этом случае помните, что архитекторам важно представить вам проект, но никак не снизить ваши затраты. В большинстве случаев специалисты предлагают красивые большие здания с яркими фасадами, и многих очаровывает дизайнерский образ. Но наша задача — построить более дешевый дом.
Качественный и недорогой дом не должен быть таким:
- Слишком маленьким, прежде всего, дом должен соответствовать вашим потребностям.
- Быть неудобным.
- Дом не обязательно должен быть из плохого сырья. Для строительных работ можно приобрести недорогие, но качественные материалы.
От чего зависит площадь дома
Став обладателем земельного участка, многие мечтают построить шикарный дом, чтобы отдыхать с семьей на природе. Мечты у всех свои: кто-то планирует построить 3-х этажный особняк с мансардой и разбить английский парк, кому-то милее уютный коттедж с большим фруктовым садом, а другим нужен небольшой дачный домик и огород. Однако, помимо земли в собственности и финансов для строительства, владельцу будущего загородного жилья необходимо еще на этапе разработки проекта учесть все законы и нормы, регулирующие любое частное строительство.
Выбор площади дома и места размещения на участке зависит от нескольких факторов, каждый из которых влияет на план будущей постройки:
- Особенности почвы.
- Регион проживания.
- Площадь земельного надела.
- Категория земель для застройки.
- Материалы для строительства.
- Нормы пожарной безопасности.
- Градостроительные регламенты.
- Бытовые и санитарные нормативы.
- Конфигурация (форма) земельного участка.
- Имеющаяся инфраструктура и требуемые коммуникации.
Все эти нормативы регулируются Градостроительным и Земельным кодексом РФ, а также местными органами власти.
Как выбрать идеальный размер дома
По мнению архитекторов, при выборе максимально выгодной площади жилого дома нужно руководствоваться соотношением 1 к 15, то есть строение должно занимать пространство в 15 раз меньшее, чем общая площадь земельного надела. В этом варианте вид на жилище будет эстетичным, и здание будет соответствовать всем условиям, предписанным по закону.
| Площадь дома | Площадь участка |
|---|---|
| 120 кв. м. | до 6 соток |
| 200 кв. м. | от 10 до 12 соток |
| 350-400 кв. м. | от 15 до 20 соток |
При этом строение можно возвести одноэтажным, располагая в виде трапеции по участку, или двухэтажное. Здание от двух, до трех этажей можно возвести на относительно небольшом участке. Препятствием для постройки капитального здания могут стать только близко расположенные грунтовые воды, или иные особенности почвы.