Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какая зарплата нужна для ипотеки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для ипотеки без подтверждения дохода в банках нередко действует более высокая ставка — по данным компании Frank RG, в среднем она выше на 0,5 п.п. В Сбербанке общая процентная ставка жилищного кредита по двум документам увеличивается в среднем на 0,6 п.п. В Альфа-банке и ВТБ ставка не повышается. Однако все зависит от программы, по который заемщик берет кредит.
Требования к заемщику
Требования к заемщику также обычно более серьезные в сравнении с получением ипотеки с подтверждением дохода. В Сбербанке ипотека иностранцам не предоставляется в принципе, поэтому действуют другие дополнительные требования — заемщик на момент возврата кредита по договору должен быть не старше 65 лет, тогда как при ипотеке по общим правилам — не старше 75 лет.
Отличаются также требования к стажу работы. Так, в Сбербанке требуемый стаж увеличивается в два раза — с трех месяцев до шести. При этом добавляется необходимость работы не менее одного года за последние пять лет. В ВТБ нет требований по трудоустройству и стажу, тогда как по общим правилам требуется место работы на территории России или (только для граждан РФ) в филиалах транснациональных компаний за рубежом. В Альфа-банке особые требования к заемщикам при оформлении ипотеки по двум документам отсутствуют, перечислил юрист КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин.
Что учитывает кредитная организация при анализе платежеспособности клиента
Размер ежемесячного платежа по ипотеке в большинстве случаев не превышает 40% от суммы доходов заемщика. Уровня заработной платы и дополнительных источников прибыли должно хватать и на регулярное погашение задолженности, и поддержание приемлемых условий жизни. Это одно из главных условий кредитных организаций. Соответственно, кредит может получить гражданин со стабильным доходом, подтверждённым документально.
При рассмотрении заявления учитываются следующие графы:
-
трудовая деятельность;
-
уровень заработка.
Кредитные организации принимают в расчет любые источники прибыли заемщика, которые тот подтвердит справкой, – как официальные, так и дополнительные. Основным доходом считаются:
-
зарплата с главного места работы (сотрудник устроен по трудовой книжке или контракту);
-
доходы от индивидуального предпринимательства;
-
для пенсионеров – государственные начисления.
Как подтвердить доход при получении ипотеки?
Для подтверждения официального трудоустройства и ежемесячной оплаты, вам нужно предъявить в банк справку 2-НДФЛ. При отсутствии справки 2-НДФЛ, придется доказать банку, что работает в компании не менее шести месяцев. Менеджеры могут позвонить вашему работодателю и узнать, действительно ли вы трудоустроены и по какой причине вы не можете предъявить справку.
Для тех, кто трудится неофициально и работает удаленно, нужно предъявить в банк декларацию из налоговой. Потребуется подтверждение страховых выплат и нужно будет взять выписки о поступлении денег на вашу банковскую карту. При отсутствии регистрации в налоговой, даже выписки с банковской карты не будут выступать доказательством дохода для банка. А если работаете официально и подрабатывает, то выписка с карты о поступлении денег будет считаться подтверждением дополнительного дохода.
Преимущества, недостатки, подводные камни
К преимуществам ипотечных программ по двум документам можно отнести:
- отсутствие необходимости запроса у работодателя справок о доходах;
- отсутствие дополнительных комиссий, ограничений по досрочному гашению;
- возможность выбора схемы начисления процентов (дифференцированная или аннуитетная) в некоторых банках при оформлении заявки;
- быстрый срок вынесения кредитного решения — от 24 часов.
Недостатками получения таких кредитов являются следующие условия:
- обязательное привлечение супруга (супруги) в качестве созаемщика;
- более высокие ставки по сравнению с иными ипотечными продуктами банка;
- в качестве залога выступает, как правило, приобретаемое жилье;
- высокий первоначальный взнос в размере 30–50% от стоимости квартиры, дома;
- обязательное страхование жизни заемщика и созаемщика для получения льготной процентной ставки.
Разумеется, банк не поверит на слово в вопросах заработка — заемщик должен подтвердить постоянное трудоустройство и официальный доход. Самый простой способ сделать это — предоставить справку 2-НДФЛ с отображением выплат за последние 6 месяцев. Тем сотрудникам, у которых нет возможности предоставить такой документ, банк предлагает подтверждение дохода с помощью справки, в которой будут указаны:
-
уровень дохода
-
реквизиты и контактные данные компании
-
подтверждение факта трудоустройства в данной компании в течение последних 6 месяцев (или больше).
Свой порядок подтверждения доходов установлен для отдельных групп потенциальных заемщиков. Например, индивидуальные предприниматели должны предъявить финансовой организации квитанции, подтверждающие уплату налогов в течение последнего года. А пенсионеры — подтвердить свой статус, предъявив справку из органа соцзащиты или другого госоргана (в зависимости от основания для получения пенсии).
Также необходимо подтверждать и те доходы, которые приходят из дополнительных источников. Для этого подойдут:
-
выписки, которые подтверждают доходы потенциального заемщика по вкладам,
-
подтверждение страховых выплат в пользу потенциального заемщика,
-
выписки, наглядно демонстрирующие прибыль потенциального заемщика от акций и других ценных бумаг,
-
договор аренды жилья и подтвежденный доход от его сдачи в наем,
-
доказательства наличия дивидендов от участия в бизнесе и так далее.
Если банк примет документы — а список тех, которые готова принимать в качестве аргумента та или иная финансовая организация, значительно отличается, — то это обеспечит получение ипотеки на более выгодных условиях на основании более высокого дохода.
Ипотека на маленькую зарплату
Иногда зарплата может быть белой, но в вопросах ипотечного кредитования это заемщику никак не помогает: банк считает его неплатежеспособным по причине низкого дохода, и отказывается в выдаче требуемой суммы в несколько млн рублей.
Что можно сделать в такой ситуации?
-
Наиболее очевидный и простой вариант — выбрать жилье подешевле. Сэкономить можно, если рассмотреть квартиры в новостройках на значительном удалении от центра города, а также попробовать купить жилье на раннем этапе строительства — пока еще не началась рекламная кампания, и не взлетели цены.
-
Обратиться к программам льготной ипотеки — их несколько, и каждый может найти что-то для себя. Например, Дальневосточная ипотека предназначена для тех, кто планирует переезжать в ДФО или участвует в программе «Дальневосточный гектар».
-
Предоставить залог в виде ценного имущества высокой ликвидности — например, жилья в собственности.
-
Накопить на первоначальный взнос в размере 50% и более от полной стоимости недвижимости.
-
Выбрать максимальный срок кредитования. Конечно, в таком случае увеличится сумма, которую вы выплатите по факту. Однако размер ежемесячных платежей ощутимо сократится.
-
Привлечь созаемщика или созаемщиков — некоторые банки позволяют привлекать до 3 человек. Только обратите внимание на то, что это должны быть люди с безупречной кредитной историей и желательно не старше 45 лет.
Несмотря на то, что у финансовых организаций, как вы видите, достаточно собственных требований к вашему доходу, первое, на что следует ориентироваться — ваши личные ощущения и трезвая оценка возможностей. Перед тем, как брать на себя ответственность в виде кредита на жилье, нужно реально оценить свои доходы и определить примерный размер платежей, который был бы для вас комфортным. При этом нельзя учитывать только размер заработной платы — помните о том, что каждый месяц у вас уже есть платежи, которые вы никак не можете отменить, например, оплата аренды жилья.
Ипотека — это отличный способ получить в собственность жилье без необходимости сразу выкладывать за квадратные метры несколько миллионов рублей. Однако без предварительного здравого расчета такой кредит может превратиться в тяжкое бремя и для самого заемщика, и для его близких.
Зарплата для ипотеки с примерами расчетов и вариантами оформления при серых доходах
- Купонные доходы и от ценных бумаг;
- Полученные страховые денежные выплаты;
- Доходы от участия в деятельности ООО и от акций акционерных обществ;
- Полученные денежные средства от реализации недвижимости или купли-продажи ценных бумаг и/или движимого имущества;
- Выигрыш в лотерее или казино;
- Взысканные в пользу заемщика неустойки и штрафы;
- Полученные выплаты по алиментам и стипендиям;
- Премии и вознаграждения, полученные вне основного места работы;
- Иные источники доходов, запрещенные банком.
- Привлечение созаемщиков с высоким уровнем дохода;
- Для молодых семей или семей с детьми — участие в государственных программах субсидирования ипотечных кредитов;
- Увеличить первый взнос;
- Предоставление справки по форме банка – бланк не является формой строгой отчетности и есть много возможностей искусственно завысить размер заработной платы;
- Воспользоваться программой кредитования «по двум документам» без подтверждения занятости и платежеспособности заемщика;
- Представить документы по дополнительному доходу;
- Выбрать банк не учитывающий созаемщиков;
- Выбрать банк, который либо не «видит» ваши кредиты, либо готов прописать их закрытие в отлагательных условиях;
- Купить справки — дело хоть и вполне распространенное, но чревато последствиями.
Перечень дополнительных доходов физических лиц на поверку оказывается далеко не бесконечным. А банки осторожно относятся к «экзотическим» источникам прибыли.
Как, например, поясняет Татьяна Хоботова, для ее банка не будет решающим аргументом наличие у претендента антиквариата. Пусть даже коллекция стабильно растет в цене из года в год.
Впрочем, опосредствованно, при общей оценке финансового положения клиента, наличие в собственности предметов старины все же будет учтено.
Также не является гарантией получения ипотечного кредита владение долей какой-нибудь фирмы. Для начала заемщику следует доказывать, что данная собственность действительно ему принадлежит. «В случае владения акциями (паями, долями в уставном капитале) какой-либо коммерческой организации дополнительно представляются копии учредительных документов, заверенные печатью организации», – поясняют в «Банке Москвы».
В большинстве банков заемщику придется доказывать, что компания, акционером которой он является, приносит прибыль. Подтверждением чего, например, может служить налоговая отчетность.
Третьим рассматриваемым источником доходов являются деньги от сдачи в аренду «старой» квартиры. Но, опять же, эти суммы банк будет готов учесть, только если доходы документально подтверждены и уплачены соответствующие налоги.
Между тем собственники малого бизнеса и владельцы сдаваемого жилья не всегда готовы обращаться в налоговые органы за различными справками. Например, по приводимой на сайте СПб ГБУ «Горжилобмен» статистике всего 5% сделок на рынке аренды являются прозрачными, остальные 95% – «серые схемы». Иначе говоря, варианты, когда о сдаче квартиры знают только владелец и жилец, а плата за услугу передается в конверте. Малый бизнес также нередко предпочитает оставаться в тени.
Если же заемщик предполагает сдавать приобретенную с привлечением ипотеки квартиру, ему придется брать на это у банка отдельное разрешение. Причем кредиторы дают подобные разрешения неохотно.
Также среди потенциальных заемщиков могут встретиться владельцы ценных бумаг. Таковым тоже придется подтверждать наличие активов, например, выписками из реестров владельцев ценных бумаг. К зачету принимаются и подтвержденные обязательства по страховым выплатам. Например, если гражданин являлся вкладчиком лишившегося лицензии банка.
Ну и, как ответили БН в Райффайзенбанке, в качестве будущих доходов кредитор может засчитать пенсионные выплаты. Напомним, такие выплаты начиная с 1 июля 2012 года могут получать российские пенсионеры, имеющие средства пенсионных накоплений.
Что можно рассматривать в качестве дополнительного дохода?
Сейчас поговорим о том, как сделать, чтобы одобрили ипотеку в случае наличия дополнительного дохода? Это касается тех потенциальных клиентов, которые имеют официальный доход, но его уровень не соответствует нормативам банка. То есть, человек официально получает минимальную сумму, а остатки берет в конверте от работодателя.
Если имеет место быть именно серый заработок, то для повышения шансов на успех по ипотеке, можно попросить своего работодателя предоставить справку о доходах по форме банка с реальными уровнями поступлений, в том числе и с учетом конвертных выплат.
Очевидно, что этот вариант может быть одобрен только небольшим количеством работодателей. Для них фальшивая справка чревата не только налоговой проверкой, но и более опасными последствиями.
Кроме того, банк может вполне удовлетвориться банковской выпиской по счету, которая отражает постоянный оборот достаточно крупной денежной суммы. Хорошо, если эти операции проводятся именно в том банке, в котором заемщик планирует взять ипотеку.
Какие нужны документы
К заявке на ипотеку потребуется приложить два подтверждающих личность документа — это паспорт гражданина РФ и, как правило, СНИЛС. Вместо последнего банк иногда может запросить водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего или сотрудника федеральных органов власти, военный билет или загранпаспорт.
Наряду с этими документами надо будет заполнить анкету, указав в ней такие сведения, как доход, информацию об организации, в которой работает заемщик, и пр. В свою очередь банк проверит налоговые отчисления, сведения бюро кредитных историй, также возможна проверка информации в интернете (включая социальные сети), звонок работодателю с целью уточнения сведений о доходе и месте трудоустройства.
Дополнительные способы подтверждения дохода
- Выписки с банковских счетов, на которых размещены вклады. Этот вариант пригодится фрилансерам и всем тем, кто получает доход с помощью электронных платежных систем.
- Загранпаспорт с отметками о въезде и выезде. Во-первых, поездки за границу не дешевы, а значит, подтверждают вашу платежеспособность. Во-вторых, при наличии просрочек по кредитам, выезд за границу может быть запрещен. Банки знают, что для людей, которые часто путешествуют, это отличная мотивация не задерживать выплаты.
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимое или движимое имущество. Для банка это своеобразная гарантия — ведь в случае возникновения проблем, банк будет вправе забрать ваше имущество в счет погашения долга.
- Документы, подтверждающие доход от сдачи имущества в аренду. В этом случае вам понадобится свидетельство о собственности и договор аренды.
В качестве дополнительного подтверждения дохода для банка могут выступать и другие документы, которые покажут банку платежеспособность заемщика в каждой конкретной ситуации.
- Для того, чтобы получить кредит, вам нужно доказать банку, что вы получаете стабильный доход, размер которого превышает ваши обязательства по кредиту.
- Если вы работаете официально, ваш доход подтвердит справка от работодателя. Форма 2-НДФЛ подходит тем, кто получает «белую» зарплату, справка по форме банка или в свободной форме — всем остальным.
- Предприниматель подтверждает доход декларацией по форме 3-НДФЛ. Также в банк предоставляется выписка по счету и выдержка из ЕГРИП.
- Помимо основных справок, нужно собрать документы, подтверждающие любой дополнительный доход: выписки со счетов в банках, подтверждения права собственности на имущество или дохода от аренды.
Это полный список справок, подтверждающих доход, когда вы хотите получить кредит в банке.
Срок действия справки
На законодательном уровне никак не обозначены сроки, в течение которых полученные справки годны к использованию. Однако банковские организации стараются запрашивать максимально свежие данные, например за последние 6 месяцев. В этом случае, в зависимости от кредитора, срок действия полученного документа составляет не более 30 дней, а, иногда, и 10 дней. Также банк имеет право запросить справку 2-НДФЛ и за последний год, поэтому о сроках «жизни» документа необходимо уточнять непосредственно у кредитора.
При получении кредита важно предоставлять достоверные данные, в том числе и о размере заработной платы. Не нужно пытаться подделать справку о доходах, так как сегодня кредитор мажет легко проверить ваши пенсионные отчисления с помощью СНИЛС. Подтвердить свой доход можно многими способами, поэтому сложности возникнуть не должно. По возможности, следует предоставлять данные обо всех дополнительных источниках дохода, например, алименты, пособия, подработки и т.д. Это существенно увеличит вероятность одобрения займа на более выгодных условиях.
Справка по форме банка
Серая зарплата в конверте — это распространенное явление. Если официальной части зарплаты вам недостаточно, чтобы получить ипотеку или автокредит, придется подтвердить полную сумму дохода по форме банка.
Как взять кредит всего по 2 документам и без справок ⇒
Этот документ подтверждает неофициальные доходы заявителя, то есть ту часть зарплаты, с которой не платятся налоги.
Она содержит следующие данные:
- ФИО заемщика;
- должность;
- стаж на текущем месте;
- сумма зарплаты за 6-12 месяцев.
Подтверждение дополнительных доходов
В случае, когда официальная зарплата маленькая, многие кредиторы могут взять на заметку дополнительные варианты заработка средств у своих клиентов. В этом случае неофициальный доход должен иметь свое определенное подтверждение. Современные кредитные организации могут взять на заметку иной вариант доходов, который клиент получает одним из следующих способов:
- Проведение сдачи в аренду любого жилого имущества у клиентов.
- Дополнительный доход, полученный при использовании подсобных хозяйств у клиента.
- Любая финансовая помощь, которую оказывают для клиента родственники, но при условии, что средства зачисляются на существующий счет в банке.
- Депозиты на банковских счетах, откуда ежемесячно поступают проценты.