Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Нередко возникают конфликтные ситуации, когда сособственники не могут договориться между собой о порядке владения и пользования квартирой. Например, один из участников долевой собственности может препятствовать доступу других в квартиру, создавать условия, несовместимые с проживанием и пр.
В таком случае любой из сособственников вправе обратиться в суд, который и установит порядок пользования квартирой. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Однако даже имея решение суда об установлении порядка пользования квартирой невозможно полностью исключить конфликты (например, если другой сособственник, не согласившись с решением суда, будет всячески препятствовать комфортному проживанию).
Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению сторон или в судебном порядке. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки всех представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Незначительность доли также определяется в каждом конкретном случае по усмотрению суда. Законодательно размер доли, которая может быть признана незначительной, не установлен. Как правило, суд учитывает площадь, которая соответствует имеющейся доле (причём жилая площадь учитывается отдельно от нежилой), и на основе этого принимает решение о том, является ли такая доля незначительной.
Сложилась судебная практика, согласно которой расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли, а от рыночной стоимости квартиры. Очевидно, что рыночная стоимость доли всегда ниже стоимости всей квартиры. Поэтому такое решение представляется справедливым. Однако нередки ситуации, когда у участника долевой собственности нет достаточных средств для выкупа.
Таким образом, приобретая долю в квартире, вы должны быть готовы к тому, что придется:
1) выделять долю в натуре (а это не всегда возможно), либо
2) определять в суде порядок пользования квартирой, либо
3) продавать свою долю другим участникам долевой собственности (если они имеют такую возможность), либо
4) выкупать доли у других участников долевой собственности (обязать их продать свои доли получится только в том случае, когда такие доли будут признаны судом незначительными).
Распоряжение квартирой, находящейся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех сособственников. Если кто-то из них откажется продавать свою долю, обязать его это сделать не получится. В таком случае вы сможете продать только долю, принадлежащую вам. При этом в случае, если доля будет продаваться не другому участнику долевой собственности, а постороннему лицу, остальные сособственники должны быть уведомлены о продаже, так как они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (п.1 ст.250 Гражданского кодекса РФ).
И только если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю другому лицу (причём за цену, предложенную другим сособственникам).
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому при их совершении необходимо учитывать разъяснения Федеральной нотариальной палаты.
В частности, в Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16), даны разъяснения о порядке направления извещений другим участникам долевой собственности и о порядке получения отказов от преимущественного права покупки.
Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
Когда при продаже доли нет преимущественного права
Есть только три случая, когда при сделке с долей, преимущественного права покупки у других собственников не возникает. Один из способов активно используется гражданами, чтобы ускорить процесс сделки и обойти стороной других совладельцев.
- Если сделка с долей — на безвозмездной основе. То есть, она переходит другому владельцу в дар. Именно этот способ часто практикую продавцы: деньги передаются также, а доля переходит покупателю по договору дарения.
- Если совладельцев несколько и несколько из них — готовы долю купить. Тут конкуренция за право покупки — возможна. Продавец выбирает сам, исходя из предложенных условий.
- Если доля продается через аукцион.
Долевая собственность не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о возникновении которых рядовому гражданину не придёт в голову.
Так, при отсутствии согласия соседей, покупка доли для прописки возможна лишь в отношении избранного круга лиц:
- нового собственника;
- супруга или супруги владельца;
- несовершеннолетних детей.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Условия для продажи доли в квартире
Режим долевой собственности дает право распоряжаться своей частью квартиры по любым гражданским сделкам – продажа, дарение, мена. Законом допускается продажа доли в квартире, полученной по наследству, приобретенной на первичном или вторичном рынке жилья, приватизированной из муниципального фонда.
Выделим общие особенности, которые ГК РФ предусматривает для таких сделок:
- продать долю можно любому лицу – другому собственнику этой же квартиры, постороннему субъекту;
- стоимость доли определяется по согласованию сторон, однако, эту же цену придется указать в уведомлении другим владельцам жилого помещения;
- хотя продавать долю можно без согласия других собственников, уведомительный порядок предусматривает для них преимущественное право выкупа по той же цене.
Новый закон и новые правила предусматривают направление документов на регистрацию непосредственно через нотариуса, т.е. в электронной форме. Однако такая возможность до сих пор есть не в каждом регионе страны, поэтому продавцу и покупателю может потребоваться личная явка в МФЦ или Росреестр.
Таким образом, собственнику нужно самостоятельно найти покупателя, согласовать с ним все условия сделки, подготовить проект договора. После этого нужно приступить к уведомительному порядку, при котором дальнейшие действия будут зависеть от решения других совладельцев. Право на преимущественный выкуп возникнет в соответствии со статьей 250 ГК РФ.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Недостатки покупки квартиры как доли
Среди юристов по недвижимости есть мнение, что приобретать такое жилье могут беспечные люди. Правовой статус студий определяет существование рисков, которые оборачиваются для новоиспеченного собственника в звонкую монету. Первая проблема, которую не осознают покупатели, что покупают они не комнату, а долю. Она неосязаема, в отличии от комнаты, хоть и определена в каких-то дробях 1/3, 1/4 и т.п.
По сути, все собственники квартиры в равных правах владеют всем ее имуществом. Потребовать от сотрудников полиции, чтобы они выдворили из части квартиры другого жильца содольщик не сможет. Представители правоохранительных органов в ответ попросят предъявить правоустанавливающий документ, которым закреплена именно эта часть жилья. Но его нет. В договоре-купли продажи указана доля.
Для справки! Через суд можно выделить долю и определить ее границы, но процедура непростая.
Покупка квартиры в долях
Покупка квартиры одновременно двумя гражданами сегодня особенно распространены, т. к. такая сделка позволяет решить жилищные проблемы путем небольших финансовых затрат. Это является выходом для граждан, не располагающих достаточными средствами для покупки отдельной квартиры или другого жилья.
Рынок недвижимости сегодня заполнен предложениями о продаже квартир, которые покупались в долевую собственность гражданскими супругами, находящимися не в браке, или обычными людьми, состоящими в родственных или просто дружеских отношениях. Таким путем люди поэтапно приобретают собственную квартиру, выкупая часть недвижимости, друг у друга или продав долевую собственность полностью, покупают затем отдельный объект недвижимости по мере финансовых возможностей.
На что нужно обратить внимание при покупке доли?
Выбирая долевую недвижимость из предложенных вариантов, следует учесть следующие моменты:
есть ли возможность доступа в квартиру; каков характер отношений между другими жильцами, не будут ли они препятствовать вселению нового жильца; убедиться в реальном размере продаваемой доли, существует ли она в условно выделенном виде; сколько отдельных помещений и как они расположены, не является ли продаваемая комната смежной с комнатой другого совладельца; не была, ли проведена перепланировка, т. к
важно, чтобы она была согласована; если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то нужно убедиться, что у продавца есть согласие органов опеки на отчуждение его собственности; в каком месте расположена сама квартира, и каково ее техническое состояние.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать
Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.
Пример: Есть трехкомнатная квартира, у которой 3 собственника. Каждый из них владеет одной комнатой в квартире. В такой ситуации, покупая долю, человек получает в собственность фактически отдельное помещение.
Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.
Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.
Для договора купли-продажи доли официального бланка не установлено, поэтому он готовится сторонами в произвольной форме. Необходимо только чётко указать следующие моменты:
- Указание на квартиру, в которой приобретается доля. Можно использовать как полный адрес (город, улица, номер дома, номер квартиры), так и кадастровый номер, под которым она зарегистрирована в ЕГРН.
- Размер доли в праве, которая передаётся по договору. Он должен быть не больше, чем зарегистрированный за продавцом. Однако продавать часть своей доли возможно, в этом случае покупатель станет новым сособственником квартиры.
- Цена, по которой продаётся доля, и порядок оплаты.
Поскольку продаётся только доля, а не квартира целиком, акт приёма-передачи не составляется.
— Первое, и самое главное правило при покупке гласит: Смотреть дом лучше весной! Многие допускаю ошибку, осматривая дом зимой. Здесь есть, конечно, плюсы, один из низ , это то что вы можете в полной мере оценить отапливаемость дома в зимний период, понять насколько тепло в каждой комнате. Но в тоже время в зимний период, особенно когда много снега на улице, очень сложно оценить общее состояние дома. Снег может скрывать фундамент дома, крышу, или какую-нибудь свалку в задней части двора. Фундамент может быть разрушенным или треснувшим. Шифер на крыше также может потрескаться или зарасти мхом, и из-за снега вы ничего не увидите.
Рекомендуем прочесть: Что обозначает красная полоса на дороге
— При осмотре дома следует обратить внимание на то, как открываются двери и окна. Убедитесь в том, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня). Если уклон конструкции все-таки есть, это свидетельствует о неправильной усадке дома. По возможности нужно осматривать дом при включенном свете и открытых окнах, что бы полумрак не скрыл недостатки.
«Подводные камни», риски
При заключении договора купли-продажи доли в праве на жильё есть ряд потенциально опасных ситуаций. Опасные ситуации следует иметь ввиду сторонам по сделке:
-
Если один из сособственников в ней не проживает, и точный адрес его неизвестен, поиск и уведомление могут стать серьёзной проблемой.
- Использование договора дарения, чтобы прикрыть куплю-продажу, совершённую без согласия сособственников, незаконно. Такая сделка может быть оспорена и отменена через суд – причём к покупателю деньги уже могут и не вернуться.
- Часто используется как прикрытие договор залога. В этом случае продавец «берёт заём» у покупателя в размере стоимости доли. Когда приходит время возврата «займа», он, естественно, денег не платит и покупатель приобретает право собственности на долю. Такая сделка надёжнее, чем дарение, однако оспорена может быть и она.
- Не следует забывать про налоговую сторону: продавец обязан заплатить НДФЛ, а покупатель может воспользоваться налоговым вычетом.
- Все сособственники имеют право пользования квартирой, даже если обычно проживают отдельно. Поэтому покупатель в любой момент рискует обнаружить дополнительных жильцов.