Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор задатка при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридически соглашение о задатке закрепляет решение и договорённости сторон — обычно это стоимость и сроки. Положения договора стимулируют обе стороны не менять решение и защищают интересы участников. Также документ можно использовать для уведомления о предстоящей сделке третьей стороны — например, когда средства от продажи уже предполагается использовать в другой сделке.
Что такое договор задатка
Если вы оформили договор задатка при продаже квартиры и перевели по нему средства, в дальнейшем события будут развиваться по одному из трёх сценариев.
- Сделка произойдёт: перечисленная сумма зачтётся при окончательном расчёте по ДКП.
- Продажа отменяется из-за действий покупателя (поменял решение, не явился на сделку или не смог собрать сумму по основному договору): задаток останется у собственника и компенсирует его неудобства.
- Владелец нарушил положения и сделка не состоялась: он возвращает двойную сумму задатка.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Чтобы лучше уяснить вопрос, рассмотрим, зачем вообще нужно оформление официального соглашения – договора. Он служит гарантийным обеспечением возврата денежных средств в случае расторжения сделки. В тексте этого документа стороны детально формулируют в письменном виде свои обязательства, скрепляя их подписями.
Согласно Гражданскому кодексу, составление договора – необходимость, которая не зависит от величины задатка. Если какая-либо из сторон попытается уклониться от выполнения своих обязательств, договор становится основанием для требования возмещения убытка и обращения в суд.
Письменный договор вы можете составить в произвольном виде, поскольку единого стандарта для него нет. Однако чтобы этот документ был действительным, в его тексте должны присутствовать:
- ФИО – личные данные продавца и покупателя;
- сведения из паспортов обеих сторон;
- места проживания будущих партнеров по сделке;
- адрес жилого объекта, в отношении которого будет оформляться купля-продажа;
- его согласованная цена;
- полная информация обо всех собственниках и зарегистрированных в жилье лицах;
- величина задатка и дата его передачи;
- перечень случаев, когда задаток должен быть возвращен;
- продолжительность действия договора.
К договору не помешает приложить перечень всех документов, которые потребуется собрать в процессе последующего оформления покупки. От выписки из ЕГРН и справки о регистрации до справок об отсутствии долгов по коммуналке и т.д. Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие бывшего или нынешнего супруга\супруги на сделку. А при наличии прописанных на жилплощади или являющихся ее собственниками несовершеннолетних детей или недееспособных лиц нужно разрешение органов опеки.
Чем детальнее вы изложите в договоре все значимые условия, тем лучше для вас же.
Что должно быть в договоре задатка?
Чем больше конкретных условий вы пропишите, тем лучше. Прежде всего, в документе должны быть указаны личные данные: ваши и собственника. Если владельцев несколько, упомяните их всех. Кроме того, распишите подробную информацию о квартире, а также список документов, который понадобится для сделки. В договор необходимо внести сумму предоплаты и на какое время вы ее вносите. А также каким образом задаток может быть возвращен. Обязательно пропишите права и обязанности сторон, а также их действия на время внесения предоплаты. Например, покупатель может продавать свою недвижимость, а продавец оформлять документы. Кроме того, укажите в договоре в какое время старые владельцы должны съехать и выписаться. А также, если есть какие-то причины, которые могут помешать сделке, о них тоже следует упомянуть. Тоже самое касается, если жилье находится в ипотеке. И последнее – это место, время сделки и кто будет нести расходы по ее оформлению.
Расписка в получении денежных средств за квартиру
Расписка в получении денежных средств за квартиру – это документ, который подтверждает факт получения определенной суммы денег при продаже квартиры. Расписка может быть составлена в виде простого документа или включена в состав договора купли-продажи.
Оформить расписку в получении денежных средств за квартиру можно самостоятельно, однако для того, чтобы избежать ошибок и правильно оформить документ, рекомендуется обратиться к юристу или использовать готовый образец.
В расписке необходимо указать следующие пункты:
- ФИО продавца и покупателя;
- адрес и описание квартиры;
- сумму, полученную продавцом от покупателя;
- дату получения денежных средств;
- подписи сторон.
Расписка в получении денежных средств за квартиру должна быть составлена в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Одну копию расписки должен сохранить продавец, а другую – покупатель.
При передаче квартиры продавцу покупатель может использовать расписку в качестве доказательства факта оплаты, особенно если договор купли-продажи еще не заключен.
Основные вопросы о задатке в получении денежных средств за квартиру:
- Что такое задаток и чем он отличается от аванса?
- В каких случаях задаток может быть вернут покупателю?
- Какие документы необходимо составить при покупке квартиры?
- Какие ошибки часто допускаются при оформлении расписки в получении денежных средств за квартиру?
- Как составить расписку в получении денежных средств за квартиру в 2021 году?
- Какие особенности составления расписки в получении денежных средств за квартиру в 2024 году?
В ответах на эти вопросы можно найти информацию о том, как правильно оформить расписку в получении денежных средств за квартиру и какие документы необходимо иметь при покупке квартиры.
| Год | Основные вопросы о задатке |
|---|---|
| 2021 | Что такое задаток и чем он отличается от аванса? |
| 2023 | В каких случаях задаток может быть вернут покупателю? |
Как правильно внести предоплату за квартиру: инструкция
- Тщательно проверьте данные владельцев квартиры, наличие задолженностей, обременений, арестов.
- Обсудите с продавцом вашу ситуацию и решите, нужно ли вам оформлять предварительный договор и соглашение о задатке.
- Составьте предварительный ДКП с указанием сведений о контрагентах и объекте, сроках подготовки документов, способе и сроках передачи денег и завершения регистрации.
- Продумайте вероятные риски и условия договора при их возникновении.
- Включите в ДКП или дополнительно оформите соглашения о задатке — по одному экземпляру на каждого участника процесса.
- Передайте под расписку купюры или выполните банковский перевод в соответствии с достигнутой договорённостью.
Эти действия позволят вам взыскать с недобросовестного продавца двойную сумму задатка, если он сорвёт сделку. Но если не выполните согласованные условия, то задатка лишитесь вы.
Список использованных источников
ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке. // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж. // СПС КонсультантПлюс.
Примерная форма предварительного договора купли-продажи жилого помещения. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор. // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ. Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
ГК РФ. Статья 416. Прекращение обязательства невозможностью исполнения. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение. // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства. // СПС КонсультантПлюс.
Заблаговременно выплачиваемая сумма обеспечивает, прежде всего, заинтересованность и доказывает намерения. Договоренность о переходе права собственности другому владельцу подкрепляется финансовым обязательством. Законодательство не принуждает заблаговременно передавать подобный частичный платеж, но без гарантий поиск продавцом новых претендентов может быть продолжен. Жилую площадь реализуют в любое время, ориентируясь на выгоду, поэтому в ряде случаев заранее делают взнос и письменно оформляют его. Соглашение о задатке при покупке квартиры, дома должно включать дату, цену и прочие условия. Внесенные деньги — часть оговоренной стоимости недвижимости. Понятие подробно описано в статье 380 ГК РФ. Для успешного проведения такого вида предоплаты необходимо помнить следующее.
- Отказ от приобретения объекта по вине покупателя приводит к утрате им суммы.
- Срыв купли-продажи продавцом влечет выплату данных средств несостоявшемуся приобретателю в удвоенном размере.
- При отсутствии виновности сторон в отмене процедуры взнос просто возвращается.
В ст. 381 ГК РФ указаны последствия неисполнения подобных обязательств, порядок возмещения убытков. Пример задатка, отданного обратно клиенту в результате намеренного отказа реализовывать ему объект: принято 70 000, выплачено назад — 140 000 рублей.
Каким способом лучше провести предоплату
В работе агентов недвижимости регионов есть различия относительно правил. Существует ряд факторов, влияющих на выбор варианта заблаговременного взноса.
- Продающая сторона устанавливает рыночные правила. Например, при росте цен есть много желающих заплатить аванс за объект, владелец которого не считает нужным себя ограничивать обязательствами.
- При падении цен требования выдвигает покупатель, если на рынке практически нет спроса.
- Риелтор зачастую предлагает своему клиенту сделать предварительный взнос лишь при приобретении жилья.
- Продавец намеревается реализовать одну жилплощадь и купить другую в тот же день. Тогда составляется единовременное соглашение, в котором прописывается ответственность.
- Залог обычно неуместен при ипотеке, когда практически все условия предопределяются банком. А также если один из участников отказывается компенсировать неустойку при невыполнении обязательств – его применение имеет смысл для реализации одного объекта без третьих лиц или в крупных сделках.
Одна из сторон вправе расторгнуть договор о задатке по существенным основаниям. Например, в квартире обнаружены серьезные неустранимые недостатки, которые при первичном осмотре не были замечены покупателем. Вопрос возврата задатка рассматривается в следующем порядке (ст. 381 ГК РФ):
- Соглашение расторгается по обоюдному согласию. Полученная сумма денежных средств возвращается покупателю.
- Покупатель отказался от исполнения условий предварительного договора. Сумма задатка остается у продавца.
- Продавец уклоняется от исполнения условий соглашения. Тогда он обязан вернуть покупателю не только задаток, но и дополнительно такую же сумму в качестве компенсации.
На практике такое обязательство зачастую нарушается продавцами. Чтобы восстановить справедливость покупатель вправе обратиться с исковым заявлением о взыскании двойного задатка в судебную инстанцию:
- для иска до 50 тысяч рублей — в мировой суд;
- для исков, превышающих 50 тысяч рублей — в районный суд.
Истцу придется документально доказать факт неисполнения обязательств по договору задатка продавцом.
Следует учитывать, что некоторые ситуации могут лишить покупателя возможности вернуть задаток. Обычно это происходит, когда в сделке участвует риэлтор и просит внести задаток до момента составления предварительного договора купли-продажи и оформления соглашения о задатке. В этом случае внесенную сумму риэлтор оставляет себе и не передает ее покупателю. Соответственно, она не является гарантийным платежом по договору.
Если сделка срывается, то переданные покупателем деньги не возвращаются, поскольку по своей сути не могут рассматриваться, как задаток. Поэтому не следует отдавать наличные средства риэлтору, а только продавцу или его представителю по нотариальной доверенности и только в рамках соглашения о задатке.
Авансовый договор содержит перечень стандартизированных положений, которые легко понять и при необходимости определить, кто и с какой целью подписал документ.
Нет необходимости указывать, что это авансовый платеж. Фраза «авансовый платеж» является достаточной, поскольку в соответствии с Гражданским кодексом РФ авансовым платежом считается любой платеж, который не указан как аванс.
Еще одно отличие соглашения о предварительной покупке от соглашения о задатке заключается в том, что в документе не обязательно указываются способ и условия возврата или невозврата денег. Способ оплаты указывается в предварительном договоре вместе с формулировкой об авансовом платеже.
Как уже упоминалось выше, в России условия авансового платежа оставлены на усмотрение сторон договора, которые могут пожелать установить такую же финансовую ответственность за аванс, как и за предварительный платеж, или вовсе избежать ее.
Оформление задатка при покупке недвижимости в ипотеку
При подписании предварительного договора важно отметить, что дом приобретается в ипотеку. На практике кредитор может рассматривать депозит как часть первоначального взноса. Это обязательно для выбранной программы кредитования. Если этот факт указан в договоре, покупатель может получить свои деньги обратно.
Закон не предусматривает фактического возврата депозита в случае отказа банка от ипотеки. В этом случае покупатель должен настоять на включении этого пункта в договор, чтобы обеспечить внесение денег. В противном случае он не сможет получить свои деньги обратно.
Важно: Закон не определяет точную сумму, которую можно внести в качестве первоначального взноса. Сумма, подлежащая выплате, определяется сторонами. Как правило, депозит составляет 10% от ликвидной стоимости недвижимости.
Предпродажный договор или дополнительное соглашение обязательно должны содержать следующую информацию
- Информация о частях сделки. Договор содержит подробную информацию обо всех владельцах недвижимости, покупателе и любых других лицах, заинтересованных в продаже (если есть координатор). Должны быть указаны имя, данные документов, удостоверяющих личность, и информация о регистрации субъектов.
- Информация о приобретаемой квартире. Договор содержит подробную информацию, описывающую продаваемое имущество: адрес, площадь, регистрационный номер земли, полную стоимость, количество выписок из единого государственного реестра недвижимости.
- Обычная дата и место заключения договора. Эта информация позволяет определить динамику контракта.
- Сумма авансового платежа, подлежащая оплате. Данные о месторождении, описанные как словами, так и цифрами. Важно отметить, что эта сумма выплачивается как часть общей стоимости недвижимости.
- Порядок урегулирования. Это определяет, когда деньги будут переведены. Кроме того, стоит уточнить, будут ли платежи производиться наличными или банковским переводом. Если это не наличные, в договоре должен быть указан счет продавца, на который будет зачислен задаток.
- Дата заключения основного договора купли-продажи. Важно указать конкретную дату подписания основного договора. Такие условия, как «в течение одного месяца», могут добавить ненужных проблем в сделку.
- Права и обязанности сторон. Наиболее важным моментом здесь является то, что продавец должен передать продаваемое имущество в хорошем состоянии, а покупатель должен принять его и заплатить стоимость, указанную в договоре.
- Условия применения силы. В предварительных соглашениях должны быть указаны форс-мажорные ситуации, которые могут привести к невыполнению сторонами своих обязательств. В нем также должна быть определена процедура, которой следует придерживаться при возникновении такой ситуации.
- Дата вступления в силу подписываемого соглашения. Как правило, соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами. Однако могут быть и другие обстоятельства. Поэтому это должно быть отражено в контракте.
- Подписи сторон. Каждая часть договора должна быть подписана на юридическом документе.
Когда заемщик может вернуть средства, внесенные в качестве задатка
Статья 381 Гражданского кодекса предусматривает, что задаток может быть возвращен покупателю только в случае невыполнения продавцом своих обязательств. В этом случае возможны такие события, как ненадлежащее исполнение обязательств.
- Это может считаться неприятным событием, если в собственности зарегистрировано третье лицо. Зарегистрированные граждане имеют право проживать в конкретной квартире.
- Если по какой-либо причине продавец отказывается продать квартиру, то
- Нарушения действующего законодательства, которые могут возникнуть, если коммунальные платежи не будут оплачены до заключения сделки купли-продажи
- Обнаружение ложных заявлений в предварительном договоре (часто, когда собственников квартиры несколько)
- Нарушение обязательств по предварительному договору, в том числе
- отсутствие продавца или его представителей в момент подписания сделки и основного договора купли-продажи.
Что такое задаток при покупке квартиры и для чего он нужен?
Нормативно-правовая база, а точнее, п.1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, недвусмысленно говорит нам о том, что такое задаток, и даёт чёткое определение этому понятию: «Задатком признаётся некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне договора в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».
Как показывает практика, клиенты вообще не видят различия между двумя, а то и тремя такими разными понятиями: аванс, задаток, залог — и часто их путают, легко и непринуждённо сливают в разговорах воедино. На миру от обывателей часто можно услышать о внесении залога при покупке квартиры. Смысл при этом остаётся неизменным — материальное подтверждение своих намерений в дальнейшем заключить основной договор по приобретению недвижимого имущества, но всё же юридически правильно называть эту денежную сумму именно задатком, в крайнем случае, авансом.
Недостаточно просто заключить договор задатка – передачу денег также нужно документально зафиксировать. Если речь идет о банковском переводе, нужно обязательно сохранить банковские документы (выписку, квитанцию, чек) с указанием на то, что деньги переведены продавцу.
Чаще всего передаются наличные деньги. В этом случае обязательно составляется расписка при получении задатка.
Документ содержит следующие сведения:
- наименование – «Расписка»;
- день и место подписания;
- имена, паспорта и адреса сторон;
- к какому договору составлена расписка;
- указание на внесение задатка (не аванса) и сумма задатка цифрами и прописью.
Ниже продавец ставит личную подпись и расшифровку. Документ можно составить как на компьютере, так и от руки. Оригинал расписки передается покупателю, а копию продавец может оставить себе – пригодится при оформлении налоговых вычетов в будущем.