Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Итоги 2022 года на рынке коммерческой недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Тренды на рынке коммерческой недвижимости
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:
-
в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
-
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
-
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
-
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
-
вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
Вложения в объект перед сдачей в аренду
При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
Окунёмся в действительность
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?
Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.
Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.
Чего ожидать от ставок?
С одной стороны, увеличение стоимости строительных материалов может спровоцировать рост ставок на аренду коммерческой недвижимости в новых бизнес-центрах. С другой стороны снижение спроса и увеличение свободных площадей говорит о том, что сейчас не время повышать стоимость аренды, и рынок ждет от собственников лояльности.
По мнению экспертов, в случае, если геополитическая ситуация будет улучшаться, снижение ставок аренды может носить кратковременный характер. Вывод на рынок новых площадей в 2022 году хоть и ограничен, но в перспективе может привести к увеличению ставок аренды.
Карина Анаевская убеждена, что уменьшения ставок не должно произойти. Удорожание всех процессов должно привести к их увеличению, но арендаторы прилагают все усилия, чтобы этого не произошло. Тем временем в Москве процент свободных площадей довольно низок, а издержки собственников выросли настолько, что не оставляют им маневра для скидок.
Заместитель генерального директора Asterus Константин Ковалев отмечает, что качественные офисные пространства класса А, которые прежде занимали западные арендаторы, в силу своих премиальных характеристик сдаются по более высоким ставкам. Если российские компании не торопятся их занимать, ставки пойдут на снижение.
Сегодня арендодатели проявляют лояльность и готовы пересматривать сроки аренды, улучшать условия договоров, предоставлять дополнительные опции, чтобы уровень заполняемости офисного сектора не снижался.
Рынок торговли: закрытие сетей, уход с рынка иностранных брендов
Аналитик отмечает, что в прошлом году на рынке торговой недвижимости, как и в офисном сегменте, не было введено в эксплуатацию ни одного объекта, который можно было бы включить в сток. При этом выручка большинства ретейлеров не падала, динамика развития розничного товарооборота по итогам года как в Минске, так и в Беларуси сохранилась положительной. Посещаемость в ряде объектов превысила докризисный уровень.
Ставки аренды в большинстве случаев привязаны к выручке. Там же, где еще используется фиксированный уровень арендных ставок, можно говорить об их снижении в зависимости от категории арендатора от 15 до 30%.
— В условиях ограниченного предложения и при существующей, в принципе, положительной конъюнктуре рынка, вакантность сокращалась. Она и так не была высокой, в ряде ведущих объектов вакантные помещения или отсутствовали, или образовывались на очень короткий промежуток времени в результате ротации арендаторов. На рынке было только несколько объектов, которые и формировали среднерыночную вакантность. Но даже и в них предложение свободных площадей сокращалось. Это можно сказать о таких торговых центрах, как «Столица», Palazzo, DiaMond city и некоторых других, — говорит Сергей Сенкевич.
Самый высокий спрос на помещения свободного назначения
В первом квартале 2021 года на ПСН приходилась существенная доля спроса: 45% на покупку и 38% на аренду.
Аналитики связывают это с ростом популярности dark store и dark kitchen. Это новые форматы торговли — рестораны или магазины, которые работают только на доставку. Они стали особенно актуальны во время пандемии. ПСН подходят для них, поскольку легко трансформируются под разные задачи.
На втором месте — торговые площади и офисы. Жизнь постепенно возвращается к прежнему ритму: всё больше сотрудников возвращается с удалёнки, торговая активность растёт, поэтому спрос на эти помещения всё выше:
- +22% на аренду и покупку торговых площадей;
- +23% на аренду и +10% на покупку офисных помещений.
Ключевые тренды на рынке офисов Минска
- Рынок находится в состоянии неопределенности;
- Характерны ротационные явления (изменение локации как внутри БЦ, так и в другие БЦ);
- Интерес к офисам без отделки отсутствует;
- Рост релокации бизнесов за рубеж не является галопирующим, однако уже оказал негативное влияние на рынок.
- Катастрофическая ситуация на рынке жилья в основных странах для релокации частично охлаждает спрос для потенциальных переездов все новых компаний;
- Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости позволяет подобрать оптимальный офис по соотношению цена/качество.
По словам руководителя брокерской компании Айнур Буркитбаевой, основную активность на столичном рынке коммерческой недвижимости в первом и втором кварталах 2022 года проявляли компании государственного сектора. По офисам средней и крупной площади от частных компаний не было особой активности, только мониторинг ситуации на рынке.
Председатель комитета консалтинга и брокериджа Ассоциации Qazproperty Константин Глушко отметил, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости в столице Казахстана прямо пропорциональна рынку жилой недвижимости, на данный момент рынок замер в ожидании. Стимуляция рынка жилья, планируемая государством, пока не обрела реальную форму, все программы находятся в активной стадии обсуждения. Экономическая ситуация также накладывает свой след на спрос.
В связи с этим мы прогнозируем спад спроса на покупку коммерческой недвижимости на 15-20%. Рынок аренды коммерческой недвижимости в Нур-Султане переживает период стагнации, начиная с прошлого года. Этот тренд сохранится и в этом году. Предпосылок для роста арендной ставки мало, хотя периодами наблюдаются небольшие всплески на уровне 5-7%. Исполнительный директор AST Service Management Константин Глушко
Айнур Буркитбаева также полагает, что арендные ставки в Нур-Султане до осени не будут расти. А дальше все будет зависеть от ситуации на рынке.
В третьем квартале можно ожидать дальнейшей активизации спроса на небольшие офисы и рабочие места в коворкингах. Крупные частные компании не будут проявлять особого интереса к поиску помещений, предположительно, до сентября 2022 года. Руководитель брокерской компании arenda.kz Айнур Буркитбаева
На какие объекты стоит обращать внимание
Чешскую недвижимость всегда нужно рассматривать с точки зрения инвестора, оценивая потенциальную доходность, которую она может принести. Самыми надежными в этом плане являются пассивные инвестиции в жилую недвижимость.
Предложений на рынке действительно много, но найти достойный объект – задача не из легких. Для этого рекомендуют обращать внимание не только на пражскую недвижимость, но и на объекты в провинции. Они будут дешевле, но тоже могут приносить неплохой доход – 4-6 % от стоимости в год.
Не меньшей популярностью пользуются старые объекты под реконструкцию и строительство жилья. Миграция, рост доходов и численности чешского населения привели к катастрофической нехватке жилой недвижимости. Потому при быстрой реализации подобных проектов доходность может составить до 35 % за 2-3 года.
Если ваше внимание привлекает уже готовый бизнес, перед заключением сделки удостоверьтесь, что покупаете не только предприятие, но и недвижимость, на котором оно расположено. В Чехии принято продавать не сам объект, а именно бизнес и вложенные в него инвестиции, передавая покупателю право аренды (например, если это ресторан). Сам же объект, как правило, в собственности предприятия не находится.
При покупке готового бизнеса обращайте внимание на годовую прибыль, которую указывают продавцы. Она напрямую зависит от места расположения объекта.
Например, если это кафе в центре Праги, оно способно сгенерировать годовой доход в 150 тыс. евро. Но если это ресторан в спальном районе, сколько бы ни заявлял продавец, доход едва ли будет больше 50-60 тыс. евро.
Жилая недвижимость: небезопасный островок
К событиям февраля 2022 года рынок жилой недвижимости подошел перегретым. Он рос не органично, а искусственно. Высокий спрос и сильный рост цен (гораздо выше инфляции) по большей части был вызван субсидированными ипотеками и бурным ростом портфеля кредитов. Изначально они финансировались правительством, а потом — частично банками и застройщиками, для того чтобы темпы продаж не останавливались и цены росли бесконечно.
Рост стоимости жилья пытаются удержать, притом что около половины всех сделок проходили с ипотечным кредитованием. Многие банки не только подняли ставки на новые ипотеки, но и начали отзывать одобренные ранее сделки, и инфляцию при этом никто не отменял.
Россию неминуемо ждет стагнация или коррекция на рынке недвижимости. Пока неясно, кто победит: инфляция или отсутствие ипотеки с перегретостью рынка. Если ЦБ будет быстро снижать ставку, то победит инфляция (ипотека сохранится), и мы сможем увидеть новые максимумы. А при потере ипотеки произойдет сильное снижение спроса. Оно приведет к коррекции рынка на фоне большого количества предложений от разных застройщиков и вторичного рынка жилья при низком спросе от покупателей из-за отсутствия ипотеки и реализации спроса в период 2019–2021 годов.
Плюсы и минусы бизнеса
- Невысокий объем первоначальных вложений. Однако, чтобы оставаться конкурентным, необходимо непрерывно инвестировать в рекламу, обучение сотрудников, автоматизацию программ и работу сайта.
- Высокая доходность, быстрая окупаемость первоначальных вложений. При этом, на закрытие одной сделки уходит 1-2 месяца. Агентство зависит от персонала и его компетенций. Отсутствие опыта и клиентской базы увеличивает период окупаемости, а на развитие положительного имиджа компании уходит 5-6 лет.
- Спрос на рынке недвижимости, постоянный. Однако, рынок недвижимости подвержен влиянию макроэкономических факторов, конъюнктура меняется, необходимо гибко реагировать на эти изменения. Сохранять резервный капитал в случае непредвиденных расходов и снижения объема заключаемых сделок.
- Расчет происходит по факту совершения сделки, однако этому предшествует длительная подготовка. Широкий спектр профильных услуг приносит дополнительный доход агентству.
Инвестиции. В первой половине 2016 года в коммерческую недвижимость Австрии было вложено 1,5 млрд евро, что в 8,5 раз больше, чем за аналогичный период
Офисы. На офисы пришлось 54% инвестиций за первые шесть месяцев года. Спрос в Вене превышает предложение, и пустуют лишь 6% помещений. Активность на офисном рынке тормозит и недостаточное предложение. Средняя доходность — 4,2% годовых.
Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент был вложен лишь 1% инвестиций, но в 2015 году он получил примерно четверть капитала. Средняя доходность —
Склады. В этом секторе не хватает качественного продукта. Покупатели складов в большинстве случаев занимают их сами, а не сдают в аренду. Доходность — 6,5% в Вене и 7% в Граце.
Жильё. С 2008 по 2015 годы цены на квартиры в Вене выросли на 75%. Среди покупателей на столичном рынке 40% — иностранцы. Средняя доходность жилья —
| Тип недвижимости | Аренда, евро/м² в месяц |
Годовая динамика аренды, % |
Цены, евро/м² |
Годовая динамика цен, % |
Доходность, % |
Прогноз |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Вена | ||||||
| Офисы | 20,8 | −0,6 | 6 087,8 | 13,9 | 4,1 | ↑ |
| 240,0 | 0,0 | 82 285,7 | 17,1 | 3,5 | ↑ | |
| Торговые комплексы | 88,0 | 0,0 | 20 705,9 | 2,9 | 5,1 | ↑ |
| Склады | 4,8 | 0,0 | 876,9 | 11,5 | 6,5 | ↔ |
| Квартиры (долгосрочная аренда) | 14,4 | −2,0 | 4 928,0 | 8,4 | 3,5 | ↑ |
| Грац | ||||||
| Офисы | 11,3 | 0,0 | 2 076,9 | 9,2 | 6,5 | ↑ |
| 88,0 | 0,0 | 24 000,0 | 8,0 | 4,4 | ↑ | |
| Торговые комплексы | 40,0 | 0,0 | 7 619,0 | 3,2 | 6,3 | ↑ |
| Склады | 4,0 | 0,0 | 685,7 | 7,1 | 7,0 | ↔ |
| Квартиры (долгосрочная аренда) | 11,3 | −2,8 | 3 055,0 | 3,6 | 4,4 | ↑ |