Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как застраховать покупку квартиры в строящемся доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
Процедура страхования жилья
Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле, отметила Коровина. По ее словам, страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании», — уточнила юрист. По ее словам, лучше идти по алгоритму:
- одобрили квартиру в ипотеку;
- обзвонили несколько аккредитованных при банке страховых компаний;
- отправили в них оценочный альбом;
- получили информацию о стоимости страхового полиса и условиях страхования.
В каких случаях имеет смысл оформлять страхование от утраты титула?
Страховка от утраты титула приобретается редко. Но если вы, например, покупаете квартиру на вторичном рынке у собственника, который владеет ею меньше 3 лет, возможно, стоит переплатить небольшую сумму и быть уверенным, что вам не придется платить за жилье, право на которое может отобрать суд.
Что я теряю, если отказываюсь от добровольного страхования по ипотечному кредиту или займу?
Главный минус отказа от добровольных страховых взносов — рост процентной ставки (в среднем на 0,5–2%).
Иногда сумма страховых взносов на весь срок кредита меньше этой процентной нагрузки, но бывает и наоборот. Отказавшись от взносов, вы заплатите банку больше в виде процентов, но ежемесячный платеж все равно окажется ниже, чем при оформлении страховки. Поэтому решать вам: иногда застраховаться стоит не из финансовых, а из психологических соображений.
Нередко банк так хочет обезопасить себя от рисков, что настаивает на оформлении добровольных взносов, даже если заемщик решил отказаться от них. В таком случае нужно напомнить менеджеру о том, что закон на вашей стороне. Если и это не поможет, заемщик имеет право написать жалобу на банк в Роспотребнадзор, ФАС или Банк России — и сменить кредитора.
Как сэкономить на ипотечном страховании?
- Получить налоговый вычет
По действующему законодательству вы можете вернуть денежные средства (до 120 тыс. рублей) за страхование жизни и здоровья в виде налогового вычета. Важно, что договор страхования должен быть заключен не менее, чем на 5 лет;
- Выбрать квартиру в строящемся доме
Если вы выбираете квартиру в строящемся доме, оформление страховки на недвижимость станет обязательным только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта
- Посмотреть разные предложения на рынке
Договор страхования финансовых рисков заключается на полную стоимость объекта или на сумму, эквивалентную размеру оформленного кредита. Фирма-страховщик перед подписанием договора тщательно проверит документацию, связанную с застройщиком. Таким образом, гражданин обезопасит себя от неблагонадежной строительной организации. Для оформления полиса необходимо подготовить ряд документов:
- Разрешение органов местной власти на строительство жилого дома;
- Договор аренды земельного участка под строительные работы;
- Контракт инвестирования, который был предварительно заключен местными органами самоуправления и застройщиком;
- Договор между строительной организацией и дольщиками;
- Другая документация, демонстрирующая юридические отношения застройщика и дольщика;
- Справки об оплате инвестиционных взносов.
После ознакомления с официальной документацией, происходит оценка рисков страховым экспертом или целой комиссией по 60 основным пунктам. Заключение комиссии действует не более 2 месяцев, за которые клиент обязан подписать договор страхования. Если этого не происходит, заключение становится недействительным и придется повторять процедуру, если на это согласится страховщик. Далее фирма вынесет решение о том, является ли застройщик благонадежным и может ли быть оформлен полис.
Зачем страховать квартиру в новостройке?
Застраховать недостроенное жилье можно, и даже нужно, в некоторых ситуациях. Каждый гражданин вправе сам решить, нужен ли ему такой полис или он доверяет застройщику. Но если будущий хозяин покупает квартиру в кредит, то в условиях банковского ипотечного договора будет четко прописана обязательность оформления страховки. Банк не захочет потерять свои средства из-за банкротства недобросовестной строительной фирмы, а значит, выбранная страховая компания обязана будет покрыть остаток кредита. Стандартный страховой полис включает в себя следующие рисковые ситуации:
- Задержка сроков строительства и сдачи объекта;
- Задержка с заселением нового здания;
- Разрушение дома вследствие природных катаклизмов, производственных аварий и терроризма;
- Банкротство строительной организации, отвечающей за строящийся объект;
- Махинации с двойной перепродажей недостроенной квартиры.
Случается, что застройщики сами предлагают вариант страховой фирмы, с которой можно заключить достаточно выгодный для клиента договор. Это может быть мошенничеством, так как компания с высокой вероятностью будет в сговоре со страховщиками. Необходимо выбирать проверенную фирму, которая зарекомендовала себя на российском рынке. Стоит отметить, что титул (право собственности) страховать необязательно, если строительство еще не завершено и не оформлены все необходимые документы.
Как уменьшить риски при покупке квартиры в новостройке?
Выгода от покупки квартиры в строящемся доме — очевидна. В первую очередь — финансовая, ведь непостроенные квартиры стоят значительно дешевле. Но и рисков от покупки квартиры в новостройках достаточно много. И чтобы не остаться с носом, страховщики предлагают самые разные пакеты своих услуг для дольщиков.
Страховка обязательна при пользовании кредитными деньгами, так что когда вы берете ипотеку, то в банке вам в обязательном порядке расскажут о страховании. А в остальных случаях, когда дольщик приобретает квартиру за свои деньги, страховка — на выбор покупателя. И все же лучше воспользоваться этими, пусть дорогостоящими, но важными услугами. Страхование недостроенного жилья помогает защитить средства, вложенные в строительство, и к тому же, что не менее важно, проверить благонадежность застройщика.
Страхование недвижимого имущества
В случае покупки еще строящегося жилья есть два вида страхования. Первый из них осуществляется, когда вы вложили свои средства в долю строительства, и являетесь соинвестором. Тогда вы имеете право застраховать финансовые риски. То есть в случае затягивания сроков сдачи дома и оформления собственности или банкротства застройщика, вы получите компенсацию, но потеряет право на квартиру в строящемся доме.В таком случае вы вносите 2- 4,5% страховых взносов от суммы приобретаемого жилья в зависимости от ставок страховой компании и количества застрахованных рисков.
При покупке строящейся квартиры можно застраховать следующие риски: банкротство компании-застройщика, нарушение сроков выполнения строительных работ (рейтинг компаний по срокам задержки), затягивание заселения объекта, возможность двойной продажи, разрушение или повреждение здания вследствие различных аварий, пожаров, взрывов и других бедствий.
Титульное страхование как защита прав собственности на новую квартиру — это такой вид страхования, который рекомендуется пройти, если вы берете кредит на строящееся жилье. В этом случае страхуется трудоспособность и жизни заемщика и титул. Обычно при ипотечном кредитовании нужно застраховать финансовые риски, однако и титульное страхование не помешает.
Как получить страховую выплату
Если наступил страховой случай, вам нужно сделать следующее:
- Как можно скорее сообщить обо всём в страховую компанию. Обычно в договоре прописан срок, в течение которого вы должны это сделать. Иногда это три дня, иногда сутки. Если вы опоздаете, деньги могут не выплатить.
- Обратиться в службу, которая зафиксирует случившееся. Это может быть полиция, МЧС, управляющая компания. От них требуется документ, подтверждающий произошедшее, например справка о пожаре, постановление о возбуждении уголовного дела в случае ограбления и так далее.
- Подать в страховую компанию необходимые документы. Как правило, это действующий страховой полис, квитанции об оплате страховых взносов и бумаги, подтверждающие, что наступил страховой случай.
- Дождаться решения страховщика. Компания вызовет оценщика, примет решение и, если оно будет положительным, полностью или частично возместит ущерб.
Страхование договоров долевого участия. Что это?
Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве, которые, как считают специалисты, очень напоминают обязательное страхование.
- Через любую страховую компанию, которая должна иметь соответствующую лицензию.
- Банковская гарантия. Ее наличие во время оформления договоров долевого участия проверяется органами Росреестра. Однако не все банки согласятся выступить поручителями в области строительства, т.к. для них это сопряжено с высокими рисками.
- Некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). ОВС должно иметь лицензию и заниматься только страхованием договоров долевого участия. В качестве учредителей таких обществ по приказам Министерства регионального развития будут выбираться наиболее успешные застройщики.
Какие документы нужны для страхования дома
Чтобы оформить страхование дома от пожара и иных рисков, необходимо заранее подготовить комплект документов:
- выписку из ЕГРН либо иное подтверждение права собственности. Для недорогих дачных участков иногда можно обойтись садоводческой книжкой (зависит от политики СК);
- документы, описывающие устройство дома (техпаспорт или результаты осмотра экспертом);
- удостоверение личности страхователя;
- документацию по дорогостоящему имуществу, которое вы желаете застраховать (чеки, гарантийные талоны на технику, садовый инструмент и пр.);
- заявление на страховку по форме СК (можно скачать на сайте или заполнить бланк в офисе компании).
Страховка — не повод для роста цены квадратного метра
Гарантии дольщикам стали темой обсуждения на совещании с участием генерального директора ОАО «Страховая компания АИЖК» Андрея Языкова в МВДЦ «Сибирь».
По его мнению, когда закон заработает в полную силу, не только не произойдет роста стоимости квадратного метра, но и может снизиться себестоимость строительства.
Если верить статистике, от 40 до 70 % от себестоимости стройки застройщику сегодня приходится брать в кредит. Если покупатели перестанут бояться долевого строительства, если банковское поручительство или страховка станут действительно надежным инструментом, деньги потекут на стройку более мощным потоком, и потребность в дорогом банковском займе отпадет сама собой.
«По нашим оценкам, несмотря на необходимость страховки, стоимость квадратного метра снизи
тся, потому что любая стройка привлекает дорогой банковский кредит. Если зависимость от банковских денег сократится, стоимость строительства снизится на 5–7 процентов», — считает руководитель страховой компании АИЖК.
А вот предлагаемый сегодня полный запрет на привлечение средств дольщиков для строительства, напротив, способен привести к 25-процентному росту себестоимости стройки из-за использования дорогого банковского кредита. «Здесь можно провести аналогию с законом о страховании вкладов: сначала он вызывал неприятие, но уже спустя год банки свое отношение к нему изменили, потому что люди перестали бояться банков», — прокомментировал Андрей Языков.
Закон еще не заработал так, как от него ожидали. Пока единственные, кто проявляет интерес к новому виду страхования, — это небольшие страховые компании, которые далеко не всегда в случае остановки стройки в силах расплатиться с инвесторами. Крупные же страховщики, действительно способные выполнить обязательства перед дольщиками, не торопятся заходить на этот рынок. «Страхование всколыхнуло такой пласт страховых компаний, о которых мы раньше никогда не слышали», — отметил генеральный директор Красноярского краевого фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов.
Строительство типовой четырехподъездной девятиэтажки при стоимости квадратного метра в 36 тыс. рублей обходится в 270 млн рублей. «Как профессиональный страховщик могу сказать, что это очень большая сумма, которую придется выплачивать страховой компании. Редчайший случай, когда страховщик держит такую сумму на себе. Но по факту договор заключается не на один дом, а на все дома данного застройщика. Поэтому сумма «под риском» может достигать нескольких миллиардов рублей», — отметил Андрей Языков.
Причем если у банков в этом месте существует определенное ограничение (они не могут брать на себя риски, превышающие 25 % от собственных средств), то у страховщиков в настоящее время подобных ограничений нет. Именно это позволяет компаниям брать риски, в разы превышающие размер собственного капитала.
«Некоторые застройщики почему-то считают, что наличие страховки необходимо только в момент регистрации первого договора в Росреестре, в результате появились некоторые схемы, популярные сегодня варианты, когда на выходе из Росреестра полис разрывается. Закон говорит, что защита должна быть непрерывной до момента завершения строительства объекта. Поэтому такие схемы в дальнейшем будут жестко пресекаться, будут вводиться специальные контрольные процедуры», — подчеркнул Андрей Языков.
Страховка квартиры в строящемся доме
Для наглядности, приводим таблицу программ страховки квартир в строящемся здании с ценой страховых полисов на 2018 год:
|
Наименование страховщика |
Цена страховки (руб.) |
|
Ресо — гарант |
14500 |
|
Страхование Русский стандарт |
11500 |
|
Уралсиб |
19000 |
|
Ингосстрах |
14500 |
Стоимость страхования
Стоимость полиса на строящуюся недвижимость зависит от того, какой страховой тариф будет применен. На размер тарифа влияют результаты проверки документации застройщика (об объекте строительства, учредительные документы, разного рода разрешения и т.д.) и оценки рисков возникновения страховых случаев. Также, на цену страхового вознаграждения влияет стоимость недвижимости, на каком сейчас этапе строительства находится объект и сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию.
На тарифный процент также влияет сумма инвестиций. Стоимость недвижимости, которую оплатил дольщик, обычно равна сумме страхового покрытия. Обычно берется 2% от суммы инвестиции в год. Если высокий риск возникновения страхового случая, процент может возрасти до 6% в год.
Обязанности страхователей
Страхование ДДУ накладывает на каждую сторону договора определённые обязательства.
Для застройщика они определены следующим перечнем:
- Обязанность соблюдение всех условий страхового договора.
- Своевременная оплата необходимых взносов.
- Застройщик обязан уведомлять об изменении состава дольщиков.
- Обязательное уведомление дольщиков, которые имеют право требования, о том какая именно компания является страхователем.
Застройщик обязан чётко соблюдать прописанные в договоре пункты.
- выплата страховых сумм при предъявлении на них права;
- оповещение заинтересованных лиц об изменениях условий страхования.
По сути, это основные обязанности компании.
- вносить необходимые платежи;
- соблюдать условия по договору;
- в случае уступки прав по договору цессии суммы страховки уведомить об этом все заинтересованные лица.
Как реализуется страховая защита
И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.
Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.
Страхование реализуется:
- С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
- При участии института кредитования.
- С помощью страховой компании.
Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:
- Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
- Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
- Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.