Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Получение жилья по соцнайму — одна из самых противоречивых проблем современности, в которой разобраться пытаются все практикующие юристы. Это обусловлено самим порядком предоставления социального жилья.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Коммерческий найм государственного и муниципального жилья
Если обратиться к статье Жилищного кодекса, то можно понять, что предметом договора о социальном найме могут выступать только жилые помещения, которые находятся в государственной или же муниципальной собственности.
Квартиры из жилищного фонда, находящегося в ведомстве государства или муниципалитетов, предоставляются для граждан только с учетом их конечной цели.
В частности, социальный найм подразумевает предоставление помещений не только для жилого использования, но и для коммерческого.
Коммерческий найм социального жилья подразумевает составление договора. Заключается он между двумя сторонами: наймодателем, в роли которого может выступать как частное лицо, так и публичное лицо (например, муниципалитет), и нанимателем.
Чтобы коммерческий найм был заключен, необходимо соблюдение главного условия: волеизъявление сторон должно быть полностью свободным.
В отличие от социального найма, коммерческий не подразумевает соблюдение участниками договора определенных условий предоставления в пользование подобных объектов, прописанных в российском законодательстве.
Получение жилья по договору соцнайма для коммерческих целей не противоречит «букве» закона. Подобная вариация допускается в соответствии со ст. 19 ЖК РФ.
Однако если проанализировать кодифицированный источник права, то можно сделать вывод, что представление жилья для граждан из государственного или муниципального жилфонда не должно происходить с коммерческими целями, которые подразумевают извлечение прибыли.
Подобные коллизии российского законодательства позволяют говорить о его несовершенстве, которое должно быть устранено в минимальный временной период.
Coциaльный нaйм жилья — чтo этo тaкoe
Coцнaйм жилья — apeндa мyниципaльнoй нeдвижимocти нa oпpeдeлeннoe вpeмя. Гocyдapcтвo выдaeт жилoe пoмeщeниe в пoльзoвaниe ocoбым кaтeгopиям гpaждaн, кoтopыe имeют нa этo пpaвo. Cpoк apeнды чaщe вceгo — бeccpoчный, нo мoжeт быть oгpaничeн в cлyчaяx, пpeдycмoтpeнным зaкoнoдaтeльcтвoм.
Жильe пo coциaльнoмy нaймy дoлжнo cooтвeтcтвoвaть тpeбoвaниям ЖК PФ. B чacтнocти, гpaждaнe мoгyт пoлyчaть в apeндy oт гocyдapcтвa нeдвижимocть, кoтopaя cooтвeтcтвyeт вceм тpeбoвaниям:
🔹 являeтcя жилым пoмeщeниeм, a нe пoмeщeниeм нeжилoгo нaзнaчeния;
🔹 являeтcя изoлиpoвaнным, тo ecть имeeт oдин вxoд — пpoxoдныe кoмнaты нe мoгyт быть oбъeктoм coциaльнoгo нaймa;
🔹 нe являeтcя oбщeдoмoвым имyщecтвoм в мнoгoквapтиpнoм дoмe.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
Получить жилье в соцнаем могут граждане, которые признаны одновременно малоимущими и нуждающимися в жилье.
Человек может быть признан нуждающимся в жилье в нескольких случаях:
- Если у него нет недвижимости в собственности;
- Если площадь его жилья меньше нормы, которая установлена региональными властями (например, в Москве норма составляет 10 кв. метров на человека);
- Если дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу;
- Один из жильцов имеет тяжелое хроническое заболевание, которое представляет опасность для других жителей.
Как правило, малоимущими признаются граждане, доход которых составляет меньше прожиточного минимума. Однако конкретные критерии устанавливают региональные власти.
Для этого нужно встать на жилищный учет в качестве лица, нуждающегося в жилом помещении. Учет ведут уполномоченные органы местного самоуправления. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества Москвы, а в Санкт-Петербурге — районные администрации.
Подайте заявление (запрос). Его должны подписать все члены семьи, которые хотят, чтобы их признали нуждающимися в жилых помещениях. В каждом регионе свои шаблоны заявлений, их можно найти на сайте местных властей, на портале госуслуг или взять в МФЦ.
К членам семьи заявителя относятся супруги и несовершеннолетние дети. Размер жилья, которое можно получить от государства, зависит от количества членов семьи — на каждого человека выделяют определенное количество квадратных метров. Это число зависит от региона. Например, в Москве на каждого человека выделяют не меньше 18 м².
Жители Санкт-Петербурга могут скачать форму заявления в этом разделе на госуслугах
Приложите документы. К заявлению надо приложить документы, из которых будет видно, что у вас есть право на то, чтобы вас признали нуждающимся в жилье. Например, документ, что ваше жилье официально признали аварийным. И справка о доходах, подтверждающая, что семья действительно малоимущая.
Заявление подают через МФЦ или непосредственно в орган, который ставит на учет.
Местные власти сами разрабатывают шаблоны заявлений. Вы можете найти образец вашего муниципалитета на госуслугах. В некоторых городах, например в Москве и Иркутске, вообще нет шаблона, который можно заполнить самостоятельно заранее, все заявления заполняют только при подаче документов.
Дождитесь решения о постановке на учет. В течение 30 дней примут решение, что вас приняли на учет либо отказывают в этом. В течение трех рабочих дней с этого момента вам должны направить документ, где сообщат об этом. Отказать могут, в том числе если вы предоставили не все документы или из ваших документов следует, что вы намеренно ухудшили свои жилищные условия и с этого момента еще не прошло пять лет.
Если на учет не поставят, решение можно обжаловать в судебном порядке. Например, так сделала молодая семья в Дмитрове. Она участвовала в программе «Обеспечение жильем молодых семей», и администрация отказалась ставить их на учет. Суд сказал, что отказ незаконен, и обязал администрацию признать семью нуждающимися. В похожем деле суд Краснодара тоже встал на сторону гражданки и обязал администрацию принять ее на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении.
Учтите, что очередь движется очень медленно, ждать социальное жилье можно десятилетиями. Вне очереди получают жилье сироты, ветераны, люди с хроническими заболеваниями, инвалиды, люди, живущие в непригодных для проживания помещениях. Непригодными могут признать, например, помещения, в которых вентиляция, отопление, водоснабжение или другие инженерные системы не соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Или помещения, где в комнатах или кухне нет окон.
Ждите своей очереди. Если вас поставят на учет, нужно будет дождаться своей очереди. Важно постоянно обновлять документы, когда происходят какие-то события, которые способны повлиять на движение очереди: уменьшаются доходы, расширяется состав семьи, умирает родственник. Если будете сдавать в уполномоченный орган соответствующие справки, это может немного ускорить очередь.
Получите решение о предоставлении жилья. Когда ваша очередь подойдет, вам направят принятое решение в течение трех рабочих дней с момента, как его примут.
Заключить договор. После этого можно будет подписать договор социального найма и вселяться в помещение.
Можно ли оставить за собой старое жилое помещение
Жилье по договору социального найма предоставляют по-разному. Если у вас было другое жилье, помещение могут выделить при условии, что вы освободите предыдущее, а могут и независимо от этого.
Например, если вы занимаете комнату в коммунальной квартире и норма площади на каждого жильца меньше положенной, вам могут дать еще одну комнату в той же коммуналке вдобавок к имеющейся. Или дать квартиру в другом месте при условии, что нынешнюю комнату вы освободите, — потому что площадь новой квартиры будет полностью соответствовать нормативам.
Если в решении стоит формулировка «с освобождением ранее занимаемой жилплощади», все члены вашей семьи, которые собираются переезжать с вами в новое помещение, должны освободить старое жилье. Те люди, которые проживали с вами по постоянной регистрации, но не были включены в ваше учетное дело, могут и дальше в нем проживать.
Как заключить: инструкция и список необходимых документов для оформления
Прежде чем подписать договор найма, придется заняться сбором многочисленных документов из различных инстанций. Ниже приведен порядок заключения.
- Следует обратиться в жилищный отдел соответствующего Департамента жилищной политики. Каждый региональный орган самоуправления имеет право на создание собственной структуры, поэтому единого решения на случай обращения в конкретный отдел предусмотреть невозможно.
- решение административной комиссии о предоставлении (выделении) жилья;
- копии паспортов, ИНН и пенсионных свидетельств, всех членов семьи;
- свидетельство о заключении или расторжении брака, свидетельство о рождении;
- документы, подтверждающие права владения текущем жильем или справка об отсутствии такового;
- информация о доходах и имуществе;
- выписка из домовой книги;
- письменное согласие на обработку данных;
- другие дополнительные справки и выписки индивидуальные для каждого отдельного случая.
Особое внимание стоит уделить сбору информации о доходах, так как это понятие включает в себя не только заработную плату, но и следующие финансовые поступления:
- документы о стипендиях и пособиях;
- справка о размере пенсии;
- все справки о дополнительном заработке и другое.
- Скачать бланк заявления на заключение договора социального найма
- Скачать образец заявления на заключение договора социального найма
- Скачать бланк договора социального найма
- Скачать образец договора социального найма
- Скачать бланк заявления на госрегистрацию договора
Coциaльный нaйм жилья — чтo этo тaкoe
Coцнaйм жилья — apeндa мyниципaльнoй нeдвижимocти нa oпpeдeлeннoe вpeмя. Гocyдapcтвo выдaeт жилoe пoмeщeниe в пoльзoвaниe ocoбым кaтeгopиям гpaждaн, кoтopыe имeют нa этo пpaвo. Cpoк apeнды чaщe вceгo — бeccpoчный, нo мoжeт быть oгpaничeн в cлyчaяx, пpeдycмoтpeнным зaкoнoдaтeльcтвoм.
Жильe пo coциaльнoмy нaймy дoлжнo cooтвeтcтвoвaть тpeбoвaниям ЖК PФ. B чacтнocти, гpaждaнe мoгyт пoлyчaть в apeндy oт гocyдapcтвa нeдвижимocть, кoтopaя cooтвeтcтвyeт вceм тpeбoвaниям:
🔹 являeтcя жилым пoмeщeниeм, a нe пoмeщeниeм нeжилoгo нaзнaчeния;
🔹 являeтcя изoлиpoвaнным, тo ecть имeeт oдин вxoд — пpoxoдныe кoмнaты нe мoгyт быть oбъeктoм coциaльнoгo нaймa;
🔹 нe являeтcя oбщeдoмoвым имyщecтвoм в мнoгoквapтиpнoм дoмe.
Права и обязанности сторон
Представитель городского или муниципального жилищного фонда (наймодатель) должен:
- передать в пользование жилье в надлежащем состоянии, юридически свободное от прав и притязаний третьих лиц;
- обеспечивать жилое помещение услугами коммунального хозяйства, надлежащего качества и в достаточном количестве;
- производить капитальный ремонт;
- взыскивать плату с жильцов.
Гражданин РФ (наниматель), получивший жилье в соц. наем:
- может заменять или менять выделенное жилье;
- имеет право вселять и регистрировать по месту жительства временных и постоянных жильцов;
- может сдавать полученные площади в поднаем;
- обязан сохранять выделенную жилплощадь в пригодном для проживания состоянии;
- должен проводить текущий ремонт и профилактические работы;
- обязуется своевременно оплачивать жилье и услуги коммунальных служб.
Основанием для вселения граждан в муниципальное жилье является соответствующее решение администрации. Потому они вправе разместиться в предоставленной квартире еще до подписания договора социального найма. При этом наличие решения или ордера позволяет оформить его без дополнительных проверок.
Поэтому для проживающих в муниципальной квартире процесс получения договора сокращается на один этап – этап подготовки большого количества документов, подтверждающих нуждаемость в жилье. Останется:
- Подготовить документы:
- заявление от нанимателя и членов семьи, проживающих в квартире вместе с ним;
- решение о предоставлении муниципального жилья;
- документы, удостоверяющие личность заявителей (нанимателя и проживающих совместно членов семьи);
- единый жилищный документ (выписка из лицевого счета).
- Представить документы в отдел по жилищным вопросам территориальной администрации или в МФЦ.
- Подписать договор социального найма после его подготовки и получить свой экземпляр.
Если очередь претендента на социальное жильё подошла, он получает соответствующее уведомление. Дальнейшая процедура зависит от региона. Например, в Москве претенденту дают выбор из трёх жилых помещений. Если ни одно из них не подошло, следующий выбор претенденту предоставят только через год. Если предоставленное помещение подходит, муниципалитет заключает с гражданином договор соцнайма.
Договор заключают в типовой утвержденной государством форме. Это бланк в котором указана вся необходимая информация о жилье, нанимателе и наймодателе. Квартиросъемщикам остается лишь подписать его.
Как и в любом другом договоре аренды или найма, здесь описаны:
- стороны договора;
- их права и обязанности;
- объект договора;
- срок действия договора;
- размер арендной платы.
Договор заключают в уполномоченном органе местного самоуправления или в МФЦ. Также документы на заключение договора можно подать через портал госуслуг.
Для заключения договора необходимо предоставить пакет документов. В разных регионах он может быть разным, однако вас точно попросят принести:
- заявление от всех членов семьи;
- уведомление о том, что соискателю предложили на рассмотрение варианты жилья;
- удостоверения личности всех подписавших заявление;
- выписка из домовой книги или единый жилищный документ;
- письменное согласие всех членов семьи на получение жилья по договору соцнайма;
- письменное свидетельство всех членов семьи о том, что семья не ухудшала жилые условия намеренно в течение последних пяти лет.
Известны случаи, когда договор социального найма жилого помещения заключали через суд. так происходит, если местный орган самоуправления отказывается подписывать договор по надуманным предлогам.
Получить квартиру, дом, комнату по договору социального найма могут не все, а только определенные категории льготников.
Важно! К ним относятся:
- инвалиды первой и второй группы;
- инвалиды боевых действий, инвалиды Великой Отечественной войны;
- ветераны Великой отечественной войны, ветераны боевых действий;
- инвалиды, ставшие таковыми из-за аварии на Чернобыльской атомной электростанции;
- люди, которые лишились жилплощади по причине стихийных бедствий, пожара, наводнения и тому подобное;
- люди, которые по своему состоянию здоровья обязаны находиться в обособленных условиях;
- люди, отслужившие в рядах российской армии и получившие там увечья, инвалидность, заболевания.
Вышеуказанный список регламентирован на федеральном уровне.
Однако региональные власти приравнивают к статусу нуждающихся в обеспечении жильем лиц, относящихся к следующим категориям:
- семьи, чей доход ниже прожиточного минимума (малоимущие);
- семьи с тремя и более детьми (многодетные);
- дети, оставшиеся без попечения родителей (сироты);
- семьи, которые проживают в аварийном доме, строении, предназначенном под снос.