Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое заявление о принудительном выкупе доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Хотя в процедуре нет указаний на обязательность процедуры досудебного урегулирования, по мнению юристов, стоит предпринять меры по достижению общего решения. Выполнить это несложно – достаточно направить письменное предложение с фиксацией условий о выкупе доли, и дождаться письменного ответа. Если в установленный письмом срок ответа не последует, можно переходить к следующему этапу – судебному разбирательству.
Основания для обращения в суд
Если договориться с владельцами о добровольной продаже доли квартиры не удалось, то единственный способ – выкупить имущество по решению суда. Однако перед обращение в органы правосудия необходимо определиться, а имеет ли ваше требование под собой законные основания? Необходима совокупность следующих обстоятельств:
| Основание | Пояснение |
|---|---|
| Размер доли жилого помещения незначителен | Этот пункт зависит не только от размера квартиры, например, 1/3 однокомнатной квартиры будет значительно меньше чем эта же доля в четырехкомнатной. |
| Фактически невозможно выделить натуральную долю | Так как выделении в натуре подразумевает организацию отдельного входа и наличие независимых коммуникаций, то такая процедура невозможна в большинстве квартир. |
| Отсутствие у владельца мизерной доли необходимости в проживании и нежелание управления своей долей | Это наиболее трудно доказуемый пункт. Например, если у человека нет другого жилья, то заставить его продать свою долю не сможет даже суд. А вот если владелец фактически не претендует на долю, проживает в другом месте, не оплачивает коммунальные платежи, то это и будет означать отсутствие у него имущественного интереса |
Алгоритм действий при принудительной продаже
Решение о принудительной продаже доли может принять районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Основание для подачи иска – возможность признания части незначительной и не использующейся по назначению хозяином. Для удовлетворения следует выполнить алгоритм действий пошагово:
- Этап досудебного урегулирования. Данный шаг не считается обязательным, но прибавит «очков» в пользу истца в глазах суда. Направление письма владельцу, формулирующего желание выкупа незначительной доли в квартире, сопровождающегося аргументацией о проведённой оценке, будет достаточным аргументом, свидетельствующем о попытке решения вопроса добровольно.
- Сбор доказательств относительно несоразмерности части и незаинтересованности владельца в использовании для проживания. В качестве доказательной базы целесообразно:
- представить информацию о наличии другого объекта недвижимости, сделав запрос и получив выписку из ЕГРН;
- предъявить расчётно-платёжные документы о расходах без участия «лишнего» собственника;
- инициировать свидетельские показания соседей, подтверждающие отсутствие хозяина в качестве проживающего лица на спорной территории.
- Составление и направление в судебную инстанцию искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире. Оформлению документа следует уделить особое внимание, поскольку принудительная продажа доли способна нарушить охраняемые конституционные права на жильё.
- Ожидание вердикта и вступление в права владения. Если решение суда – обязать продать долю в квартире, то истцу необходимо:
- перечислить денежные средства продавцу;
- подать документы в Росреестр для переоформления права собственности и получить выписку из ЕГРН;
- переоформить лицевые счета в организациях жилищно-коммунального хозяйства на собственное имя.
✅ Досудебное урегулирование вопроса
Прежде чем подавать иск, следует попытаться достичь полюбовного соглашения с арендодателем.
Стороны часто не могут договориться о цене, и отчет об оценке должен стать руководством в этом споре. Рыночная стоимость имущества должна быть получена от независимого оценщика или специализированной оценочной организации, уполномоченной проводить такие работы.
Оценщик должен быть проинформирован о цели оценки и характере собственности на имущество (совместное владение) и предоставить документы, подтверждающие право собственности на имущество. На основании полученной информации и статистических данных оценщик рассчитывает рыночную стоимость оцениваемого имущества и готовит экспертное заключение.
Все это необходимо для получения наиболее актуальной и точной оценки, но владелец малого бизнеса может с этим не согласиться. В таком случае судебное разбирательство неизбежно (если только покупатель не согласится на условия потенциального продавца, даже если он не согласен с результатами оценки).
Еще одна проблема, которую бывает трудно решить, — это нежелание владельца продавать недвижимость. Для этого есть много причин, и в зависимости от характера этих причин можно попытаться найти общий язык с оппонентом. Однако если другая сторона проявляет неуступчивость, единственным вариантом для пострадавшей стороны остается обращение в суд для решения вопроса.
Верховный Суд РФ в августе 2016 г. по гражданскому делу № 78–КГ16–36 при рассмотрении кассационной жалобы встал на сторону истца, которому отказали все нижестоящие инстанции.
Алексеенкова М. В. обратилась с иском в суд к постороннему ей человеку Алексееву М. Г. о признании доли в квартире незначительной, прекращении его права собственности на данное помещение, возложении на себя обязанности по выплате компенсации. Женщина указала, что владеет 2/3 частью и проживает там с дочерью, а ответчику принадлежит только 1/3 от общей площади. В указанной квартире Алексеев М. Г. постоянно не проживал, а только хранил в комнате площадью 13,1 кв. м. старую мебель.
В натуре выделить третью часть от всей квартиры (оборудовать санузел, вход и т. д.) без нанесения ущерба помещению было невозможно. Однако суд первой инстанции отказал женщине в принудительном выкупе доли, а после апелляции решение также оставили без изменений. Истица пошла дальше, отправила кассационную жалобу. Коллегия Верховного суда запросила дело для проверки, после которой нашла основания для удовлетворения требований. Установили, что нижестоящие суды не учли следующий факт: долей мужчина пользуется не по назначению, а для складирования ненужных вещей. Для полноценного проживания у него есть своя квартира. Решение первой и апелляционной инстанции отменили, а дело направили на новое рассмотрение.
Процедура обращения в суд
Дела о принудительном выкупе части в жилье входят в компетенцию районных судов на территории расположения спорной квартиры.
Для получения решения судебной инстанции следует придерживаться следующего алгоритма действий:
- Досудебный порядок – необходимости в данной процедуре нет, она не является обязательной. Однако, попытка мирного решения вопроса может быть использована в пользу истца. Для этого следует отправить хозяину малозначительной части жилища письменное обращение, в котором указывается намерение выкупить его долю. Ксерокопия обращения будет считаться доказательством, даже если ответа на него не поступило.
- Определение стоимости выкупаемой доли – желательно обратиться к специалисту-оценщику, который составит заключение о цене выкупаемой части. Документ также будет признан доказательством. Если дело будет выиграно истцом, стоимость услуг эксперта можно взыскать с ответчика.
- Подготовка документации – чем больше доказательств получит судья, тем больше шансов для истца на удачный исход дела.
- Формирование иска – исковое заявление составляется по установленной форме. Для правильного написания без опечаток и ошибок лучше воспользоваться помощью профессионала.
- Подача пакета документов – бумаги необходимо направить в экспедицию (канцелярию) судебной инстанции. Сделать это можно посредством личного посещения, через представителя или почту (с уведомлением).
- Судебный процесс – после принятия документов начинается непосредственное рассмотрение дела. Собственники вызываются в судебный орган, аргументируют свою позицию по спорному вопросу.
- Принятие решения – проведя разбирательство, судебная инстанция выносит решение в пользу одной из сторон. Обжаловать его можно в срок до 10 дней.
- Оформление собственнических прав – при положительном исходе разбирательства, истец должен перевести ответчику средства, которые равны стоимости выкупаемой части в жилище. После следует обратиться в Росреестр для оформления собственности.
Квартиру делили в суде
Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.
Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.
Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.
Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.
В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.
Досудебное урегулирование
Попытка досудебного урегулирования ситуации не обязательна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны Истец приложил максимум усилий для разрешения спора. Этап досудебного урегулирования предполагает:
- Написание и отправку письма владельцу незначительной доли. Письмо составляет в свободной форме. В нем должны содержаться персональные сведения об Адресате и Адресанте (их ФИО, адреса проживания/регистрации), а также предложение о продаже микродоли. Можно указать цену, за которую отправитель готов выкупить ничтожно малую долю, или упомянуть, что он открыт для обсуждения конечной стоимости сделки. Подробнее: Образец о предложении выкупа доли в квартире
- Сохранение документального подтверждения того, что письмо было передано или отправлено Адресату. Для этого можно либо попросить Адресата расписаться и проставить дату принятия на дубликате письма (при личной передаче из рук в руки), либо оставить у себя чеки и квитанции из почтового отделения (при отправке). Отправлять документ рекомендуется ценным письмом с уведомлением о вручении.
- Ожидание ответа. Будет достаточно подождать 30 дней. Если за это время сособственник не соизволит ни отказаться от предложения, ни согласиться на него, гражданину, желающему выкупить долю, нужно будет обратиться в суд.
Две стороны одной медали
Возможность принудительного выкупа доли через суд одних может порадовать, а других – огорчить. Как свойственно российской действительности, в квартирный войнах любое право часто становится злоупотреблением. Впрочем, и рассмотренные в последнее время Верховным Судом дела стали только «первой ласточкой». Судебная практика расширяется, и суды уже не столь категоричны, как было лет 5 назад: иски о лишении права на долю и ее выкупе удовлетворяются все чаще.
Если вы хотите выкупить долю или в отношении вас предпринимаются меры для принуждения к уступке доли, на сегодняшний день нет смысла идти в суд без серьезной юридической поддержки. Судебная практика еще слишком «сырая», решения судов разных инстанций – неоднозначны, каждый случай нужно анализировать индивидуально. Довольно-таки часто выгоднее не доводить дело до суда, а решить вопрос с выплатой компенсации в ходе переговоров. Если же вы уверены в своей правоте, не хотите идти на уступки, то остается только судиться, причем с перспективой дойти до Верховного Суда.
Принудительный выкуп доли в квартире через суд
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
Все данные будут переданы по защищенному каналу
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
В законодательстве РФ нет четкого указания, какого наименьшего размера может быть доля в жилом помещении. Зачастую, получив тем или иным способом незначительную часть квартиры, собственник использует ее как рычаг давления на других совладельцев или же не желает продать ее за ту сумму, которую они могут предложить. Он вполне обоснованно считает, что его право на жилище не прикосновенно и защищено положениями ст. 35 Конституции РФ.
Однако в некоторых случаях по судебному решению он будет обязан продать свое имущество. В каких и как правильно инициировать эту процедуру, вы узнаете, прочитав нашу статью.
Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?
Принудительный выкуп доли в квартире через суд возможен, если соблюдены условия, предусмотренные ст. 252 ГК РФ. Положения этой статьи регулируют раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли, в том числе порядок выплаты компенсации при невозможности выдела доли в натуре.
К сожалению, статья 252 ГК прямо не говорит о том, может ли суд заставить продать долю в квартире. Суд, если руководствоваться прямыми указаниями закона, вправе, лишь обязать сособственников выплатить компенсацию собственнику выделяемой доли. При этом, по смыслу указанной статьи, вопрос о выделе такой доли вправе поставить только сам ее собственник. Таким образом, собственники заявить требование о выделе доли другого собственника, по сути, не могут. До последнего времени так и было, пока дела, по которым собственники хотели заставить продать долю в квартире через суд, не стали доходить до Верховного Суда. Высшая судебная инстанция истолковала положения ст. 252 ГК РФ по-своему и создала прецедент: лишить права собственности на долю и заставить ее продать можно, выплатив тем самым бывшему собственнику соответствующую компенсацию. Разумеется, для этого должны быть законные основания и условия. Об этом – в нашей статье.
Когда необходимо обращаться в судебные органы
Определение долевой собственности закреплено в статье 244 ГК РФ. Она возникает, когда у одного объекта жилой недвижимости несколько владельцев, каждый из которых обладает правом на выраженную в долевом соотношении часть (например, ½, 2/5, 7/16 и т.д.).
Обычно сособственники жилого помещения могут договориться друг с другом и либо каждому выделить долю в натуре, либо определить порядок пользования квартирой. Конечно, в некоторых случаях и для этого приходится обращаться в суд.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Однако случается и так, что доля одного или нескольких собственников настолько мала, что выделить ее (то есть оборудовать отдельные входы, жилые и подсобные помещения) не представляется возможным. Совместное пользование также невозможно (например, по причине малого размера квартиры).
В этом случае единственный выход – выкуп доли. Некоторые владельцы мизерной части не хотят добровольно продавать свое имущество, так как не могут договориться с остальными совладельцами о цене такой сделки. Стоит ли обращаться в суд для того, чтобы в принудительном порядке обязать сособственника продать свою долю. Ведь фактически, какого бы размера часть жилья не была, она все же является частной собственностью. Оказывается, такое возможно.
Принудительный выкуп доли в квартире в судебном порядке
- Подготовить документы/доказательства.
- Составить исковое заявление.
- Направить заявление в суд.
- Оплатить госпошлину.
- Дождаться рассмотрения дела.
- Участвовать на заседании суда.
- Получить решение суда.
- Дождаться, пока решение вступит в силу.
- Выплатить компенсацию ответчику и, обязательно подтвердить данный факт документально.
- На основании решения суда оформить право собственности на имущество в Росреестре.
К исковому заявлению нужно прикладывать:
- Паспорт истца.
- Свидетельство о праве собственности на недвижимость (сейчас это выписка из ЕГРН).
- Доказательства правоты истца.
- Подтверждение попытки решить вопрос во внесудебном порядке.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Доверенность на представителя и его паспорт (при необходимости).
Конкретных и строго определенных сроков рассмотрения подобных дел не существует:
| Действия | Срок |
|---|---|
| Попытка решить вопрос во внесудебном порядке | От 1 дня |
| Сбор требуемой документации | От 1 дня |
| Рассмотрение искового заявления | До 2-х месяцев |
| Вступление решения в силу | 1 месяц |
| Выплата компенсации | До 1 дня |
| Оформление права собственности | От 3-х дней. |
Таким образом, в среднем, вся процедура займет порядка 2-3 месяцев максимум, при условии, что истец будет активно заниматься вопросом.
Принудительный выкуп доли в квартире через суд: судебная практика, образец иска
Процедура не сопряжена с обязательством сторон предпринять попытку досудебного урегулирования спора. Однако опытные юристы рекомендуют воспользоваться таким шансом. Для этого нужно направить письменное предложение совладельцам с условием, по которому гражданин готов выкупить долю. Далее, остается дождаться письменного ответа. Только при отсутствии последнего стоит предпринимать шаги по составлению искового заявления.
К этапам принудительного выкупа части жилплощади относятся 5 шагов:
- Сбор документов (паспорт, бумаги на жилье, экспертное заключение о стоимости жилплощади, запрос на досудебное урегулирование спора).
- Подготовка иска.
- Оплата госпошлины.
- Передача документации в районный (городской) суд по месту нахождения имущества.
- Участие в процессе. В зале суда можно представлять любые доказательства, подтверждающие позицию ходатайствующего лица.
- Получение компенсации в сумме, указанной в постановлении суда, с фиксацией данного факта.
- Подготовка документов на объект и их передача в Росреестр. Орган внесет соответствующую запись в единый госреестр недвижимости.
Вопрос:
Можно ли при согласии сторон оформить выкуп посредством договора дарения?
Ответ:
Такой подход крайне не рекомендован экспертами. Вместе с тем соблазн оформить дарственную велик. Документ позволяет близким родственникам уйти от уплаты налога. При этом споры за квадратные метры вряд ли будут проходить в безвозмездном формате и по факту одна из сторон все же выплатит компенсацию, сумма которой будет определяться в рамках устной договоренности. Такая сделка незаконна. Если сведения о корыстном интересе граждан обретут форму доказательств, то суд аннулирует операцию.
Таким образом, принудительный выкуп через судебный орган возможен при наличии оснований, позволяющих установить отсутствие интереса к жилью у собственника. Для этого истец должен представить доказательства проживания по другому адресу, наличия другого имущества, а также безучастность к оплате ЖКУ. Образец иска можно взять в канцелярии районного органа, рассматривающего дело.
- Учел, что применение правила, изложенного в п.4 ст. 252 ГК РФ, возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли и только в случаях одновременного наличия всех условий, а именно незначительности доли, за которую выплачивается компенсация, невозможности выделить её в натуре, отсутствии у сособственника заинтересованности в использовании общего имущества.
- поскольку в настоящее время спорное жилое помещение принадлежит собственникам, соглашения о порядке пользования квартирой с собственниками ответчики не имеют, а собственники вправе использовать принадлежащее им жилое помещение по своему усмотрению, чему препятствуют ответчики, поскольку право пользования ответчика спорным жилым помещением подлежит прекращению, т.к. иное не установлено законом или договором между сторонами.
- в соответствии с п. 4.3 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в г. Москве, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 31.10.2006 г. № 859-ПП, снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением-на основании вступившего в законную силу решения суда.
- право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений.
В настоящее время растет количество «коммунальных» квартир, что противоречит духу гражданского оборота недвижимости, поскольку раздел квартиры на доли значительно снижает качество жизни граждан, ограничивает оборот рыночный недвижимости.
При это, например, при разделе автомобиля не делят его на доли.Решают кому этот автомобиль нужнее, а другой стороне присуждают компенсацию.
Поэтому изменение судебной практики на возможность принудительного выкупа не решает в полной мере данную проблему, однако снижает остроту проблемы коммунального жилья.
В конце хочется добавить, что Доверительнице еще повезло в том, что спорная доля не попала в руки циничных рейдеров, которые с использованием криминальных технологий, могли бы отобрать всю квартиру.
Этапы принудительного выкупа доли можно представить 5 основными шагами:
- Сбор доказательств, подготовка искового заявления и необходимой документации.
- Передача иска в районный суд по месту расположения имущества с оплатой судебной пошлины.
- Участие в заседаниях, с предоставлением исчерпывающих документальных доказательств наличия признаков отсутствия интереса в доли и ее незначительности.
- После вступления в силу решения, организовать получение денежной компенсации с фиксацией факта передачи определенной судом суммы собственнику доли.
- Подготовив подтверждающие документы на недвижимость и решение суда, обратиться в Росреестр для внесения изменений в записи о переходе права на выкупленную долю.