Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь к руководству УК
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Чтo пиcaть в жaлoбe нa УК
3aкoн нe дaeт чeткиx тpeбoвaний пo cocтaвлeнию зaявлeния. Чтoбы дeлo paccмoтpeли быcтpee, в зaявлeнии вaжнo yкaзaть:
Кyдa пoдaют жaлoбy и oт кoгo
- Нaзвaниe opгaнизaции, кyдa пишyт жaлoбy.
- ФИO и дoлжнocть тoгo, кoмy пишyт жaлoбy.
Oбcтoятeльcтвa дeлa
- Aдpec дoмa.
- Нaзвaниe УК и peквизиты зaключeннoгo c нeй дoгoвopa.
Cyть пpoблeмы
Нa чтo жaлyeтcя жилeц дoмa.
Чтo cдeлaли жильцы
Дaты и oпиcaниe oбpaщeний в УК c тpeбoвaниями ycтpaнить нapyшeния.
Чтo пpocят жильцы
- Нaкaзaть УК зa нapyшeниe дoгoвopa.
- Bepнyть нeзaкoннo пpиcвoeнныe дeньги.
- Лишить УК лицeнзии.
Является ли коммерческой организацией и юридическим лицом?
Структура управляющей компании включает обязательное наличие директора и учредителя (нередко это одно и то же лицо). Также есть наемный персонал, исполняющий организационные и управленческие функции. Поскольку наем работников может производить только гражданин, ведущий предпринимательскую деятельность и зарегистрированный в Налоговой службе, то УК обязательно должна являться юридическим лицом.
Альтернатива – учреждение такой компанией физическим лицом со статусом индивидуального предпринимателя. Но в таком случае на практике будут возникать сложности с набором персонала (существуют ограничения по количеству человек).
Поскольку по Уставу управляющей компании она исполняет должные обязанности на платной основе, то такая фирма будет относиться к категории коммерческих агентств, получающих прибыль от официальной деятельности.
Учитывая эти факты, можно выделить следующие преимущества:
- при выявлении нарушений или преступлений УК они могут привлекаться к ответственности в рамках юридических норм;
- деятельность агентств будет регламентироваться положениями Законов и внутренних распорядительных документов;
- на действия посредника можно пожаловаться в Роспотребнадзор, прокуратуру и суд.
Реестр домов управляющих компаний формируется только из числа организаций, которые надлежащим образом оформлены и зафиксировали свою деятельность документально.
Если вы не являетесь юристом или не имеете достаточно практики в делах, связанных с жилищными тяжбами, лучше обратитесь к тому, кто постоянно практикуется в разрешении подобных споров.
Ответчик, то есть УК, при возникновении такого спора найдет себе опытного юриста, который, если и не сможет опровергнуть вашу доказательную базу, всегда найдет процессуальные огрехи — неточно составленное исковое заявление или не выдержаны сроки. А отыскав зацепку, опытный юрист с легкостью может развалить дело.
Не забывайте о том, что вы всегда можете обратиться в специальные контролирующие органы — Потребнадзор либо жилищную инспекцию. Контролировать и разбираться в работе управляющих компаний — их прямая обязанность. Возможно, что после их проверки, спорный вопрос решиться и без суда.
Идем на прием к директору УК
Часть собственников считает, что письменное обращение в саму управляющую организацию неэффективно и особенного смысла не имеет. Но этот вывод неверен. Основан он обычно на многочисленных устных требованиях, которые часто остаются без ответа.
Но в том случае, если вы направите в адрес УК письменную претензию, эффект, как правило, бывает налицо. «Качать права» управляющая компания в таких ситуациях пытается редко.
Очевидно, ее сотрудники прекрасно представляют себе, что письменное заявление от жильцов обозначает одно — терпение людей исчерпалось, и вероятность, что будут поданы жалобы выше, достаточно высока.
Чтобы не допустить выноса сора из избы, руководство УК старается погасить недовольство собственников на данной стадии. Именно потому требования жильцов, изложенные в заявлении, часто достаточно легко и быстро удовлетворяются, особенно если объем работ подразумевается не слишком большой.
Правовой основой взаимодействия жильцов и представителей УК является ФЗ «О защите прав потребителей». Основываясь на его положениях, можно поднять вопрос о ненадлежащем качестве предоставляемой заказчику услуги. Письменное заявление, содержащее обращение подобного характера, можно считать претензией с требованием устранения выявленных недостатков.
Кто контролирует управляющую компанию
Прежде всего, необходимо понимать, что существуют различные уровни контролирующих органов в сфере ЖКХ.
Установленный в вашей квартире водосчётчик считает воду, которую вы использовали, а общедомовой водосчётчик считает расход воды во всём доме. Так и с контролирующими органами.
Контролирующие органы различных уровней решают различные по размерам задачи.
Существует три уровня:
- Федеральный. К этому уровню относят министерства и ведомства федерального уровня. Например, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
- Региональный. К этому уровню относят министерства и ведомства регионального значения. Например, Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области или Главное управление Государственной жилищной инспекции Челябинской области
- Местный. К этому уровню относят управления и департаменты ЖКХ района или города
Распределение ответственности
Существуют правила предоставления коммунальных услуг, в которых и отражается ответственность УК за качество работ. Также в этих правилах указывается, какое наказание несет компании, если не выполняет свои обязанности.
- Организация, которая контролирует управляющие компании, может установить недобросовестным исполнителям услуг штраф до 50 тысяч рублей.
- УК согласно статье 44 ГК РФ должна возместить жильцам убытки, которые они понесли в результате безответственного отношения, бездействия, которые привели к порче общего имущества.
- Особенно строго наказывается нарушение правил пожарной безопасности. В таком случае на компанию может быть наложен штраф до 200 тысяч рублей.
Кто может контролировать работу компании? Это Роспотребнадзор, органы местного самоуправления, полиция. Но главная роль в этом вопросе отводится Государственной жилищной инспекции и прокуратуре.
Правильная организация работы: чья это задача?
Организация деятельности УК в современной России обходится ее руководству в значительную денежную сумму. Иногда объем необходимых средств может превышать порог в несколько миллионов рублей.
Основная часть финансового потока уходит на оплату труда, покупку оргтехники, аренду необходимых помещений, и покупку различного инвентаря. Вторая глобальная задача – это создание нормальных отношений с местными органами управления.
Что касается непосредственных действий, то, в первую очередь, всегда создается продолжительный бизнес-план. После чего необходимо пройти обязательную процедуру регистрации УК.
Вложения денежных средств потребует создание сайта организации и печать полиграфических изделий. Стоимость аренды помещения будет напрямую зависеть от региона проживания.
Очень важна такая статья расходов, как организация и продвижение собственной УК.
Если тенденции развития в целом положительны, то в дальнейшем годовые расходы также будут довольно значительными.
Создание УК и ее последующая раскрутка уместны, если только в ближайшее время есть хорошие шансы заключить договор с собственниками квартир нескольких домов.
Но и из этой ситуации имеется выход – создание исключительно юридического лица и возложение всех технических работ на аутсорсинговый персонал.
Чтобы получить хорошие результаты деятельности уже в первое время, необходимо нанимать сотрудников, обладающих существенным опытом работы в сфере ЖКХ.
Владелец УК также должен иметь определенную квалификацию или, как минимум, должен очень хорошо разбираться во всем, что касается этой области, и иметь представление о работе бухгалтерии.
В обязательном порядке в структуре УК должна присутствовать аварийная служба. Необязательно собственная – достаточно подписать контракт со сторонней организацией. Однако, в этом случае необходимо быть готовым решать проблемы, связанные с возникающими разногласиями.
Стоит иметь в виду, что этот тип бизнеса не рассчитан на получение абсолютной прибыли сразу. Нужно быть готовым к тому, что время окупаемости вложенных средств может составить не один год.
Ну, а чтобы «заиметь» клиентов, лучше всего обратиться к строительным компаниям – то есть, к застройщикам. Застройщики имеют право на передачу новых многоквартирных домов для управления ими УК.
Пять домов в работе в течение первого года – это можно считать успехом, только в случае, если во второй год их число увеличится. Крайне значимым в этом бизнесе фактором является доверие жильцов.
Федеральный контроль регламентируется статьями 13, 20 и 196 Жилищного кодекса, СанПиНами 2.1.2.2645-10 и 42-128-4690-88, Постановлениями Правительства № 493 и № 322, статьями 6.4, 14.6, 14.7, 14.24 Кодекса об административных правонарушениях.
Региональный надзор в сфере ЖКХ регламентируется местными нормативными актами (региональными и муниципальными), статьей 20 ЖК, Постановлением Правительства № 493, Федеральным законом № 131-ФЗ, ФЗ № 210.
В перечисленных законодательных актах подробно описываются полномочия каждого органа, указываются те сферы деятельности, которые обязаны контролировать государственные и муниципальные учреждения.
Так, ст. 20 ЖК регламентирует общие цели и принципы государственного, муниципального и общественного жилищного контроля, в ст. 13 ЖК описываются полномочия региональных органов государственной власти, ст. 196 ЖК определяет порядок проведения лицензионного контроля управляющих компаний.
СанПиНы содержат требования к обеспечению санитарно-гигиенической безопасности жилых территорий.
ФЗ № 131 описывает полномочия муниципальных органов, в том числе и контролирующих органов в сфере ЖКХ.
КоАП содержит сведения о мерах пресечения, принимаемых по отношению к управляющим организациям, недобросовестно исполняющим свои обязанности.
Цели избрания и работы ревизионной комиссии
ФЗ № 72 «О ТСЖ» предусмотрел избрание собственного контролирующего органа, призванного анализировать годовую работу управляющей организации и информировать о нарушениях жильцов – ревизионной комиссии.
В соответствии с 39 статьей федерального закона, комиссия избирается на 720 дней для проведения:
- плановых ревизий;
- принятия решений по письменным претензиям жильцов;
- составления официальных заключений о состоянии бюджета, годового плана товарищества, финансовых отчетов;
- информирования общего собрания о выявленных нарушениях.
Ответственность и обязанности управляющей компании
Делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом (МКД) специальной организации – это один из способов организации контроля за общим имуществом владельцев объектов недвижимости в здании. Другой формой такого управления является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету.
При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником.
В самом доме, помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, есть также другое имущество, к примеру, несущие конструкции, лифты, лестницы, которые возведены для комфортного проживания граждан. Эти имущественные объекты находятся в собственности всех владельцев недвижимости в здании одновременно.
При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.
Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело.
По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.
Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.
Куда жаловаться на управляющую компанию — полный гайд 2019
Объясняем как жаловаться на управляющую компанию если она бездействует и заполнить образец жалобы в прокуратуру и жилищную инспекцию
Вы живете в доме и с ним все неладно: мусор не вывозиться вовремя, все время нет света в подъезде и постоянно кто-то выбивает домофон. Вы звоните в управляющую компанию в течение двух месяцев, но вам мягко говорят «спасибо за обращение, исправим в кратчайшие сроки».
Если вам надоели отговорки управляющей компании, рассказываем как заставить ее работать:
В начале нужно будет указать суть проблемы. Распишите ее подробно, со всеми деталями и претензии к управляющей компании. Также в самом начале укажите: реквизиты договора с управляющей компанией. Из договора выберите какие пункты не были выполнены ей. После этого нужно отнести жалобу в управляющую компанию.
Возможно, директор или управляющий компании не в курсе вашей проблемы. Работники могут не донести ваши предыдущие жалобы и проблемы до руководства. Поэтому стоит в начале встретиться с управляющим компанией. Перед встречей составьте жалобу в двух экземплярах и просите рассмотреть проблемы в течение десяти дней.
Важно: Вам могут сказать, что по закону, жалобы рассматриваются в течение 30 дней. Это не правда. Такие сроки установлены для государственных учреждений, но никак не для управляющей компании.
Образец жалобы на — управляющую компанию ЖКХ
Обращение в вышестоящие органы власти с жалобой на управляющую компанию ЖКХ иногда становится необходимым.
Не следует терпеть противоправные действия работников данной организации, можно заставить их вовремя выполнять свои обязанности.
плохой уровень предоставления или редкое выполнение ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг); плохая подготовка строения к отопительному сезону или вообще отказ от ее производства; неправильное представление отчетов о произведенных компанией работах; отказ от предоставления всех счетов по оплате услуг жильцам, требование превышенной оплаты без доказательных бумаг о правомерности этого действия; нежелание организовывать и проводить собрания собственников, неправильное его проведение, упущение важных деталей в сфере отчетности или обсуждения важных вопросов касательно жильцов дома; не выполнение всех позиций договора о надлежащем управлении многоквартирным домом.
Осуществление контроля собственными силами в 2020 году
Каждый собственник квартиры в многоквартирном доме, обслуживающийся УК, имеет право самостоятельно контролировать работу этой организации.
Главное условие – у собственника должен быть на руках оформленный договор на обслуживание. Согласно этому документу гражданин может проверять, исполняет ли УК возложенные на нее обязательства или нет.
Многие люди думают, что они не имеют никакого влияния на УК. Однако это не так, поскольку собственники являются потребителями коммунальных и других услуг. Поэтому они вправе сами предъявлять устные, а лучше письменные претензии в адрес УК и даже обращаться в суд.