Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать если недвижимость в долях, а второй собственник не желает продать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Особенности продажи квартиры, если два собственника
Самое важное, о чем нужно помнить при продаже квартиры с двумя собственниками – это обязательное получение согласия второго совладельца перед тем, как совершается сделка. Это прямое требование законодательства, и если его проигнорировать, договор легко будет обжалован в суде и признан недействительным. Причем согласие должно быть не формальным устным, а оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса. Если собственников больше, чем двое, необходимо получить такое согласие от каждого из них, вне зависимости от того, какая доля недвижимости принадлежит отдельному лицу.
Если сособственником недвижимости является несовершеннолетний или лицо с ограниченной дееспособностью, по закону они не могут дать обоснованное согласие на продажу общей недвижимости, и необходимо просить разрешение на проведение сделки в местном совете опеки и попечительства, которое затем визирует представитель местной власти. Без подобного документа провести сделку в установленном порядке невозможно.
Если получить разрешение от второго совладельца по каким-либо причинам невозможно (он отказывается продавать недвижимость, находится далеко, с ним нет связи и т.д.), предварительно необходимо выделить долю в натуре, стать ее полноценным единственным владельцем, а только после этого совершать сделку. При этом не стоит забывать о приоритетном праве второго собственника на выкуп доли: заключать сделку купли-продажи с третьим лицом можно только в том случае, если совладелец откажется покупать долю, и данный отказ тоже нужно оформлять в письменном виде.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Почему часть квартиры продавать невыгодно?
Предположим, что вы продаете свою часть квартиры и у нее появляется новый собственник. Человек, который купил у вас долю в квартире, рискует довольно многим. Так, он может столкнуться с нежеланием прежнего собственника пускать нового соседа в квартиру. И это не так легко решить, как кажется на первый взгляд.
Конечно, нужно попытаться договориться и найти общий язык, говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. «Но в ряде случаев это не получается и в ход идут иные аргументы, уже более тяжелые по последствиям – оскорбления, смена замков, порча имущества или сдача оставшейся собственности «профессиональным соседям», которые на грани закона способны испортить жизнь», – комментирует эксперт.
«И здесь можно вспомнить не только соседей – скрипачей или пианистов, но и постоянно хлопающих дверью, с рассветом поющих гимн СССР или на ночь включающих тяжелый рок, постоянно испытывающих проблемы с пищеварением или «случайно» путающих двери в туалет и жилую комнату, захламляющих квартиру нечистотами или разводящих тараканов и боевых клопов, то есть делающих все возможное, чтобы выжить человека из его доли квартиры. Все это хорошо объясняет, почему половинная доля квартиры стоит много меньше, чем половина от стоимости всего объекта», – говорит Цыганов.
Поэтому значительно целесообразнее продать общую квартиру и разделить деньги.
Что делать, если собственность совместная, а не долевая?
По словам Александра Цыганова, лучше, если доля уже выделена и определена комната или комнаты, которыми пользуется продавец. В этом случае покупатель сразу понимает, что именно он покупает и как будет пользоваться. Хотя и здесь могут возникнуть споры по местам общего пользования – кухня, коридор, прихожая, санузлы. Могут возникать споры по встроенным шкафам в коридоре и даже площади, которую будут занимать шкафы и столы на кухне.
Но еще сложнее ситуация, если доли не выделены и речь идет о совместной собственности. «Сначала нужно будет определить и выделить доли, – говорит эксперт. – А значит, могут возникнуть споры. Например, если недвижимость приобреталась в браке. В этом случае возможны судебные споры, которые могут затянуться на несколько лет, пока не исчерпаются возможности кассации и апелляции. Например, есть прецедент, когда, казалось бы, простое дело по разделу купленной во время брака квартиры даже с заранее выделенными супружескими долями рассматривали во всех инстанциях от районного до Верховного суда и в результате изменили пропорцию с равных до 17% к 183% – с учетом реальных вложений бывших супругов, основанных на добрачной собственности».
«После выделения долей каждый собственник может продать свою часть с обязательным уведомлением о своем желании другого. И напоследок еще один важный нюанс – при продаже доли квартиры или дома обязательно нотариальное удостоверение сделки», – заключил эксперт.
Можно ли заставить собственника доли недвижимости продать ее?
Конечно, никто не может заставить гражданина заключить сделку против его воли, точно так же, как и обязать мириться другого собственника с тем, что он не может полноценно пользоваться недвижимостью. Законом предусмотрены варианты, о которых было сказано выше. Рассмотрим наиболее популярный вариант – продажа собственной доли. Итак, у вас есть законные права на часть недвижимости, вы не готовы жить в одной квартире с посторонними людьми и желаете решить вопрос, но второй владелец не идет на уступки и отметает любые предложения. Объявить его долю ничтожной вы также не можете, так как она таковой не является. Остается единственная возможность – продать свою часть. Вам придется пройти несколько этапов.
- Предложить второму собственнику выкупит вашу долю. Причем сделать это надо официально, то есть написать письмо и вручить его либо в присутствии нотариуса, либо отослать заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения предложения.
- Ожидать 30 дней. Именно такой срок установлен законодательством на обдумывание предложения и принятие решения.
- Если владелец второй доли никак не отреагирует на послание, либо ответит отказом (желательно в письменном виде), то вы можете выставлять свою долю на продажу. Главное условие – цена должна быть такой же, за какую вы предлагали выкупить долю второму собственнику.
- После того, как будет найден покупатель, вы можете совершать сделку по обычным правилам.
Напишите письмо с предложением
Устные договоренности в суде не предоставишь, поэтому оформите предложение о покупке доли письменно. Форма письма свободная. Обязательно укажите:
- ФИО и паспорт отправителя;
- ФИО получателя;
- адрес объекта недвижимости;
- размер доли;
- сумму и возможность торга.
Поставьте подпись и дату. Если понимаете, что получите отказ, то вручайте лично, отправляйте предложение заказным письмом или через нотариуса.
- При личном вручении возьмите подпись о получении извещения.
- Отправляя по почте, сделайте опись вложения и получите извещение о доставке.
Итог. Как действовать
- Пробуйте договориться. Если не получается сразу, то узнайте причины отказа, заключите договор на взаимовыгодных условиях или предложите большую сумму.
- Если не достучаться — пишите письмо. Умный и грамотный человек поймет, что следующим этапом может быть суд, который он имеет шанс проиграть, получив компенсацию ниже вашего предложения. Возможно, вы договоритесь.
- Эффекта нет в течение 10 дней — оцените свои шансы отсудить долю, воспользовавшись информацией в нашей статье и информацией по решениям суда. Нужны гарантии? Пусть юрист даст оценку дела на бесплатной консультации.
- Если есть шансы на победу в суде, то собирайте документы. Обратитесь к юристу за составлением иска. Все остальное можно сделать самостоятельно.
- Перед отправкой документов сделайте копии! Суд может потерять бумагу и дело встанет. Копии документов сделать несложно, но бывает очень полезно.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.
Что такое доля в квартире
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против
Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.
Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.
Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.
Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.
Но существуют риски:
- можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
- сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.
Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.
Пошаговая инструкция, как продать долю в квартире без согласия
В конфликтной ситуации нужно строго придерживаться буквы закона, имея в виду, что вторая сторона может оспорить любой шаг в судебном порядке. Поэтому все документы должны быть в порядке и все действия должны отвечать требованиям законодательства. Итак, Вам нужно продать долю в квартире без согласия второго собственника.
Шаг 1. Определитесь с условиями продажи. Вы должны предложить второму собственнику купить долю на тех же условиях, на каких планируете предлагать ее сторонним покупателям. Если впоследствии выкуп доли в квартире будет осуществлен по более низкой цене, второй собственник сможет признать сделку недействительной. Исключение составляет только продажа по более высокой цене, здесь к Вам претензий у закона не будет.
Шаг 2. Предложите второму собственнику выкупить Вашу долю. Это необходимо сделать в письменном виде, получив доказательство, что документ был вручен второму собственнику. По закону второй должен также письменно отказаться от приобретения Вашей доли, чтобы Вы могли свободно продать ее. Но это возможно, только если второй собственник не против продажи. В противном случае он откажется принимать бумагу, будет скрываться и тянуть с ответом. Но и на этот случай есть способ: предложение о продаже можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения. Причем отправлять следует по адресу регистрации собственника, который указан у него в паспорте.
Шаг 3. Подождать 30 дней с момента вручения/отправки/получения предложения о продаже. Если Вы в указанный срок не получили ответа, Вы можете продавать свою долю на открытом рынке.
Вроде бы на этом моменте все должно закончиться, но на самом деле сделки по продаже долей – одни из самых сложных и проблемных в практике купли/продажи недвижимости. Поэтому лучше обращайтесь к профессионалам, которые сделают все правильно и избавят Вас от проблем.
Что нужно сделать перед продажей
Законодатель установил ряд правил для тех, кто хочет продать жилье, находящееся в долевой собственности:
- Прежде чем продать свою часть третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим держателям по той цене, которая на данный момент действует на рынке недвижимости. Обязательное условие – предложение должно быть в письменной форме.
- Отказы собственников должны быть подтверждены документально.
- Договор купли-продажи в обязательном порядке заверяется нотариально. При этом нужно учитывать, что нотариус берет определенный процент от сделки – 0,5% от суммы договора. Но законодатель четко определил суммы, в пределах которых может быть пошлина: 300 — 20 000 руб. Стоит учитывать, что в каждом регионе могут быть свои поправки относительно суммы. Так, в Москве жилье имеет высокую стоимость, соответственно, его часть тоже будет дорогая.
- При подписании договора у нотариуса присутствие всех собственников обязательно. Собственников должны быть с собой документы, удостоверяющие их личности, и документы на продаваемое жилье.
Как продать долю в квартире другому собственнику
Продажа доли имущества другому совладельцу имеет ряд отличий от обычного процесса продажи. Данный механизм полностью регламентирован в статье 250 Гражданского Кодекса, в одном из первых пунктов которого описано уже известное нам право приоритетного выкупа доли имущества одним из долевых участников.
Общее описание приоритетного права гласит: если на покупку части имущества одновременно претендуют владелец другой доли и третье лицо, то именно совладелец становится приобретателем имущества.
Если другие совладельцы не желают выкупать долю, данное решение для приобретения им юридической силы необходимо оформить письменно, заверив отказ нотариально. Только после получения отказа, у владельца доли появляется полная свобода действий, и он может продать свою часть имущества посторонним лицам.
В отличие от сделок продажи, для оформления дарственной на долю не потребуется согласия других совладельцев. Иными словами, один из владельцев может передать часть общего имущества, совершенно не интересуясь мнением своих соседей.
Достаточно часто данная схема используется для скрытой продажи доли. Такого рода сделки могут быть оспорены в судебном порядке другими совладельцами. Если им удастся доказать факт фиктивного дарения, прикрывающего реальную продажу имущества, суд аннулирует дарственную, а на продавца будут наложены серьезные штрафные санкции.
Продажа стороннему покупателю
Если один из собственников нашел покупателя для своей доли в квартире, предлагающего выгодные условия, он обязуется уведомить остальных дольщиков о будущей сделке, подробно описав ее финансовую сторону и предоставив другую важную информацию (сроки внесения платежей, описание продаваемого имущества, форма оплаты).
Данное уведомление следует высылать заказным письмом, факт получения которого фиксируется подписью адресата. Также уведомление можно оформить с помощью нотариуса, который заверит факт отправки и поможет разобраться в ситуациях, когда совладельцы попросту отказываются получать уведомление.
На принятие решения совладельцам квартиры предоставляется 30 дней после получения письма с уведомлением. Не исключено, что за это время могут произойти события, способные повлиять на условия сделки (например, изменение курса валют).
Какими бы ни были изменения в условиях сделки, информация о них обязательно должна быть предоставлена совладельцам. Если у них появятся подозрения о несоответствии условий, предоставленных им в уведомлении, с фактическими условиями в подписанном соглашении с третьим лицом, то эта сделка может быть оспорена в течение нескольких месяцев, прошедших со дня ее проведения.
Проведение сделки
После информирования других совладельцев, можно начинать предпродажную подготовку, включающую в себя процедуру оформления документации, требующейся для продажи доли жилья.
Документы служат подтверждением данных об участниках соглашения, содержат информацию о квартире, расчетной стоимости доли и порядке внесения платежей с указанием сроков. Права участников сделки и их обязанности указывается в отдельном пункте. Также необходимо отдельно вынести условия расторжения договора.
К соглашению следует приложить выписку, полученную в Росреестре, служащую подтверждением того, что кроме продавца у доли больше нет собственников. После закрытия сделки покупатель, взяв с собой купчую и остальные документы, отправляется в Росреестр, чтобы зарегистрировать свои права, как нового владельца.
Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
При составлении договора купли-продажи доли в квартире необходимо определиться со следующими условиями и моментами договора:
- определить, кто будет являться сторонами договора. В данном случае одной стороной договора точно будет собственник доли, который ее продает, а другой стороной, т.е. покупателем, изначально может быть только другой участник долевой собственности, если же он откажется приобретать долю, тогда любое другое третье лицо
- указать с конкретизацией предмет договора, т.е. какая доля, в какой квартире, с каким кадастровым номером, какой площадью, по какому адресу продается. Если не указать конкретику в предмете договора, то такой договор может быть признан недействительным
- следующим существенным условием рассматриваемого договора является цена, по которой продается объект. ВНИМАНИЕ: указывайте реальную цену в договоре, по которой продаете долю в квартире, чтобы в будущем избежать неприятных моментов, например, с взысканием с Вас разницы между ценой, указанной в договоре и в расписке. В расписке может быть указана реальная сумма, полученная по договору, а в самом договоре намного меньше
- согласуйте и отразите в договоре иные условия, а именно, о зарегистрированных лицах, о размере задолженности по коммуналке, об ограничениях, о правах и обязанностях и т.д.
Как не дать продать долю в квартире?
Не дать продать долю в квартире может один из собственников этой доли или супруг, например.
Вообще не дать продать долю в квартире нельзя. Лицо вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Даже если иные участники долевой собственности откажутся приобретать долю, то собственник может ее продать третьему лицу.
Могут быть ситуации, когда собственник доли кому-то должен денег или имеется какой-то спор в отношении объекта недвижимости, в котором у лица имеется доля, в таком случае при наличии судебного спора можно обратиться в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер и запрете лицу продавать долю в квартире.
Если в отношении собственника доли имеется исполнительное производство, тогда арест на долю в имуществе может быть наложен судебным приставом.
Информация о наложении ареста на имущества должна поступить в Росреестр, который внесет соответствующую запись о наличии ограничений, ареста. В таком случае лицо не сможет распорядиться своей долей.
Процесс выделения доли в квартире
Получить часть собственности можно во время дарения, приватизации или наследования. Однако не стоит путать понятие с совместной собственностью. Оно кардинально отличается от долевого владения. Совместная собственность возникает, если квартира приобретена супругами в период брака. Лица равноправно владеют объектом. Однако это не значит, что каждый из них может свободно распоряжаться своей половиной. В первую очередь долю придется выделять. Для выполнения процедуры используют заключение договора. Только после этого свою часть удастся продать.
Кстати! Выделяют реальные и идеальные доли. Под вторым понятием представляют часть собственности, выраженную дробным числом. Если речь идет о реальной доле, показатель обозначают в квадратных метрах, а квартиру выделяют в натуре.
На практике в объявлениях можно увидеть, что продается доля или происходит выделение комнаты для проживания. Такую информацию всерьёз воспринимать не стоит. Сведения используют в качестве рекламного кода. Продаётся именно доля. Выделение комнаты означает, что определён порядок пользования помещением по договору или в суде. Если появится новый собственник, процесс пользования недвижимостью может быть изменён. В результате комната перейдёт к другим лицам на законных основаниях. Процесс реализации доли не отличается сложностью, если заранее знать обо всех подводных камнях.