Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконструкция зданий и сооружений: когда и зачем может потребоваться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реконструкция здания – это переустройство для полного или частичного изменения назначения, улучшения территории и застройки, устройство нового оборудования, которое соответствует современным нормам. Многие путают понятия «капитальный ремонт» и «реконструкция».
Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится
Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.
Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции. А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.
Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.
Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.
В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.
Виды и перечень работ
Виды реконструкции для промышленных зданий представлены двумя типами: техническое перевооружение и преобразование. В первом происходит замена оборудования на более современное. При преобразовании меняется здание и оснащение. Могут возводиться пристройки, надстройки и т. д.
Что относится к реконструкции зданий и сооружений:
- Перепланировка и увеличение высоты помещения.
- Частичная разборка и замена конструкций.
- Усиление конструкций.
- Усиление фундамента. Упрочнение фундамента или грунта. Специалисты могут проводить термическую обработку, цементацию, устройство набивных свай, битумизацию и т. д.
- Пристройка здания.
- Надстройка здания.
- Улучшение фасада здания: оштукатуривание и окраска, утепление и окраска, добавление дверных и оконных проемов.
- Капитальное строительство.
- Замена инженерных коммуникаций.
- Реорганизация объекта.
- Проведение кровельных работ и при необходимости создание мансарды. Замена гидроизоляционного материала, дополнительное утепление либо полная замена утеплителя. Кроме этого, может быть устроен дополнительный уклон крыши или усиление. В качестве кровельного материала обычно используется рулонный материал или металлические профилированные листы.
В зависимости от состояния здания проводится обследование и принимается решение по типу реконструкции, утверждается перечень работ.
Есть два вида реконструкции: полная (комплексная) и малая (частичная).
Особенности оценки здания для включения в план по реконструкции
Если вы хотите сделать реконструкцию строения, то обязательным этапом перед такими работами является обследование зданий и сооружений. Это комплекс мероприятий, направленных на получение оценки технического состояния объекта и определение целесообразности реконструкции.
Для определения оценки техсостояния проводится:
- визуальное обследование объекта, который планируется реконструировать. На этом этапе изучается техдокументация и визуально осматривается здание. При осмотре внимание обращается на состояние несущих конструкций, лестничных маршей и межэтажных перекрытий, и других конструктивных элементов. Все выявленные дефекты и деформации вносятся в ведомость с подробным описанием и/или фотофиксацией повреждений;
- инструментальное обследование. Специалисты осуществляют необходимые замеры, устанавливают характер трещин и дефектов с помощью специализированного оборудования и измерительных инструментов, определяют степень прочности конструкций. Все полученные показатели обязательно сравниваются с требованиями СНиП.
Особенности работ при капитальном ремонте
Если дом, здание или другое сооружение было сдано в эксплуатацию давно, то со временем оно теряет исходные характеристики – конструкции, коммуникации, отделка изнашиваются и могут приходить в негодность. Такая ситуация требует капитального ремонта, включающего работу по изменению, улучшению состояния основных элементов, инженерно-технических систем в здании.
Отличие капремонта от реконструкции заключается как раз в виде работ, которые могут выполняться при проведении строительно-монтажных работ. Для капитального ремонта домов они следующие:
-
восстановление разрушенных частей здания – фасада, крыш, крылец, фундамента и пр.;
-
изменение отделки внешней и внутренней;
-
замена инженерных коммуникаций.
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и (или) восстановление несущих конструкций. Исключение — замена отдельных элементов таких конструкций аналогичными или иными улучшающими показатели элементами и восстановление указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГК).
То есть объект капитального строительства, созданный в рамках реконструкции, всегда будет связан с изменением каких-либо характеристик. Реконструкция отличается от других видов работ (капитальный ремонт или перепланировка) тем, что для нее нужно получить разрешение на строительство. Поэтому реконструированное здание может оказаться самовольной постройкой, если собственник не согласует необходимых изменений или нарушит обязательные градостроительные нормы.
Проектирование реконструкции зданий и сооружений
Перед началом работ по реконструкции здания необходимо составить подробный проект, который будет включать в себя всю необходимую документацию, графические составляющие, техническое задание и пояснительные записки, если они нужны. Для формирования качественного проекта обязательно проводятся замеры габаритов конструкции, которые лучше всего проводить с применением специальных инженерных систем.
В проекте прорабатываются такие вопросы, как изменение технических характеристик здания, работа с несущими конструкциями, состояние коммуникаций и систем связи, а также планировка помещений. Также грамотно составленный проект содержит сведения о сроках проведения работ и их стоимости, о технологиях, необходимых для реконструкции, об оборудовании и материалах, которые планируется использовать.
После составления плана можно приступать к согласованию, которое осуществляется в государственных инстанциях. Нужно всегда быть готовыми к тому, что процесс согласования может затянуться на длительное время. Приступать к реконструкции здания или сооружения можно только после получения соответствующего разрешения от государства.
Перед проведением реконструкции собирают полный пакет документов, который затем относится в государственные инстанции на согласование. Этот процесс может занять очень долгое время, зачастую требуются правки. Особенно тщательно проверяются планы для культурно-исторических объектов, архитектурных памятников. Описываются все виды строительных и монтажных работ, прикладываются расчёты и планы глобальных изменений, которые будут проведены в инженерных и коммуникационных системах здания. Дополнительно прикладывается пакет документов, подтверждающих, что здание полностью пригодно к эксплуатации после проведения всех работ.
Важно! Разработкой плана занимаются инженеры и архитекторы, а также те специалисты, которые имеют опыт в строительстве зданий и хорошо понимают принцип работы инженерных систем.
Сложности могут возникнуть, если застройщик решил изменить начальный вид здания, стоящего в исторической части города.
Начинать работы по монтажу и строительству, а также переоборудованию инженерных систем можно только после того, как на руки будет выдано официальное разрешение
Магазин товаров для сада и дома
Широкий ассортимент:
— семян и удобрений;
— препаратов от болезней и вредителей;
— товары для рассады;
— грунты и субстраты;
— садовый и ручной инструмент;
— электроинструмент и бензоинструмент;
— бытовая техника.
Бытовая техника для дома
Бытовая техника для кухни
Климатическая техника
Посуда и кухонные принадлежности
Вазы, изделия из керамики, сувенирная посуда
Техника для красоты и здоровья
Товары для отдыха
Работаем как в розницу так и как интернет магазин!
заключаются в улучшении планировочной структуры города, оздоровлении городской среды, повышении архитектурно-пространственных качеств застройки, совершенствовании сети магистралей улиц, площадей, транспортных и пешеходных связей, а также в упорядочении систем инженерного оборудования и коммунального хозяйства.
8. Срок службы здания опр-ся сроком службы несменяемых конструкций: фунд-в, стен, каркасов. Под сроком службы к-ции понимается календарное время, в течении кот. под воздействием различных факторов они приходят в состояние, когда дальнейшая эксплуатация становится невозможной, а восстановление – экономически нецелесообразным. В срок службы включается время, затраченное на ремонт.
Нормативный срок службы устанавливается СНиПом и является усредненным показателем, который зависит от капитальности зданий.
Экономический срок службы – это примерный срок, по истечении которого требуется либо полная реконструкция здания, либо замена к-ций. Экономический срок службы основных к-ций, рассчитывают нормы амортизации на здание. В то время как стоимость к-ции с меньшими сроками службы составляет более 50% сметной стоимости дома.
Здания бывают:
-
Особо капитальные — фундаменты каменные или бутовые; стены кирпичные или крупноблочные; перекрытия железобетонные; срок службы 150лет;
-
Обыкновенные — фундаменты каменные; стены кирпичные или крупноблочные; перекрытия железобетонные или смешанные; срок службы 120лет;
-
Каменные облегчённые — фундаменты каменные или бутовые; стены — облегчённая кладка из кирпича или шлакоблока; перекрытия деревянные или смешанные; срок службы 120лет;
-
Деревянные — фундаменты ленточные бутовые; стены деревянные или смешанные; перекрытия деревянные; срок службы 50лет;
-
Сборно-щитовые каркасные — фундамент деревянный; стены каркасно-глинобитные; перекрытия деревянные; срок службы З0лет;
-
Каркасно-камышитовые — срок службы 15лет.
Способы и технологии реконструкции зданий жилого фонда
По статистической информации, капитальному обновлению подлежат до 50% домов типовых проектов, построенных в период с 1950 по 1970 г. Это панельные, кирпичные и блочные многоэтажные жилые объекты, с заявленным сроком эксплуатации 70 лет. Своевременное восстановление способно продлить «жизнь» спальных кварталов еще на 50-60 лет. Как правило, в улучшении нуждаются такие важные параметры как тепло-, звуко-, гидроизоляция. Площади, как минимум два десятилетия не соответствуют современным нормам отопления, теплоизоляции. В свою очередь теплопотери создают массу экономических проблем. В частности, износ повышается в 3-5 раз, в квартирах отсутствует комфортный температурный режим, возрастает размер коммунальных платежей.
Реконструкция помещений общего назначения полностью решает вопрос с соблюдением энергетических стандартов. Восстановление подвалов, чердаков, лестничных пролетов, подъездных групп, утепление фасадов способно сохранить до 70% тепла, что в свою очередь положительно отразится на комфорте проживания в квартирах и расходах на обслуживание здания.
Восстановление объектов недвижимости имеет широкий диапазон технологических решений. Все они условно разделены на две большие группы — без отселения жильцов и с переселением на время проведения строительных мероприятий. В рамках восстановления здания проводится комплекс или отдельные виды работ, различного уровня сложности:
- модернизация инженерных коммуникаций;
- торцевая пристройка небольших помещений;
- перепланировка помещений общего назначения;
- оптимизация площади квартир, путем объединения отдельных комнат или секций;
- достройка мансардных этажей;
- улучшение теплотехнических, вентиляционных параметров здания, усовершенствование (полная замена) внутренних, наружных отопительных систем;
- восстановление фасадов с утеплением стен;
- полная или частичная реставрация подвальных помещений, чердаков, подъездов;
- приведение к нормативам несущей способности ключевых конструкций объекта;
- замена стеклопакетов, дверей.
Преимущества реконструкции с компанией «Строительство и Инвестиции»
Наша компания предлагает полный спектр услуг по восстановлению жилых объектов недвижимости. Большой опыт работы, высокая квалификация наших сотрудников позволяет найти экономически выгодное решение самой сложной проблемы по реставрации. В работе применяются только проверенные методы и технологии, которые гарантировано обеспечат положительный результат реконструкции. Каждый клиент может на собственном опыте оценить все преимущества комплексного восстановления домов:
- увеличение срока эксплуатации здания в два-три раза;
- современные технические системы снизят коммунальные платежи, обеспечат комфортное тепло в квартирах;
- оптимизированные площади отдельных квартир, помещений общего назначения;
- отдельное благоустройство придомовой территории;
- современный фасад, согласованный с общим архитектурным обликом района;
- увеличение стоимости квартир на вторичном рынке в среднем на 25-30%.
Что такое реконструкция здания
По завершении реконструкции здания потребуется проведение кадастровых работ и подготовка документов для его ввода в эксплуатацию. Далее здание следует ввести в эксплуатацию, после этого проводится кадастровый учет изменений.
Учитывайте, что за нарушение порядка проведения реконструкции вас могут привлечь к административной ответственности.
Таким образом, при реконструкции проводятся работы, в результате которых изменяются характеристики уже существующего здания, меняются (восстанавливаются) несущие конструкции здания.
2.1. Для чего нужен ГПЗУ и как его получить
ГПЗУ вам потребуется для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство. В нем содержится информация о земельном участке, которая нужна для реконструкции здания. В частности, в плане приводятся сведения о границах участка, видах разрешенного использования, об ограничениях использования участка, о расположенных на нем объектах капстроительства и сетях инженерно-технического обеспечения, красных линиях. ГПЗУ вам потребуется для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство (ч. 1, 3, 10 ст. 57.3 ГрК РФ).
Для его получения нужно обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка или МФЦ и подать заявление. В орган местного самоуправления его можно направить в форме электронного документа, подписанного электронной подписью. Обратиться с заявлением должен правообладатель земельного участка, на котором находится здание, которое будет реконструироваться.
2.2. Как подготовить проектную документацию для реконструкции здания
Такая документация содержит материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для реконструкции здания (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ).
Поэтому, как правило, для ее подготовки вам нужно обратиться к организации или индивидуальному предпринимателю, которые занимаются подготовкой такой документации, и заключить договор подряда. Обратите внимание, что ИП или организация должны быть членами саморегулируемых организаций (СРО), осуществляющих подготовку проектной документации (ч. 4 ст. 48, пп. 2 ст. 55.3 ГрК РФ).
Для подготовки проектной документации нужны следующие документы(ч. 6 ст. 48 ГрК РФ):
После подготовки проектной документации вы должны утвердить ее. Однако перед этим проектная документация должна пройти экспертизу и получить положительное заключение (ч. 15 ст. 48 ГрК РФ).
2.3. Как получить разрешение на строительство при реконструкции здания
Такое разрешение дает вам право провести реконструкцию здания (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ). Учитывайте, что за проведение реконструкции без разрешения на строительство предусмотренаответственность. Отметим, что в некоторых случаях получать его не нужно.
Для его выдачи, как правило, нужно обратиться (ч. 4, 6.1 ст. 51 ГрК РФ):
Разрешение на строительство предоставляется бесплатно. Оно выдается в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, если на это было указано в заявлении.
2.4. Как провести работы при реконструкции здания
Чтобы начать работы по реконструкции здания, вам нужно:
— является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта. Работы по договорам генерального подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, региональным оператором, должны выполняться только членами СРО, за исключением случаев, предусмотренных в указанной норме;
— не является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта. Договоры можно заключать, если размер обязательств по каждому из них не превышает 3 млн руб. (ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ).
Если работы будут выполнять организации, указанные в ч. 2.2 ст. 52 ГрК РФ, например МУП, то для них членство в СРО не требуется, а договор можно заключить на любую сумму.
За нарушение срока направления извещения вас могут оштрафовать..
После завершения работ по реконструкции здания необходимо провести кадастровые работы и подготовить документы, необходимые для его ввода в эксплуатацию.
2.5. Как провести кадастровые работы и какие документы нужно подготовить для ввода реконструированного здания в эксплуатацию
После того как работы по реконструкции здания завершены, необходимо:
В результате выполнения таких работ вы получите технический план, который потребуется как для ввода реконструированного здания в эксплуатацию, так и для кадастрового учета изменений в ЕГРН (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности);
— акт, которым подтверждается соответствие параметров реконструированного здания проектной документации;
— схема, отображающая расположение реконструированного здания, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
— документы, подтверждающие соответствие реконструированного здания техническим условиям и подписанные представителями организаций, которые осуществляют эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
— заключение органа государственного строительного надзора, если это необходимо.
2.6. Как ввести здание в эксплуатацию после его реконструкции
Для этого нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этого не потребуется, если вы не получали разрешение на строительство (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ), что:
Для получения разрешения вам нужно обратиться с заявлением в тот орган, который выдавал разрешение на строительство, или МФЦ.
На основании выданного разрешения и технического плата реконструированного здания вносятся изменения в ЕГРН (ч. 10, 10.1 ст. 55 ГрК РФ).
2.7. Как проводится кадастровый учет изменений после реконструкции здания
После того как реконструированное здание введено в эксплуатацию, в ЕГРН нужно внести новые сведения о нем. При реконструкции здания изменяются его характеристики, которые относятся к основным сведениям об объекте недвижимости. Поэтому, после того как оно введено в эксплуатацию, проводится кадастровый учет изменений (ч. 2 ст. 8, п. 6 ч. 5 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
За кадастровым учетом изменений может собственник реконструированного здания (п. 4 ч. 2 ст. 15 указанного Закона).
Ремонт или реконструкция?
26.06.2015
Специально для сайта
На сегодняшний день законодательно определены только понятия капитальный ремонт и реконструкция (модернизация, техническое перевооружение и пр.). Понятие «ремонт» в действующем налоговом законодательстве отсутствует. При этом разница между понятиями капитального ремонта и реконструкцией достаточно тонкая.
Для ответа на вопрос, к каким видам работ относятся те или иные выполненные работы обратимся к действующим нормативным актам.
Так согласно п. 2 ст. 257 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ):
- к работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами;
- к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции;
- к техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.
В соответствии с п. 14, 14.1, 14.2, 14.3 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее — ГрК РФ) установлены следующие понятия: 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
14.1) реконструкция линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;
14.3) капитальный ремонт линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.
На основании определений перечисленных в нормативных документах при квалификации затрат в качестве ремонта или реконструкции определяющее значение имеет цель проведения работ.
Работы, связанные с изменением назначения объекта, появлением других новых качеств у объекта признаются модернизацией, достройкой или дооборудованием. Реконструкция предполагает проведение работ по определенному проекту, целью которого является увеличение производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
С точки зрения налогового законодательства, затраты на реконструкцию увеличивают первоначальную стоимость основного средства и списываются на затраты через амортизацию (п. 2 ст. 257, ст. ст. 258, 259 НК РФ), а затраты на ремонт основного средства являются текущими и единовременно в полной сумме фактических затрат учитываются в прочих расходах при исчислении налога на прибыль в том отчетном (налоговом) периоде, в котором (п. 1 ст. 260, п. п. 2, 5 ст. 272 НК РФ):
- был подписан акт выполненных работ, если работы выполняла подрядная организация;
- были закончены работы, если их выполняла сама организация.
Поэтому разделение этих понятий очень важно для целей бухгалтерского и налогового учета. При этом обязательны экономическая обоснованность произведенных затрат и наличие подтверждающих первичных документов (п. 1 ст. 252 НК РФ).
По общему правилу, ремонт способствует поддержанию объектов в рабочем состоянии в течение срока их полезного использования и не приводит к улучшению первоначальных нормативных показателей функционирования. Текущий и средний ремонт осуществляется, как правило, с периодичностью менее одного года для поддержания объектов в рабочем состоянии.
Исходя из данных Градостроительного Кодекса РФ:
- Капитальный ремонт направлен на устранение неисправностей, возникших в процессе эксплуатации, а также и замену отдельных элементов, вышедших из строя. Задача заключается в поддержании состояния объекта капитального строительства, а также и в восстановлении первоначальных технических характеристик постройки.
- Реконструкция означает переустройство объектов, изменение их параметров, усовершенствование конструкций. Для проведения такого типа работ создается отдельный проект, основной целью которого является улучшение качества и технических характеристик здания.
Что такое историческая реконструкция
Есть еще один вид реконструкции. Заключается он в увлечении людей и сегодня существует с большим размахом. Ведь это история. А она всегда была интересной и захватывающей. Здесь реконструкция, это ничто иное, как воссоздание тех дней, что ушли далеко в историю. Вот, чтоб то или другое историческое событие можно было бы передать большему кругу людей и воспроизвести их точь, в точь, как это было много веков тому назад и используется реконструкция воссоздания и воспроизведения событий минувших лет.
При этом соблюдается максимальная приближённость к правде. Такую реконструкцию производят люди, где каждый, из которых играет свою роль. Тем самым, давая всем понять, что происходит и примерно представить, как все происходило. Но здесь не следует забывать о том, что не все случаи достоверны.