Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аукционы по продаже и аренде земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как проходят торги? В день аукциона все участники обязаны явиться на место проведения торгов. На входе проверяются личности посетителей, и каждому претенденты выдается табличка с его номером.
Кто может стать участником аукциона
Прежде чем разбираться, как проводится аукцион по аренде земельных участков, нужно понять, кто вообще может стать участником торгов.
Фактически, подать заявку может любое юридическое или физическое лицо. Однако, при рассмотрении заявления комиссия будет принимать решение о допуске заявителя к процедуре.
Земельным кодексом предусмотрены случаи, когда организации или гражданину откажут в возможности стать участником аукциона. Это может произойти в случае:
- не предоставления полного перечня документов или подача фиктивных сведений;
- к моменту рассмотрения заявок от заявителя не поступил задаток;
- заявление подает лицо, которое в соответствии с ЗК РФ и другими законодательными актами, не имеет права на получение участка в аренду или на участие в торгах;
- заявитель включен в реестр недобросовестных участников.
Как заключить договор?
Лицо, предложившее самую высокую цену за объект недвижимости в рамках аренды становится его полноправным арендатором. Поэтому, по завершению мероприятия по аукциону, с лицом заключается договор.
Справка! В ситуации, когда администрация самостоятельно отказывается от проведения аукциона, она должна известить об этом участников торгов не позднее, чем за 15 суток до того, как официально будут начаты торги. А также вернуть им взносы.
В нём прописывается, на основании чего данное лицо получило данные права, а именно проведение торгов, а также, прописываются основные права и обязанности сторон. Кроме того, в договоре аренды обязательно указывается срок, на которой заключено данное соглашение.
Нужное место необходимо уделить ответственности, в соответствии с которой лицо должно осуществлять пользование земельным участком. Необходимо осветить и иные детали, которые так или иначе, но отражаются в данном договоре. Например, определяющее значение являет собой возможности или наоборот, невозможность сдачи земельного участка в субаренду.
Почему чиновники имеют возможность подменять аренду на собственность?
Причина проста – дыра в законодательстве.
Вернее сказать – недостаточно четкое описание рамок, в которых должны действовать чиновники.
В частности, подпункт 2 пункта 2 статьи 39.18 ЗК РФ обязывает чиновников указать в извещении информацию о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка.
Но при этом ни слова о том, что информация должна соответствовать виду права, который указан в заявлении о предварительном согласовании.
Иными словами, законодатель, как и положено, определяет 2 возможных варианта (аренда или продажа). Но не уточняет, что выбор чиновников должен соответствовать тому виду права, который указали в заявлении.
Похожая конструкция содержится в подпункте 2 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ.
Аукцион не может быть проведен, если заявки на участие подали менее двух человек. К торгам не допускаются граждане, которые не имеют права согласно законодательству.
Сообщение, которое передается в СМИ для объявления о проведении аукциона, должно содержать следующую информацию:
- лица, которые являются организаторами и продавцами;
- время, место проведения;
- предмет аукциона, включая все его характеристики;
- стартовая цена;
- размер разового повышения ставки;
- способы подачи заявок;
- период подачи заявок;
- объем задатка;
- дополнительные условия.
- участие приняло менее двух человек (в таком случае, один из претендентов получает право на покупку или аренду по стартовой расценке);
- если ни один из участников не сделает ставку;
- отказ организатора или продавца от проведения в срок не менее 15 дней.
Аукцион по аренде земельных участков
Обязательный шаг на пути оформления договорных обязательств по аренде земли, право владения которой принадлежит муниципалитету, заключается в проведении отдельного аукциона.
Здесь проводится своего рода «открытый розыгрыш», победитель которого может рассчитывать на отдельный земельный надел. Каким образом проходит организация торгов, и при каких обстоятельствах в них нет необходимости, будет поведано далее.
Что подразумевают под торгами
Торги, проводимые в отношении земельных участков, это своеобразное организованное мероприятие, где властными органами (местными и представителями федеральных) проводится розыгрыш участков для застройки, с полученным номером по кадастру, обеспеченных доступом ко всем коммуникациям (подвод света, воды, газа и прочего), а также официальным разрешением на право возведения на их площади сооружений капитального характера. Дополнительно определяется разновидность участка (ДНП, СНТ, ИЖС и прочие).
Говоря проще, администрация на подобных аукционах по реализации права аренды земли, в качестве «лотов» выставляет участки, прошедшие кадастровую регистрацию, готовые к применению в четко обозначенных целях, с первоначальной установкой цены (до момента проведения торгов, производится оценка участка).
Торги, связанные с получением земельных наделов, рассматривается как последовательность действий, направленных на передачу земель. Это касается только тех участков, которые сформированы и ими получены кадастровые номера. Они имеют доступ к коммуникациям. На этих землях разрешается возводить строения капитального значения. При этом, учитывается назначение конкретного надела. Участок может предназначаться под ИЖС, садоводство и для других целей. Для реализации указанной процедуры органы, наделенные властными полномочиями, могут предложить использовать земли в соответствии с установленным использованием.
ВАЖНО !!! Начальная цена всегда является низкой. Это говорит о том, что все лица, имеющие заинтересованность в получении данного участка, вправе предложить свою стоимость. Победителем становится то лицо, которое сможет предложить большую сумму. Процедура едина для всей страны, то есть субъект нахождения участка не имеет значения. Это может быть Московская область или другие регионы. Право относительно заключения договора есть у граждан страны, юридических лиц и тех, кто прошел регистрацию в качестве предпринимателей. Кроме того, это могут быть представители других стран или люди, не имеющие гражданской принадлежности. В земельном законодательстве отражена категории субъектов, которые не могут участвовать в торгах.
В том числе, это те, кто подал не весь пакет документации или вовсе не подал его. Если гражданин не оплатил задаток, то получить участок сельскохозяйственного назначения или другого типа он не сможет. Кроме того, нужно учитывать, что в законодательных актах могут отражаться запреты относительно участия в рассматриваемом процессе. Аналогичные правила касаются и фирм, о которых не представлена информация в реестры. Участие в конкурсе их не допускается.
Как подать заявку на участие в аукционе
По завершении сбора всех бумаг пакет документов направляется инициатору торгов. Контактная информация всегда указывается в извещении о планируемых торгах. Подать заявку может как сам потенциальный арендатор, так и его законный представитель (в этом случае потребуется нотариально заверенная доверенность).
Каждая бумага предоставляется в двух экземплярах. При приёме составляется опись, с которой в дальнейшем при рассмотрении заявки легко сверить реально предоставленные бумаги. На копиях, которые остаются у заявителя, проставляются входящие данные: дата приёма бумаг и фамилия и подпись принявшего. Это становится гарантией, что документы действительно будут рассмотрены.
Кто может принять участие
Аукцион, проводящийся для продажи права на заключение арендного соглашения на земельный участок, не может быть инициирован, если в нем участвует меньше двух человек. Регистрация для участия прекращается за пять дней до назначенной даты проведения торгов.
Стоит отметить, что в рамках аренды участвовать в торгах могут не только граждане Российской Федерации, а также и подданные иностранных государств и лица, не имеющие определенного гражданства.
Статья действующего Земельного Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о том, кто ни при каких обстоятельствах не может участвовать в публичных торгах:
- претенденты, которые не предоставили или передали не полностью требуемый для регистрации пакет документации;
- лица, выразившие желание участвовать в аукционе, но не оплатившие задаточную стоимость, которая составляет 10% от первоначальной стоимости земельного участка;
- те граждане, которые на основании норм действующего федерального законодательства не имеют законных прав на приобретение собственности;
- юридические лица, актуальная информация о которых не содержится в ЕГРЮЛ или в ЕГРИП.
Не позднее пяти дней до начала торгов потенциальные участники подают заявку. Среди заинтересованных лиц могут быть любые участники: граждане, ИП, организации. Лица, не имеющие российского гражданства, также могут стать участниками аукциона.
Перед тем, как принять непосредственное участие в торгах, нужно собрать следующие бумаги:
- заявка, в которой отражено желание принять участие;
- общегражданский документ;
- паспорт иностранного гражданина с переводом, заверенным у нотариуса;
- учредительные документы организации, если заявка подана от имени ЮЛ;
- квитанция о перечислении задатка.
Порядок проведения аукциона
Осуществление процесса закреплено ст.39.12 ЗК РФ. В ней предусматриваются следующие этапы проведения конкурса:
1. Вынесение решения о проведении торгов. Такими полномочиями наделены органы власти государственного либо муниципального уровня, в собственности которых находятся земельные площади, и их представители. На этом этапе определяется начальная цена объекта договора, шаг аукциона, место и дата проведения мероприятия, его вид, арендные условия и возможные участники.
2. Опубликование сообщения о принятом решении в СМИ.Извещения помещаются в газетах и на сайтах местного муниципалитета.
3. Подача заявлений от заинтересованных субъектов и их учет в журнале регистрации.
Заявки заполняются в установленной форме и должны содержать данные банковского счета, куда возможно возвращение суммы задатка. К обращению прикладывается следующая документация:
- квитанция о выплате задатка;
- паспорт гражданина России;
- регистрационные и уставные бумаги компании;
- выписки из ЕГРЮЛ (Единый Государственный Реестр Юридических Лиц) и ЕГРИП (Единый Государственный Реестр Индивидуальных Предпринимателей).
Такой перечень является исчерпывающим и не может увеличиваться по желанию организатора аукциона.
Как оформить в аренду земельный участок в СНТ
Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.
Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.
Только в Московской области, по оценке Союза дачников Подмосковья, брошенных участков в СНТ около 15 тысяч, а в целом по России в садоводческих товариществах заброшено 10-15% земель.
Форма и порядок проведения торгов
Ранее торги проводились только в традиционном формате – участники присутствовали на аукционе лично либо направляли по доверенности своих представителей. Лицитатор оглашал цену лота, пока не оставался один участник, готовый оплатить озвученную стоимость.
Внедрение электронной формы не изменило порядок проведения аукциона по продаже земельных участков в 2020 году. Принцип остался тем же: победителем признается лицо, выразившее готовность выплатить наибольшую сумму.
Отличие от традиционных торгов заключается в следующем:
- чтобы принять участие в аукционе, проводимом в электронной форме, нужно открыть на соответствующем сайте личный кабинет;
- благодаря автоматизации электронного сервиса в лицитаторе необходимость отсутствует;
- правила проведения аукциона по продаже земельных участков в режиме удаленного доступа предусматривают, что для идентификации и совершения иных юридически значимых действий участник использует электронную цифровую подпись.
Все это обеспечивает торгам, проводимым в такой форме, большую объективность. Еще один плюс – отсутствие влияния человеческого фактора на то, как проводятся аукционы на землю в электронном формате, и, соответственно, на результат торгов.
Условия аукциона и правила участия
Аукцион может проводиться по инициативе одного из участников, а также органа государственной власти в целях привлечения средств в бюджет. На одном аукционе может быть выставлено несколько участков различных категорий, но каждый из них должен быть оформлен как отдельный лот – объединения двух и более участков в один лот не допускается.
Участвовать в торгах могут все лица, достигшие 18 лет и подавшие заявку на участие не позднее, чем за 5 суток до даты проведения аукциона.
Согласно п. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, к участию в торгах не могут быть допущены лица:
- предоставившие организаторам неполный пакет документов;
- указавшие в заявлении на участие ложные сведения;
- не внесшие задаток в установленной сумме;
- состоящие в реестре недобросовестных участников ранее проведенных торгов.
В реестр недобросовестных участников торгов попадают победители аукциона, отказавшиеся выкупать участок по конечной цене или уклонившиеся от государственной регистрации перехода прав на купленную землю.
Купить земельный участок на аукционе
Возможность купить земельный участок через аукцион ─ один из важнейших результатов земельной реформы, проводимой в России.
Аукцион земельных участков ─ способ возмездного (за плату) приобретения земли. Торги, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, представляют значительный интерес для инвесторов. Покупка земли ─ необходимое условие для начала строительства, а покупка права аренды участка ─ зачастую первый шаг к открытию торгового бизнеса.
В проведении аукционов по предоставлению земельных участков заинтересованы государственные и местные администрации. Аукционы позволяют найти эффективных собственников, что с одной стороны позволяет земле более активно «работать» на благо развития экономики, а с другой ─ снижает издержки на ее администрирование со стороны властных структур. Продажа земельных участков через аукцион ─ один из способов пополнения бюджета. Важнейшее экономическое значение аукционы по аренде земельных участков имеют для муниципалитетов. Продажа через открытые аукционы прав на аренду городской земли – один из наиболее эффективных способов создания новых рабочих мест, улучшения городской инфраструктуры и получения дополнительных средства для финансирования социальных программ.
Аукционы земельных участков ─ новое явление в современной России. В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. возможность купить участок на аукционе или иных торгах не предусматривалась. Слово «аукцион» в этом документе не упоминалось вовсе. И вообще, правовое регулирование оборота земельных участков через процедуру торгов фактически отсутствовало. В действующем Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) слово «аукцион» встречается достаточно часто ─ более 70 раз. С разницей с ЗК РФ в год вышло Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (не действует с 1 марта 2015 г).
Говорится об аукционах и в принятом в том же 2002 году чрезвычайно важном для земельного законодательства Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В частности, в статье 10 сказано об аукционах по предоставлению земельных участков: «Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах)».
Продавец и организатор аукциона
Продавцом земельных участков из числа земель, являющихся государственной или муниципальной собственностью, или права на заключение договоров их аренды является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатором торгов (конкурсов, аукционов) ─ собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Например, в Ленинградской области (ЛО) продажу государственного имущества, включая земельные участки, осуществляет ГП ЛО «Фонд имущества Ленинградской области», действующий согласно Распоряжению Правительства ЛО №797-р от 30 декабря 2011 года. Одно из важнейших направлений его деятельности ─ аукционы по продаже земельных участков.
В северной столице государственным имуществом, находящимся в городской собственности, управляет и распоряжается Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, в состав которого входят 16 районных агентств. Аукционы на земельные участки в 2014 году объявлялись 162 раза, количество завершенных аукционов составило 104.
Значительный объем приходится на торги на заключение договора аренды земельных участков для целей, не связанных со строительством (прежде всего, для организации торговли).
Продавец определяет начальную цену земельного участка (начальный размер арендной платы) в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Помимо этого, он устанавливает сумму задатка (обычно в размере нескольких десятков процентов от начальной цены предмета аукциона) и существенные условия договора купли-продажи или аренды, в т. ч. срок аренды.
Организатор аукциона определяет время, место и порядок его проведения, присваивает земельным участкам номера лотов, устанавливает форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона», обычно составляющий от одного процента до пяти процентов начальной цены).