Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заемщик и созаемщик по ипотеке это кто». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заемщик — лицо, оформляющее на себя кредит и получающее заемные средства. Он заключает договор с банковской организацией, что принимает на себя обязательство вернуть полученную сумму с процентами в течение установленного времени. При этом формируется график платежей, которые заемщик должен вносить каждый месяц до определенного числа. Если это требование нарушается, начисляется пеня, которая увеличивает сумму долга. А если платеж не поступает в течение нескольких месяцев, денежные средства будут списаны в принудительном порядке. Если даже таким образом не получится погасить задолженность, банковская организация имеет право обратиться в суд и продать жилплощадь, которая куплена на заемные средства и погасить ими долг заемщика. Если объем вырученных средств превышает сумму долга, остаток возвращается клиенту, который нарушил свои финансовые обязательства.
Заемщиком по ипотеке может стать любой гражданин РФ, если:
- он старше 18 лет;
- у него есть стаж работы, при этом непрерывный период трудоустройства на последнем месте должен быть не менее 3х месяцев, а общий трудовой стаж не менее 1 года.
- имеется сумма для первоначального взноса, обычно это не менее 15% от стоимости недвижимости.
Это стандартные требования, но каждый банк устанавливает собственный список, которому должен соответствовать кандидат на получение жилищного займа. Например, минимальная сумма первоначального взноса от 20%, но чем больше собственных денежных средств вы внесете, тем ниже будет ставка по кредитованию. Также банки могут увеличивать минимальный возрастной порог, ужесточать требования к доходу и отказывать, если у заявителя есть другие кредитные обязательства.
Поэтому перед тем, как оформлять ипотеку, внимательно изучите требования банков, сравните их между собой и выберите самые оптимальные условия.
Чтo нaдo yчecть coзaeмщикy
Дaжe ecли c тaкoй пpocьбoй oбpaтитcя ктo-тo из poдcтвeнникoв или близкиx дpyзeй, нe тopoпитecь cpaзy гoвopить «дa». Ecть нecкoлькo нюaнcoв, кoтopыe мнoгиe люди зaбывaют yчecть, пpинимaя peшeниe пoдcтpaxoвaть близкиx пo кpeдитнoмy дoгoвopy. Boт пepeчeнь ocнoвныx пpoблeм, c кoтopыми мoжeт cтoлкнyтьcя coзaeмщик:
- дoгoвop зaключaeтcя нa длитeльный cpoк, кaк пpaвилo этo 15–25 лeт. 3a этo вpeмя мнoгoe мoжeт измeнитьcя, включaя ypoвeнь дoxoдoв ocнoвнoгo зaeмщикa и coзaeмщикoв. Oднaкo выплaчивaть кpeдит и пpoцeнты пo нeмy пpидeтcя в любoм cлyчae, дaжe ecли ypoвня дoxoдa для пoгaшeния дoлгa мoжeт cтaть нeдocтaтoчнo;
- ecли coзaeмщик caм peшит взять кpeдит, eгo плaтeжecпocoбнocть бyдeт oгpaничeнa ипoтeчным кpeдитoм, пo кoтopoмy oн вмecтe c ocнoвным зaeмщикoм бyдeт oтвeчaть пepeд бaнкoм зa пoгaшeниe дoлгa. Ecли ypoвня дoxoдa для пoлyчeния eщe oднoгo кpeдитa в пpидaчy к paнee пoлyчeннoй ипoтeкe oкaжeтcя нeдocтaтoчнo, бaнк oткaжeт в нoвoм кpeдитe;
- ecли в кaчecтвe coзaeмщикa выcтyпил cyпpyг, в oфициaльный бpaк c кoтopым зaeмщик вcтyпил yжe пocлe пoлyчeния кpeдитa, тaкoй cyпpyг нe cмoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в ипoтeчнoм жильe, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo бpaчным кoнтpaктoм;
- нeвoзмoжнo пpocтo взять и oткaзaтьcя oт oбязaннocтeй пo кpeдитнoмy дoгoвopy, пpидeтcя либo пoлyчaть coглacиe ocнoвнoгo зaeмщикa и бaнкa, либo oбpaщaтьcя в cyд – пpи этoм cyдeбнaя пpaктикa oтpицaтeльнa.
Caмoe глaвнoe, чтo cлeдyeт yчecть – oбязaтeльнo зaфикcиpoвaть пpaвa coзaeмщикa нa нeдвижимocть пo ипoтeкe. Этo мoжнo oфopмлeнo oтдeльным дoгoвopoм, в тoм чиcлe бpaчным кoнтpaктoм или жe дoпoлнитeльным coглaшeниeм к ипoтeчнoмy дoгoвopy. Либo нeoбxoдимo пpoпиcaть, кaким oбpaзoм дoлжник бyдeт вoзвpaщaть пoтpaчeнныe нa пoгaшeниe eгo ипoтeки дeньги, ecли нa выдeл дoли в жильe oн нe coглaceн.
Какие требования предъявляются к созаемщику?
Банки, как правило, предъявляют к созаемщику те же требования, что и к заемщику. Например, это могут быть следующие требования:
- Наличие документов, удостоверяющих личность;
- Постоянная или временная регистрация на территории РФ;
- Возраст от 20 до 60 лет (устанавливается банком отдельно);
- Платежеспособность (необходимо подтвердить документами: справкой о доходах, выпиской с зарплатного счета и др.);
- Хорошая кредитная история;
- Иные требования, устанавливаемые банками.
Чем созаемщик отличается от поручителя по кредиту?
И поручитель и созаемщик могут повысить шансы на получение кредита или увеличение его суммы. Но при этом они обладают разным объемом прав и обязанностей.
Поручитель по договору дополнительно гарантирует выплату кредита и несет ответственность перед банков только в том случае, если допущена просрочка по кредиту. При этом он не имеет прав на объект недвижимости, который находится в залоге у банка. Иными словами у поручителя появляются обязательства, если они не могут быть исполнены заемщиком.
Созаемщик отвечает по кредиту наравне с основным заемщиком и в ряде случаев имеет право на долю недвижимого имущества. Вместе с поручителем он несет ответственность за своевременные платежи.
Военная ипотека — программа льготной ипотеки для покупки жилья военнослужащими в России. Особенность военной ипотеки в том, что государство выплачивает кредит за человека, пока тот служит по контракту. При этом неважно, владеет ли он уже недвижимостью, какое у него семейное положение или регион проживания.
Чтобы приобрести жилье по военной ипотеке военнослужащий должен участвовать в программе накопительно-ипотечной системы, или НИС. Участники НИС имеют специальный счет, на который ежегодно перечисляется определенная сумма — в 2022 году она составляет 311 044, 50 рублей. Через три года военнослужащий может использовать накопления в виде целевого жилищного займа как первый взнос за ипотеку. А может продолжать копить деньги до конца службы и купить жилье единой выплатой.
Как досрочно погасить ипотеку материнским капиталом
Ипотеку можно погасить досрочно полностью или частично с помощью сертификата на материнский капитал. Для этого нужно:
- сперва обратиться банк, чтобы получить справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту;
- далее справку и определенный пакет документов нужно приложить к заявлению в Пенсионном фонде. В заявлении указывается, что владелец сертификата хочет направить средства на досрочное погашение задолженности и указать сумму, которую он хочет использовать. Если договор по ипотеке оформлен на мужа — к заявлению нужно приложить паспорта обоих супругов и свидетельство о заключении брака;
- после одобрения заявки в Пенсионном фонде необходимо получить выписку об остатке средств материнского капитала. Срок действия выписки всего 3 дня;
- с сертификатом, выпиской и паспортом заёмщик обращается в банк и пишет заявление о том, что он хочет уменьшить: платежи или срок. В большинстве банков за счёт маткапитала можно сократить только сумму ежемесячных платежей. Условия необходимо уточнить заранее и рассчитать, что будет выгоднее;
- после одобрения заявки уже в банке придётся обратиться туда ещё раз. Если ипотека была погашена полностью, то получить документ об отсутствии обязательств заёмщика перед банком. Если частично — получить новый график платежей.
Как заемщику и созаемщику оплачивать ипотеку
Размер регулярного платежа, как и его график оплаты всегда один, т.е. никакого деления по числу созаемщиков не происходит. Обязанность кредитных выплат прямо возлагается на «основного» заемщика, являющегося техническим получателем ипотеки по договору, на чье имя открыт ипотечный счет. При этом, как отмечалось ранее, оплачивать кредит (пополнять счет) может как любой солидарный заемщик, так и любое третье лицо.
Для банка значения не имеет, в каких долях созаемщики будут вносить платежи. Его интересует только своевременность выплат. В принципе, «созаемный» договор ипотеки может содержать условие о распределении оплаты кредита между солидарными заемщиками (к примеру, одни вносит 50% платежа каждый месяц, а двое других – по 25%). Но это потребует оформления дополнительного договора или договоров, с которыми финансово-кредитные организации предпочитают не связываться.
Как перестать быть созаемщиком?
Разобравшись, чем отличается созаемщик от поручителя, стоит разобраться, как перестать выполнять эту роль. Статус созаемщика имеет временный характер. Человек может попытаться выйти из кредитного договора. Однако необходимо понимать, что это будет достаточно проблематично. Этот вопрос предстоит обсудить с банком.
Чтобы воспользоваться правом, предстоит подписать отказ от своей долей жилища. У человека остаётся возможность требовать компенсацию.
Нужно быть готовым к тому, что банк даст отрицательный ответ. Это стандартная практика. Выдавая кредит, банк принимал во внимание совокупный доход. Однако в последующем планы на совместную жизнь супругов изменились.
Что будет с ипотечной недвижимостью в случае наступления банкротства заемщика?
По статистике Центробанка РФ более чем 1/3 должников по договорам об ипотеке не справляются со своими обязательствами. Жизненные ситуации бывают настолько непредсказуемыми и неожиданными, что ни один должник по ипотечным обязательствам не может на 100% гарантировать их исполнение.
Банкротство заемщика по ипотеке, равно как и банкротство одного из созаемщиков по ипотеке, не может не отразиться на залоговой недвижимости. Финансовая несостоятельность лишает должников их права на ипотечное жилье.
Важно помнить! Если заемщик по ипотеке уже был признан банкротом по решению суда, то он обязан уведомить банк об этом до подписания договора об ипотеке. В противном случае, укрывательство такого факта может послужить основанием для досрочного расторжения договора.
Многочисленная судебная практика показала, что в случае ненадлежащего исполнения закона и обязанностей со стороны заемщика по ипотечному договору банк может обратить взыскание на залоговую недвижимость, даже если она:
- является единственным жильем должника;
- оформлена на несовершеннолетних детей;
- оформлена на инвалидов.
Зачем нужны остальные заемщики?
Важно понимать, что кодеры, как правило, используются для увеличения суммы кредита и максимизации условий самого кредита.
Сумма кредитного договора зависит от дохода потенциального заемщика. Чем больше координаторов, тем выше общий ежемесячный доход и, следовательно, выше сумма кредита.
Банковским компаниям требуются координаторы для обеспечения своевременного погашения кредитов.
Важно понимать, что координатор и поручитель — это разные понятия. Первый изначально определяется как поручитель по кредиту и учитывает его зарплату и заслуги. При расчете максимальной суммы зарплата совместного заемщика прибавляется к зарплате основного заемщика.
Если основной заемщик не платит по кредиту, обязательство автоматически исполняется заемщиком. Имущество, приобретенное в кредит, может быть зарегистрировано на имя границы.
Однако поручитель не обязан платить по кредиту, если только этот термин не относится к договору. Банк может принудить поручителя к выплате кредита только через суд. Имущество, приобретенное в кредит, может оказаться в руках поручителя только в результате судебного разбирательства.
Чем созаемщик отличается от поручителя
Описание механизма представляется очень похожим на гарантию по кредитному договору. Поручитель также является третьей частью договора и несет ответственность за то, выполняет ли заемщик условия договора.
- Доход поручителя не учитывается при расчете суммы займа, но доход соавтора учитывается всегда.
- Если заемщик не является рабом, возникает ответственность поручителя, и CO Brawer берет на себя ответственность за кредит сразу после прекращения договора займа.
- Поручитель не имеет никаких прав на вещи, приобретенные на заемные средства, а созаемщик, как правило, имеет те же права, что и заемщик (если иное не оговорено в договоре).
- Поручителем может быть и юридическое лицо, а созаемщиком — только физическое лицо.
- Поручители привлекаются добровольно, но по закону границы могут быть совместными.
Как видите, различия тонкие, но они существуют. Оба связаны конкретными обязательствами. Однако у коллеги всегда больше прав по договору.
Как перестать быть созаемщиком
Судиться по обязательствам соавтора — довольно проблематичное изменение в существующем кредитном договоре. Банки обычно всячески препятствуют таким изменениям. Причина этого — снижение уровня платежеспособности основного заемщика и увеличение его кредитной нагрузки.
- Доказать банкротство, пройдя через процесс индивидуального банкротства.
- Договориться с заемщиком и банком об изменении координатора по договору.
- Выделить обязательства в отдельные кредитные договоры.
- Решить вопрос через суд.
- Выплатить определенную долю обязательств, рассчитанную банком при обычном исполнении банком.
Созаемщик по ипотеке — кто это?
Для оценки финансовых рисков и расчета размера ипотечного займа рассматривается доход гражданина, подавшего заявку на кредитование. Если он недостаточен для запрашиваемой суммы, могут быть привлечены созаемщики. Это физические лица, которые будут совместно с заемщиком нести ответственность за своевременное погашение ипотеки, а также иметь равные с ним права на купленную в ипотеку жилую недвижимость (ст. 323 ГК).
При оформлении займа допускается участие не более 3 созаемщиков одновременно. Их доходы будут учтены при расчете кредита, отчего его сумма может увеличиться. Но при невозможности платить по ипотеке основного заемщика к возврату суммы банку будут призваны созаемщики.
Привлекая дополнительное лицо по кредитному договору, нужно знать следующее:
- Это единственный вариант получить кредит на покупку жилья, если собственных доходов недостаточно.
- Договор кредитования подписывают и основной и дополнительный заемщик, при этом созаемщик вправе претендовать на долю в приобретаемой квартире.
- Ответственность за выплату ипотечного займа в одинаковой мере делится на заемщика и созаемщика.
Права и обязанности созаемщика по ипотеке
Каждый, кто соглашается стать созаемщиком по ипотечному кредиту, должен предварительно оценить свои риски. Договор займа на покупку жилья имеет длительный срок, в течение которого может произойти много перемен.
Права и обязанности солидарного участника займа:
- полная ответственность наравне с заемщиком перед кредитным учреждением по выплате ипотечного долга;
- созаемщик вправе требовать выделить долю в приобретенном за счет кредита имуществе при условии, что он вносил платежи и имел вклад в первоначальный взнос (для супругов такая квартира становится совместной собственностью, если иное не установлено брачным договором);
- банк вправе потребовать от созаемщика платить по кредиту, если заемщик отказывается вносить ежемесячные платежи;
- созаемщик вправе выплачивать банку ежемесячные платежи вместо основного должника;
- созаемщик вправе получать в кредитном учреждении полную историю по ипотеке.