Анализ судебной практики по изъятию земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ судебной практики по изъятию земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков и расположенных на них иных недвижимых объектов для публичных нужд возможно также в случае размещения на них объектов государственного или муниципального значения. Чтобы избежать расширительного толкования, ЗК РФ устанавливает исчерпывающий перечень таких объектов (подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ в ред. Федерального закона от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ). Условием размещения данных объектов является отсутствие других вариантов возможного размещения.

Определение выкупной цены при изъятии (выкупе) земельного участка

В действующем законодательстве существует коллизия относительно определения даты, на которую должен происходить расчет выкупной цены, что значительно осложняет процедуру изъятия земельного участка для публичных нужд и порождает судебные споры. В результате анализа положений ст. 280 ГК РФ можно сделать вывод, что выкупная цена земельного участка определяется на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного участка, поскольку риск несения затрат и убытков после этого момента несет собственник.

Земельный кодекс РФ устанавливает несколько иные правила. Пункт 3 ст. 63 ЗК РФ определяет, что расходы, понесенные правообладателями земельных участков на осуществление застройки зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии (выкупе) земельных участков, возмещению не подлежат. Кроме того, имеются противоречия между положениями Гражданского и Земельного кодексов РФ относительно даты, на которую определяется выкупная цена, и перечня расходов, включаемых в выкупную цену.

Основания изъятия земель

Причин, по которым собственник может лишиться прав на землю, существует несколько, но эта процедура может происходить только по весомым обстоятельствам. Основаниями по закону служат следующие:

1. При эксплуатации земли собственником с нарушением разрешенного использования, а также неиспользование.
2. Для комплексного развития территории официальному решению властей, если участок оказался в границах запланированных работ.
3. Конфискация для возмещения ущерба, нанесенного собственником иному лицу своим преступным деянием.
4. Реквизиция вследствие воздействий эпидемий, природных катаклизмов, аварийных и чрезвычайных ситуаций.
5. Иные обстоятельства, когда в рамках законодательства власти любого уровня вправе истребовать участок.
6. Для государственных или муниципальных нужд. К ним относятся:

• строительство на конкретной территории объектов федерального уровня, а также местного или регионального;
• проведения работ в рамках недропользования;
• исполнение РФ международных обязательств;
• в рамках государственных полномочий службой ФСБ;
• иные основания по законодательству РФ.

Важно знать, что отказаться от исполнения судебного распоряжения по изъятию земли ее хозяин не может. В большинстве случаев он может только рассчитывать на другой аналогичный надел или компенсационные выплаты.

Изъятие земли для государственных нужд: компенсация собственнику

Строительство новых линейных сооружений, в том числе и дорог, затрагивает интересы собственников земельных участков. На случай реализации такого проекта в интересах Общества по заказу государства предусмотрено возмещение при изъятии земли у их правообладателей. Цена определена вполне объективная – рыночная. Это значит, что когда строится дорога, собственник получит N-ую сумму средств. Но так закону.

На самом деле сплошь и рядом встречаются ситуации, когда уже и дорога проложена, и все ею пользуются, а собственник земли остался ни с чем: ни денег, ни участка. Это может быть связано и с низкой квалификацией чиновников, и элементарной халатностью. Результат – нарушен порядок изъятия, нет возможности на законных основаниях оформить принудительный выкуп.

Не застрахованы от подобного развития событий собственники любых категорий участков: с/х, земли промышленности, земли населенных пунктов и др. Что делать в такой ситуации собственнику недвижимости? Можно продолжать терпеть убытки, потому что участок не используется по его первоначальному предназначению.

Если возместить убытки мирным путем не получилось, то отстоять права необходимо через суд. Для этого требуется собрать документы, подтверждающие фактическое изъятие земли, рассчитать рыночную стоимость участка, обосновать убытки и недополученную прибыль.

Судебная практика определения выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию

Прежде чем начать процесс определения стоимости возмещения за изъятый участок в пользу муниципалитета, необходимо определить вид разрешенного землепользования до момента начала процедуры изъятия земли. Стоимость земель различного целевого назначения разная, поэтому определяется размер компенсации или размер выкупа в каждом случае индивидуально.

Проблема судов состояла в том, что после начала процедуры изъятия земельного надела принудительно в пользу государства у собственника, могли быть внести изменения в кадастровый реестр в отношении категории земли и разрешенного вида землепользования с момента регистрации решения муниципалитета об изъятии земельного участка. Изменения могли вноситься с целью подготовки земельных участков для дальнейшего применения в муниципальных или государственных целях.

Решения судов опирались на данные о видах разрешенного землепользования, которые были присвоены участкам земли до момента начала процедуры изъятия в пользу государственных структур.

Что имеет значение при рассмотрении таких споров в суде

Во-первых, изучается в каком качестве изначально формировался исходный участок: как лесной или как нелесной. То есть зафиксированы ли в документах о первоначальном землеотводе данные о предоставлении лесного участка. Именно это определяет возможность применения закона №280-ФЗ о лесной амнистии.

Во-вторых, оценивается добросовестность приобретателя земельного участка — мог ли он догадаться, что покупает лесной участок. Вывод о добросовестности делается на основании следующего:

• если в землеотводных документах есть указание на лес, то считается, что приобретатель понимал, что покупает лесной участок, и не вправе рассчитывать на «лесную» амнистию;
• если участок визуально похож на лесной (лесная растительность, со всех сторон лес), то приобретатель тоже не будет считаться добросовестным.

В остальных случаях велика вероятность признания приобретателя земли добросовестным.

В-третьих, суд будет определять, законно ли установлена граница населенного пункта, если речь идет о землях населенных пунктов, так как очень часто граница установлена незаконно.

В-четвертых, важным моментом является выдача органами лесного хозяйства писем или согласований, свидетельствующих о том, что участок не является лесным. Если такие документы когда-либо выдавались, то они будут свидетельствовать в пользу добросовестности приобретателя участка.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения

При рассмотрении аналогичных споров необходимо иметь ввиду, что в ст.79 Земельного кодекса внесены изменения, в силу которых пункт 2, допускавший возможность использования сельскохозяйственных земель низкого качества в несельскохозяйственных целях, утратил силу в связи с введением в действие ФЗ от 21 декабря 2004г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»[57].

Акционерное общество закрытого типа обратилось в арбитражный суд с иском к Учреждению юстиции о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Как следует из комментируемого решения, АОЗТ было образовано путем реорганизации совхоза. При образовании общества собственники внесли земельные доли в уставный капитал. В последствии АОЗТ обратилось в Учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный массив, сформированный из внесенных в уставный капитал земельных долей. Регистрирующий орган в письменном виде сообщил, что для регистрации дополнительно каждому собственнику земельной доли необходимо представить квитанцию об оплате за государственную регистрацию, письменное заявление, свидетельство о праве собственности на земельную долю, а от юридического лица — доказательство оплаты за регистрацию права, кадастровый план земельного участка, а также учредительные и уставные документы. Посчитав такие доводы незаконными, акционерное общество обратилось в суд. Требования АОЗТ были удовлетворены по следующим основаниям.

Государственные органы, которые могут изъять землю

Порядок изъятия земельных наделов устанавливается текстом Гл. 7.1 ЗК РФ. Государственными органами, принимающими вердикт о факте изъятия, являются:

1. Уполномоченный федеральных органов исполнительной власти: цель – недропользование (изъятие земли для нужд всей страны).
2. Исполнительные органы государства субъекта РФ (при изъятии земли под региональные нужды). Это строительство региональных объектов, ведение работ по недропользованию местного уровня значимости.
3. Местное самоуправление – для использования земли, с целью строительства на ней объектов местной значимости.

Любой процесс изъятия земли происходит на основании вердикта уполномоченных органов исполнительной власти (или местного самоуправления), который принимается:

• на основании их собственной инициативы;
• на основании ходатайства об изъятии земли, которое подала организация, указанная в п.1, ст.№ 56.4 ЗК РФ (это может быть естественная монополия, пользователи земельных недр).

Подать ходатайство об изъятии земельного надела могут:

1. Компании, которые владеют правом на ходатайство об изъятии земли у собственника с целью использования её для нужд федерального уровня (Постановление Правительства РФ от 2015г., № 442).
2. Государственная власть, изымающая участок с целью:

• исполнения международного соглашения;
• осуществления строительных и реконструкционных работ объектов государственной значимости.

1. Предприятие государственного значения – для размещения на изъятой земле объектов федеральной (региональной) значимости, предусмотренной инвестиционной программой.

Процедура изъятия участка

Процедура аннулирования частной собственности на конкретный земельный надел состоит из 6 этапов.

1. Подготовка оснований и условий для начала процесса изъятия. Сюда входит разработка документации по распланировке территории, создание проектов планируемых объектов. Все создаваемые документы должны рассматриваться и утверждаться уполномоченным органом, на что также требуется определённое время.
2. Подготовка и подача ходатайства муниципальному органу об изъятии надела от лица заинтересованной организации, либо разработка соответствующего решения, когда инициатором процедуры выступает государство.
3. Выявление собственников объектов изъятия (земли и возведённых на ней построек). Данный этап является новым в законодательстве и призван установить предполагаемых правообладателей, от которых нужно получить согласие на изъятие. Определённые сложности могут возникнуть с участками, полученными в бессрочное пользование или собственность до 1998 года. До этого периода регистрация права осуществлялась в неполной мере, из-за чего достаточно сложно сейчас найти требуемую информацию.

Для получения требуемых сведений запрашивается информация из архивов и муниципалитета, осуществляется публикация на сайте органов местной власти, в СМИ. Юридическое либо физическое лицо, получившее запрос об установлении правообладания на указанный участок, обязано подтвердить свои права в течение 5 дней с момента получения уведомления.

На данный этап отводится 2 месяца. Если с момента публичного опубликования информации о планируемом изъятии пройдет 60 дней, а сведения о владельцах не поступят в уполномоченный орган, он обращается в суд для признания данного надела невостребованным.

В результате, земля признаётся собственностью государства, субъекта РФ либо муниципалитета. Если владельцы объявятся после завершения процедуры аннулирования права, они могут требовать возмещения из бюджета.

Но для этого им придётся доказать своё право на надел и объяснить причину отсутствия своевременной подачи сведений о своём правообладании.

1. Подписание решения об отчуждении органами местного самоуправления. Владелец земли должен быть уведомлен об этом в течение 10 рабочих дней с даты подписания резолюции. Также в этот период на официальном сайте муниципалитета публикуется информация о принятии документа, а владельцу направляется его копия заказной корреспонденцией (по адресу изымаемой земли). Уведомление считается произведённым с момента принятия соответствующей корреспонденции либо её возврата отправителю. Если почтовый адрес собственника неизвестен, он считается поставленным в известность с даты публикации информации на сайте. Решение об отчуждении может быть обжаловано 3 года с момента его подписания.
2. Подготовка и подписание договора об изъятии. Для создания этого документа проводятся кадастровые и оценочные мероприятия с целью уточнения границ надела и определения его рыночной стоимости, а также осуществляются согласование порядка процедуры с владельцем.

В тексте подготовленного документа должна быть указана следующая информация:

• кадастровый номер;
• цель отчуждения;
• реквизиты решения;
• вид права на объект соглашения;
• период их передачи;
• объём компенсации и способ её выплаты (возможно предоставление другого надела с аналогичными характеристиками);
• указание сервитутов (если они сохраняются).

Получив свой экземпляр соглашения, собственник может его сразу подписать или уведомить муниципальные власти об отказе или желании внести изменения в условия (в письменной форме с указанием оснований).

Если владелец участка не подписал соглашение в течение 3 месяцев с даты его получения или не уведомил об отказе, орган, подписавший решение об отчуждении может обратиться в судебные инстанции с иском о принудительном аннулировании права на данный надел.

1. Прекращение прав на землю и их передача государству. Результатом подписания договора об отчуждении либо вступления в законную силу судебного решения о принудительном аннулировании права на данный надел, является:
   • передача права владения;
   • ликвидация права пользования либо наследуемого владения наделом;
   • досрочного аннулирования договора аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании землей;
   • прекращения права хозяйственного ведения либо оперативного управления наделом;
   • возникновения права собственности на вновь образованные наделы в результате перераспределения земли;
   • государственной регистрации правовых изменений (возникновения/перехода/прекращения права собственности);
   • сноса построек, возведённых на изъятой земле.

Чем реновация отличается от изъятия земли для государственных надобностей?

Изъятие для государственных нужд – это строго регламентированный законодательством выкуп земли для строительства развязок, метро, реализации проектов, связанных с государственной защитой и так далее.

В отличие от изъятия земли для государственных нужд, снос в рамках программы реновации является более выгодным для жильцов, так как здесь учитываются их мнение.

Тогда как снос в рамках реновации – это не принудительный выкуп, и застройщик обязан договариваться с жильцами и получить стопроцентное согласие.

Таким образом если с реновацией право выбора собственника имущества соблюдается и защищается законодательством, то в вопросе с принудительным изъятием земельных участков для государственных нужд ситуация обстоит иным образом.

В настоящее время, реализация акиматом Алматы плана по выкупу земельных участков для государственных нужд с целью застройки новыми, современными зданиями продолжается.

Государство или муниципалитет может изъять земли

Изъятие — многокомпонентная упорядоченная процедура. После принятия решения об отъеме участка из частных владений, должен соблюдаться порядок действий. В ином случае собственник может по своей инициативе направить заявление в орган судебной защиты. Владельцу земли нужно помнить, избежать изъятия не удастся при всем желании, поэтому разжигать конфликт с органами власти не стоит. Но отстаивать свои права при попытке их нарушить необходимо обязательно. Неосведомленность и попустительство в вопросах собственности недопустимы, так как есть риск остаться без денег и земли.

Чье вмешательство во владение частной собственностью законно? Конституция в статье 35 констатирует, что частная собственность охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В этом случае речь идет не о лишении имущества, а о выкупе. Процедура не является конфискацией и ей не тождественна. Это два разных по целям и средствам действия.

Земля может быть изъята для нужд муниципалитета или органов федеральной власти. От целей и субъекта изъятия начать процедуру имеет право государство или муниципалитет. Для каждого случая существует перечень оснований и схема действий. Но если собственник и орган власти не достигнут соглашения, спор между ними решат судебные органы. Суд в любом случае признает действия государственного или муниципального органа законными, собственник на основании судебного приказа будет вынужден передать свою землю в их распоряжение. Исключением являются случаи, когда орган власти формально отнесся к процедурам, предшествующим изъятию.

Поиск правообладателей

Прежде чем принять окончательное решение о присвоении земли, органы власти должны отыскать собственников земель и заключить с ними соглашение. Только после этого будет возможно осуществить переход права собственности.

Для поиска владельцев земли заинтересованный орган власти:

• размещает сведения на районных информационных стендах;
• объявляет о предстоящем изъятии территории у себя на сайте;
• направляет запросы в органы Росреестра.

Определение размера выплаты: порядок и «подводные камни»

Компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, а также убытков, причиненных реквизицией. При определении стоимости компенсации необходимо не только информацию о виде разрешенного использования, но и фактическое использование отчуждаемых объектов. Сумма компенсации позволять предпринимателю или физическому лицу восстановить имущественные потери.

Расчет возмещения необходимо сделать не позднее чем за 2 месяца до передачи правообладателю участка документов об отчуждении недвижимости. Все расходы, связанные с установлением стоимости несет орган, принявший решение об изъятии.

При определении суммы компенсации не учитывают:

• постройки и другие улучшения, возведенные после получения уведомления об изъятии, а также заключенные впоследствии сделки;
• объекты самовольного строительства.

Похожие записи:

• Куда вложить доллары в 2023 году
• Если у вас есть эта заслуга, в 2023 году денег будет больше
• Как происходит приватизация дачи