Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аванс или задаток как правильно оформить предоплату за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задатком считается определённая сумма, которую покупатель передаёт владельцу недвижимости в доказательство своих намерений заключить сделку. Так он подтверждает, что определился с выбором и менять свои планы не собирается. Но и у продавца, и у покупателя могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. В таких ситуациях законодательство защищает обе стороны.
Как правильно составить соглашение
Если вы решили составить соглашение о задатке, то не забудьте прописать в нём все условия. Название документа может быть разным, сама суть от этого не должна меняться. Вот ключевые моменты, которые обязательно должны быть в нём прописаны.
- Данные паспортов продавца и покупателя. Укажите серию и номер, дату и место выдачи, наименование госоргана.
- Описание параметров предмета сделки: адрес, площадь, высоту потолков, состояние и состав жильцов.
- Документы, которые обязан предоставить собственник. В этот список входят выписки из ЕГРН и домовой книги, справка из ЖКХ и т.д..
- Сумма и срок, на который даётся задаток. Как правило, размер предоплаты составляет 100-200 000 рублей. Если сделка оформляется на жильё премиум-класса, то сумма может доходить до 10% от стоимости недвижимости.
- Условия возвращения денег. В этот же пункт рекомендуем включить максимальный срок для передачи средств. Например, задаток возвращается покупателю в двойном размере в случае отказа продавца от сделки в течение десяти дней. Конечно, об условиях возврата говорится и в ГК, но лучше всё же продублировать этот пункт.
- Срок, в который должны уложиться прежние жильцы для снятия с регистрации и освобождения квартиры.
- Место и конкретная дата заключения ДКП. Здесь следует указать банк, если деньги за покупку будут зачислены на счёт или ячейку, а также сторону, которая компенсирует дополнительные расходы, и данные на нотариуса.
Когда нужно передавать деньги
Сначала нужно тщательно осмотреть квартиру и обговорить с собственником все условия сделки. Если всех всё устраивает, то можно перейти к обсуждению, как будут передаваться деньги: задатком, авансом или обеспечительным платежом. После этого необходимо составить проект ДКП и соглашение и только потом отдавать деньги собственнику наличными или переводом на банковский счёт — любой из форматов должен подтверждаться распиской. Обычно она составляется в произвольной форме без особых требований. Но некоторые пункты точно стоит указать:
- наименование документа;
- основание — заключение ДКП;
- дата и место оформления расписки;
- паспортные данные обеих сторон;
- основные параметры квартиры;
- сумма предоплаты (цифрами и прописью);
- подписи обеих сторон с расшифровкой.
Чем отличается аванс от задатка при покупке недвижимости
Главное и существенное отличие аванса от задатка состоит в том, что за нарушение соглашения о задатке наступает ответственность, а за нарушение соглашения об авансе — нет. То есть в случае задатка, если покупатель квартиры, человек, который задаток внес, отказывается от сделки, то переданная им сумма задатка остается у продавца. Ответственность двусторонняя — если продавец по каким-то причинам передумал продавать свою квартиру, то он обязан вернуть задаток в двойном размере. Так, если задаток составлял 20 000 рублей, продавец обязан вернуть покупателю 40 000, а если задаток составлял 50 000 рублей, вернуть придется 100 000 рублей.
Если же отказ от исполнения договора произошел по обоюдной договоренности сторон, что называется полюбовно или если возник форс-мажор, например, стихийное бедствие или смерть одной из сторон договора, то задаток возвращается покупателю в полном размере.
Что обозначается термином «аванс»
Прежде чем обозначить отличия аванса от задатка при покупке недвижимости, следует указать, что в реальной жизни аванс применяется чаще, чем задаток. В операциях с жильем он используется примерно в двух третях сделок.
Само понятие «аванс» согласно текущему российскому законодательству подразумевает под собой денежную сумму, выдаваемую физическому или юридическому лицу и предназначенную для компенсации его будущих расходов или затрат на выполнение работ, оказание услуг и т.д. По сути, аванс – это способ предварительного выполнения части финансовых расчетов. Однако точная формулировка данного понятия в ГК отсутствует.
В отличие от задатка, который служит определенной гарантией выполнения договорных обязательств, аванс несет только расчетную функцию. Вместе с тем, на начальном этапе процедуры покупки он может играть весьма существенную роль, повышая уровень доверия между участниками договора.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Как внести аванс за квартиру?
Для того, чтобы внести аванс за квартиру, необходимо заключение договора купли-продажи: предварительного или основного. В договоре можно установить дополнительные условия распоряжения суммой аванса в случае расторжения сделки.
Также возможно заключение отдельного соглашения об авансе. Такое соглашение впоследствии становится основой для договора купли-продажи.
В предварительном договоре или авансовом соглашении необходимо указать основные условия будущего договора купли-продажи.
Сам факт передачи денег можно оформить в виде расписки или подтвердить подписью получателя в авансовом соглашении.
Как еще можно обеспечить исполнение договора?
Чтобы гарантировать исполнение условий договора, также можно использовать обеспечительный платеж. Это дополнительный инструмент защиты интересов сторон.
В отличие от задатка, обеспечительный платеж может иметь любые условия возврата или удержания, о которых договорились продавец и покупатель. Если это предусмотрено договором, сумма обеспечительного платежа учитывается при финальных расчётах по сделке.
Ещё один вид обеспечения исполнения обязательств – залог. Данный термин часто применяется, если речь идет о предоплате, однако это неверно. Он кардинально отличается от задатка и аванса, поскольку залог предусматривает передачу имущества. При нарушении обязательств такое имущество переходит в собственность продавца.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Виды платежей при бронировании объекта
Авансом (или предварительной оплатой товара) в соответствии с п.3. ст.380 ГК РФ и ст.487 считается сумма (часть от стоимости объекта), внесенная продавцу до передачи объекта в собственность покупателю.
Задатком в соответствии со ст.381 считается сумма, выданная покупателем продавцу в счет стоимости объекта, в качестве доказательства намерений заключить в дальнейшем договор купли-продажи.
Обеспечительный платеж в соответствии со ст.381.1 — это гарант обязательств (по покупке недвижимости в том числе) в будущем.
Что касается залога, то это понятие с точки зрения закона в данном контексте не совсем корректно. Так как юридически залог – это обеспечение обязательств по выполнению требований (оговоренных) залогодержателя у залогодателя. Т.е. тот кто дает деньги в этой ситуации – это кредитор. Именно поэтому, квартиры, купленные в ипотеку, находятся в залоге у банка, до выполнения всех требования, в нашем случае – выплаты суммы кредита.
Все эти понятия очень похожи при первоначальном прочтении, но все же имеют свои нюансы.
Если банк не одобрил заемщика
Немного странная ситуация. При желании купить что-то нужно здраво оценить свои финансовые возможности. Если нет наличных средств, в этой ситуации стоит ПРЕДВАРИТЕЛЬНО получить одобрение в банке и узнать сумму, на которую заемщик (покупатель) может рассчитывать. И только после этого озадачиваться поиском объекта приобретения.
Очень часто бывает наоборот и это не совсем правильно по нескольким причинам:
- Заключен договор, внесен аванс/обеспечительный платеж/задаток, а на выходе оказалось, что средств нет вовсе или не хватает. И начинается волокита с возвратами. Это не нужно никому.
- Найден дом или квартиру, в которую влюбились, но оказалось, что их стоимость выше возможностей. Дальнейшие поиски уже радости не принесут. И время действия одобренного кредита может быть упущено.
Но в соответствии со ст.416 п.2, задаток может быть возвращен, если не одобрен кредит в банке и это будет прописано в договоре.
Но на такие условия продавцы соглашаются редко. Они не хотят быть зависимыми от какого-либо банка, в особенности, если у покупателя нет одобрения. Существует риск, что одобрение может быть не получено вовсе. Не все продавцы согласятся на такие ожидания.
В Гражданском кодексе нет определения аванса. Но, несмотря на это, при покупке недвижимости продавец или его доверенное лицо могут предложить заключить авансовое соглашение. Это делается, только если уже есть предварительный договор купли-продажи.
Аванс — деньги, которые покупатель передает продавцу, чтобы покрыть расходы на сделку и зафиксировать намерение купить недвижимость. При этом аванс не несет обеспечительной функции. Это значит, что если сделка не состоится, то никакая сторона не несет ответственности.
Для аванса обычно выбирают небольшой процент от стоимости квартиры.
Например, стоимость квартиры — 3,2 млн рублей, продавец просит аванс в размере 2 %. Получается, что покупатель при подписании договора купли-продажи внесет остаток в 3,13 млн рублей.
| Полная стоимость квартиры — 3,2 млн ₽ | |
| Аванс — 2 % или 64 тыс. ₽
Остаток — 3,13 млн ₽ |
Аванс часто используют в цепочке альтернативных сделок. Так, продавец не несет финансовой ответственности, если сделка будет сорвана не по его вине, а из-за одного из участников альтернативной сделки.
Задаток выгоден покупателю, потому что гарантирует заключение сделки или возврат денег в двойном размере. Аванс выгоден продавцу, если в авансовом соглашении предусмотрены штрафы при отказе от сделки покупателя.
| Аванс и задаток | |
| Различия | Сходства |
| Аванс чаще всего возвращается полностью, задаток обеспечивает финансовую ответственность | Это предоплата за квартиру |
| Задаток регулируется законом, аванс нет | Нужно составлять письменное соглашение |
| Задаток имеет обеспечительную функцию, аванс нет | Засчитываются в основную сумму |
| Аванс используют для цепочки альтернативных сделок, задаток нет |
Почему залог не относится к купле-продаже недвижимого имущества, в чём разница
Залог, как финансовая практика, имеет свою значимость и применение, но он не имеет прямого отношения к вопросу предоплаты за недвижимость. В данном контексте залог, как обеспечительное средство, обычно связан с кредитами, долгосрочными арендными соглашениями и другими видами финансовых операций, которые не включают продажу квартиры. Он представляет собой определённое имущество или имущественные права. Например, в ипотеке залогом чаще всего выступает сама квартира.
При покупке жилья предоплата может быть оформлена как аванс или задаток исходя из договорённостей сторон и законодательства. Залог, напротив, связан с обеспечением исполнения обязательств перед кредитором и подразумевает временное удержание средств, которые возвращаются после выполнения условий соглашения. Поэтому при рассмотрении вопроса о предоплате за квартиру необходимо понимать разницу между этими финансовыми инструментами и использовать соответствующие правовые нормы и термины в контексте конкретной сделки.
Расписка – это важный юридический документ, который должен сопровождать любую форму обеспечения в контексте покупки квартиры. Её наличие играет критическую роль для законности и соблюдения интересов.
Законодательно не установлена форма расписки, она составляется в свободной письменной форме и подтверждается подписями сторон.
Расписка устанавливает факт получения определённой суммы, документирует соглашение между сторонами и фиксирует ключевые детали, служит доказательством в случае споров или несогласий между сторонами, так как доказывает, что деньги были получены или предоставлены.
Хотя расписка является дополнением к основному документу (предварительному, основному договору), в ней могут устанавливаться дополнительные условия (например, порядок возврата, компенсации, суммы удержания в случае несоблюдения оговорённых условий).
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
Похожие записи: