Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какую ответственность несет агентство недвижимости при купле продаже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Какие риски существуют
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Кто платит за услуги риелтора
Правильный ответ: тот, кто эту услугу заказал и получил. Если покупатель нанял агента для решения своего квартирного вопроса, то именно его интересы представляет специалист по недвижимости: подбирает подходящие варианты, ведет переговоры, торгуется в его пользу и т.д.
Менеджеры компании помогают оформить выгодную ипотеку, юристы сопровождают сделку в рамках своей зоны ответственности. Покупатель получает в результате решение своей задачи.
Если собственник обратился в агентство, чтобы продать свою недвижимость, значит, риелтор работает в интересах продавца. Определяет оптимальную стоимость жилья, создает спрос на него, работает с возражениями и торгуется, компания проводит юридическое сопровождение сделки и т.д. Полный перечень услуг компании прописан в договоре, который заключается с каждым клиентом.
Андрей Луговой — Генеральный Директор федерального оператора недвижимости «Перспектива 24» в Благовещенске
Заключение договора с компанией
К сожалению, на рынке остался еще определенный процент агентств и частных риелторов, которые работают без договора и навязывают свои услуги.Но все же очень многие компании работают цивилизованно. Если хотите получить безопасную и качественную услугу — заключайте с агентством договор.Каждый клиент должен понимать, что договор — это не столько обязательства оплаты работы риелтору, сколько гарантии со стороны агентства. Конечно, если документ оформлен грамотно.
- Работу целого штата специалистов: агент, который подбирает или продает ваш объект, другие агенты, которые включаются в работу, ипотечные менеджеры, юридический отдел, отдел маркетинга, административный отдел.
- Гарантии безопасности: уважающие себя компании страхуют профессиональную ответственность, а штат юристов обеспечивает юридическую безопасность сделки.
- Скорость и выгода: грамотный агент найдет покупателю те квартиры, которые еще не появились в рекламе, подберет «горящие» варианты. Продавец получит максимальный спрос на свою недвижимость в короткие сроки. Ипотечный менеджер поможет выбрать самую выгодную ипотечную программу.
- анализ предложения на рынке
- поиск и подбор подходящих вариантов
- сбор информации по каждому варианту
- совместный просмотр с клиентом объектов
- переговоры с собственником, торг
- работа с ипотечным менеджером по подбору и подаче заявки на самую выгодную ипотечную программу
- проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
- сравнительный анализ подобных объектов на рынке, предложение оптимальной цены
- создание спроса на объект
- разработка и проведение маркетинговой кампании
- проведение встреч и переговоров с потенциальными покупателями
- проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
Стоит ли продавать квартиру через риелтора
Продавать квартиру можно как с риелтором, так и без него. Но стоит понимать, что помощь в продаже или покупке недвижимости — это профессиональная деятельность риелтора. А значит, он обладает соответствующими профессиональными знаниями и практическим опытом в деле покупки и продажи недвижимости. Риелтор помогает найти покупателей в кратчайшие сроки и выступает посредником между сторонами.
Какие процессы чаще всего берет на себя риелтор при продаже квартиры:
-
консультация по цене,
-
создание профессиональных продающих фотографий объекта,
-
размещение объявления,
-
поиск покупателей по разным каналам и базам,
-
осмотр и показ квартиры потенциальным покупателям,
-
поддержка общения с потенциальными покупателями,
-
помощь в сборе документов,
-
организация юридической проверки документов,
-
помощь в выходе на сделку,
-
сопровождение сделки купли-продажи.
Не каждый риелтор — профессионал своего дела, соблюдающий деловую этику. Достаточно много риелторов, которых заботит только личная выгода, а не успешный результат всех сторон сделки. Часть риелторов убеждают будущих клиентов подписать договор, в котором прописывают дополнительные услуги. Их риелтор может даже не обсудить на переговорах с клиентом, но включить потом в договор. Также, если у клиента риелтора после сделки возникнут какие-либо проблемы, то риелтор уже не будет нести никакой ответственности за это. Клиент останется один на один с возникшими трудностями. Поэтому к выбору риелтора следует подходить очень внимательно.
Лучше всего выбирать риелтора с именем, т.е. риелтора, у которого хорошая репутация, много положительных отзывов, известное имя в профессиональной среде. Как правило, у такого риелтора хорошо работает сарафанное радио, поэтому можно поспрашивать среди знакомых и коллег либо почитать о нем в сети Интернет.
Еще лучше работать с риелторскими агентствами, которые присутствуют на рынке много лет, имеют хорошую репутацию и уже зарекомендовали себя как профессионалы своего дела. Как правило, в таких компаниях:
-
все процессы отлажены и строго регламентированы,
-
дорожат репутацией и не будут подсовывать в договор скрытые услуги и комиссии,
-
помимо риелторов, работают юристы, которые помогают с проверкой и оформлением документов,
-
сотрудничают со многими застройщиками в городе и стране и с легкостью могут подобрать вам альтернативный вариант покупки новой недвижимости или обмена старой,
-
сотрудничают с банками по ипотечным программам, и поэтому также могут оказывать полноценную помощь на этапе оформления ипотеки.
Как происходит продажа квартиры через риелтора поэтапно
Риелтор предлагает помощь продавцу квартиры на всех этапах купли-продажи. Процесс продажи квартиры через риелтора выглядит следующим образом:
-
Предварительная консультативная встреча, на которой обсуждаются преимущества и недостатки квартиры и как их обыграть, наиболее выигрышная конкурентная цена квартиры, условия сотрудничества и вознаграждение за риелторские услуги.
-
Подписание договора. Продавец с риелтором заключает договор, в котором прописывается:
-
полный перечень услуг, оказываемых риелтором (обязанности риелтора),
-
обязанности заказчика, т.е. продавца квартиры,
-
сроки оказания услуг,
-
результат,
-
стоимость и сроки оплаты вознаграждения,
-
ответственность сторон.
-
Предпродажная подготовка квартиры (мелкий ремонт, чистка, перестановка) и фотосессия. Риелтор дает советы о том, что и как лучше исправить в квартире, а также в случае необходимости сам помогает хозяину привести квартиру в порядок.
-
Юридическая проверка документов, помощь в сборе недостающих документов. Риелтор проверяет наличие всех документов, консультирует собственника о том, где и как собрать недостающие, а также привлекает юриста при необходимости к проверке документов.
-
Поиск покупателей. Риелтор составляет объявление и размещает его на интернет-ресурсах, осуществляет поиск покупателей по своим наработанным базам и каналам размещения.
-
Показы квартиры и переговоры с потенциальными покупателями, ведение торгов. Риелтор приводит потенциальных покупателей, показывает и презентует квартиру, отвечает на вопросы, ведет торги.
-
Сбор и подготовка документов к сделке, консультационная помощь в заключении предварительного договора купли-продажи и способе получения аванса продавцом от покупателя.
-
Сделка купли-продажи. Риелтор сопровождает, назначает встречи и консультирует во всех процессах: подписание договора купли-продажи, подача документов в Росреестр на регистрацию права собственности и полный расчет продавца с покупателем.
-
Передача ключей от квартиры покупателю, подписание с покупателем акта приема-передачи. Риелтор сопровождает на встречу, предлагает и заполняет бланки акта приема-передачи квартиры.
-
Уплата налога, если необходимо. Риелтор консультирует, где, как и сколько нужно заплатить налогов, помогает заполнить документы.
Какую ответственность несет агентство недвижимости
Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части). Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости. Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.
В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно. Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства. Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки
Если покупателем выступает физическое лицо, можно рассмотреть вариант с применением нормы закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I (далее — закон № 2300-I). Ответственность риелтора при покупке квартиры тогда выразится в нормах п. 3 ст. 14 закона № 2300-I о возмещении имущественного вреда, причиненного недостатком услуги.
Гражданское законодательство не дает определения термина «чистота сделки». Возможным аналогом станет применение норм ст. 460 Гражданского кодекса РФ, предусматривающих обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Также термин можно расшифровать как невозможность в дальнейшем в судебном порядке признать сделку недействительной, расторгнуть ее.
- юридическую оценку сделки и выявить все препятствия для ее совершения, в том числе пороки воли продавца;
- юридическую экспертизу правоустанавливающих документов, в том числе проверить их на достоверность, действительность, подлинность и соответствие требованиям законодательства и органа госрегистрации;
- проверку объекта недвижимости на отсутствие обременений, арестов, судебных споров и прав третьих лиц».
Решения по таким спорам единичны, требования обычно удовлетворяются только в части. Так, в решении Октябрьского суда Тамбовской области от 08.12.2014 по делу № 2-4120/14 о взыскании убытков, причиненных недостатками оказанной услуги и недостатками предложенной информации, а также штрафа требования были удовлетворены судом не в полном объеме с опорой на ст. 12 закона № 2300-I о недостаточности у потребителя информации о качестве товара. Частично же были удовлетворены требования о компенсации морального вреда.
- расходы клиента на оплату жилья с момента предполагавшейся его передачи;
- гонорар другой риелторской фирме, договор с которой был заключен в связи с невозможностью приобрести недвижимость во исполнение договора с недобросовестным риелтором;
- моральный вред.
Все эти несовпадения не являются препятствием на проведение сделки купли-продажи в том случае, если покупателя это устраивает, он готов «закрыть глаза» и подписать договор купли-продажи с перечислением несуществующих построек, здесь, самое главное, чтобы в Приложении к нашему договору и в Акте приема передачи объекта недвижимости покупатель в письменном виде подтвердил свое согласие на покупку недвижимости в таком виде. Это необходимо на тот случай, если покупатель вдруг начнет процедуру возврата сделки и будет утверждать, что его обманули, не предупредили и скрыли всю правду. К сожалению, такие случаи в практике были у меня и у моих коллег тоже.
- Несовершеннолетним
- Людям пенсионного возраста
- Инвалидам ( нельзя ухудшать и уменьшать условия проживания)
- Слепым или глухонемым ( непременное участие сурдопереводчика, сделка должны быть только нотариальной)
- Сделкам по доверенности
- Наличие сидящих лиц в тюрьме
- Наличие пропавших без вести
- Наличие брони по прописке
- Наличие наркоманов и алкоголиков
- Неадекватным клиентам
Ответственность риэлтора
Если в результате неправомерных действий риелтора покупатель лишился денег (оплата недвижимости) и не приобрел квартиру (имущество впоследствии было изъято у покупателя по решению суда), тогда у покупателя возникает право взыскать с недобросовестного риелтора сумму убытка в размере суммы уплаченной за квартиру.
На первый взгляд все звучит логично, справедливо и остается только обратиться в суд и донести суть своей проблемы. После, суд, незамедлительно, взыщет с нерадивого риелтора убыток в пользу покупателя, ведь все факты налицо.
К сожалению, все не так просто. При разрешении вопроса подлежит ли взысканию убыток с риелтора в пользу клиента, необходимо оперировать не обывательской логикой, а правовой.
Полезно: нужно быть готовым к тому, что попытка привлечь риелтора к административной ответственности может не увенчаться успехом из-за банального нежелания работать представителей компетентных органов, которые будут пытаться отделаться формальной отпиской.
Полезно: к достоинствам взыскания сумм по Закону о защите прав потребителей относится упрощенный порядок доказывания в суде виновности риэлтора, точнее действует презумпция вины риелтора, иными словами риелтор должен доказать свою невиновность.
Для наступления ответственности риелтора недостаточно одного факта его недобросовестного поведения. Необходимо располагать доказательствами, которые бы очевидно свидетельствовали о наличии причинной связи между поведением риелтора и наступившими отрицательными последствиями для клиента.
При этом, допущенное риелтором нарушение должно быть явным, оно должно резко отличаться от общепринятой практики поведения добросовестного специалиста, чтобы у суда даже не возникло и тени сомнения думать иначе.
Сразу необходимо оговориться, процесс оценки профессионального поведения риелтора умозрителен, трудно заранее спрогнозировать какую оценку даст суд тому или иному действию риелтора, поэтому выход только один – анализ судебной практики по делам со схожими обстоятельствами.
III правомерен ли отказ сотрудника полиции в принятии заявления о привлечении риелтора к ответственности по причине отсутствия состава административного правонарушения либо уголовного преступления?
Нет, неправомерно. Сотрудник полиции обязан в любом случаи принять заявление, в подобной ситуации необходимо подать письменное обращение в прокуратуру не правомерные действия сотрудника полиции .
- документы, которые подтверждают право продажи;
- количество сделок, ранее совершенных с этим объектом недвижимости;
- социальный статус продавца дома/квартиры;
- полные ответы на вопрос о собственности и собственниках продаваемого объекта – любые смутные и невнятные ответы риэлторов должны вызвать подозрение;
- утверждения или заверения, не имеющие письменного подтверждения.
- страхование профессиональной ответственности риэлтора и титульное страхование – в первом случае потерпевший получит стоимость купленного объекта недвижимости или альтернативную недвижимость (конечно, если суд признает риэлтора виновников события), а во втором случае страховку получит застрахованное лицо, право собственности на приобретенный объект было утеряно по не зависящим от него причинам;
- тщательный анализ договора, причем необходимо обратить внимание на пункт о правах и обязанностях сторон. Необходимо прояснить все непонятные моменты, внеся потом соответствующие поправки в текст договора. Не стоит верить агентам, говорящим о стандартной форме договора, об отсутствии юридической силы у внесенных поправок и т.д., так как каждая сделка с недвижимостью уникальна. Все интересующие моменты должны быть прояснены агентами в письменной форме;
- гарантировать ответственность агентства недвижимости можно, если обратиться в солидное агентство, дающее письменные гарантии/обязательства по сделкам. С отменой обязательного лицензирования деятельности риэлторов такие «гарантийные полисы» стали своеобразным признаком надежного риэлторского агентства.
- Однако не нужно забывать, что страхование по гарантийному полису – это платная, иногда довольно дорогая услуга, да и составление различных поправок к договору отнимает немало времени. При этом все эти меры являются добровольными, клиент не обязан пользоваться этими услугами, даже если риэлторы пытаются навязать их. Какой бы вариант договора вы не заключили – с гарантиями и страховками или без них – нужно знать, как контролировать риэлтора .Для этого изучите следующие нюансы:
- комплекс услуг, оказываемых агентством и их стоимость;
- наличие или отсутствие сети филиалов;
- сроки исполнения договорных обязательств;
- обязательства и ответственность риэлтора по недвижимости в случае невыполнения услуг.
Одно из главных условий успешного заключения сделки с недвижимостью – это ответственность риэлтора. Не нужно думать, что простого обращения в риэлторское агентство достаточно для решения проблемы. Риэлтор является всего лишь посредником, а значит, при заключении сделки нужно проявлять максимальную внимательность, не полагаясь на возможности одного лишь риэлтора.
Многие большие агентства недвижимости в погоне за клиентами начали выпускать различные «сертификаты» и «гарантийные обязательства», и предлагать их клиентам. Агентства утверждают, что эти документы дают 100% гарантию по сделке, однако достаточно проанализировать любой такой «сертификат», и все сложности по получению денежного возмещения станут очевидными. Причина в том, что агентства с самого начала не принимает никаких финансовых обязательств, не страхует сделку и не выступает гарантом по сделкам. Главная задача любого агентства –
посреднические услуги при заключении сделки, а дополнительные услуги и опции служат просто для привлечения клиентов. Как видно, обман риэлтора – не такая уж и редкая ситуация и есть способы не платить риэлтору .
Cxeмa paбoты пpи пoкyпкe квapтиp
Для клиeнтa paбoтa нaчинaeтcя c пepвoгo пoxoдa в aгeнтcтвo и знaкoмcтвa c aгeнтoм.
Пpи пepвoй вcтpeчe oпытный coтpyдник yтoчнит вaши цeли, пoтpeбнocти и бюджeт и иcxoдя из этиx дaнныx пpeдocтaвит пoдpoбнyю кoнcyльтaцию. Oн знaeт o cитyaции нa pынкe и цeнax нa жильe в paзныx цeнoвыx ceгмeнтax, и cмoжeт пpeдлoжить пoдxoдящиe вapиaнты. Ecли клиeнтa интepecyeт квapтиpa в нoвocтpoйкe, тo нeoбxoдимo paccкaзaть клиeнтy o зacтpoйщикax, o пocлeдниx cдaнныx oбъeктax и тeкyщиx пpoeктax.
Ecли жeлaeмaя нeдвижимocть нe впиcывaeтcя в paмки ycтaнoвлeннoгo бюджeтa, тo oн пpeдлoжит кoмпpoмиccныe вapиaнты либo пoдбepeт ипoтeчнyю пpoгpaммy. Пocкoлькy aгeнтcтвa coтpyдничaют c бaнкaми, oни мoгyт пpeдлaгaть cвoим клиeнтaм низкиe пpoцeнты пo кpeдитaм, a тaкжe oтвeчaют зa oдoбpeниe выбpaннoгo жилья бaнкoм, зaнимaютcя cтpaxoвaниeм cдeлки.
3дecь нeт oднoзнaчнoгo oтвeтa. Цeнa oтличaeтcя oт видa ycлyги, гopoдa, тpeбoвaний клиeнтa и eщe мнoжecтвa фaктopoв, нo в ocнoвнoм oт цeны нa нeдвижимocть. И чacтники, и aгeнтcтвa бepyт зa cвoю paбoтy пpoцeнт oт cтoимocти нeдвижимocти: oт 1 дo 8%. Ocнoвнaя гpaдaция пo типy жилья и пoмeщeний кoммepчecкoгo иcпoльзoвaния: экoнoм, кoмфopт, бизнec и пpeмиyм-клacc. 3a дoпoлнитeльныe ycлyги тoжe пpидeтcя pacкoшeлитьcя: экcпepтизy юpидичecкoй чиcтoты жилья и пpaвoвoe coпpoвoждeниe в нeкoтopыx aгeнтcтвax oплaчивaют oтдeльнo.
Ecть кoмплeкcныe пpeдлoжeния зa фикcиpoвaннyю плaтy: нaпpимep в «Этaжax» ecть пaкeты зa пoиcк, пoкyпкy и oфopмлeниe кoммepчecкoй нeдвижимocти дo миллиoнa pyблeй. B этoм cлyчae вы плaтитe нe пpoцeнт, a тoлькo cyммy, кoтopaя oбoзнaчeнa в дoгoвope.
Нa caйтax кpyпныx aгeнтcтв c кaтaлoгaми жилья, нa cтpaницe интepecyющeй вac нeдвижимocти, чacтo yжe пpoпиcaнa цeнa зa ycлyги pиэлтopa. Oнa нe вceгдa oкoнчaтeльнaя, нo тaк opиeнтиpoвaтьcя нaмнoгo лeгчe.
3a пoмoщь в пoиcкe cъeмнoгo жилья пpидeтcя oтдaть cyммy paвнyю мecячнoй apeндe, нo в эти дeньги вxoдит и oфopмлeниe дoгoвopa.
Mнoгиe cчитaют, чтo aгeнтaм выгoднo пpoдaть квapтиpy кaк мoжнo дopoжe, чтoбы зaбpaть paзницy к ceбe в кapмaн. Этo нeпpaвдa: чacть oт пpoцeнтa пpoдaжи вce paвнo пoйдeт aгeнтcтвy, a ecли нeдвижимocть oчeнь дeшeвaя, тo oн пoлyчaeт фикcиpoвaннyю cyммy, нeзaвиcимo oт цeны oбъeктa.
Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил
Так же, как и в рамках одного города, стоимость риелторских услуг в разных регионах страны колеблется в пределах 1-5% от суммы сделки.
При этом существуют виды сделок, за которые агенты не берут комиссию — как правило, если клиент приобретает квартиру в новостройке у застройщика. Но такая практика есть не во всех регионах и не у всех компаний даже в рамках одного региона.
Многие считают, что суммы комиссий необоснованно высокие, но давайте посмотрим, что клиент в итоге приобретает:
- Работу целого штата специалистов: агент, который подбирает или продает ваш объект, другие агенты, которые включаются в работу, ипотечные менеджеры, юридический отдел, отдел маркетинга, административный отдел.
- Гарантии безопасности: уважающие себя компании страхуют профессиональную ответственность, а штат юристов обеспечивает юридическую безопасность сделки.
- Скорость и выгода: грамотный агент найдет покупателю те квартиры, которые еще не появились в рекламе, подберет «горящие» варианты. Продавец получит максимальный спрос на свою недвижимость в короткие сроки. Ипотечный менеджер поможет выбрать самую выгодную ипотечную программу.
Сумма выгоды покупателя в абсолютном большинстве случаев выше суммы комиссии.
Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки?
Обращение в нотариальную контору — это обязательный этап отчуждения квартиры, если:
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка;
● продается не недвижимое имущество целиком, а только доля в праве на него.
В остальных случаях такая форма договора не является обязательной, но в абсолютно всех случаях она желательна, потому что такое удостоверение страхует стороны от возможных юридических рисков. В отличие от риэлтора и стороннего юриста, консультирующего по вопросам недвижимости, нотариус, удостоверяя договор купли-продажи квартиры, несет полную материальную ответственность за свои действия.
Такое сопровождение означает, что нотариус:
● проведет правовую экспертизу сделки, самостоятельно запросит сведения из государственных реестров, в том числе, из ЕГРН, чтобы досконально проверить продаваемую недвижимость на предмет возможных обременений;
● подготовит текст договора купли-продажи, учитывающий ситуацию конкретной квартиры;
● лично побеседует с продавцом и покупателем. Он обязан проговорить условия заключаемого соглашения, ознакомить участников с юридическими последствиями данной операции, при необходимости ответить на возникшие вопросы. Кроме того, нотариус в ходе разговора убеждается в том, что все участники осознают смысл происходящего и находятся в здравом уме;
● после того, как продавец и покупатель подписали соглашение, он совершает на нем удостоверительную надпись, форма которой установлена нормативно;
● важный этап оформления сделки — государственная регистрация перехода прав собственности. При удостоверении обязанность по направлению документов в Росреестр ложится на нотариуса.
У нотариального удостоверения соглашения купли-продажи квартиры имеются очевидные плюсы:
● это надежная страховка от юридических рисков;
● это экономит время на регистрацию прав в Росреестре — если документы направляет нотариус, регистрация займет от одного рабочего дня.
● Стоимость нотариального удостоверения чаще всего находится ниже расценок сторонних посредников, которые при этом не несут ответственности за результаты своей работы.
Стоимость нотариального удостоверения установлена законом и не может изменяться произвольно.
Его услуги весьма разнообразны. При покупке комплекса, всё это выглядит примерно вот так:
- Подбор вариантов недвижимости по запросу клиента.
- Организация осмотров каждого из них.
- Анализ документов и их тщательная проверка.
- Ведение переговоров с продавцом или лицом, которое его представляет.
- Передача предоплаты за объект.
- Сбор и проверка документов на квартиру.
- Организация взаиморасчётов и подготовка договора купли-продажи.
- Оформление государственного договора.
- Организация передачи жилья новому хозяину.
- Ведение переговоров с покупателями и защита их интересов.
- Получение предоплаты с покупателя.
- Сбор документов для заключения сделки.
- Подготовка проекта договора купли-продажи, организация его подписания.
- Подача документов в государственную регистрацию.
- Сдача жилья в эксплуатацию нового жильца.
Сейчас всё чаще встречаются случаи, когда продавец и покупатель имущества – один и тот же человек. Риэлтор в таких ситуациях помогает не упустить важных деталей. Он не только подбирает варианты, но и проверяет квартиру на чистоту.
Владелец не должен иметь долгов по коммунальным платежам, кроме того, имущество также не должно быть кредитным. Таким образом, покупка через специалиста является более безопасной.
При обращении к риэлтору, вы получаете такие преимущества:
- Собственник не заполняет документы. Вся документация ложится на специалиста. Единственное, что он должен сделать – дать доверенность на выполнение работы. По ней риэлтор собирает бумаги и оформляет договор о купли-продаже.
- Не нужно тратиться на рекламу. Агент сам находит подходящие по цене варианты, а уже после идёт обсуждение всех деталей.
- Наработанная база клиентов. У опытных риэлторов всегда есть масса предложений для покупателей. Он знает об особенностях каждого из них, так что уже при первой встречи сможет обсудить несколько подходящих вариантов.
Скачать образец доверенности риэлтору при покупке квартиры
Вам стоит знать о том, что услуги риэлтора не бесплатные. Зачастую цена на них зависит от цены на само жильё. Условия оплаты прописываются в договоре на покупку, которые подписывается между сторонами в первую встречу. А теперь стоит рассмотреть случаи, в которых можно обойтись и без помощи специалиста в сфере недвижимости. Для людей, проживающих в небольшом городе, обращение к риэлтору не обязательно.
К тому же, если владелец не спешит с покупкой, он может самостоятельно встречаться с продавцами и смотреть предлагаемые к покупке объекты. В настоящее время рынок переполнен выгодными предложениями, поэтому на осмотр каждого имущества может уйти масса времени. Единственным минусом в этом плане является то, что вам никто не гарантирует заключения чистой сделки.
Многие люди выставляют жильё по заведомо привлекательной цене, а не знающие попадаются на уловку, теряя в последствии деньги и шанс начать новую жизнь в новой квартире.
Скачать бланк типового договора на оказание риэлторских услуг при покупке квартиры
Ответственность риэлтора заключается в следующем:
- Материальный ущерб, подтверждённый фактами. Агент должен заключить сделку о покупке так, чтобы покупатель не потерял деньги и имущество.
- Отказ от исполнения своих обязательств или их выполнение в ненадлежащем виде. Каждый риэлтор обязуется сопровождать клиента до конца сделки, принимая на себя все сложности.
- Нарушения, противоречащие законодательству страны. Сюда можно отнести дополнительные суммы денег за оказываемые услуги, а также недостаточно профессиональное оказание услуг клиенту.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Покупка квартиры через риэлторсекю форму отвечает риэлтор за чистоту сделки
Покупателям следует уделить особое внимание следующим нюансам, которые обязательно прописываются в договоре:
- Перечень услуг, которые агентство должно совершить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).
- Соотношение прав и обязанностей сторон по договору, требования, возлагаемые на клиента должны быть выполнимыми и разумными.
- Вознаграждение за услуги.
- Срок соглашения, обычно он заключается не менее чем на один год.
- Положение о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о проделанной риэлтором работе, срок предоставления отчета.
- Пункт о расторжении договора.
Какая ответственность у риэлтора перед хозяином квартиры?
Если Вы собственник квартиры и обращаетесь к риэлтору с целью подобрать для Вашей недвижимости жильцов, риэлтор занимается поиском, экспозицией и подготовкой договора найма. Это зона ответственности риэлтора. После подписания договора дальнейшие взаимоотношения хозяина квартиры и квартиранта происходят в соответствии с Договором найма без участия риэлтора. Все возможные разногласия стороны решают или в мирном порядке путем переговоров, или через суд. Конечно, опытный риэлтор, который ценит своих клиентов, не забудет о Вас через месяц. И Вы можете обратиться к нему за помощью или советом, необходимым на долгом и не всегда легком пути рентобизнеса.
В практике сталкивались с собственниками, искренне считающими, что риэлтор отвечает за жильцов, проживающих в его квартире, а также за все их провинности и нарушения договора. Для хозяина квартиры агент не является гарантом благополучного взаимодействия с жильцами на протяжении всего срока найма. Задача его — сдать квартиру (найти квартиранта). Гарантом помимо обязательств по договору может выступать страхование жилья — хорошая тема, но очень малоразвитая в нашей стране. Поэтому при заселении жильцами и выплачивается собственнику страховой депозит, с которого реально покрыть небольшие издержки, полученные по вине нанимателя (к примеру, страховая компания не станет оплачивать телефонные счета).