Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О сроках возврата товаров и подачи претензий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выше мы уже говорили, что претензия (за одним исключением) – это не обязательный атрибут спора по выявленным недостаткам. Соответственно, не может быть никаких особых требований по вручению претензии под подпись или заказным письмом.
Классификация дефектов:
По степени значимости:
- 1.1. Критические, которые могут навредить жизни и здоровью челоева, а также нанести вред имуществу и окружающей среде. Товары, которые имеют критические недостатки не нужно эксплуатировать.
- 1.2. Значительные — существенно влияют на качество использования покупки, но не причиняют физического вреда покупателю.
- 1.3. Малозначительные несоответствия не влияют на эксплуатацию и на потребительские свойства изделия. Иными словами — это внешний дефект.
Предъявление претензии
Претензия, отвечающая признакам юридически значимого сообщения, должна быть предъявлена в письменной форме, что с необходимой степенью определенности следует из требований материального (п. п. 1, 2 ст. 450.1, п. 2 ст. 452, п. 1 ст. 797 ГК РФ) и процессуального (абз. 7 ст. 132 ГПК РФ, п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ) закона. Несоблюдение письменной формы не позволяет такому обращению достичь необходимых правовых последствий, в частности устное требование о расторжении сделки не влечет за собой прекращения договорных отношений и не подтверждает соблюдения обязательного досудебного порядка разрешения спора.
Претензия, как информационно-правовое уведомление, теоретически может быть предъявлена и в устной форме, но, поскольку это в значительной степени лишает ее доказательственного и любого иного смыслового значения, письменную форму для такого обращения следует считать абсолютно приоритетной.
Общий порядок предъявления претензии должен соответствовать требованиям ст. 165.1 ГК РФ (юридически значимые сообщения) с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 63 — 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений разд. I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Так, по смыслу п. п. 1, 2 ст. 165.1 ГК РФ претензия, адресованная гражданину, должна быть направлена по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. Претензия, адресованная индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в ЕГРИП или в ЕГРЮЛ, либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по корректным адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Такие сообщения считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Вместе с тем договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения (включая претензии) направляются одной стороной другой стороне договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение, не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре, является недостоверным (п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, претензия может быть направлена в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Что такое дефекты недвижимости?
Сперва необходимо определить, что является дефектом недвижимости.
Дефект недвижимости – это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н. юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц). В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.
Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.
Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.
Гарантийная ответственность
В заключение ко всему вышесказанному я хотел бы добавить, что часто любительская общественность путает законную ответственность за дефекты, о которой повествует данная статья, и т.н. гарантийную ответственность. Гарантийная ответственность фактически означает соглашение продавца и покупателя, что переводимая недвижимость не будет в течение определенного периода времени иметь дефекты (т.е. будет в течение определенного периода способной исполнять свою стандартную функцию или сохранит свои стандартные качества). В таком случае, не имеет значения, имела ли недвижимость дефект уже в моменте перехода риска возникновения ущерба на покупателя, или же этот недостаток проявился уже впоследствии. Этим договорным положением продавец гарантирует покупателю, что в течение установленного срока недвижимость не будет иметь дефектов, без учета того, в какой момент они возникли. С гарантийным сроком мы сталкиваемся прежде всего у новостроя, которые продают девелоперы т.н. потребителям (лицам, не являющимся предпринимателями). Согласно превалирующему правовому мнению, девелоперы обязаны предоставить потребителям минимальный гарантийный срок 24 месяца. Однако, в отношениях между частными лицами мы обычно не сталкиваемся с оговоренной гарантийной ответственностью, равно как право на нее не установлено законом
Автором статьи является наш адвокат Ян Заичек.
Как написать претензию застройщику
Еще перед покупкой на этапе осмотра, выявляются видимые проблемы, которые в последующем указываются в договоре купли-продажи (КП). Но недобросовестный продавец может не указать ряд дефектов, которые выявятся только после заключения договора КП. В этом случае не обязательно осуществлять процедуру его расторжения – сначала нужно сообщить об их наличии продавцу. Делать это лучше всего незамедлительно и в письменном формате (по электронной почте) — в дальнейшем все общение покупателя и продавца должно проходить в письменном виде.
Следующим шагом является требование устранения дефектов. Если продавец не идет навстречу в разумный период времени, то покупателю придется самому делать ремонт. После этого он вправе требовать от продавца возмещения суммы, потраченной на ремонтные услуги и материалы. Если он отказывается их оплачивать, то можно подавать иск в суд. При этом, стоит помнить, что затраты на ремонт нужно будет подтвердить документально, а также доказать в суде их необходимость и обоснованность.
Происходят такие ситуации нечасто, поскольку пострадавшей стороной все равно остается приобретатель жилья. Почему? В Жилищном Законодательстве прописан пункт, согласно которому, после расторжения договора продавец вправе не возвращать деньги. Но если в договоре КП написано, что в случае его расторжения, деньги должны быть возвращены в полном объёме, то продавцу придется выплатить их. Но на практике, этот процесс затягивается на годы: продавцы часто заявляют, что деньги потрачены, утеряны и т.д. В итоге деньги возвращать приходится опять же через суд и небольшими ежемесячными платежами.
Приобретение квадратных метров в новостройке
Риск получения квартиры ненадлежащего качества в этом случае велик, и ситуаций таких возникало множество. Недобросовестность компании-застройщика, желающей сэкономить и заработать на будущих жильцах, выливается в жилье низкого качества на этапе заселения. Что делать, если при покупке обнаруживаются, к примеру, незвукоизолированные стены, неровные перегородки, протекающая кровля, кривые оконные и балконные рамы с плохим монтажом и т.д.? Бывают случаи, когда из-за халатности застройщика возникают ситуации, которые наносят вред здоровью жильцов.
Несоблюдение технологий возведения жилья как можно раньше должно обсудиться с застройщиком. Если все доводы и подозрения покупателя подтвердятся, нужно требовать устранения дефектов или их компенсацию со строительной компании. Процесс этот длительный и трудоемкий – но закон в этом случае на стороне покупателя. Согласно Федеральному закону, застройщик обязан передать приобретателю объект, качество которого соответствует пунктам договора, требованиям всех регламентов и проектных документов.
Нюансы при приемке жилья
Юристы, специализирующиеся на спорах по новостройкам, советуют справиться с эмоциями, и провести тщательный осмотр квадратных метров перед подписанием приемо-передаточного акта. Если у Вас мало знаний в области строительных технологий, то лучше пригласить провести осмотр специалиста, который разбирается в строительстве. Он поможет определить, соответствует ли квартира требованиям закона и условиям договора. Это очень важный момент, который поможет в дальнейшем сэкономить не только деньги и время, но и нервы. Во время приема квартиры важно указать застройщику на обнаруженные дефекты, сфотографировать их – если этого не сделать, то привлечение к ответственности застройщика может не состояться.
Если речь идет о несущественных нюансах, которые не приведут в будущем к дорогостоящему ремонту, то можно на них «закрыть глаза».
Также Законодательством установлено, если долевая недвижимость имеет недостатки, и ее качество не соответствует техническим требованиям, дольщик имеет право потребовать от продавца:
- в ближайшие сроки устранения дефектов;
- уменьшения цены за жилплощадь;
- финансовой компенсации за проведенный ремонт.
Какой пункт взаимодействия выбрать – решение собственника. Дальше строительной компании отправляется претензия, в которой и указывается подходящий вариант.
Приобретенное жилье ненадлежащего качества – повод собрать документы и обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Например, если застройщик отказывается брать на себя ремонтные работы или затягивает срок. Также, если речь идет о серьезных затратах, потребуется независимая экспертиза и решение спора в судебном порядке.
Причины многочисленны. Дефекты конструкций в большинстве случаев возникают из-за низкой культуры технологии изготовления и монтажа конструкций в следствие соответствующей классификации рабочих сил, невнимательного надзора на строительной площадке, недостаточного финансирования, нехваткой времени и средств и ряда других причин. Однако происходят случаи, когда дефекты являются следствием дефектов поставочных материалов, а также ошибок при изысканиях (недостаток информации о грунтах будущего места строительства, устаревшие данные о геологических изысканиях) и проектировании (неверно заданные (неактуальные) значения нагрузок и воздействий и прочие ошибки при расчетах). Повреждения в свою очередь зависят от конкретных условий эксплуатации.
Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:
- Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
- Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
- Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
- Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
- Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.
Технически сложный товар возвращается в течение 15 дней с даты получения (п. 1 ст. 18 ЗЗПП).
Если приобретатель пропустил 15-дневный срок для заявления таких требований, у него остается возможность подать заявление на возврат или обмен, если обнаруженные дефекты являются существенными. Существенный недостаток технически сложного товара должен быть подтвержден заключением независимого эксперта. Определение существенного недостатка товара дано в п. 2 ст. 475 ГК РФ и в ЗЗПП.
Другими словами, в течение 15 дней достаточно предъявить товар и продемонстрировать невозможность эксплуатации, чтобы вернуть деньги или обменять товар на исправный. А по истечении 15 дней вступают в действие гарантийные сроки, и вам уже не удастся вернуть товар быстро и легко: потребуется либо сервисный ремонт, либо заключение эксперта о заводском браке.
Виды технически сложных товаров приведены в перечне технически сложных товаров, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 10.11.2011 № 924 (в ред. от 17.09.2016).
Права потребителя при выявлении брака в проданной ему вещи
При обнаружении скрытого брака покупатель наделяется правами, определенными статьей 18 Закона № 2300-1. К ним отнесены:
Больше информации о том, что покупатель может требовать в случае покупки некачественного товара, мы предоставили тут.
В отношении технически сложных товаров, перечень которых утвержден Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2011 года № 924, заявлять требования можно в течение пятнадцати дней с момента получения покупки. По истечение указанного срока предъявить претензии можно в случае обнаружения существенных недостатков.
Также предъявлять претензии в отношении технически сложных изделий можно в случае нарушения сроков проведения ремонта, либо невозможности использования товара в течение каждого года гарантийного срока в совокупности более чем 30 дней вследствие неоднократного устранения его различных дефектов.
Право на бесплатный ремонт
Зачем. Если вы что-то купили, а товар сломался, но вы не хотите его менять или забирать деньги, можно потребовать сделать ремонт за счет магазина. Например, вам сделали кухню под заказ, но у шкафчиков стали скрипеть петли и треснуло одно стекло. Переделывать кухню долго и незачем. Можно позвонить продавцу и попросить, чтобы мастер заменил петли и стекло. Кухня будет как новая, а вы ничего не потратите.
Как реализовать. Через претензию и просьбу устранить недостатки. Причем у вас есть выбор, как именно их устранять:
В претензии обязательно зафиксируйте дату обращения и срок, когда вам пообещали устранить недостаток. Для любого товара это максимум 45 дней. Никаких устных обещаний — только документы. Это пригодится в суде и повлияет на компенсацию. Может, в случае с дверными петлями вы и не станете судиться, но если речь о поломке машины за миллион рублей, то на кону стоит новый автомобиль — всего лишь из-за затянутого ремонта.
Когда будете забирать товар из ремонта, проследите, чтобы вам продлили гарантию на такой же срок. Все случаи обращений обязательно фиксируйте. Если поломок будет столько, что вы месяц в течение года не сможете пользоваться покупкой, это повод требовать замены на новую — даже если речь о машине.
Право провести экспертизу товара с недостатками
Зачем. Бывает, что брак в товаре очевиден, например на шубе неравномерно прокрашен мех, но это заметили уже дома. Или телевизор пришел с треснутым экраном, и это обнаружилось при курьере. Такой товар должны обменять или вернуть за него деньги: он некачественный. Но бывает, что с браком непонятно: то ли это плохо приклеенная подошва, то ли ботинки носили не в сезон. Может, телефон не включается из-за заводского дефекта, а может, его уронили в воду, а теперь хотят заменить. Если продавец и покупатель не могут договориться по поводу брака или есть сомнения, проводят экспертизу.
Экспертизу сначала всегда оплачивает магазин или производитель — смотря кому предъявили претензии. Если случай гарантийный или недостаток производственный и не по вине покупателя, возмещать стоимость экспертизы не придется. Но если выяснится, что виноват покупатель, он возместит продавцу все расходы на проверку качества.
Как реализовать. Если продавец не хочет менять товар и говорит, что вы сами виноваты, требуйте провести экспертизу. Если магазин сам на ней настаивает — его право. Вы можете присутствовать при проверке и потом оспорить ее результаты.
Если не верите магазину, проведите экспертизу сами: расходы потом возместят. Проследите, чтобы у эксперта было образование и сертификат. Заранее сообщите продавцу, что заказали экспертизу.
Для экспертизы установлены сроки. Магазин не может проводить ее месяцами и оттягивать возврат денег под предлогом, что заключение пока не готово.
Составление претензии по скрытым недостаткам товара
Вы купили вещь, но в дальнейшем обнаружили у неё изъяны? Если двухнедельный период с момента покупки ещё не вышел, достаточно обратиться в магазин с письменным заявлением или претензией. Вы вправе требовать замены дефектной вещи или возвращения её стоимости.
Типовая претензия о скрытых дефектах товара должна содержать в себе следующие сведения:
- ФИО заявителя и адрес его проживания;
- наименование приобретённого предмета;
- дату совершения покупки;
- причину возвращения вещи с перечислением обнаруженных изъянов;
- требование о замене дефектного предмета;
- дату оформления документа;
- подпись заявителя;
- ссылки на нормативно-правовые акты, подтверждающие ваши права и защищающие интересы потребителей.
Вы можете составить претензию в свободной форме, указав в тексте перечисленную выше информацию, или воспользоваться представленным на сайте типовым образцом.
Товар с недостатком: закон на стороне потребителя
Защитить права граждан при покупке товара ненадлежащего качества, призван соответствующий Закон (ст. 18), а также статья 475 ГК РФ. В данных законодательных документах отражена возможность защиты и восстановления потребительских прав посредством:
- обращения в точку реализации, где можно предъявить требования на замену товара (аналогичный, схожий) и соразмерного уменьшения покупной стоимости;
- организации безвозмездного устранения недостатков (за счет реализатора, производителя), оформления компенсации финансов, затраченных на ремонт, проведенный за счет покупателя;
- отказа от покупки с возмещением своих расходов, всех или пропорциональной части.
Возврат от покупателя проданной ему недвижимости при расторжении договора купли-продажи (судьба записи в ЕГРП)
По неким обстоятельствам договор купли-продажи расторгается и недвижимость возвращается в собственность продавца (возврат – не в любых случаях, конечно, но рассмотрим именно такую ситуацию). С поступлением недвижимости обратно во владение продавца особых вопросов не возникает, а вот корректировка ЕГРП – весьма интересный момент.
По порядку.
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не является препятствием для расторжения договора купли-продажи.
Собственно, «В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца» (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда, в случае одностороннего отказа от исполнения договора, если такой отказ допускается. Каждое основание отдельно рассматривать, думаю, не имеет смысла.
Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома
В соответствии с ФЗ “О правах потребителей”, вернуть товар можно только при условии наличия расчетного документа. Однако это не означает, что человек, который не сохранил чек, не может претендовать на защиту своих прав.
Магазины, которые используют расчетно-кассовые аппараты, должны хранить отчетную финансовую документацию в течении трех лет. Поэтому покупатель может написать на имя администрации магазина заявление о получении копии товарного чека.
Чаще всего закон на стороне покупателя. Но бывают случаи, когда продавец имеет законные основания для отказа.
Потребитель не сможет вернуть некачественный товар, если:
-
Изделие неправильно эксплуатировалось.
-
Были обнаружены видимые повреждения товара (царапины, трещины, сколы).
-
Подтвержден факт наличия самостоятельного ремонта.
-
Закончился срок гарантии.
-
Экспертиза подтвердила, что дефект возник по вине покупателя.
Отказ со стороны продавца не лишает гражданина возможности защитить свои права.
Скрытые недостатки не только несут дополнительные финансовые потери. Они могут влиять на качество жизни покупателя или нанести вред имуществу.
Гарантом защиты прав покупателя является Федеральный Закон N 2300-1. В соответствии со ст. 18, в случае приобретения товара ненадлежащего качества, потребитель имеет право на:
-
Замену товара на аналогичный. Продавец обязан удовлетворить данное требование покупателя на протяжение недели.
-
Замену на другую модель. В данном случае продавец обязан произвести перерасчет стоимости покупки.
-
Уменьшение стоимости покупки.
-
Ремонт товара за счет продавца или изготовителя. Сроки устранения недостатков устанавливаются по письменной договоренности сторон. При этом инициатором письменной договоренности должен быть покупатель, потому что в случае нарушения сроков, магазин или продавец обязан выплачивать неустойку за каждый день просрочки.
-
Возврат товара и отказ от совершения сделки.
В отношении технически сложного товара покупатель вправе предъявлять претензии в течение 15 дней с момента совершения покупки. По истечению указанного срока, подлежат рассмотрению и удовлетворению претензии связанные с:
-
Обнаружением существенного недостатка товара.
-
Нарушением сроков устранения недостатков.
-
Невозможностью использования товара более 30 дней в течении года.
Важно: в некоторых случаях скрытый дефект невозможно увидеть невооруженным взглядом. Поэтому при обнаружении недостатка не стоит сразу винить продавца.
Подать жалобу на магазин или на конкретного продавца можно в Роспотребнадзор или в Центр гигиены и эпидемиологии. Данные организации стоят на защите прав потребителя.
В случае если урегулировать конфликт мирным путем не удалось, покупатель вправе обратится в суд с иском.
В соответствии с п.2 ст. 17 ФЗ №2300-1, иск может быть предъявлен:
-
По месту нахождения организации. Если продавцом товара является индивидуальный предприниматель — по месту его регистрации.
-
По месту заключения или исполнения договора.
Следует учесть, что покупатели и иные лица, потребительские права которых были нарушены, освобождаются от уплаты государственной пошлины.
Если застройщик отказался добровольно возвращать деньги, дольщик вправе обратиться с иском в суд. Сделать это можно в течение трёх лет со дня направления требования на гарантийное устранение дефектов или уведомления об отказе от исполнения ДДУ, отмечает юрист фирмы «Двитекс» Максим Кашаев.
«При рассмотрении дела суд в первую очередь оценит факт наличия существенных недостатков. Для этого назначит судебно-строительно-техническую экспертизу. При наличии в квартире существенных недостатков у суда не будет оснований для отказа дольщику», — поясняет гендиректор юридической компании «Гарант» Евгений Колотов.
Получите доступ к демонстрационной версии ilex на 7 дней
В случае же существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
-
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
-
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ). Однако данное требование к сделке по продаже недвижимости неприменимо, потому что:
-
Согласно п. 3 ст. 475 ГК РФ требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пп. 1 и 2 ст. 475 ГК РФ, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
-
Правила, предусмотренные настоящей статьёй, применяются, если ГК РФ или другим законом не установлено иное (п. 5 ст. 475 ГК РФ).
-
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
Таким образом, расширенные права покупателя, предусмотренные ст. 503 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимости в случае продажи ему товара ненадлежащего качества не применимы.
Покупатель недвижимости вправе только требовать:
-
уменьшить стоимость покупки,
-
сделать ремонт (устранить иные недостатки квартиры за счёт и силами продавца – бывшего собственника),
-
возместить расходы по устранению недостатков, осуществлённых собственными силами и средствами,
-
отказаться от исполнения договора и вернуть квартиру её бывшему собственнику.
Последнее, по сути, оказывается возможным только в судебном порядке, потому что достигнуть добровольной договорённости о реституции стороны, как правило, не могут.
При этом для возврата квартиры продавцу потребуется доказать, что выявленные недостатки проданной квартиры существенны. И здесь важнейшим, пожалуй, становится правильное (неискажённое) понимание данного понятия.
В соответствии с разъяснениями подп. «а» п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» неустранимым недостатком товара считается «недостаток, который не может быть устранён посредством проведения мероприятий по его устранению приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара в целях, для которых товар такого рода обычно используется…».
Для получения полного представления о существенности недостатка, позволяющего покупателю правомерно претендовать на расторжение договора купли-продажи квартиры, приведём несколько примеров таких существенных недостатков, правильность «квалификации» которых подтверждена судебными решениями.
-
Недостаток ― дефекты во внутренней проводке, возникшие до передачи объекта и ставшие причиной пожара, конечно, могут стать существенными недостатками, если… будет доказано, что не только факт их наличия, но и то, что привели к плачевным последствиям именно они, а не эксплуатация иного оборудования или действия покупателя. В противном случае существенность недостатка считается недоказанной (см. Определение Московского областного суда от 25.10.2011 по делу № 33-2261910).
-
Недостаток ― неправильно покрытая крыша на индивидуальном доме, прохудившаяся при первом же дожде. Недостаток, возникший ещё при строительстве, легко доказывается строительно-технической экспертизой (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.2015 по делу № 33-47374/201511).
А вот небольшие недостатки в отделочных работах (криво поклеенные обои, порванный натяжной потолок, отпадающий кафель от стены и пр.), как показывает практика, не могут считаться существенными, так как позволяют жить и использовать жильё по назначению (см. Апелляционное определение Московского областного суда от 07.05.2014 по делу № 33-9959/201412).
Не сможет считаться существенным даже отсутствие одной из (или нескольких) коммунальных услуг в квартире, если их подача приостановлена или даже не осуществлен их первоначальный пуск (после принятия дома в эксплуатацию) по зависящим от жильцов причинам. Так, например, газ может быть отрезан из-за долгов собственника или не подключён из-за наличия несанкционированного переустройства помещения, где находится газовое оборудование. И вины продавца в этом может не быть вовсе (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2013 по делу № 11-12574; Определение Московского городского суда от 19.12.2013 № 4г/9-12476/201313).
ВАЖНО: при выявлении недостатка в купленной квартире перед выставлением требований продавцу нелишним будет свериться с условиями договора купли-продажи о сроке гарантии на объект. Если таковой договором вообще не установлен, то необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которой данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю. Если к моменту выявления недостатка данный срок истёк, требования нового собственника уже не будут подлежать удовлетворению в судебном порядке (Определение Московского городского суда от 26.06.2012 по делу № 33-1178014).
-
Теоретически возвратить квартиру, в которой обнаружены недостатки, можно. Но очень сложно из-за трудоёмкости доказывания существенности недостатков. Практически каждый такой случай ― прецедент.
-
В подавляющем большинстве случаев решение проблемы выявленных недостатков стороны находят в произведённом покупателем устранении их и последующем взыскании стоимости произведённых работ. Или применяется взыскание на основании калькуляции экспертизы.
-
Чтобы требования покупателя, вытекающие из недостатка переданного жилья, оказались правомерными, недостатки должны оказаться скрытыми так, что их невозможно было бы выявить при приёме-передаче объекта.
-
Покупатель недвижимости – гражданин ― такой же потребитель товаров и услуг. Обнаружив недостатки в жилье, он будет вправе потребовать от продавца не только их устранения, но и выплаты ему неустойки за просрочку добровольного устранения недостатков товара, установленную Законом «О защите прав потребителей», компенсации морального вреда и понесённых судебных расходов.
-
Если не оговорён иной срок гарантии в договоре, то выставлять какие-либо требования продавцу недвижимости покупатель вправе только в течение двух лет со дня покупки. После указанного срока все выявленные недостатки покупатель должен будет устранять сам, за свой счёт.
Составление акта – это всегда результат договоренности сторон о его составлении, поскольку закон не рассматривает акт приема-передачи в качестве обязательного документа.
Статья 556 ГК РФ гласит, что договор купли-продажи недвижимости предполагает составление документа, фиксирующего факт исполнения обязательства продавца. Но таким документом вполне может быть и сам договор купли-продажи.
Тем не менее, практика составления актов широко распространена и вполне оправдана, поскольку акт:
- фиксирует факт передачи недвижимости;
- в определенных пределах фиксирует состояние передаваемого жилого помещения;
- фиксирует факт осмотра покупателем жилого помещения.
Как правило, под осмотром квартиры понимается не проверка технического состояния квартиры и коммуникаций, а лишь проверка и визуальный осмотр имеющихся в квартире явно видимых элементов. К видимым элементам могут относиться:
- окна и двери;
- сантехника;
- мебель, если квартира приобретается вместе с конкретными видами мебели;
- наличие или отсутствие ремонта;
- видимые невооруженным взглядом дефекты.
Что касается скрытых дефектов или функциональности оснащения квартиры, то они могут быть определены только по результатам пробного тестирования, либо по результатам осмотра эксперта или специалиста.
То есть при составлении акта покупатель может указать, что в квартире имеются отопительные батареи. Однако узнать, функциональны ли они, он сможет только после начала отопительного сезона.
Однако напоминаем, что акт – это свободное волеизъявление сторон, а значит, к осмотру квартиры покупатель может привлекать, по своему усмотрению, любых специалистов.
Каковы причины дефектов и повреждений?
Причины многочисленны. Дефекты конструкций в большинстве случаев возникают из-за низкой культуры технологии изготовления и монтажа конструкций в следствие соответствующей классификации рабочих сил, невнимательного надзора на строительной площадке, недостаточного финансирования, нехваткой времени и средств и ряда других причин. Однако происходят случаи, когда дефекты являются следствием дефектов поставочных материалов, а также ошибок при изысканиях (недостаток информации о грунтах будущего места строительства, устаревшие данные о геологических изысканиях) и проектировании (неверно заданные (неактуальные) значения нагрузок и воздействий и прочие ошибки при расчетах). Повреждения в свою очередь зависят от конкретных условий эксплуатации.
Ультразвуковой метод дефектоскопии
Используемые приборы и оборудование: дефектоскоп ПУЛЬСАР-2.2 (свидетельство о поверке №12691/2020).
Физический смысл этого вида дефектоскопии аналогичен ультразвуковому методу определения прочности железобетонных и каменных конструкций. Ультразвуковой метод дефектоскопии выполняется прибором ПУЛЬСАР-2.2, который предназначен для поиска дефектов в бетонных конструкциях по аномальному снижению скорости и форме визуализируемых сигналов ультразвуковых импульсов, для определения глубины трещин, для оценки пористости, трещиноватости и анизотропии композитных материалов.
Если описывать метод более популярно – прибор «прозвучивает» конструкцию, и в случае отклонений показаний в скорости ультразвука фиксируются дефекты. При двустороннем доступе к конструкции используется метод сквозного прозвучивания с применением продольной волны, в противном случае – метод продольного профилирования на основе того, что время распространения ультразвука в бетоне постоянное, а в случае обнаружения дефекта время будет увеличиваться из-за большего пути, который необходимо пройти фронту для огибания дефекта. Кроме того, при данном виде дефектоскопии с достаточной точностью определяется глубина трещин в конструкциях «русским» и «английским» способом.