9.1. Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «9.1. Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом. С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч., созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.

Какие требования предъявляются к участникам жилищно-строительных кооперативов с господдержкой?

Участниками ЖСК могут быть определенные Правительством РФ категории граждан:

• Многодетные семьи

Семьи с тремя и более детьми;

• Молодые ученые

Граждане, которым положена субсидия на приобретение жилья в рамках государственной программы «Жилище»;

• Научные и инженерно-технические работники
  

В организации жилищно строительных кооперативов могут участвовать лица достигшие 16 лет и подавшие соответствующее заявление. Его рассматривают на общем собрании, а затем принимают решение о принятии в члены организации.

Обычно процедура занимает около месяца. После этого участник должен подписать договор и оплатить вступительный взнос. Подтверждением его участия в ЖСК является членская книжка.

Главная обязанность всех членов кооператива – это внесение паевых взносов. Именно от этих денег зависит продолжение строительства. Помимо стандартных ежемесячных платежей все члены ЖСК обязаны оплачивать вступительный взнос.

Иногда организация может потребовать от участников внесения дополнительных паевых взносов для покрытия убытков кооператива.

Но эта норма обязательно должна быть прописана в Уставе организации, а за ее внесение в учредительные документы должны проголосовать члены кооператива.

Что касается выхода из членства ЖСК, то для этого нужно получить согласие правления. Процедура предусматривает, что ему должны выплатить всю сумму, внесенную как паевой взнос. Но вступительный взнос и дополнительные траты не возмещаются.

Помимо добровольного выхода из организации потерять членство можно в следующих случаях:

• исключение лица большинством голосов;
• ликвидация ЖСК.

ЖСК и ДДУ: о жилищно-строительной разновидности корпоративного занавеса

Все материалы сайта Министерства внутренних дел Российской Федерации могут быть воспроизведены в любых средствах массовой информации, на серверах сети Интернет или на любых иных носителях без каких-либо ограничений по объему и срокам публикации.

Это разрешение в равной степени распространяется на газеты, журналы, радиостанции, телеканалы, сайты и страницы сети Интернет. Единственным условием перепечатки и ретрансляции является ссылка на первоисточник.

Никакого предварительного согласия на перепечатку со стороны Министерства внутренних дел Российской Федерации не требуется.

Согласно российскому законодательству все юридические лица должны быть зарегистрированы. Юридическое лицо – это организация, деятельность которой может быть направлена на получение прибыли и разделение ее между участниками или на достижение определенной цели. Другими словами, организация может быть коммерческой и некоммерческой. В качестве некоммерческих организаций чаще всего выступают различные благотворительные, образовательные, культурные фонды, а также кооперативы.

Под государственной регистрацией юридических лиц следует понимать внесение данных о создании организации в государственный реестр.

Помимо этого, в реестр также вносятся сведения о реорганизации и ликвидации юридического лица, и иные сведения, предусмотренные законом. Существует определенный порядок регистрации, являющийся единым для всех субъектов хозяйствования.

Из этого следует, что такие полномочия имеет только государство, поэтому деятельность частных регистрирующих органов запрещена. После совершения процедуры юридическое лицо становится субъектом права. У него возникает определенная правоспособность, то есть права и обязанности по отношению к деятельности для достижения цели, обозначенной в учредительных документах.

Государственная регистрация выполняет ряд следующих функций:

• контроль государства за хозяйственной деятельностью субъекта;
• осуществление налогообложения;
• ведение статистического учета;
• предоставление информации о юридических лицах различным государственным органам.

Что касается целей государственной регистрации объединений граждан, то ими является предоставление и защита прав, свобод и интересов как граждан, так и государства в сфере хозяйствования. Регистрирующие органы призваны следить за тем, чтобы в гражданский оборот не были допущены юридические лица, деятельность которых противоречит законодательству. Кроме того, они обязаны не допускать монополизации рынка.

В настоящее время государственная регистрация имеет заявительную форму, то есть предусматривает ограниченное вмешательство государства в корпоративные отношения.

На создание юридического лица не требуется разрешения органов власти, а государство выполняет свою роль лишь проверкой предоставленных для процедуры документов.

Существует и еще одна форма государственной регистрации – уведомительная. Для этого основателям юридического лица достаточно лишь уведомить соответствующие органы о создании организации, при этом в личном присутствии необходимости нет. Но такая форма регистрации в России не используется, так как на практике не позволяет контролировать процесс создания или ликвидации юридических лиц, а также противоречит принципам рыночных отношений.

Перед тем, как будет осуществлена государственная регистрация жилищного кооператива, необходимо создать организацию. Жилищный кооператив и жилищно-строительный кооператив, по сути, это юридические лица, деятельность которых направлена на строительство жилых домов и управление ими. Это некоммерческие организации, которые, тем не менее, могут управлять имуществом, иметь собственный баланс и имущественные обязанности перед вкладчиками.

Кроме этого, в права жилищно-строительного кооператива входит возможность вести предпринимательскую деятельность, доход от которой должен идти исключительно на нужды кооператива. Правоспособность этих организаций начинается с момента их государственной регистрации и заканчивается только после ликвидации.

Создание ЖСК начинается с принятия решения учредителей о форме организации.

Члены жилищно-строительного кооператива могут строить жилье за свои средства, а члены жилищного кооператива – только приобретать жилье и управлять им. В этом состоит основная разница между этими двумя организациями.

Для того чтобы создание ЖК было законным, учредители и члены организации проводят заседание, которое ведется под протокол. После того, как будет принято решение в необходимости создания жилищно-строительного кооператива, составляются его учредительные документы. Устав организации должен содержать основную информацию о жилищном кооперативе, начиная с названия, порядка вступления в членство и выхода из него, внесения членских взносов и т. д.

Также перед основателями жилищно-строительного кооператива стоит задача создать управляющие органы организации. Это общее собрание участников и правление. Обязательной является и уплата государственной пошлины. Только после того, как все эти формальности будут соблюдены, жилищный кооператив можно регистрировать.

Для того чтобы зарегистрировать юридическое лицо, необходимо подать документы в соответствующий налоговый орган. В целом, государственная регистрация жилищного кооператива является последним этапом его создания. Именно эта процедура дает правовые основания для осуществления его деятельности в рамках закона. Что касается документов, то требуются:

• заявление;
• протокол, содержащий информацю о принятии решения о создании жилищно-строительного кооператива;
• учредительные документы;
• квитанция об уплате госпошлины.

Это основной пакет документов, который должны предоставить для регистрации основатели юридического лица. Если учредителем организации является иностранное юридическое лицо, то нужно предоставить соответствующую выписку из реестра той страны, где оно зарегистрировано. Налоговый орган не имеет права требовать от юридического лица, в том числе и от жилищно-строительного кооператива, каких-либо дополнительных документов, не указанных в данном перечне.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Приобретение квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив

Его принцип работы совпадает с простыми ЖК. Разница лишь в том, что при ЖСК правовые отношения возникают еще во время строительства жилого дома. При этом строить можно только малоэтажные здания, а количество участников ЖСК должно совпадать с числом квартир в планируемой постройке. Документы на собственность оформляют при соблюдении двух условий — полной выплаты пая и сдачи дома.

Такой вариант кооператива достаточно удобен, потому что весь этап строительства контролируется членами ЖСК, однако при этом у него хватает минусов:

• возведение только малоэтажных зданий, что увеличивает затраты;
• долго ждать заселения, потому что стройка часто затягивается;
• количество членов ограничено, и уход одного из них усложняет работу.

К тому же репутация ЖСК несколько подорвана из-за того, что под видом кооператива строительные фирмы часто проворачивали мошеннические схемы с выводом взносов пайщиков. Как правило, такие дома оставались недостроями длительное время, а участникам кооперативов приходилось обращаться в суд для защиты своих прав.

Еще один интересный момент заключается в том, что часто застройщики оформляли свою деятельность под ЖСК для получения льгот вместо заключения обычных договоров о долевом строительстве, которое регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ вместо указанного выше ФЗ-215.

Цель ЖНК — такое же обеспечение членов кооператива жилплощадью, но есть одно существенное отличие от предыдущих видов — квартиры покупают в разных домах, порой даже городах, а не в одном конкретном здании. Чаще всего пайщик накапливает определенную долю от стоимости жилья, и после этого ему покупают недвижимость. До окончания выплат она находится в собственности кооператива.

ЖНК имеет ограничение по количеству пайщиков: их число не должно превышать 5 тысяч человек. К тому же, претендовать на покупку квартиры член кооператива имеет право только после истечения двух лет с момента вступления в объединение. В случае прекращения членства срок возврата уже перечисленного пая составит не менее полугода. Максимальное время возврата — два года.

ФЗ-215 предусматривает возможность привлечения займов со стороны при недостатке собственных средств. Размер кредита ограничен — не более 70% от размера паевого взноса и не более 40% от всей стоимости имущества кооператив. Эта практика стала популярной, что в итоге послужило причиной частых банкротств ЖНК и мошеннических действий с кредитами. Также использование кредитных средств приводит к удорожанию объектов, снижая целесообразность участия в ЖНК.

Жилищные кооперативы выбирают председателя правления, а также могут назначить ревизоров: одного из членов, не связанных с правлением или стороннего человека. Деятельность объединений регулируется законом, обеспечивается уставом и подтверждается прозрачной бухгалтерской отчетностью. Текст устава подготавливают до регистрации ЖК, обсуждают на собрании участников и утверждают всеобщим голосованием. Члены ЖК должны ознакомиться с документами и подписать их.

Для вступления в кооператив нужно подать заявление с предъявлением удостоверения личности человека — паспорта. Возможно, представители кооператива дополнительно попросят ИНН или трудовую книжку для подтверждения платежеспособности потенциального пайщика. Заявитель знакомится с локальными нормативными актами ЖК, в частности уставом, где прописаны все права и обязанности членов объединения.

Новый участник жилищного кооператива наделяется правами (ст. 7 ФЗ-215):

• принимать участие в деятельности объединения и входить в состав правления;
• участвовать в распоряжении имуществом кооператива;
• на правах пользования получать недвижимость, принадлежащую кооперативу;
• пользоваться льготами, предусмотренными законодательством или локальными актами;
• распоряжаться доходами кооператива, если они есть;
• получать полные сведения о деятельности кооператива;
• с согласия объединения распоряжаться имуществом (завещание, дарение, обмен);
• возвращать уплаченный пай при выходе из кооператива (не касается членских взносов);
• после выплаты полной стоимости переводить полученную недвижимость в личную собственность;
• требовать от кооператива качество получаемого жилья в рамках взносов;
• защищать свои права и интересы в судебном порядке.

Стандартные обязанности потенциального пайщика следующие:

• соблюдать требования законодательства и внутренней документации;
• вовремя перечислять паевые и членские взносы;
• участвовать в деятельности и собраниях кооператива;
• не создавать препятствий работе кооператива и его участникам;
• нести риски убытков в пределах накопленного пая в результате деятельности кооператива.

Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты. По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры. Приобретение через жилищный кооператив — это рассрочка, то есть кооператив не зарабатывает на долге пайщика.

При ипотеке есть и другие существенные для многих минусы — это наличие официальной работы с «белой» зарплатой, которая убедит банк в платежеспособности клиента. Второй момент — различные обязательные страховки, без которых кредит или не дадут, или повысят по нему процентную ставку. Минимальный набор — страхование жизни заемщика и самой недвижимости.

Покупка через жилищный кооператив тоже имеет минусы по сравнению с ипотекой — самих объединений в стране не так много, к тому же по факту большинство подобных организаций часто становятся банкротами. И второй момент — при ипотеке заемщик сразу становится собственником жилья, а будучи членом кооператива — только после выплаты полной стоимости.

Как организовать ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

При создании ЖСК необходимо руководствоваться статьями 111 и 112 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), а также общими положениями Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) о юридических лицах.

В соответствии со статьей 112 ЖК РФ жилищный кооператив может быть создан лишь в том случае, если число его членов не менее пяти человек. При этом число членов ЖСК не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей. Порядок проведения такого собрания ЖК РФ не устанавливает, однако указано, что будущие члены ЖСК вправе принять участие в таком собрании. Решение о создании ЖСК считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив (учредители).

Решение о создании кооператива и принятии его устава должно быть оформлено протоколом.

Единственным учредительным документом жилищного кооператива является устав. Устав, разработанный на основе типового устава ЖСК, утвержденного постановлением Правительства РФ от 6 июня 2012г. №558, принимается на собрании будущих членов ЖСК одновременно с решением о создании ЖСК. Устав в обязательном порядке должен содержать сведения, перечисленные в статьях 52 и 116 ГК РФ, статье 113 ЖК РФ.

Государственная регистрация ЖСК осуществляется по его месту нахождения, под которым признается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа (правления) ЖСК. Государственная регистрация производится в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ.

Итак, для государственной регистрации ЖСК (некоммерческой организации- потребительского кооператива) в территориальный налоговый орган представляются документы, перечисленные в статье 12 вышеуказанного закона, а именно:

— подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 15.04.2006 г. № 212.(заявление должно быть нотариально заверено подписью заявителя);

— решение о создании ЖСК (протокол, примерная форма утверждена постановлением Правительства РФ от 15.04.2006 г. № 212);

— устав, утвержденный на собрании (на основе типового устава ЖСК, утвержденного постановлением Правительства РФ от 06.2012г. №558);

— справка о юридическом адресе;

— документ об оплате государственной пошлины за регистрацию.
Государственная регистрация считается состоявшейся в момент внесения записи о регистрации ЖСК в Единый государственный реестр юридических лиц. С этого момента ЖСК считается созданным и вправе осуществлять свою деятельность.

С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов ЖСК, а также для самого кооператива.
Следующим этапом является получение письма Госкомстата о присвоении кодов. Также ЖСК, следует пройти процедуру постановки на учет во внебюджетные фонды, далее подготовить документы на открытие расчетного счета в банке.

Государственная поддержка кооперативам оказывается в форме безвозмездной передачи земельных участков кооперативам и их членам, оказания содействия в обеспечении земельных участков объектами инженерной инфраструктуры.

Оказание таких форм государственной поддержки будет способствовать снижению стоимости 1 кв. метра жилья на 25-30 % по сравнению с рыночной стоимостью.

Кооперативы для многодетных семей

Создание жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой из числа граждан, имеющих трёх и более детей, допускается в соответствии с пунктом 9.2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ и статьями 13, 165Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ в следующих случаях:

— на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства многоквартирных домов, технико-экономические показатели которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса;

— на земельных участках, которые находятся в федеральной собственности и полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению которыми переданы в соответствии с Законом № 161-ФЗ органам государственной власти субъектов Российской Федерации, для строительства многоквартирных домов, жилых домов (в том числе объектов индивидуального жилищного строительства), которые и все жилые помещения в которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса. При этом в указанном случае ограничение по сроку передачи полномочий не применяется;

— на земельных участках федерального Фонда содействия развития жилищного строительства для строительства для строительства многоквартирных домов, жилых домов (в том числе объектов индивидуального жилищного строительства), которые и все жилые помещения в которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса.

В соответствии со статьей 11 Закона № 161-ФЗ в случае создания кооперативов из числа граждан, имеющих трех и более детей, с ходатайствами о передаче земельных участков кооперативам в Фонд «РЖС» обращаются уполномоченные органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Граждане, имеющие трех и более детей, вправе подать заявление о включении в список граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива, в орган местного самоуправления по месту жительства.

При формировании списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооперативов, из числа граждан, имеющих трех и более детей, применяются единые основания включения их в указанные списки, предусмотренные постановлением Правительства РФ от 09.02.2012 № 108.

Для вступления в члены жилищно-строительных кооперативов граждан, имеющих трех и более детей, должны применяться следующие основания в совокупности:

— отсутствие земельного участка, предоставленного исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления для индивидуального жилищного строительства на праве собственности или аренды после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— гражданин принят на учёт в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий по основаниям, которые установлены статьей 51 Жилищного кодекса РФ и (или) федеральным законом, а также указом Президента РФ для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и состоит на таком учете (применяется исключительно в случае подачи в Фонд «РЖС» ходатайств об отборе земельных участков).

Смысл жилищного кооператива

С точки зрения законодательства есть два документа, регулирующих деятельность кооперативов, — это Жилищный Кодекс (раздел V, ст. 110-134) и Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ в редакции от 27.06.2019. Определения в них несколько разнятся, но суть при этом остается одна — объединение людей на добровольных началах с целью обеспечения участников кооператива жилой недвижимостью. Он является некоммерческой организацией, то есть не имеет цели получить прибыль.

Жилищный кооператив — это возможность приобрести квартиру в рассрочку, не платя банкам миллионы в качестве процентов. За членство в сообществе платятся взносы, которые уходят на покупку жилья для его представителей в порядке утвержденной очередности. Итоговая сумма взносов как раз и составляет стоимость недвижимости, позволяя без лишних наценок стать собственником жилплощади.

Чтобы стать членом жилищного кооператива, нужно выбрать подходящий, проверить правомочность его работы и подать заявление председателю правления. Для присоединения нового участника потребуется согласие жильцов. Кандидат на вступление может быть как юридическим, так и физическим лицом. В последнем случае его возраст не должен быть меньше 16 лет; заявление при этом подтверждается родителями или другим законным представителем.

Основные отличия жилищного кооператива от ипотеки

Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты. По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры. Приобретение через жилищный кооператив — это рассрочка, то есть кооператив не зарабатывает на долге пайщика.

При ипотеке есть и другие существенные для многих минусы — это наличие официальной работы с «белой» зарплатой, которая убедит банк в платежеспособности клиента. Второй момент — различные обязательные страховки, без которых кредит или не дадут, или повысят по нему процентную ставку. Минимальный набор — страхование жизни заемщика и самой недвижимости.

Покупка через жилищный кооператив тоже имеет минусы по сравнению с ипотекой — самих объединений в стране не так много, к тому же по факту большинство подобных организаций часто становятся банкротами. И второй момент — при ипотеке заемщик сразу становится собственником жилья, а будучи членом кооператива — только после выплаты полной стоимости.

Перед тем, как будет осуществлена государственная регистрация жилищного кооператива, необходимо создать организацию. Жилищный кооператив и жилищно-строительный кооператив, по сути, это юридические лица, деятельность которых направлена на строительство жилых домов и управление ими. Это некоммерческие организации, которые, тем не менее, могут управлять имуществом, иметь собственный баланс и имущественные обязанности перед вкладчиками.

Кроме этого, в права жилищно-строительного кооператива входит возможность вести предпринимательскую деятельность, доход от которой должен идти исключительно на нужды кооператива. Правоспособность этих организаций начинается с момента их государственной регистрации и заканчивается только после ликвидации.

Создание ЖСК начинается с принятия решения учредителей о форме организации.

Члены жилищно-строительного кооператива могут строить жилье за свои средства, а члены жилищного кооператива – только приобретать жилье и управлять им. В этом состоит основная разница между этими двумя организациями.

Для того чтобы создание ЖК было законным, учредители и члены организации проводят заседание, которое ведется под протокол. После того, как будет принято решение в необходимости создания жилищно-строительного кооператива, составляются его учредительные документы. Устав организации должен содержать основную информацию о жилищном кооперативе, начиная с названия, порядка вступления в членство и выхода из него, внесения членских взносов и т. д.

Также перед основателями жилищно-строительного кооператива стоит задача создать управляющие органы организации. Это общее собрание участников и правление. Обязательной является и уплата государственной пошлины. Только после того, как все эти формальности будут соблюдены, жилищный кооператив можно регистрировать.

Мелихов А. В. вступил в ЖК, которым был куплен многоквартирный дом. Спустя 12 месяцев пользования предоставленным жильем и своевременной оплатой всех взносов гражданину указанная квартира была отдана в собственность, право на которую зарегистрировали в установленном законодателем порядке. В дальнейшем кооператив, участником которого является Мелихов, управлял многоквартирным зданием.

Я стал недавно членом жилищно-строительного кооператива и исправно выплачиваю соответствующие взносы. Но в связи с появившейся правом покупки жилья сразу в другом здании, не дожидаясь завершения застройки дома, хочу покинуть данное объединение. Могу ли я выйти из такого объединения? Возвратят мне оплаченные взносы?

В ст. 130 ЖК РФ указано основание прекращения участия в кооперативе как выход такого участника. То есть, вы вправе полностью выйти из кооператива. На основании ст. 132 ЖК РФ можно получить уплаченную сумму не позднее 2-х месяцев со времени выхода из объединения.

Следовательно, приобретение кооперативной квартиры связано с определенными рисками. Основное преимущество подобных покупок —получение рассрочки на выгодных условиях и невысокая цена недвижимого имущества. ЖСК – это способ приобретения жилища для тех, кто не боится трудностей и готов рисковать.

Рынок контролируется практически двумя законами: ФЗ 214 и ФЗ 215 , возможности для судебной инстанции с безответственными компаниями очень малы.

Лишь проверенные организации не мошенничают с ЖК. Если рисковать не хотите, выбирайте долевое участие.

Жилищно-строительный кооператив в России

ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.

Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.

До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.

Кто может стать пайщиком

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:

— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.

При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.

В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.

Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.

Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, а приобретает пай. Право собственности на квартиру допускается оформить только после полной выплаты пая.

Законодательством четко определено, что такое ЖСК. Это особое сообщество с определенной формой управления. Такие объединения не новы для российского общества, поэтому им посвящены целые главы нормативно-правовых актов.

Вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс. В частности, в статье 116 даны конкретные определения подобным коллективам, описаны принципы, по которым формируется устав.

Совместное строительство как основная деятельность жилищно-строительных кооперативов освещается в Федеральном законе № 214. В этом документе определено, что ЖСК является единственной разрешенной законом альтернативой, заменяющей любое строительство.

Жилищный кодекс определяет ЖСК как некоммерческие организации, потому что целью объединения сторон является не получение выгоды, а готового продукта, а конкретно — жилья.

Организационно-правовой формой сообщества граждан-дольщиков является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании статьи 11 ЖК РФ. Вступать в члены ЖСК могут и граждане, и юрлица.

Что такое жилищно строительный кооператив (ЖСК)?

Перед тем, как будет осуществлена государственная регистрация жилищного кооператива, необходимо создать организацию.

Жилищный кооператив и жилищно-строительный кооператив, по сути, это юридические лица, деятельность которых направлена на строительство жилых домов и управление ими.

Это некоммерческие организации, которые, тем не менее, могут управлять имуществом, иметь собственный баланс и имущественные обязанности перед вкладчиками.

Для того чтобы зарегистрировать юридическое лицо, необходимо подать документы в соответствующий налоговый орган. В целом, государственная регистрация жилищного кооператива является последним этапом его создания. Именно эта процедура дает правовые основания для осуществления его деятельности в рамках закона. Что касается документов, то требуются:

• заявление;
• протокол, содержащий информацю о принятии решения о создании жилищно-строительного кооператива;
• учредительные документы;
• квитанция об уплате госпошлины.

Это основной пакет документов, который должны предоставить для регистрации основатели юридического лица.

Если учредителем организации является иностранное юридическое лицо, то нужно предоставить соответствующую выписку из реестра той страны, где оно зарегистрировано.

Налоговый орган не имеет права требовать от юридического лица, в том числе и от жилищно-строительного кооператива, каких-либо дополнительных документов, не указанных в данном перечне.

После изучения теоретической базы и способов управления многоквартирным домом можно переходить к активным действиям. Решение о выборе способа управления многоквартирным домом может быть принято только на общем собрании собственников дома.

Общее собрание жильцов многоквартирного дома — это высший орган правления, и он остается таким вне зависимости от того, какой способ управления домом будет выбран. Важный момент: решение принимают только собственники квартир.

Жильцы неприватизированных квартир и наниматели участвовать в общих собраниях не могут, но их решениям подчиняться обязаны.

Юридическое лицо учредителя считается действующим:

• после оформления учредительной документации;
• внесения сведений в Единый реестр.

Учредительная организация формируется по типу ООО, ОАО, НКО – в зависимости от целей и задач её представителей.

Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.

Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.

Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.

Текст устава принимается открытым анием. К протоколу прилагаются результаты ания, они оформляются счётной комиссией в виде акта.

Завершив регистрацию, организация становится на учёт в налоговом органе, в пенсионном фонде, фонде социального страхования, после чего её полномочия ограничиваются лишь законодательными нормативами и актами.

В налоговый орган требуется предъявить:

• выписку о регистрации в ЕГРП;
• протокол учреждения организации;
• утверждённый устав;
• сведения о юридическом адресе.

Вступление в кооператив – юридическая процедура. В отличие от квартир в новостройке на правах участника ДДУ, здесь потребуется соответствующее разрешение от жильцов.

Потенциальный правообладатель подаёт заявление председателю правления, который рассматривает его. Им вправе стать гражданин, достигший возраста 16 лет, при удостоверении его заявления законным представителем. Лицо, вступающее в ЖК, знакомится с уставом и размером взноса, который представляется к оплате.

1. До введения в действие комментируемого Кодекса организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывали значительные трудности, в том числе из-за того, что в Российской Федерации этот вопрос достаточным образом законодательно не был урегулирован.

Кооперативы фактически руководствовались практикой, сложившейся еще при действии Примерного устава ЖСК , и началами, предусмотренными ст. 116 ГК РФ, гл. 5 ЖК РСФСР, некоторыми положениями Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», а также Закона СССР от 26 мая 1988 г. «О кооперации в СССР» .
———————————
Примерный устав жилищно-строительного кооператива отменен Постановлением Совета Министров РСФСР от 19 апреля 1989 г. N 126 «О признании утратившими силу решений Правительства РСФСР по вопросам кооперации» // СПП РСФСР. 1989. N 13. Ст. 73.

Ведомости Верховного Совета СССР. 1988. N 22. Ст. 355. Данный законодательный акт действует в части, не противоречащей ГК РФ и ЖК РФ.

Гражданский кодекс РФ содержит лишь общие положения, регулирующие правовой режим такого вида потребительских кооперативов. Как следует из ст. 116 данного Кодекса, жилищными и жилищно-строительными кооперативами признаются добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемого путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Цель создания таких кооперативов — удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива (п. 1 ст. 51 Закона о кооперации в СССР). Подобное определение дано и в ч. 1 комментируемой статьи. Члены таких кооперативов своим имуществом, как правило, денежными средствами, участвуют в строительстве либо приобретении многоквартирного дома с последующей его эксплуатацией.

2. Безусловно, основным видом кооперации, удовлетворяющей жилищно-бытовые потребности своих членов, остаются жилищно-строительные кооперативы, которые организуются для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. При этом данные кооперативы можно разделить на два вида: создаваемые гражданами при содействии органов местного самоуправления либо заинтересованных юридических лиц (условно назовем их патронажными) и организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно.

В первом случае, как правило, в члены жилищно-строительных кооперативов принимаются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Имеют место случаи, когда субъекты Федерации, органы местного самоуправления либо заинтересованные юридические лица принимают на себя значительную часть расходов по строительству дома, подведению и подключению объектов инженерной инфраструктуры. Так, в г. Москве установлено, что, во-первых, жилищно-строительные кооперативы освобождаются от надбавок к сметной стоимости жилых домов; во-вторых, до 50% затрат на строительство домов ЖСК покрывается из городского бюджета и за счет реализации на коммерческой основе до 10% общей жилой площади в каждом кооперативном доме. Кроме того, согласно этому документу предполагается предусматривать в бюджетных показателях ассигнования на покрытие расходов по строительству домов ЖСК с учетом объемов, предусмотренных в ежегодных инвестиционных программах правительства г. Москвы.

Во втором случае все затраты возлагаются на членов конкретного жилищно-строительного кооператива.

3. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность осуществления предпринимательской деятельности потребительскими кооперативами, в том числе жилищными и жилищно-строительными. Однако это обусловливается тем, что такая деятельность должна служить целям, ради которых созданы названные кооперативы. В отличие от прежнего законодательства ГК РФ устанавливает правило, по которому доходы, полученные жилищными и жилищно-строительными кооперативами от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом, могут распределяться между их членами.

4. Следует иметь в виду, что с возникновением права собственности у членов кооператива, выплативших паевой взнос (см. ст. 129 ЖК и комментарий к ней), кооперативные отношения прекращаются и, как следствие, кооперативы будут преобразовываться в ТСЖ, следовательно, жилищные кооперативы как таковые имеют временный характер деятельности.

5. Деятельность специализированных жилищных потребительских кооперативов, таких как жилищные накопительные кооперативы, ЖК РФ не регулирует, на деятельность данных юридических лиц распространяет свое действие специальный Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» .
———————————
В ч. 1 комментируемой статьи устанавливается минимальное количество членов кооператива — не менее пяти физических или юридических лиц. Максимальное количество определяется количеством жилых помещений в кооперативном доме (причем именно жилых помещений, а не только квартир; к примеру, при разделе кооперативной квартиры может появиться два жилых помещения, соответственно, будут представлены два члена кооператива).

1. Прокопович, С.С. Итальянско-русский юридический словарь / С.С. Прокопович. — М.: РУССО, 2017. — 392 c.
2. Профессиональная этика и служебный этикет. Учебник; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2014. — 560 c.
3. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2001. — 528 c.
4. Теория государства и права в вопросах и ответах:Учебно-методическое пособие. -5-е изд. исп. — Москва: ИЛ, 2015. — 725 c.
5. Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2013. — 400 c.

Как создать жилищный кооператив в многоквартирном доме

1. объединения паенакоплений (паев) и привлечения денежных средств членов кредитного кооператива (пайщиков) и иных денежных средств в порядке, определенном настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кредитного кооператива;
2. размещения указанных в пункте 1 настоящей части денежных средств путем предоставления займов членам кредитного кооператива (пайщикам) для удовлетворения их финансовых потребностей.

Данный вид кооператива не подходит для строительства, поскольку это противоречит целям его создания.

Жилищный накопительный кооператив «КООП» — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Согласно российскому законодательству все юридические лица должны быть зарегистрированы. Юридическое лицо – это организация, деятельность которой может быть направлена на получение прибыли и разделение ее между участниками или на достижение определенной цели. Другими словами, организация может быть коммерческой и некоммерческой. В качестве некоммерческих организаций чаще всего выступают различные благотворительные, образовательные, культурные фонды, а также кооперативы.

Под государственной регистрацией юридических лиц следует понимать внесение данных о создании организации в государственный реестр.

Помимо этого, в реестр также вносятся сведения о реорганизации и ликвидации юридического лица, и иные сведения, предусмотренные законом. Существует определенный порядок регистрации, являющийся единым для всех субъектов хозяйствования.

Из этого следует, что такие полномочия имеет только государство, поэтому деятельность частных регистрирующих органов запрещена. После совершения процедуры юридическое лицо становится субъектом права. У него возникает определенная правоспособность, то есть права и обязанности по отношению к деятельности для достижения цели, обозначенной в учредительных документах.

Перед тем, как будет осуществлена государственная регистрация жилищного кооператива, необходимо создать организацию. Жилищный кооператив и жилищно-строительный кооператив, по сути, это юридические лица, деятельность которых направлена на строительство жилых домов и управление ими. Это некоммерческие организации, которые, тем не менее, могут управлять имуществом, иметь собственный баланс и имущественные обязанности перед вкладчиками.

Кроме этого, в права жилищно-строительного кооператива входит возможность вести предпринимательскую деятельность, доход от которой должен идти исключительно на нужды кооператива. Правоспособность этих организаций начинается с момента их государственной регистрации и заканчивается только после ликвидации.

Создание ЖСК начинается с принятия решения учредителей о форме организации.

Члены жилищно-строительного кооператива могут строить жилье за свои средства, а члены жилищного кооператива – только приобретать жилье и управлять им. В этом состоит основная разница между этими двумя организациями.

Для того чтобы создание ЖК было законным, учредители и члены организации проводят заседание, которое ведется под протокол. После того, как будет принято решение в необходимости создания жилищно-строительного кооператива, составляются его учредительные документы. Устав организации должен содержать основную информацию о жилищном кооперативе, начиная с названия, порядка вступления в членство и выхода из него, внесения членских взносов и т. д.

Также перед основателями жилищно-строительного кооператива стоит задача создать управляющие органы организации. Это общее собрание участников и правление. Обязательной является и уплата государственной пошлины. Только после того, как все эти формальности будут соблюдены, жилищный кооператив можно регистрировать.

Если владельцы квартир приняли решение создать кооператив, придется пройти несколько этапов:

• Организовать общее собрание жильцов. Принять решение о выборе способа управления домом уполномочен только этот орган. Право на голосование имеют только собственники: нанимателям и жителям неприватизированных квартир приходится подчиняться общему решению.
• На собрании необходимо подготовить и утвердить Устав. Именно этот документ является основополагающим при образовании ЖСК. В Уставе должны быть отражены такие данные, как наименование сообщества, его цели и задачи, особенности приема в коллектив и выхода из него, обязанности и права членов, порядок закрытия и внесения изменений в деятельность организации. Также обычно указываются способы управления и контроля над кооперативом.
• Проголосовать. Для создания кооператива инициаторы должны привлечь на свою сторону не меньше 50% собственников.
• Определиться с размером пая. Паевые взносы – основной источник дохода ЖСК, из них складывается и первоначальный капитал сообщества.
• Запротоколировать мероприятие. Во время проведения собрания секретарь должен вести протокол, который позже прикрепляется к уставу.
• Выбирается высший орган, который будет управлять кооперативом (например, правление и его председатель).

После завершения собрания инициаторы процедуры собирают документы и представляют их в местную администрацию. Это необходимо для того, чтобы в официальном порядке зарегистрировать кооператив как юридическое лицо и управляющую организацию.

Копии соответствующих документов передаются также в жилищную инспекцию и территориальное управление ФНС. После регистрации ЖСК можно открывать расчетный счет, заказывать печать и начинать деятельность, предусмотренную Уставом.

Похожие записи:

• Москвичам рассказали, кому проиндексируют выплаты в 2023 году
• Единое пособие с 1 января 2023 года в Москве
• Минфин планирует изменить Единый план счетов для госучреждений с 2023 года