С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


Для начала, хотелось бы развеять страх касательно документа ДДУ – договора долевого участия. Наверняка у вас еще свежи воспоминания плачущих бабушек, которые рассказывали, что их обманули и они все потеряли. Или грозных представителей власти, рассказывающих о застройщиках-преступниках. Такие сюжеты часто крутили по федеральным каналам в 90-х и начале 2000-х. Но с тех пор правила строительства домов с долевым участием сильно изменились. Раньше застройщик собирал деньги с дольщиков самостоятельно и в случае возникновения корыстных намерений, мог отправиться в теплые страны, прихватив с собой доверенные ему денежные средства. Сейчас же в таком вопросе порядок действий изменился — все деньги дольщиков аккумулируются на специальных эскроу-счетах. К ним у застройщика будет доступ только после передачи квартир владельцам. А строительство ведется на деньги, которые застройщик занимает у банка. Поэтому дольщикам можно не опасаться за свои кровные. Иными словами, порядок получения ключей от квартиры в новостройке изменился в пользу покупателя.

Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.

Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.​

В этой статье

  • Что такое приемка жилья
  • Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
  • Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
  • Документы
  • Инструменты
  • Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
  • Квартира в новостройке без отделки
  • Квартира в новостройке с отделкой
  • Что проверить при приемке квартиры
  • В подъезде
  • Лифт
  • Электрощит и теплоузел
  • Подвал и чердак
  • В квартире
  • Входная дверь
  • Окна
  • Потолок
  • Пол
  • Стены
  • Электрика
  • Водоснабжение и водоотведение
  • Отопление
  • Вентиляция
  • Площадь помещений
  • Как принять квартиру в новостройке
  • Куда и как вносить замечания
  • Обращение в службу по приемке квартир
  • Заключение

Получение ключей в новостройке — чего делать нельзя

Есть две распространенные уловки, которыми пользуются не слишком добросовестные застройщики:

  1. При обзвоне и приглашении принимать долгожданные квадратные метры они утверждают, что очередь очень большая и предлагают записать вас через 2-2.5 месяца. Хитрость заключается в том, что по истечению этого срока застройщику уже не нужна ваша подпись в документах для передачи жилья и он сделает это в одностороннем порядке, минуя этап приемки, выявления недочетов и так далее.
  2. Перед осмотром квартиры вы, как правило, попадаете в офис застройщика. Там вам любезно могут предложить сэкономить время на хождении в квартиру и обратно в офис и подписать бумаги на месте. Не соглашайтесь, пока лично на месте все не осмотрите. А ходьба даже полезна для здоровья.

При возникновении сомнений и спорных ситуаций, ищите истину и ссылайтесь на свои права, исходя из законов Российской Федерации. Как и обещали выше, даем список:

  • 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
  • 2300-1 «О защите прав потребителей»
  • Гражданский кодекс

В этих законах вы сможете найти все основания для получения компенсаций за просрочку и дефектно выполненные работы. Также подробно описано участие в долевом строительстве.

Что такое приемка жилья?

Приемка квартиры в новостройке – обязательная процедура, которую нужно пройти перед тем, как жилплощадь официально перейдет в вашу собственность. Суть ее заключается в том, что строительная компания передает квартиру будущему владельцу.

Когда дом сдан, собственнику отправляют приглашение на первичный осмотр жилья. Если после знакомства и внимательного изучения помещения у принимающей стороны не возникнет вопросов к жилью, представители застройщика и покупатель подписывают акт приема-передачи.

Читайте также:  Кто на самом деле платит в казну больше всех

Если вопросы к качеству помещения все-таки будут, нужно составить акт на устранение недостатков. В нем нужно прописать все причины недовольства.

Важно! Приемка квартиры в новостройке – это возможность убрать дефекты за чужой счет. Если указать на недостатки в ходе приемки квартиры, застройщик должен устранить их самостоятельно. Именно поэтому нужно максимально внимательно подойти к процессу приемки квартиры в новостройке.

Что взять с собой на самостоятельную приемку?

Из документов для приема квартиры в новостройке вам понадобятся только паспорт и ДДУ. Ниже приведем перечень других необходимых предметов:

  • Несколько листов бумаги, ручки. Они понадобятся для того, чтобы фиксировать все недостатки. Как правило, в пустых квартирах нет столов, поэтому вместе с канцелярией не лишним будет наличие планшета.

  • Бумажный скотч или мелок. При помощи них вы сможете пометить и подписать каждый дефект на месте его обнаружения. Найденные царапины на стекле можно отметить смываемым маркером.

  • Тестер электричества и лампочка. Тестер можно заменить компактным электроприбором, например, зарядкой от гаджета. Так вы сможете проверить исправность всех розеток и патронов.
  • Зажигалка, спичка или свечка. Эти предметы позволят определить качество установки окон и работу вентиляции: отклонения открытого пламени покажут все проходящие потоки воздуха.

  • Фонарик, рулетка и уровень. Так вы сможете увидеть все неровности, трещины и другие дефекты.

Помимо перечисленных предметов полезной может оказаться сменная одежда ― в только что сданном доме, как правило, много строительной пыли.

Вместе с базовыми инструментами специалисты советуют брать на приемку квартиры специальные приборы, при необходимости их можно арендовать. К таким инструментам относятся:

  • Тепловизор. Он помогает обнаружить промерзание стен и окон в холодное время года.
  • Лазерный нивелир. Этот прибор позволяет проверить ровность полов, стен и потолков в квартире.
  • Дозиметр и газоанализатор. При помощи них вы определите уровень аммиака и радиации в помещении.

Как узнать, что дом построен и квартиры готовы к приемке

Когда дом готов к сдаче, застройщик оповещает собственников о вводе объекта в эксплуатацию. Будущим жильцам рассылают официальные письма с приглашением на приемку квартир.

СПРАВКА:

Если вы в течение двух месяцев не реагируете на уведомления от застройщика, квартиру сдадут в одностороннем порядке. Тем не менее, вы сможете предъявить претензию, при необходимости, пока действует гарантийный срок (5 лет — на дом и 3 года — на инженерно-технические коммуникации).

Прежде чем непосредственно осматривать жилье, рекомендуем поехать в офис компании-застройщика и запросить копию разрешения от городских властей на ввод дома в эксплуатацию. Проверьте адрес участка и характеристики объекта: они должны совпадать с проектной декларацией. Так вы будете уверены: все идет в соответствии с законом.

Что такое приемка квартиры?

Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.


Самый важный документ: акт приема-передачи

После осмотра квартиры дольщик подписывает акт приема-передачи и может полноправно распоряжаться своей недвижимостью. На этом его отношения с застройщиком по ДДУ считаются законченными, а все обязательства – полностью выполненными.

Как только документ завизирован с обеих сторон, подавляющее большинство обнаруженных постфактум строительных недочетов владельцу придется исправлять самостоятельно. Поэтому на приемку нужно приходить подготовленным – чтобы потом не было мучительно больно.

Однако есть специфические моменты, которые невозможно заметить сразу. Например, если у жилья имеются серьезные скрытые дефекты или, когда, положим, стены выделяют аммиак. В таком случае даже после подписания акта приема-передачи ответственным за подобные недостатки признаётся застройщик. И, соответственно, именно он должен их устранять.

Если же он отказывается это делать, то можно провести независимую экспертизу и добиться справедливости через в суд. Кроме того, существует гарантийный срок (обычно 5 лет), в течение которого собственник квартиры может предъявить обоснованную претензию строительной компании, а та обязана принять меры.

Но лучше не доводить дело до крайности: так вы потеряете много драгоценного времени. Гораздо проще зафиксировать все обнаруженные в процессе осмотра недостатки в дефектовой ведомости и не подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик их не устранит.

Иногда дольщики признают, что ничего не смыслят в строительстве, и им требуется профессиональная помощь в приемке квартир. Это довольно распространенная практика, когда находят стороннего специалиста, оплачивают его услуги, выписывают на него доверенность (при необходимости) и поручают ему проверить недостатки жилища. Но каждый сам решает, что для него лучше и надежнее: присутствовать на приемке лично или довериться стороннему эксперту.

Читайте также:  Новые выплаты многодетным семьям в 2023 году от 200 тыс. до 1 млн. рублей

При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?

Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.

По общему правилу недочеты делятся на два вида:

  1. Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
  2. Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.

Что взять с собой на приемку квартиры:

  • Ручку, карандаш и бумагу (чистые листы, формата А4, с жесткой папкой для удобства записи);
  • Фонарик (особенно пригодится при осмотре ванной и туалета);
  • Рулетку (для линейных замеров пола, стен, дверных проемов и т.п.);
  • Молоток (для простукивания бетона на предмет возможных пустот);
  • Строительный уровень, или хотя бы отвес (нитку длиной 3 м., с привязанной гайкой);
  • Спички или зажигалка (для проверки наличия тяги воздуховодов и сквозняков в окнах);
  • Отвертку с индикатором, лампочку с патроном, зарядное устройство для мобильного телефона (для проверки наличия напряжения в розетках);
  • Фотоаппарат со вспышкой (для фиксирования обнаруженных дефектов);
  • Складной табурет и/или стремянку (иначе не дотянешься до вентиляционных отдушин, не подвесишь отвес, и т.п.);
  • Спецодежду (цементная пыль на костюме вряд ли кому понравится).

Как заставить застройщика устранить недоделки в квартире

Недобросовестные застройщики часто затягивают исправление недостатков или полностью пренебрегают обязанностями. В этом случае владельцам жилья необходимо писать претензии, проводить для их обоснования независимые экспертизы, а иногда и обращаться в суд.

Если вы не знаете, как заставить застройщика устранить недоделки в квартире, обратитесь к профессионалам. «Уральская палата судебной экспертизы» оказывает услуги по оценке качества жилья и защите потребительских прав его владельцев. Эксперты с многолетним практическим опытом найдут все недочеты застройщика и в законном порядке добьются от него выполнения всех обещаний. Если нужно, мы проведем экспертизу для всей жилплощади или отдельных элементов (коммуникаций, отделки). С нами вы получите квартиру, полностью соответствующую характеристикам в документации и своевременную, результативную помощь, в случае если застройщик отказывается устранять недочеты.

Как правильно принимать квартиру у застройщика: порядок приемки

Первая встреча с дольщиком проводится по инициативе застройщика. Это официальная процедура, включающая отправку письма с уведомлением. Но не стоит до бесконечности дожидаться информации о таком уведомлении от «Почты России». Рекомендуем брать ситуацию под свой контроль:

  • Следите за официальным сайтом застройщика. В разделе «новости», скорее всего, появится заметка о предполагаемой дате встречи дольщиков.
  • Вступите в группу застройщика в соцсетях. Чаще всего именно социальные сети выступают самым оперативным способом связи с девелопером.
  • Перед наступлением срока сдачи дома позвоните в офис девелопера для уточнения, как будет проходить процедура приема-передачи жилья. Можно самостоятельно отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (образец такого письма можно найти на специализированных форумах).

Как проверить электрику в квартире от застройщика

  • Вкрутите лампочки (если их нет) и убедитесь, что свет горит в каждом помещении. Сами выключатели должны быть новыми, чистыми, легко включаться и выключаться.
  • Проверьте работу каждой розетки тестером. Он покажет, правильно ли работает розетка.
  • Осмотрите квартирный щиток. Если у приборов УЗО есть кнопка «тест», нажмите на нее. Электричество в квартире должно отключиться.
  • Особое внимание уделите электросчетчику. С 1 июля 2020 года должно быть установлено устройство нового образца: самостоятельно отправляющее показания расхода электроэнергии. Проверьте, опломбирован ли счетчик и соответствует ли серийный номер тому, что указан в паспорте. Его должен вам передать представитель застройщика вместе с ключами от квартиры.

Что делать, если нашли недостатки

Если в процессе осмотра качество отделки не устроило, не подписывайте акт приема-передачи квартиры от застройщика, а требуйте исправления недостатков.

Читайте также:  Кто из военных пенсионеров имеет право на вторую "гражданскую пенсию"?

Для этого:

  • Составляйте акт осмотра (дефектную ведомость) в двух экземплярах. Один подписываете вы, другой — сотрудник, показывающий квартиру. Обязательно проверьте, что у него есть право подписывать документы от имени застройщика — требуйте доверенность.
  • Если представитель застройщика отказывается подписывать ведомость, отправьте ее на адрес застройщика письмом с уведомлением о получении или отнесите в офис и сдайте секретарю под подпись.
  • Не слушайте «сказки» про гарантийные сроки и ремонт потом. Пока акт приема квартиры от застройщика не подписан, он бегает за вами. После подписи за строителями будете бегать вы.

Если недостатков немного, то можно подписать акт с условием устранения дефектов и указать в акте сроки. Вам отдадут ключи, и застройщик сможет исправлять все тогда, когда вы впустите его в квартиру. Учтите, что в этом случае придется напоминать о себе и требовать выполнения работ.

  • На устранение дефектов отводится 45 календарных дней (по Закону о защите прав потребителей). После этого вы приходите для проверки и подписания документов.
  • Если недостатки не исправлены, дается еще 10 дней.
  • Если и после этого недостатки остаются, то составляется досудебная претензия. Обойтись без помощи юриста тут не получится.

Прием-передача квартиры со специалистом

Если вы хотите дополнительно проверить квартиру на безопасность для здоровья и жизни, можно пригласить компании, специализирующиеся на приемке квартир. Профессиональным оборудованием сотрудники проводят тепловизионное обследование (для выявления мест теплопотерь), обследуют радиоактивный фон, электромагнитные излучения, уровень аммиака (нарушение технологий производства бетона приводит к испарениям этого вещества, такая квартира не подходит для проживания).

Безусловно, и перечисленные ранее 10 пунктов можно передать в руки специалистов. Компания также сможет проверить отклонения от нормы по вертикали и горизонтали всех поверхностей, оценить не только отсутствие дефектов на отделочных материалах, но и качество их укладки (например, наличие пустот под плиткой).

Немаловажный аргумент в пользу компании по приемке квартиры: если застройщик отказывается принять замечания и не подписывает или не выдает смотровой лист — вы все-равно получите официальный отчет от специализированной фирмы. Эта бумага пригодится вам в суде, если до него дойдет.

Как зарегистрировать право собственности

Что делать дальше после приемки квартиры? Готовиться к визиту в Регистрационную палату с необходимыми документами. И здесь возможны варианты:

  • регистрацией занимается застройщик, предварительно получив доверенность у каждого дольщика;
  • покупатели берут инициативу в свои руки и решают вопросы оформления самостоятельно.

Первый вариант может быть невыгоден для покупателя по ряду причин:

  • застройщику спешить некуда. Дом сдан, квартиры продаются, деньги поступают. То, что покупатели не могут прописаться на законных метрах — их личные проблемы. К тому же в одном комплексе может быть несколько тысяч квартир. Подготовка документов занимает длительное время;
  • покупатель, если жилплощадь приобреталась за заемные средства, пока не оформлено право собственности и закладная, оплачивает банку повышенные проценты (+ 2, 2,5 п. п. к базовой ставке).

Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?

Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.

Подписывая акт приема-передачи, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены качественно, и никаких претензий к строителям у нео нет. Чтобы избежать финансовых расходов в будущем, соблюдайте основные правила приемки жилья у застройщика.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки. Об ее особенностях можно почитать в статье «Правила составления претензии застройщику об устранении недостатков». Дольщик вправе потребовать от застройщика следующих действий:

  • полного устранения всех выявленных дефектов строительства на безвозмездной основе;
  • уменьшения цены договора;
  • оплату ремонта.

В претензии также необходимо указать срок, до которого строительная компания должна исправить недоделки. В противном случае дольщик имеет право потребовать с застройщика пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки. ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в сфере долевого строительства. Работаем без предоплаты. Услуги оплачиваются по факту взыскания неустойки с застройщика.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *