Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция для собственников по продаже своей доли в квартире в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Физическая и юридическая доля
Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле. Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная.
Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников. Такой принцип распространяется, как на жилые, так и подсобные помещения: сан. узел, кухню, коридоры и прихожую.
Обходные схемы и притворные сделки
Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.
К притворным сделкам относятся:
- Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.
Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).
- Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.
Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.
- Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.
Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя
Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости. Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети. Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.
Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.
Продажа не выделенной доли в квартире еще более трудное занятие. Если у вас есть вопросы по этой теме, то просьба задать их в комментариях, а лучше записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Мы поможем вам пройти весь путь продажи вашей доли максимально быстро и комфортно.
Просьба оценить пост и поставить лайк.
Правовой статус долевой собственности
Не стоит путать долевую собственность с совместным участием в приватизации недвижимости или в установлении общих прав собственности. Может быть несколько ситуаций:
- Недвижимость оформлена в общую собственность без выделения долей. Тогда каждый владелец недвижимости, который зарегистрирован в праве собственности, обладает объектом на равных с другими правах;
- Недвижимость разделена на определенные части. Каждая выделенная часть является отдельным объектом недвижимости. На каждую долю ее собственник получает правоустанавливающие документы.
Получить долю квартиры или дома можно в результате любых операций: по наследству, в результате купли-продажи, по договору дарения и т.д. Способ передачи недвижимости не имеет принципиальной разницы. Выделять доли в недвижимости могут и ее настоящие владельцы, если они не могут прийти к единому мнению относительно владения и распоряжения квадратными метрами.
Если речь идет о долевом владении, то почему-то многие сразу вспоминают коммунальные квартиры. Но это не совсем так. Любая недвижимость может быть разделена на части. Части в жилом помещении могут быть выделены по итогу:
- Достигнутого соглашения между владельцами недвижимости;
- Полученного завещания, где уже указана доля; в соответствии с законодательством по наследованию имущества;
- Судебных разбирательств.
Уведомление других долевых владельцев о продаже
По действующим нормам юриспруденции собственник, который продает свою долю недвижимости, обязан в обязательном порядке направить уведомление о продажи всем другим долевым собственникам. Если такую бумагу не направить владельцам, то они могут обжаловать дальнейшую продажу в судебном порядке. Сделка будет признана фиктивной, а договор купли-продажи расторгнут.
Кроме того, если не осуществить такие действия и попытаться обойти других собственников, то тогда Росреестр может отказать в регистрации договора купли-продажи.
Зачем направлять уведомление о продаже долевой недвижимости:
- Другие долевые собственники имеют преимущество над другими покупателями. Другими словами, если у них есть желание и возможность, то тогда они имеют 100% право выкупить долю;
- Если собственники не готовы приобретать недвижимость по указанной цене, то тогда они должны предоставить письменный отказ от доли. Если же такой отказ по каким-то причинам в течение 1 месяца с момента получения уведомления не направлен, то собственник автоматически получает право реализации доли.
Особое внимание следует уделить условиям приобретения доли другими долевыми собственниками. Они имеют право приобрести продаваемую долю по той же цене, по которой ее продают на рынке. Продавец не имеет права изменять условия предварительного договора купли-продажи.
Если в будущем станет известно о том, что жилье предлагалось долевым собственником по цене выше, чем фактически было продано, в судебном порядке договор купли-продажи будет расторгнут.
Таким образом, получается, то уведомление о продажи никак не влияет на сущность сделки, доля все равно будет продана, изменяется только состав покупателей по договору.
Уведомление не может быть предоставлено в устной форме. Закон предусматривает письменное направление уведомления. Кроме того, письменный документ нужен будет и в качестве доказательств в суде, если начнутся судебные разбирательства.
Особенности составления уведомления о продаже долевой собственности:
- В документе должны быть указаны критерии продажи: объект, цена;
- Выдвинуты предложения о выкупе другим собственникам;
- Представлены главные особенности сделки.
Кстати, если для продавца не принципиально, в течение какого времени будет дан ответ на уведомление, то он имеет право устанавливать свой срока ответа для других владельцев (более 1 месяца). Если в уведомлении не указать срок ответа, например, в течение 6 месяцев, то будет применяться стандартное правило одного месяца.
Продажа доли в жилом домовладении
Жилой дом с несколькими владельцами находится в долевой собственности. В ряде случаев использование жилья осуществляется по специальной договоренности. Обычно в такой ситуации заключается соглашение, в котором указывается размер всех долей.
При желании одного из владельцев продать свое имущество, он должен в первую очередь предложить его выкуп другим собственникам. Данное правило регулируется ст.250 ГК РФ.
Продавец должен уведомить их о запланированной продаже, назвав стоимость и остальные условия сделки. Но если они не хотят приобретать долю, придется искать других покупателей.
Подготовку и рассылку уведомлений рекомендуется поручить нотариусу. На ответ собственникам дается 1 месяц. В течение этого периода они должны решить, будут ли выкупать выставленную на продажу долю.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Согласие от органов опеки
Существуют случаи, когда необходимо заключить правомерную сделку по продаже доли, принадлежащей ребенку. Для этого в обязательном порядке потребуется согласие службы опеки и попечительства, которое выдается официальным представителям несовершеннолетнего. Этот орган местного самоуправления ведет контроль за выполнением законных интересов несовершеннолетних и выдает разрешение, когда:
- мать и отец по отдельности дали подтверждение на реализацию доли несовершеннолетнего. Если отсутствует один из родителей, не лишенный прав, понадобится его согласие;
- выполнятся выделение доли ребенку при торговле квартирой с получением права на владение другим, таким же по площади и условиям жильем.
Что делать, если собственник против продажи?
Выходов из сложившейся ситуации несколько:
- Обратиться в суд. Продавец доли должен предъявить мотивированную причину продажи. Это может быть как финансовая необходимость, так и нежелание делить территорию с соседями. После того как суд изучит изложенные доводы и сопоставит все обстоятельства, он примет окончательное решение по делу. Так, суд может обязать одного совладельца продать свою долю другому. Но если у него нет финансовых возможностей, тогда заставить совершить покупку не под силу ни одному суду.
- Продать свою долю через договор дарения. Деньги при этом передаются по расписке. При этом можно не получать согласия от других собственников. Но здесь также существует ряд рисков: сделка может оказаться мнимой или можно остаться без денег.
- Заключить договор займа. Продавец должен взять в долг денежные средства, оставив долю в квартире в качестве залога. Затем после заключения «Соглашения об отступном» заложенная доля переходит в счет погашения долга.
Можно ли продать долю в квартире без согласия других дольщиков
Реализуя часть в квартире, следует знать, что у остальных владельцев есть приоритетное право на приобретение этой доли. Исключением является лишь случай, когда имущественная часть выделяется в натуре. Здесь соблюдение этого правила не является обязательным.
Для обеспечения приоритетного права получения имущественной доли, необходимо приобрести отказ от права покупки реализуемой части жилья с оформлением его в письменном виде. Лишь тогда можно заниматься поиском потенциальных покупателей.
Для получения отказа в письменной форме, необходимо позаботиться о своевременной отправке совладельцу предложения в письменном виде о приобретении доли. В письме указываются детальные описания условий и конкретная цена. Само предложение направляют ценным письмом, с уведомлением о его передаче вместе с описью.
В случае если по истечении месяца будет получен отказ или вовсе ответа не последует, можно, не откладывая на завтра, заниматься продажей доли любому третьему лицу. Важно, чтобы предлагаемая цена за долю не была ниже расценок, предложенных совладельцу.
Полученный от совладельца отказ от приобретения доли в жилье следует передать в орган, выполняющий регистрацию, вместе с остальной документацией. Когда совладельцев несколько и все они желают приобрести имущественную часть, у продавца есть право выбора покупателя.
Как обойти преимущественное право покупки доли
Путь первый – дарение
Этот обходной метод относится к наиболее легким в вопросе реализации части квартиры. У продавца есть право передачи собственной доли третьим лицам в качестве дара, не заботясь о получении на это согласия от прочих владельцев.
По какой схеме должен действовать продавец:
- Сначала должен быть заключен договор о дарении. Договор должен обязательно содержать данные обо всех гражданах, которые проживают в жилье и имеют право проживания в нем. Следует четко обозначить предмет договора – какой квадратуры помещение передается в дар. Когда покупатель не относится к близким родственникам, то одаряемый обязан будет выплатить налог на полученный им доход (в объеме 13 процентов от цены подарка);
- Передача средств выполняется с использованием банковской ячейки. После данных действий можно считать, что дело сделано. Оспорить такие случаи можно, однако, ввиду отсутствия факта реализации, суд примет решение в пользу продавца.
Существуют определенные вариации этого метода. Продавец передает в дар покупателю не квартиру целиком, а только часть от доли. Дальше идет реализация полностью доли тому лицу, которому подарена ее часть. Так как у человека в собственности находится часть от доли, то приобрести ее полностью он имеет на приоритетных правах.
Что будет, если не отправить извещение
Первоочередное право на покупку долю в квартире имеют совладельцы жилплощади. Если продавец не отправил уведомление и не получил отказ от сделки, другие собственники вправе подать исковое заявление в суд. Обжаловать договор купли-продажи другие владельцы общей долевой собственности могут в течение трех месяцев с момента заключения сделки. Если суд удовлетворит требование истца, имущество перейдет в его собственность. Долевой собственник должен будет внести такую же сумму за часть квартиры, которую заплатил первый покупатель.
Совладелец, имеющий первоочередное право на приобретение части имущества, может обратиться в суд в таких случаях:
- В уведомление о продаже доли в квартире указаны сумма выше, чем была предложена третьему лицу;
- Купля-продажа состоялась раньше, чем через месяц после отправки извещения;
- Один из совладельцев изъявил желание купить долю, но продавец продал ее другому покупателю.
В том случае, когда остальные собственники долей в квартире против того, чтобы ваша часть перешла постороннему человеку, они должны выразить свое согласие на покупку. При этом договор будет заключаться на тех условиях, которые вы оговорили в уведомлении. Это говорит о том, что подобное решение должен принять хотя бы один владелец доли. Условия, на основании которых будет заключен договор, не должны изменяться, так как продавец уже обговорил их ранее с покупателем, и эти условия его устраивают. Это же правило касается и стоимости квартиры.
В том случае, когда решение принято одним дольщиком, то в результате сделки увеличится его доля. Когда согласие на покупку высказали несколько человек, то участвовать в сделке они будут на равных условиях, при этом доля будет поделена между ними пропорционально. Для заключения договора используется ранее составленный проект, в нем меняются данные приобретателя, и все. Если продавец, после того как направил уведомления, решил увеличить цену, то это послужит основанием для обращения других собственников в суд. При этом оспаривание происходит после того, как сделка была зарегистрирована.