Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разъяснения пленума вас РФ о залоге: обращение взыскания и реализация предмета залога». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не секрет, что основой успешной работы любого предприятия является качественная юридическая поддержка. Многим фирмам в повседневной деятельности постоянно приходится сталкиваться с решением сложных юридических задач. Обратиться за помощью к профессионалам – самый разумный вариант в таком случае. Квалифицированная помощь юристов поможет организации избежать рисков, которые могут возникнуть при самостоятельном решении вопросов, в том числе избежать значительных финансовых потерь. Оценить качественную работу профессионалов Вы можете, обратившись к специалистам нашей юридической компании по мере возникновения правовых вопросов или, заключив договор абонентского юридического обслуживания, предполагающий комплексное юридическое сопровождение деятельности фирмы. Компании, стоящие на нашем абонентском юридическом обслуживании, практически не подвержены рискам выездных и камеральных налоговых проверок. Абонентское юридическое обслуживание повышает экономическую эффективность фирмы не менее чем на 20%.
Вопросы обращения взыскания
Обращение взыскания при нарушении срока внесения периодических платежей
В соответствии с пунктом 3 статьи 348 ГК РФ если залогом обеспечивается исполнение обязательства, которое исполняется периодическими платежами, обращение взыскание на соответствующий предмет залога допускается при систематическом нарушении сроков их внесения.
В продолжение данной логики Постановление №23 подтверждает, что исполнение просроченной части обеспеченного залогом обязательства (в том числе уплата просроченной задолженности по соответствующему периодическому платежу) прекращает инициированное обращение взыскание на предмет залога.
При этом ВС подтвердил имеющееся пониманиеПункты 53 и 55 Постановления №23 о том, что в случае акселерации долга, наступившей вследствие несовершения периодических платежей, факт погашения просроченной задолженности по внесению периодических платежей не является основанием, препятствующим обращению взыскания на предмет залога. В этом случае реализация может быть прекращена только если до вынесения судом соответствующего решения вся сумма долга, подлежащая уплате в досрочном порядке (в порядке акселерации), полностью уплачена.
Критерии незначительности нарушения при обращении взыскания
Пункт 2 статьи 348 ГК РФ предусматривает критерии незначительности, которые позволяют установить, что нарушение несоразмерно стоимости предмета залога, если не доказано иное. При соблюдении данных критериев обращение взыскания на предмет залога не допускается.
В соответствии с разъяснениями Постановления №23 Пункт 54 Постановления №23предусмотренные ГК РФ критерии могут быть изменены соглашением сторон только в сторону их увеличения. Например, договором может быть закреплено, что нарушение незначительно, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 10% от стоимости предмета залога (вместо 5%, предусмотренных законом).
При этом, если предметом залога являются несколько вещей, для целей применения критерия незначительности может быть использована стоимость одной вещи, а не стоимость предмета залога в целом. Обращение взыскания на все вещи в целом может быть предусмотрено договором или закономПункт 56 Постановления №23.
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания может быть оформлено в виде отдельного документа или содержаться в договоре залога. При этом, если законом не установлено иное, стороны могут заключить такое соглашение в любое время, в том числе после заключения договора залогаПункт 59 Постановления №23.
Обращаем внимание на то, что если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания не содержит условие о стоимости заложенной вещи или порядке ее определения, то внесудебный порядок обращения взыскания считается несогласованным. В таком случае обращение взыскания происходит только в судебном порядкеПункт 62 Постановления №23. В то же время Постановление №23 не отступает от закрепленного в законе положения, согласно которому, по общему правилу, ценой реализации (начальной ценой продажи) является согласованная сторонами и указанная в договоре залога стоимость предмета залога (так называемая залоговая стоимостьПункт 83 Постановления №23). Данное требование необходимо учитывать при составлении соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания, если такое соглашение оформляется в виде отдельного документа.
Обращение взыскания в судебном порядке
В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательстваПункт 65 Постановления №23. В Постановлении №23 уточняется, что до обращения с иском в суд залогодержателю не нужно:
- предварительно обращаться к должнику с требованием исполнить обеспеченное залогом обязательство;
- направлять претензию; и
- предъявлять иск о понуждении к исполнению обязательства, обеспеченного залогом.
Иное может быть согласовано в договоре залога.
Данное разъяснение является логичным продолжением более ранней позиции ВС, согласно которой, по общему правилу, залогодержатель не обязан соблюдать досудебный порядок урегулирования спора, если он предъявляет требование только об обращении взыскания на заложенное имуществоПункт 1 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (утв. Президиумом ВС РФ 22 июля 2020 года). Однако, если залогодержатель одновременно предъявляет также денежные требования, например, требование об исполнении основного обязательства, то он будет обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора в части требований о взыскании денежных средств.
Особенности обращения взыскания и реализации предмета залога, состоящего из нескольких вещей
В Постановлении №23 разъяснен ряд вопросов, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога в том случае, если предметом залога являются несколько вещей:
- по общему правилу для определения незначительности нарушения обеспеченного залогом обязательства сумма неисполненного обязательства может быть сопоставлена со стоимостью одной из вещей (составляющих часть предмета залога), а не с общей стоимостью предмета залогаПункт 56 Постановления №23;
- допускается установление очередности обращения взыскания на вещи, составляющие предмет залога. Такая очередность может быть установлена судом по ходатайству залогодателя или залогодержателя или предусмотрена договором залогаПункт 68 Постановления №23;
- по общему правилу, суд вправе обратить взыскание на некоторые вещи, составляющие часть предмета залога, если:
- это не противоречит назначению имущества; и
- залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от их продажи, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя (что ранее также было подтверждено в Постановлении №10).
Однако, если вырученных средств не хватит для удовлетворения требований залогодержателя в полном объеме, залогодержатель вправе обратиться в суд для обращения взыскания на оставшуюся часть вещей, составляющих предмет залогаПункт 69 Постановления №23;
- при объявлении несостоявшимися публичных торгов по продаже предмета залога, состоящего из нескольких вещей, залогодатель или залогодержатель до проведения повторных публичных торгов могут обратиться в суд с заявлением о продаже таких вещей по отдельности (что ранее также было подтверждено в Постановлении №10) и об инициировании проведения процедуры реализации заложенного имущества с самого началаПункт 85 Постановления №23.
Обращение взыскания во внесудебном порядке: цена реализации
Постановление №23 содержит условия для опровержения презумпции рыночности цены реализации предмета залога. Так, цена реализации предмета залога может быть признана нерыночной, если заинтересованным лицом (перечень носит открытый характер и включает должника, залогодателя — третье лицо, последующего залогодержателя) будет доказано:
- нарушение порядка проведения торгов (в том числе, непрозрачность их условий);
- отсутствие гласности;
- ограничение доступа к участию в торгах; и / или
- иное существенное нарушение порядка проведения торгов, повлекшее неверное определение цены продажи.
При этом в отсутствии указанных выше нарушений само по себе несоответствие цены реализации предмета залога стоимости, указанной в отчете оценщика, не является основанием для опровержения такой цены реализацииПункт 73 Постановления №23.
Вместе с тем, должник также вправе оспаривать стоимость предмета залога, которая была определена залогодержателем при оставлении предмета залога за собой или при его продаже другому лицу, ссылаясь на существенное несоответствие цены реализации или оставления за собой предмета залога и его рыночной стоимости. Дополнительно в Постановлении №23 предусматриваются способы защиты прав залогодателя и последующего залогодержателя: залогодатель вправе требовать возмещения убытков, а последующий залогодержатель — взыскания неосновательного обогащения, если доказано, что в отсутствие такого несоответствия сумма выручки предшествующего залогодержателя в рамках такого обращения взыскания должна была превысить размер обеспеченного требованияПункт 74 Постановления №23. Рекомендуем учитывать эти разъяснения ВС при построении судебной стратегии защиты прав соответствующих лиц.
Обращение взыскания в суде при нарушении внесудебной процедуры
В соответствии с пунктом 3 статьи 350.1 ГК РФ залогодатель вправе обратиться в суд с иском о прекращении обращения взыскания во внесудебном порядке, если его права нарушаются или имеется существенный риск их нарушения. В Постановлении №23 приводятся примеры случаев, при которых такое право возникает на практике:
- залогодержатель приступил к обращению взыскания в отсутствие оснований;
- залогодержатель допустил нарушения порядка проведения торгов, которые влияют на определение стоимости предмета залога; и
- возникли объективные неустранимые обстоятельства, которые влекут, в частности, значительное возрастание затрат на продажу заложенной вещи на согласованной ранее торговой площадке, ограничение доступа к ней, усложнение процедуры реализации, при этом бремя доказывания существования указанных обстоятельств лежит на залогодателе.
В Постановлении также подчеркивается, что залогодатель может использовать такое право только до завершения процедуры реализации предмета залога. Однако он вправе ходатайствовать о принятии обеспечительных мер, направленных на приостановление обращения взыскания и реализацию предмета залога, до рассмотрения указанного искаПункт 75 Постановления №23.
Отсрочка реализации предмета залога
В Постановлении №23 рассматриваются вопросы отсрочки реализации предмета залога, если обращение взыскания на заложенную вещь происходит в судебном порядке, следуя процедуре публичных торгов, установленной законодательством об исполнительном производствеГлава 9 Федерального закона от 2 октября 2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Так, подтверждено право должника на отсрочку продажи заложенной вещи с публичных торгов на срок до 1 года. Залогодатель вправе запросить у суда такую отсрочку как до вынесения решения об обращении взыскания на предмет залога, так и в порядке исполнения уже вынесенного решения судаПункт 77 Постановления №23.
В дополнение к положениям законодательства Постановление №23 закрепляет условия предоставления отсрочки. Так, суд вправе обязать должника или залогодателя-третье лицо производить периодическую уплату определенной суммы денежных средств в счет погашения долга по обеспеченному требованию. Последствием неисполнения такого обязательства является возможность отмены отсрочки судом по ходатайству залогодержателяПункт 78 Постановления №23. При этом, если в период действия отсрочки долг по обеспеченному требованию будет погашен, то вынесенное решение суда об обращении взыскания признается по заявлению залогодателя не подлежащим дальнейшему исполнениюПункт 82 Постановления №23.
В Постановлении №23 также разъясняется положение закона о сроке отсрочки. Установлено, что отсрочка может предоставляться неоднократно с тем, чтобы ее общий срок не превышал 1 года со дня вступления решения суда об обращении взыскания на предмет залога в законную силу.
Проявляя гибкость регулирования, ВС прямо указывает, что отсрочка может быть отменена до истечения ее срока или ее условия могут быть изменены при изменении обстоятельств, послуживших основанием для ее предоставления. Ходатайствовать об этом может как залогодержатель, так и должник или залогодательПункт 80 Постановления №23.
Оставление предмета залога за собой
В Постановлении №23 подтверждается закрепившийся в законодательстве и судебной практике подход, согласно которому по общему правилу оставление предмета залога за собой возможно:
- в силу соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет залога; или
- в случае объявления торгов несостоявшимися при реализации заложенной вещи с публичных торговПункт 89 Постановления №23.
Судебный порядок взыскания долга за счет залога может быть предусмотрен:
- Соглашением сторон в отношении любых видов имущества, являющегося залогом.
- Гражданским кодексом и другими законами в отношении конкретных ситуаций или видов имущества.
Обращение взыскания на заложенное имущество допускается только по судебному решению:
- Если залогом является единственное жилье, находящееся в собственности физического лица. Исключение — ситуации, при которых после появления у кредитора права на обращение взыскания на залог, стороны достигли соглашения о применении внесудебного порядка.
- В отношении объектов значительной культурной ценности.
- Если залогодатель официально признан безвестно отсутствующим.
- Если залог — предмет предшествующего либо будущего залога и при этом предусматривается разный порядок взыскания или разнящиеся между собой способы продажи залога. Исключение — достигнутое соглашение об обратном между предшествующим и последующим залогодержателями.
- Если предмет залога перезаложен несколько раз и в обеспечение разных обязательств, а все действующие залогодержатели и залогодатель не достигли соглашения о применении внесудебного порядка взыскания.
Перечень ситуаций, при которых допустимо взыскание за счет залога только по судебному решению, не является исчерпывающим. Законами могут быть установлены другие случаи. Яркий пример — законодательство об ипотеке. В отношении состоящих в залоге объектов недвижимости и земельных участков предусматривается свой порядок внесудебного и судебного обращения взыскания.
Исходя из требований закона, обращение взыскания при ипотеке допускается только в судебном порядке в отношении:
- жилых помещений, находящихся в собственности физических лиц, при этом неважно единственное ли это жилье или нет;
- земельных участков сельхозназначения и некоторых других категорий, указанных в законе;
- недвижимости, находящейся в муниципальной или госсобственности;
- недвижимости, права на которые не зарегистрированы в госреестре;
- других объектов, требующих получения судебного решения.
Что же касается автотранспорта, который так же, как и недвижимость, часто является предметом залога, к нему применяются общие правила обращения взыскания на залог, предусмотренные ГК РФ. В большинстве случаев порядок взыскания определяется условиями кредитного договора и договора залога, где стороны самостоятельно договариваются по процедурным вопросам. Иногда по этому поводу заключаются дополнительные соглашения. Судебное взыскание обычно сопровождает спорные ситуации, а они, как правило, порождаются нежеланием автовладельца утратить автомобиль.
Указывают, что недостроенная недвижимость на заложенном участке не обременена
По общему правилу при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на здание или сооружение, которое находится или строится на этом участке.При этом должники часто не регистрируют такую недвижимость даже как объект незавершенного строительства. В этом случае залогодатели ссылаются на то, что недостроенная недвижимость — не объект гражданских прав, значит, не может быть и предметом залога.
Если залог не зарегистрировали и заявление на такую регистрацию не подали, то права залогодержателя у кредитора не возникли
Чтобы избежать негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований, суд вправе признать их обеспеченными залогом на незарегистрированный объект. При этом в отношении этого объекта нужно представить достаточные доказательства, что он соответствует признакам недвижимого имущества без учета регистрации.
Продажа залоговой собственности банками
Банки наделены правом реализовать залоговое имущество злостного неплательщика самостоятельно, без решения суда, если подобное зафиксировано в договоре о залоге. В этом случае все этапы продажи — от принятия решения и оценки до погашения долга за счет вырученных средств — осуществляются кредитной организацией с обязательным уведомлением залогодателя о начале процедуры в определенные законом сроки.
Нереализованное при повторных торгах имущество остается в собственности банка и сопровождается соглашением о купле-продаже. При этом некоторые крупные банки обладают правом отказаться от такой меры. К их числу относится “Банк Москвы”, “Россельхозбанк”, “Альфа-банк”. В этом случае происходит снятие залога с имущества.
Часть банков предоставляет кредит на приобретение предметов залога . Возможность приобрести необходимый товар по привлекательной цене посредством посильных ежемесячных взносов предоставляет Сбербанк России, а также ВТБ24. Кредит оформляется на период до 10 лет и отличается низкой процентной ставкой и отсутствием комиссий. Обеспечением такого кредита становится приобретаемый товар. При оформлении обязательна уплата первоначального взноса, составляющего не менее 20% от стоимости имущества.
О начале торгов банки извещают посредством публикации объявлений на своих официальных сайтах.
Банки не могут начать процедуру по реализации заложенного имущества без согласия залогодателя, заверенного нотариусом. В этом случае необходимо решение суда.
Распределение средств при реализации залога в конкурсном производстве
В ходе конкурсного производства залоговый кредитор, чьи требования вытекают из кредитного договора, может рассчитывать на выплату 80% от суммы, полученной при реализации предмета залога. 15% этой суммы пойдет на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, а оставшиеся 5% — на погашение судебных расходов.
Если кредитный договор не является основанием залогового соглашения, пропорции изменяются и составляют 70, 20 и 10 процентов соответственно.
Иногда в одном конкурсном производстве присутствует несколько залогодержателей. В этом случае средства распределяются следующим образом:
- Разные залогодержатели и разные предметы залога. Здесь действует принцип “каждому — свое”. Иными словами, каждый получает средства, вырученные за реализацию имущества, обеспечивающего его требование.
- Один предмет — разные залогодержатели. Все будет зависеть от того, кто раньше заключил договор о залоге. Преимущество предоставляется старшему. Между залогодержателями одного уровня средства делятся поровну.
Основания для оценки публичных торгов, совершаемых для реализации заложенных вещей, как недействительных
Реализация заложенного движимого имущества производится в порядке публичных торгов, которые могут быть определены как недействительные по основаниям, регламентированным в ч. 2 ст. 350.2. Кодекса.
Нормативные положения закона гласят, что торги приобретают статус недействительных по решению непосредственного организатора в нижеследующих случаях:
- на мероприятие явилось менее 2 покупателей;
- в результате совершения торгов не была выдвинута надбавка против изначальной цены залогового имущества;
- лицо, которое в установленном порядке было признано победителем торгов, не реализовало взнос покупной цены в срок.
Для установления за публичными торгами статуса недействительных достаточно какого-либо одного из вышеуказанных случаев. Срок установления соответствующего статуса — не позднее следующего дня после выявления факта наличия одного из представленных обстоятельств.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
«Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество» (абз. 1 п. 1 ст. 349 ГК РФ).
Эта норма определяет способы обращения взыскания на предмет залога. Одновременно данная норма определяет способ обращения взыскания, который применяется по умолчанию. Рассматриваемая норма является диспозитивной, так как она наделяет стороны правом исключить применение судебного порядка обращения взыскания на предмет залога. Ограничением для автономии воли в такой ситуации выступают предусмотренные законом случаи, когда стороны не могут воспользоваться внесудебным порядком обращения взыскания.
Данную норму необходимо рассматривать в совокупности с п. 2.
По существу, п. 2 ст. 349 ГК РФ повторяет положения абз. 1 п. 1. По существу пункт 2 дополнительно подчеркивает диспозитивность правила, закрепленного в абз.1 п. 1, и является частью этого правила. Однако, на наш взгляд, никакой дополнительной практической составляющей и смысловой нагрузки п. 2 не несет.
Абзац 2 п. 1 ст. 349 ГК РФ закрепляет право залогодержателя, несмотря на соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания, воспользоваться судебной процедурой обращения взыскания. Внесудебная процедура обращения взыскания предназначена для более быстрого удовлетворения требований кредитора по основному обязательству за счет обеспечения. Это соответствует интересам залогодержателя, но в первую очередь гражданского оборота, для которого важно достижение экономического результата сделки, даже если это происходит в результате использования залогового имущества. Однако выбор более облегченной процедуры не должен вести к блокированию обеспечения, если по каким-либо причинам проведение такой процедуры вызывает затруднения. В таком случае указанные интересы не будут соблюдены. Следовательно, стороны не могут лишить залогодержателя права на судебную процедуру обращения взыскания на предмет залога. При этом стороны не лишены права согласовать в качестве основания прекращения залога обстоятельства, свидетельствующие о невозможности обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке (п. 1 ст. 352 ГК).
Второе предложение рассматриваемой нормы определяет лицо, которое должно нести дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на предмет залога, в случае, когда залогодержатель предъявил требования в судебном порядке вместо согласованного внесудебного. В качестве такого лица выступает залогодержатель. Данная норма направлена на защиту интересов залогодателя, который является слабой стороной в договоре залога. Действительно, диспозитивность правила о распределении дополнительных расходов при смене порядка обращения взыскания на предмет залога приведет к тому, что залогодатель в большинстве случаев будет компенсировать дополнительные расходы при судебном обращении взыскания. Особенно несправедливо это в случаях, когда замена внесудебного порядка происходит исключительно по воле залогодержателя. С этой точки зрения норма является сугубо императивной.
Однако, стороны могут согласовать условие, которое улучшает положение залогодателя. В частности, стороны могут установить, что если проведение судебной процедуры стало необходимым из-за действия третьих лиц, дополнительные расходы несет залогодержатель. Таким образом, рассматриваемая норма (второе предл. абз. 2 п. 1 ст. 349 ГК) является односторонне диспозитивной.
Абзац. 3 п. 1 ст. 349 ГК РФ закрепляет обязанность лиц, участвующих в обращении взыскания и реализации предмета залога, предпринимать действия, направленные на получение максимальной выручки от предмета залога, является частным отражением общего принципа добросовестности, закрепленного в ст. 1 ГК. Несомненно, стороны договора залога и отдельно каждая сторона с третьими лицами, участвующими в обращении взыскания и реализации предмета залога, не могут закрепить в своем соглашении действия и меры, направленные на совершение недобросовестных действий. Таким образом, не могут быть согласованы положения, направленные на необоснованное ограничение максимальной выручки от реализации предмета залога. Следовательно, не могут быть исключены или ограничены соглашением убытки, причиненные действиями, направленными на необоснованное уменьшение выручки от реализации предмета залога.
Пункт 3 ст. 349 ГК РФ устанавливает случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только в судебном порядке. Данная норма является императивной, так как направлена на защиту интересов залогодателя, третьих лиц (иных залогодержателей) и оборота. Императивность нормы дополнительно подчеркивается указанием на ничтожность соглашения, направленного на изменение закрепленных в ней правил.
Пункт 5 ст. 349 ГК закрепляет, что форма соглашения об обращении взыскания на предмет залога должна соответствовать форме договора залога соответствующего имущества. Положения о форме договора направлены на защиту как публичных интересов, так и интересов сторон договора. Поэтому в соглашении нельзя снизить требования к форме, которые закреплены в законе. В частности, если предусмотрена нотариальная письменная форма договора, то стороны не могут договориться, что он может быть заключен в простой письменной форме (например, договор ренты). Однако нет никаких препятствий для того, чтобы стороны выбрали форму договора, к которой предъявляются повышенные требования. Таким образом, залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение об обращении взыскания на предмет залога в нотариальной письменной форме, тем самым изменив правила п. 5.
Пункт 6 ст. 349 ГК РФ закрепляет нотариальную форму договора залога, содержащего условие об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и позволяющего обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса. В первую очередь данная норма направлена на защиту интересов залогодателя. Подобная направленность практически не оставляет пространства для диспозитивности сторон договора залога. Единственной возможностью является согласование условия о том, что внесудебный прядок может быть предусмотрен в отдельном нотариально удостоверенном соглашении об обращении взыскания, а не в договоре залога.
Однако реализация этой возможности ограничивается отсутствием обязанности у нотариуса совершать исполнительную надпись по самостоятельному соглашению о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога. Подобная обязанность для случаев, когда такой порядок закреплен непосредственно в договоре залога, существует в силу прямого указания закона. Однако когда право залогодержателя основывается исключительно на соглашении, такой обязанности у нотариуса нет. Подобный вывод полностью соответствует действующему законодательству. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК гражданские права и обязанности возникают по воле субъектов гражданского права. Таким образом, в случаях, выходящих за рамки п. 6 ст. 349 ГК, у нотариуса есть только право, но не обязанность совершить исполнительную надпись.
Какие документы кредитор представляет нотариусу
Залогодержатель, намеренный обратить взыскание на имущество в залоге, обращается в нотариальную контору с просьбой совершить исполнительную надпись и представляет следующие документы.
-
Непосредственно договор, обязательство по которому обеспечено залогом имущества; он может быть в простой письменной форме, если к нему отдельно составлено соглашение или закладная. Однако если условие о внесудебном порядке взыскания залога прописано в основном договоре, он должен быть нотариально удостоверен.
-
Залоговый договор, соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога, удостоверенные нотариусом.
-
Расчет суммы, которую не выплатил должник. Он должен быть подписан руководителем организации или залогодержателем — физическим лицом.
-
Заявление о начальной цене реализации заложенного имущества согласно условиям договора. Так, если им предусмотрена независимая оценка, должен быть представлен соответствующий отчет.
Обратите внимание! Когда инициируется обращение взыскания на денежные средства через нотариуса, список необходимых документов для совершения исполнительной записи нотариусом перечислен в ст. 91.1 закона о нотариате. В том числе он включает квитанцию (иное подтверждение) о том, что залогодержатель направил должнику уведомление о начале процедуры взыскания не позднее, чем за 14 дней до обращения в нотариальную контору. В случае обращения взыскания на имущество это не обязательно (ст. 94.1 «Основ …). Нотариус сам предупреждает должника.
Что делать, если имущество в залоге
- Если Вы поняли, что не можете выплачивать кредит, но при этом взыскание еще не обращено на Вашу собственность, — поговорите с представителями банка. Не избегайте диалога. Обычно кредитору выгоднее пойти навстречу, чтобы сохранить добросовестного лояльного клиента.
- Если Вас уже уведомили о начале взыскания — свяжитесь с кредитором и спросите, что можно сделать. Обязательно проверьте, соблюдаются ли основания для начала процедуры. Это размер просроченной задолженности более 5 % от стоимости имущества или три и более просрочки в течение года. Если основания есть, единственный выход — переговорить с кредитором и уточнить, есть ли еще возможность договориться в досудебном порядке.
- Если взыскание уже обращено на залоговое имущество, скорее всего, вернуть его не получится. Сам владелец собственности и его родственники не имеют права участвовать в торгах.
НПЦ при обращении взыскания на заложенную недвижимость
Закон предусматривает два варианта установления НПЦ: по договоренности между залогодателем и залогодержателем или, в случае спора, на основании отчета оценщика. В последнем случае НПЦ устанавливается в размере 80% от рыночной стоимости.
Цена объектов, указанная в договоре залога, не признается согласованной стоимостью в смысле статьи 54 ФЗ «Об ипотеке». Эта стоимость может существенно отличаться от рыночной на момент проведения торгов, кроме того, она отражает волю сторон оценить предмет залога для целей договора (в двусторонних отношениях), а не в целях реализации имущества третьим лицам.
Формулировка пп. 4 п. 2 ст. 54 закона «Об ипотеке» оставляет простор для толкования в конкретной ситуации. Часть судов понимали слова «отчет оценщика» как досудебное заключение, предоставляемое истцом вместе с иском или в ходе процесса, а в случае, если судом назначалась судебная экспертиза, положение о 80% рыночной стоимости не применялось. Конец спорам положил Верховный Суд в 2015 году, указав на то, что «правило 80%» применяется ко всем случаям, когда залогодатель и залогодержатель не согласуют стоимость предмета залога в добровольном порядке (см. Определение ВС РФ от 10.03.2015 N 66-КГ14-12)..
Основание и порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке
В силу положений п. 6 ст. 349 ГК РФ, ч. 2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке предусмотрен ст. ст. 349, 350.1 ГК РФ, ст. ст. 55, 59 Закона об ипотеке, ч. ч. 1.1, 1.2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве.
Реализация предмета залога на основании ходатайства залогодержателя осуществляется судебным приставом-исполнителем в порядке, установленном Законом об исполнительном производстве (ч. 1.2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве).
При этом согласно ч. 1 ст. 59 Закона об ипотеке реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.
К реализации имущества по соглашению сторон также применяются положения, установленные п. п. 2, 4 — 8 ст. 57 Закона об ипотеке.
В силу положений п. 7 ст. 349 ГК РФ соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных ГК РФ, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.
Особенностью обращения взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса является право взыскателя-залогодержателя самостоятельно (вне рамок исполнительного производства) осуществлять реализацию заложенного имущества либо ходатайствовать о реализации имущества судебным приставом-исполнителем в установленном порядке.
Намерение взыскателя реализовать имущество в рамках исполнительного производства оформляется соответствующим ходатайством, которое подается судебному приставу-исполнителю в письменном виде и может быть включено в заявление о возбуждении исполнительного производства.
В случае отсутствия данного ходатайства судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительной надписи нотариуса, совершает действия, предусмотренные ч. 1.1 ст. 78 Закона об исполнительном производстве.
Заключение
Таким образом, кроме судебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, законодатель предусмотрел и альтернативный способ исполнения обязательств, обремененных залогом, — внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Погашение залоговых обязательств перед кредитором раньше срока
В статье номер 351 пункт 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации прописаны случаи, когда кредитор имеет полномочия требовать закрытия обязательств раньше срока.Ситуации здесь могут быть такими:
- Предмет или вещь была передана залогодателю, но перестал быть объектом залога на условиях, которые не соответствуют условиям залогового договора.
- Имущество было ликвидировано или потеряно по причинам, которые не зависели от действий кредитора, так как оно находилось вне зоны его ответственности.
- Другие варианты, которые прописаны в контракте или законодательстве Российской Федерации.
Мнение эксперта
Юрченко Екатерина Васильевна
Заместитель председателя Комитета по разрешению долговых споров и антикризисному управлению
В статье номер 351 пункт 2 Гражданского Кодекса Российской Федерации прописаны случаи, когда кредитор-залогодержатель имеет полномочия требовать от должника досрочного исполнения своих обязательств, а также истребовать своё имущество. Такое допускается, если требование о досрочном выполнении обязательств не исполняется.
К таким случаям относятся:
- Когда залогодатель нарушил требования, которые были предусмотрены для дальнейшего залогового контракта.
- Когда залогодатель не исполнил конкретные обязательства, которые были предусмотрены конкретными нормативами статьи номер 343 пункт 1, подпункт 1 и подпункт третий пункта номер 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
- Когда залогодатель не выполняет условия, которые направлены на регулирование изъятия имущества, находящегося в залоге. А также, если не соблюдены правила, которые созданы для регулирования подобного залогового имущества, находящегося во временном пользовании.
- Иные случаи, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Комментарий к статье 349 ГК РФ
1. Нормы, содержащиеся в комментируемой статье, предусматривают, что дела подведомственны судам при условии, что отсутствует соглашение об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке.
В основе лежит принцип свободы договора (ст. 421 ГК), из которого сделан вывод о допустимости договорного решения вопроса об обращении взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК). В данном, более частном, случае стороны в отношениях залога получили право в договоре устанавливать, что взыскание на заложенное имущество будет совершаться без обращения в суд.
2. Комментируемая статья по-разному регулирует соглашение сторон об обращении взыскания на заложенное имущество в зависимости от того, являются предметом залога недвижимые или движимые вещи (ст. 130 ГК).
В случае залога недвижимости не допускаются соглашения, заключенные заранее. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что соглашение об этом должно быть заключено залогодержателем с залогодателем после того, как возникли основания для обращения взыскания. Следовательно, в договор о залоге недвижимости такие условия включены быть не могут. Необходимо особое соглашение, отдельное от договора залога. Это соглашение не может быть заключено в любой момент после заключения договора залога. Необходимо, чтобы сначала наступили основания для обращения взыскания на предмет залога.
Договор о внесудебном обращении взыскания отнесен п. 1 комментируемой статьи к нотариально удостоверенным сделкам (п. 2 ст. 163 ГК). Наряду с прочим такое решение позволяет контролировать, в какой момент это соглашение было заключено.
Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи завершается положением, дающим суду право признавать недействительным такое соглашение. Он, однако, не указывает конкретно, кто именно имеет право предъявлять такой иск. Это правило имеет очевидный резервный характер, его цель — в случае необходимости смягчить нежелательные последствия сделанного этой статьей шага по сужению подведомственности судов. Поэтому право на предъявление иска дано довольно широкому кругу лиц, а именно любому лицу, права которого были нарушены соглашением залогодателя и залогодержателя.