Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дом на дачном участке в 2023 году: пошаговая инструкция регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Поможет «Дачная амнистия»
Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.
Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.
О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.
При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).
Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:
- Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
- Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
- Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Как и зачем регистрировать садовый дом
Процедура оформления подобных видов недвижимости проводится путем передачи соответствующих документов в регистрирующие органы.
Основная причина, по которой многие граждане не занимаются данной процедурой – нежелание платить налог на имущество, что станет необходимым после оформления строения в собственность.
Тем не менее, оформление в собственность дачного дома имеет несомненные преимущества:
- возможность совершения юридических действий (продажа, обмен, дарение и т.д.);
- отсутствие риска снесения дома в силу признания его самостроем;
- возможность получения кредита путем оформления банковской закладной после сдачи дома под его залог;
- исключение проблем с соседями из-за споров о границах участка;
- получение компенсации за снос государством или местными властями;
- возможность оформить прописку в доме, расположенном на приусадебном участке.
Таким образом, ответ на вопрос, надо ли оформлять в собственность дачный дом – положительный. Плюсы подобного решения очевидны.
Но если владелец не планирует распоряжаться строением или не переживает о проблемах, которые могут возникнуть, дачные домики можно не регистрировать. Закона, обязывающего оформлять подобные объекты в собственность, не существует.
Риски при покупке незарегистрированного дома
Весомым риском при приобретении незарегистрированного дома является невозможность поставить его на кадастровый учёт, так как он не был построен в соответствии с градостроительными нормами. Например, не соблюдено минимальное расстояние от забора, дороги, красной линии или охранной зоны. В этом случае большой процент судебных споров заканчивается решением о сносе постройки.
Остальной процент от таких сделок оспариваются. Причины разные: от принадлежности недвижимости к общему имуществу супругов до банкротства, при котором собственники бизнеса продажей имущества пытаются вывести объект из банкротной массы. Среди рисков:
- Нарушение закона, который запрещает продавать земельные участки без находящихся на нём строений и, как следствие, признание договора купли-продажи недействительным.
- После подписания соглашения происходит переход права собственности только на земельный участок, дом не будет являться предметом договора, что заставляет задуматься о прозрачности сделки.
- Получение жалобы на имя нового владельца от соседей из-за нарушений в строительстве дома.
Ещё одно неприятное последствие — признание покупателя недобросовестным. В этом случае имущество изымается без компенсации. Чтобы избежать рисков, необходимо проверить имущества на возможные нарушения, зарегистрировать постройку и приобрести статус добросовестного приобретателя недвижимости.
Гдe oплaтить гocycлyги?
Пepeвecти дeньги в yплaтy гocyдapcтвeннoй пoшлины мoжнo yдoбным для ceбя cпocoбoм:
🔶 чepeз интepнeт — иcпoльзyйтe cпeциaльнyю фopмy нa oфициaльнoм caйтe ФНC: пpoйдитe пpeдвapитeльнyю peгиcтpaцию, ввeдитe пacпopтныe дaнныe, peквизиты пoлyчaтeля, выбepитe вид пoшлины и oплaтитe гocycлyги;
🔶 в кacce бaнкa — peквизиты yкaзaны в квитaнции, кoтopyю выдaют в opгaнax гocpeгиcтpaции;
🔶 c пoмoщью тepминaлa — нa ocнoвaнии квитaнции, пpoплaтy мoжнo пpoизвecти нaличными или пepeвoдoм c бaнкoвcкoй кapты;
🔶 c ближaйшeм пoчтoвoй oтдeлeнии.
Ecли вы oплaтили гocпoшлинy и пepeдyмaли oфopмлять yчacтoк в coбcтвeннocть, гocyдapcтвo вepнeт 50% oт внeceнныx cpeдcтв. Ecли пpи пepeвoдe cpeдcтв зa гocycлyги вы пepeплaтили, paзницy вepнyт в пoлнoм oбъeмe. Для этoгo нyжнo пoдaть зaявлeниe в opгaн peгиcтpaции.
Домовые книги отменили в России, выписки теперь не выдают!
В последнее время все чаще слышно, что домовые книги больше не получают и их отменили, правда это или нет, разберемся ниже.
До 2018 года регистрационным учетом граждан занималась ФМС, но теперь ее функции переданы УВМ МВД РФ. В связи с этим отменен административный регламент, утвержденный приказом ФМС от 11.09.2012 № 288. На смену ему издан другой, действующий на основании приказа МВД 31.12.2017 № 984.
После вступления в действие нового документа службы перешли на электронный документооборот в рамках межведомственного взаимодействия посредством государственной системы миграционного и регистрационного учёта «Мир». Таким образом, стали не актуальны такие унифицированные формы, как:
- карточка регистрации (форма № 9);
- поквартирная карточка (форма № 10);
- домовая книга (форма № 11).
Теперь вести домовые книги не требуется и ведомство отказалось от выдачи выписок из них. Поэтому требовать такие выписки банки, нотариусы и любые другие органы и структуры не вправе. МВД может выдать по требованию гражданина только свидетельство о регистрации по месту жительства или пребывания (формы 8 и 3).
зафиксировали параметры и условия строительства, по которым будет проведена регистрация дома.
С упрощенным порядком регистрации такой фокус не пройдет.
Если не подавали уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то могут быть сюрпризы.
Например, за время стройки чиновники внесли изменения в ПЗЗ.
Либо установили новую зону с особыми условиями использования, в которую попал участок.
В этом случае, Росреестр будет проводить правовую экспертизу документов с учетом изменившихся правил.
Это чревато отказом, поскольку не было согласования, фиксирующего для хозяина участка, параметры и условия строительства.
Безусловно, можно понадеяться на авось и проскочить.
Но пока работает «бешенный принтер», рисковать силами и средствами, вкладываемыми в стройку, весьма опрометчиво.
Второй случай.
Подводные камни при оформлении дома
Деньги всегда приманивали к себе мошенников, и материнский капитал не стал исключением. Поэтому для того, чтобы вся сделка прошла «гладко», и в итоге вы не лишились средств, принадлежащих вам на законных основаниях, обратитесь за помощью к грамотному специалисту – риэлтору или юристу. Конечно, профессиональные услуги порой стоят немалых средств, но зато в итоге вы сможете избежать несанкционированных действий мошенников. Именно по этой причине еще в 2023 году от МК отстранили любые МФО организации.
Однако по факту многие преступные организации попросту сменили статус, продолжая осуществлять свою деятельность. Самые часто встречающиеся махинации — это взятие с граждан предоплаты за мнимую помощь, либо продажа тех домов, которые не соответствуют требованиям, предъявляемым госпрограммой.
Не редки случаи, когда и сами владельцы сертификатов преступают черту закона, желая обналичить средства МК и заключая для этого фальшивые договоры купли-продажи.
Перед тем, как приобрести жилье, узнайте, не использовала ли семья средства из материнского капитала, и если да, то уточните, были ли соблюдены все правила оформления.
Условия получения помощи
Чтобы претендовать на господдержку, необходимо соответствовать определенным критериям. Это необходимо помнить каждому человеку, интересующемуся, как получить субсидию на строительство жилого дома.
Условия получения субсидии могут отличаться в зависимости от программы, по которой гражданин претендует на субсидию. Перечислим общие принципы получения госпомощи. Каждый из нижеперечисленных пунктов следует подтвердить документально, при необходимости:
- Привязка к субъекту федерации. Заявление писать следует в ту администрацию, на подведомственной территории которой планируется стройка.
- Необходимо признание семьи или отдельного гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий.
- Необходимо иметь разрешение на возведение здания. Документ должен быть действующим.
- Земля под застройку. Нужно подтвердить, что участок состоит в собственности семейства или находится в ином законном пользовании.
- Допускается долгосрочная аренда. Кроме того, необходимо, чтобы земля имела соответствующую категорию: под застройку или для ведения личного подсобного хозяйства.
- Необходимо подтвердить, что семья имеет достаточный доход для получения кредита или иного получения денежных средств для строительства.
- Госорганы могут принять и одобрить только одно заявление на один дом.
- Предоставленная документация проверяется на соответствие современным техническим и санитарным требованиям. Они утверждаются местными органами власти на основании действующего законодательства.
- Площадь постройки должна соответствовать нормативам.
- Заявитель обязан проживать (иметь регистрацию) в регионе обращения более одного года.
Требование к застройщику-подрядчику
Построить объект недвижимости с помощью сельской ипотеки можно только с привлечением подрядной организации. Самостоятельно строить нельзя. Договор подряда на строительство дома можно заключить с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, которые соответствуют определенным требованиям банка. Подрядчик должен пройти процедуру аккредитации в банке.
Стандартные требования к подрядчику на примере Россельхозбанка:
- Опыт в строительстве домов от двух лет.
- Размер основных средств более 10% от суммы активов за последние два года.
- По итогам года выручка превышает 3 000 000 рублей.
- Нет ареста на имущество или ограничений по сделкам с данной организацией.
- Исковые требования к подрядчику не превышают 10% от величины чистых активов.
- Чистые активы положительны и равны или превышают уставной капитал.
- Организация или ИП должна быть действующей.
- Нет неоконченных исполнительных производств на сумму боле 300 000 рублей.
- Отсутствие исков со стороны субподрядной организации к подрядной и наоборот.
- Нет убытков по итогам прошлого финансового года.
- Нет судебных исков от налоговой или о признании банкротства.
- Нет в реестре недобросовестных поставщиков.
- Нет неснятой или непогашенной судимости по экономическим преступлениям или против государственной власти у главного бухгалтера и руководителя
- Нет негативной информации (список недобросовестных строительных организаций профильных министерств и субъектов РФ, неисполнение обязательств или уголовные дела и т.д.) в открытых источниках о подрядной организации или ее учредителях.
- Есть вся необходимая разрешительная документация и лицензии на проведение работ: централизованного или автономного электроснабжения, водоснабжения (в том числе и бурение скважин), водоотведения, отопления и газификации жилых домов, где есть техническая возможность.
- Отсутствие проблем у подрядной и субподрядной организации по счетам в банке (арест, инкассовые требования, исполнительные листы, приостановка по счету и т.д.).
Требования к созданию поместья
Статус родового поместья, присвоенный участку, в обязательном порядке должен быть подтвержден на основании выполнения ряда требований к нему.
Перечень обязательных действий, производимых на территории надела, включает:
- строительство жилого дома в течение 3-х лет с момента передачи участка под создание поместья;
- возведение капитальной ограды, забора, отделяющего территорию используемой под поместье земли от угодий, расположенных рядом;
- со всех сторон надел должен быть окружен дорожками и тропинками, при этом размер последних должен быть в 2-3 раза меньше, чем ширина дорог.
В качестве ограды нормативные акты рекомендуют возведение живой изгороди. Растительность не только обеспечит тишину, но и значительно улучшит качество воздуха вблизи поместья, скрывая его от пыли, загазованного воздуха и защищая от ветровой эрозии.
Параметры изгороди должны отвечать следующим требованиям:
- ширина должна находиться в рамках от 3 до 10 метров;
- допустимая высота варьируется от 15 до 20 метров.
Также необходимо поддерживать натуральную ограду в надлежащем виде, своевременно ее подрезая, формируя и обеспечивая растениям надлежащий уход.
Дополнительно все владельцы поместий без исключения обязаны проводить следующие мероприятия:
- сохранение состояния земли и ее плодородия посредством мер, направленных на ее восстановление;
- освоение земли и ее целевое использование, направленное на защиту угодий от зарастания сорными травами и прочей растительностью в хаотичном порядке;
- проводить мероприятия по охране и защите водных объектов, земель, лесов и иных ресурсов, применяя различные методы, основным из которых является соблюдение пожарной безопасности.
План сельского поселения
Садовое товарищество отличается от сельского поселения не только видом разрешённого использования земли, но и отсутствием генерального плана поселения, на основании которого происходит застройка территории. Именно поэтому после того, как принято решение о включении территории садового товарищества в сельское поселение, необходимо внести изменения в такой план.
Генеральный план поселения и изменения в него утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения.
На присоединение должны быть согласны не только «дачники», но и «деревенские», поэтому при подготовке генерального плана в обязательном порядке проводятся общественные обсуждения или публичные слушания. Протокол слушаний является обязательным приложением к проекту генерального плана.
Затем будет подготовлен проект генерального плана в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ с учётом региональных и местных нормативов проектирования и заключения о результатах общественных слушаний по проекту генерального плана, а также с учётом предложений заинтересованных лиц.
Даже при наличии положительного решения большей части населения сельского поселения могут остаться недовольные владельцы земельных участков и объектов капитального строительства. Если они считают, что их права и законные интересы нарушаются (или могут быть нарушены в результате утверждения нового генерального плана), такие землевладельцы вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.
Исключением является внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населённых пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения. В таких случаях изменения осуществляются без проведения общественных слушаний.
Ограничения на выделение леса
Лесоматериалы, выделенные бесплатно или по государственной цене можно использовать:
- для личных целей;
- для строительства дома или надворных помещений;
- для ремонта или реконструкции дома;
- для отопления дома или бани.
Список личных целей не закреплен законодательно, и субъекты федерации определяют его самостоятельно. Обычно личные цели — это нужды, не несущие коммерческую выгоду.
Рубка елок к Новому году не относится к личным целям, так как попадает под закон о заготовке недревесных лесных ресурсов.
Имейте в виду, что весь лес, выделенный на строительство не получится пустить в дело. Объем деловой древесины рассчитывается так:
- по стандарту каждому жителю РФ полагается жилая площадь размером 18 м²;
- стандартная семья состоит из трех человек, значит площадь жилой зоны будет 54 м², а площадь всего дома — 76 м²;
- на строительство дома такого размера уходит 56,5 м³ материала;
- такой объем получается при обработке 90 м³ делового леса;
- 90 кубов делового леса — это 125 м³ леса на корню.
Каждый регион накладывает свои условия на выделение леса в зависимости от климата и величины лесных массивов.
Например, в Иркутской области жители могут рассчитывать на:
- 125 м³ леса для строительства дома раз в жизни;
- 25 м³ леса для ремонта раз в 5 лет;
- 25 кубов леса для строительства или ремонта надворных строений раз в 5 лет;
- 25 м³ леса для отопления дома и бани на каждый год в южных районах;
- 36,6 м³ леса для отопления дома и бани на каждый год в северных районах.
Жители Краснодарского края при обращении в лесничество получат:
- 50 м³ леса для строительства дома раз в жизни на семью
- 25 м³ леса для ремонта раз в 10 лет
- 20 м³ леса для строительства или ремонта надворных помещений раз в 10 лет.
Делянки под вырубку выделяют в хвойных лесах. Кубометры древесины вычисляют тоже хвойными деревьями, но заявитель обязан вырубить все деревья, растущие на выделенной территории.
Как купить заброшенный дом в деревне
На сегодняшний день, законодательство Российской Федерации позволяет приобрести дом, у которого отсутствуют собственники.
Основаниями для отсутствия собственников могут быть несколько:
- Основной собственник умер, а его наследники отказались от наследственного имущества, не вступили в наследственные права в установленный законом срок, были признаны судебным органом недостойными;
- Основной собственник после смерти не оставил наследников.
Итак, для того чтобы купить заброшенный дом в деревне необходимо в первую очередь выяснить, кто был ранее его собственником и имеются ли у него наследники.
Что бы получить информацию о владельцах необходимо:
- Уточнить данные у соседей о собственнике, о его фамилии, имени и отчестве, а также точный адрес расположения жилого дома.
- В случае, когда данные о предыдущем собственнике неизвестны, следует обратиться в Россреестр за получением кадастровой выписки на объект. В таком документе будут представлены сведения о данных владельца. Если это физическое лицо, то заинтересованному лицу необходимо будет осуществить поиск его наследников, если недвижимый объект был признан выморочным имуществом и принадлежит на правах собственности конкретному муниципалитету, то необходимо обращаться туда.
Как оформить заброшенный участок в собственность
Чтобы оформить заброшенный участок в собственность нужно для начала осуществить поиск его собственников.
Когда собственник найден, необходимо обратиться к нему с предложением о выкупе земельного участка. Если он не против продажи своего имущества, то следует заключить соглашение о купле – продаже участка земли.
Если поиск собственника не увенчался успехом, то следует обратиться в местную администрацию с запросом о предоставлении сведений об участке земли, расположенном по конкретному адресу.
Если земельный участок является собственностью муниципалитета, то приобрести на него права можно только посредством участия в торгах, в форме аукциона.
Принцип заключения договора о передаче прав на недвижимый объект, такой же, как и в случае приобретения дома. Победителем признается тот, кто предложит наибольшую цену. Если в аукционе принимает участие только одно заинтересованное лицо, то аукцион признается не состоявшимся и соглашение заключается с единственным участником.
Допускается бесплатное приобретение участка, в случае, когда лицо в срок более 15 лет осуществляет добросовестное владение им.