Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:
Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).
Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:
- технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
- выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
- выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
- выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
- справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
- копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.
Документы, подтверждающие личность владельца
Первый документ для ознакомления — это паспорт собственника. Вы должны удостовериться, что собственник недвижимости и продавец – одно и то же лицо (а если нет, у продавца должна быть доверенность, но об этом ниже). Проверьте, что данные паспорта – серия, номер, дата и место выдачи – совпадают с теми, которые указаны в остальных документах на квартиру.
Кроме того, загляните на страницы, где отмечается семейное положение и наличие детей. Эти сведения вам тоже пригодятся.
Если у продавца есть дети, уточните, входят ли они в число собственников и использовался ли для покупки квартиры материнский капитал. Если дети также являются владельцами жилья, ознакомьтесь с их паспортами или свидетельствами о рождении.
Несмотря на то, что существует несколько видов паспортов, как минимум российских и иностранных граждан, чаще всего вам будут попадаться отечественные паспорта.
Кроме совпадения данных паспорта с содержащимися в документах на недвижимость, обратите внимание на состояние документа (если он выдан 10 лет назад, а выглядит как новенький, это подозрительно), на шрифты, водяные знаки, оттиски, наличие исправлений, наклеек и т.п. Интересно, но паспорта, где данные внесены от руки, а не напечатаны, не являются фальшивыми. Такие до сих пор можно встретить, если человек получал его давно где-нибудь в маленьком провинциальном городе.
Иностранные граждане, согласно российскому законодательству, тоже могут продавать и покупать недвижимость без ограничений. Помимо паспорта их страны они обязаны предоставить заверенный нотариусом перевод документа.
Право собственности и другие документы
Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:
-
договору купли-продажи, ренты, мены;
-
дарственной или свидетельству о наследовании;
-
свидетельству о приватизации;
-
решению суда, признающему право собственности.
Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:
-
паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);
-
свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;
-
расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
-
кадастровый паспорт;
-
выписку из домовой книги;
-
технический план квартиры.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Как проверить наличие прописанных лиц
Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:
— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.
Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.
Смотрим, были ли перепланировки
При покупке квартиры у собственника обязательно нужно узнать, были ли перепланировки: где, какие и законны ли они. Даже если продавец квартиры говорит, что перепланировок не было, нужно все равно проверить технические документы квартиры.
Убедиться в отсутствии перепланировок можно в БТИ или МФЦ, если запросить план квартиры. Сделать это может только собственник или его доверенный.
Если перепланировка была, в техническом паспорте будут указаны все соответствующие изменения.
За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, а еще по решению суда могут заставить восстановить вид квартиры, прописанный в плане БТИ, или вовсе лишить жилья.
О чем еще нужно помнить?
Следует с осторожностью относиться к сделкам по доверенности. У доверенностей есть одна из немногих особенностей, которая может в будущем лишить вас права собственности. Действие доверенности прекращается в момент смерти доверителя. Доверенное лицо может и не знать, что доверитель умер как раз в момент сделки.
Стоит помнить, что сделки с недвижимостью подвержены большому риску. Росреестр публикует информацию о том, что до 5% всех объектов недвижимости «получают» разного рода обременения, связанные с правом собственности.
Мошенники используют в своем арсенале всё, начиная от подделки свидетельств о рождении и смерти, до изъятия у собственников подлинных документов и «предоставления» на сделку подставного продавца с подлинными документами. А, как известно, паспорт выдается в 45 лет, и потом не меняется. Но меняются его владельцы. И иногда мошенникам найти похожего человека не составляет никакого труда.
Будьте бдительны. Обращайтесь при совершении сделок с недвижимостью к профессионалам.
Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры
Перед тем, как подписывать договор купли-продажи недвижимого объекта, стоит запросить у собственника определенный перечень бумаг. Если продавцу нечего скрывать, то он не будет возражать против этой идеи. Если же гражданин, продающий имущество, будет против, то заключать с ним сделку не следует.
Перечень того, что необходимо проверить из документов, следующий:
- Свидетельство, подтверждающее наличие право собственности продавца на предмет сделки.
- Документы на квартиру, ставшие основанием для перехода права владения к продавцу. Это может быть соглашение о дарении, завещание, свидетельство о приватизации и прочее.
- Выписка из ЕГРН. Она позволяет узнать о всех передвижениях объекта недвижимости.
- Сведения из домовой книги. В ней указывается, имеются ли в квартире прописанные лица.
- Документ, подтверждающий отсутствие у продавца долгов перед коммунальной службой.
- Медицинская справка, удостоверяющая дееспособность собственника жилья. Выдают ее в нарко-психоневрологическом диспансере.
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно?
Для проверки чистоты с точки зрения закона не обязательно обращаться в специализированные фирмы или пользоваться услугами риэлторов. Сопутствующую сделке документацию можно проверить самостоятельно. Это не займет много времени, если у квартиры за всю историю был только один владелец, но если за все время существования недвижимости поменялось несколько собственников – потребуется более тщательная проверка.
В первую очередь у продавца запрашиваются правоустанавливающие документы. Это могут быть:
- договор купли-продажи;
- дарственная;
- свидетельство о вступлении в права наследования;
- свидетельство о приватизации;
- договор ренты;
- решение суда и другие документы, ставшие основанием для возникновения имущественных прав.
Требовать нужно предоставления оригиналов документов. В бумагах не должно быть исправлений, опечаток и каких-либо корректировок. При их наличии необходимо проверить удостоверены ли исправления подписями сторон и нотариусом.
Какую информацию надо получить по недвижимости в новостройке?
На рынке новостроек нужно обращать внимание на две вещи:
- Для постройки дома используются качественные материалы, и он соответствует всем установленным нормам.
- Возведение производится надежным застройщиком.
Узнайте, как долго застройщик работает на рынке недвижимости, как о нем отзываются клиенты, сколько объектов успел сдать и сколько находится в работе, а также были ли судебные разбирательства на предмет результатов строительства.
Если по результатам проверки вы не видите никаких отрицательных характеристик застройщика, то приступите к проверке документов, которые продавцу нужно предоставить вам при заключении договора, а именно:
- Форму договора по продаже жилья.
- Проектную документацию.
- Выписку из реестра на здание.
- Инвестиционный контракт.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок или договор долгосрочной аренды.
- Разрешение на строительство.
- Учредительные документы застройщика.
✅ Где получить документы для проверки чистоты сделки, стоимость
Чтобы быстрее купить квартиру на рынке вторичного жилья, и при этом самому проверить чистоту сделки, необходимо обратиться к собственнику. Он подаст соответствующие запросы в госорганы и получит справки за определенную стоимость:
| Документ, где взять | Стоимость | Срок ожидания |
|---|---|---|
|
Оформить выписку ЕГРН можно в Росреестре, МФЦ или на официальном сайте организации |
300 руб. |
3 дня, если обратиться в Росреестр, 5 — при обращении в МФЦ |
|
Кадастровый паспорт как отдельно оформленный документ не выдается с 2017 г., сейчас оформляется выписка ЕГРН, которую можно получить в Росреестре |
400 руб. — бумажный вариант документа, 250 руб. — электронная справка |
3 дня — при обращении в Росреестр или подачи заявки на сайт госоргана, 5 дней — через МФЦ |
|
Справка о составе семьи для выявления скрытых собственников. Оформляется в жилищном агентстве или в отделении регистрационного учета граждан |
Выдается бесплатно |
До 7 дней |
|
Архивная выписка, позволяющая выявить всех нынешних и даже бывших собственников, имеющих право претендовать на квартиру. Ее может получить только продавец, риелтор. Стоимость справки высока, поэтому можно предложить продавцу возместить расходы на ее получение |
1,5-6 тыс. руб. |
От 1 до 7 дней |
|
Справка, подтверждающая задолженность за коммунальные услуги |
От 200 руб. |
1-3 дня |
Мы за безопасные сделки
Упомяну напоследок еще одну железобетонную защиту покупателя. Не бесплатную, конечно, но реально гарантирующую безопасность сделки. Tитyльнoe cтpaxoвaниe называется.
Это страхование финансовых рисков, в котором страхуется не объект недвижимости, а право собственности на него. Если пocлe регистрации дoкyмeнтoв в Pocpeecтpe пoявятcя тpeтьи лицa, кoтopыe oбpaтятcя в cyд и ocпopят вaшe пpaвo coбcтвeннocти, вы пoлyчитe компенсацию oт страховой компании. Исключительная особенность титульного страхования заключается в том, что его применяют только на вторичном рынке жилья, так как на первичном рынке жилье изначально просто не имеет своего собственника, и первым его реальным владельцем становитесь вы. То есть право собственности на данный объект недвижимости еще не оформлялось.
Страховые компании досконально изучают документы и могут отказать в страховании, если их риски высоки. В обратном случае, быстрое оформление страхового полиса, скажет о том, что объект недвижимости документально и всесторонне надежен, а сделка будет прозрачна и юридически чиста.
Нужно ли согласие супруга
Однозначного ответа на этот вопрос нет. По семейному законодательству одобрение мужа или жены требуется на распоряжение некоторым имуществом, в том числе недвижимостью. Однако предполагается, что приобретение жилья проходит на ваши совместно заработанные денежные средства. На их использование согласия супруга не требуется. Однако ваш супруг в течение года может обратиться в суд и признать покупку недействительной. Если вы предполагаете нотариальное удостоверение сделки, вам потребуется письменное согласие супруга.
Купленная вами квартира в любом случае является совместно нажитым имуществом и делится при разводе пополам, даже если жилье оформлено только на вас, если иное не прописано в брачном контракте. Отчуждение права собственности супруга проходит только с его согласия.