Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли инвестировать в дачную недвижимость в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Я думаю, дача должна приносить радость. Укреплять физическое и моральное здоровье, силы, а не отнимать их. Знаю многих людей, которым доставляет огромное удовольствие огородничать, еще с апреля с предвкушением высаживать семечки в крошечные горшочки и ждать, ждать наступления нового сезона. Это своего рода творчества, созидание – видеть, как из посаженного тобой семечка растет растение или дерево. Если среди вас, дорогие читатели, есть люди с подобными интересами, думаю, вы сами для себя уже знаете ответ на вопрос, стоит ли покупать дачу в СНТ или любом другом поселении. Я, со своей стороны, постаралась подсветить подводные камни, на которые стоит обратить внимание при выборе подходящего участка.
Всем остальным, кто не сильно знаком с финансовой стороной владения дачей, рекомендую тщательно взвесить для себя все аргументы «за» и «против» и пройтись по всем пунктам дачных особенностей, которые я перечислила в начале статьи.
Удачного вам отдыха и правильного выбора!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.
«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.
Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.
На динамику стоимости строительства, помимо снижения цен на стройматериалы, повлияло падение спроса и введение экспортных ограничений. Все это в итоге привело к снижению затрат на возведение домов. По оценке DOM TECHNONICOL, с января по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м (без внутренней отделки) дома из кирпича уменьшилась на 12,2%: с 57 тыс. до 50 тыс. руб. Аналогичное снижение наблюдалось и для домов из бруса, стоимость строительства 1 кв. м по этой технологии также опустилась до 50 тыс. руб. Заметнее всего снизилась стоимость строительства дома из газобетона — на 27,2%, до 40 тыс. руб. за 1 кв. м.
Уменьшение стоимости строительства домов из газобетона, хотя и не такое заметное, подтверждает крупнейший производитель данного стройматериала. «В 2021 году стоимость строительства домов из газобетона выросла на 27% — до 42 тыс. руб. за 1 кв. м. В 2022 году она опустилась до 38 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть снизилась примерно на 10% по сравнению с предыдущим годом», — рассказал председатель правления компании «Кселла-Аэроблок-Центр» Андрей Башкатов. Эти колебания связаны с изменением стоимости работ, строительных и отделочных материалов, пояснил он.
Подешевело в 2022 году и строительство деревянных домов. По оценке DOM TECHNONICOL, стоимость строительства «квадрата» энергоэффективного каркасного дома сейчас обойдется в 40 тыс. руб. — почти на 15% дешевле, чем в начале года. Экономвариант данной технологии тоже стоит дешевле почти на 13%: 27 тыс. руб. за 1 кв. м. Снижение стоимости строительства отметили и в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). «Если говорить об абсолютных значениях к пику 2021 года, то снижение составило 20–30% в зависимости от технологии (брус, каркас)», — сказала сопредседатель правления АДД Юлия Юрлова. По данным АДД, строительство домов из клееного бруса в 2022 году подешевело на 13–15%. Сейчас цена 1 кв. м теплового контура (фундамент, стены, окна, двери, крыша, без отделки и инженерных систем) дома из клееного бруса начинается от 60–65 тыс. руб. Стоимость строительства каркасных домов в 2022 году снизилась на 10–20%, до 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м теплового контура.
Среди факторов, которые оказали положительное влияние на развитие ИЖС в 2022-м, эксперты назвали льготные ипотечные программы в сегменте.
«Ипотека в сфере ИЖС повышает доступность жилья для разных категорий граждан, а значит, и способствует сохранению темпов строительства», — отметил Андрей Баннов.
Помимо роста ипотеки, в сегменте ИЖС в 2022-м году наблюдались и другие тенденции, добавила директор департамента маркетинга «ФСK Family» Екатерина Коган. Во-первых, рост спроса на готовые дома — до 65% к прошлому году. Во-вторых, увеличение спроса на одноэтажные дома — до 40% к прошлому году. В-третьих, основной спрос сместился на небольшие дома — площадью до 120 кв. м, их объем в структуре спроса компании составляет 60%.
Петербург: инвестиции в туристическую недвижимость
По данным Ростуризма, Петербург продолжает оставаться одним из топовых туристических направлений. Несмотря на отсутствие иностранных путешественников даже в несезон гостиницы и отели имеют неплохую заполняемость – особенно это касается сервисных апартаментов, которые ведут яркую маркетинговую политику. Впрочем, и частные собственники жилья прекрасно справляются с задачей, сдавая квартиры и загородные дома, коттеджи, санаторные объекты через «Авито».
Особый спрос идет на бюджетное жилье, трезвездочные отели, расположенные в престижных районах города. В связи с этим покупка небольших студий/однокомнатных квартир в новых домах недалеко от метро, а также номеров в апарт-отелях, которые управляются сильными отельными сетями. Сегодня среди таких – Vertical, Valo, Avenir, ARTSTUDIO, Well.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
В чем отличие стоимости вторички и новостроек?
В начале 2023 года банки объявили о сильном подорожании ипотеки, поэтому взять кредит на покупку вторичного жилья теперь можно по ставке не ниже 12%. Но риелторы и аналитики утверждают, что каждый месяц цена таких квартир будет снижаться примерно на 1% за квадратный метр. Это поможет скорректировать текущие расценки и вернуться к более реальным показателям 2020-2022 года. Поэтому, если вы хотите продать жилье, то не раздумывайте и делайте это прямо сейчас, так как повышения цен на вторичном рынке точно ждать не стоит.
Если говорить о новостройках, то здесь дела обстоят значительно сложнее. Во-первых, не все готовы вложить свои деньги в строящееся жилье, потому что боятся рисков и отсутствия стабильности. Во-вторых, при росте стоимости строительства и материалов девелоперы не могут позволить себе слишком сильно сбавить цены. Поэтому выгоднее всего будет предоставлять новым клиентам скидки на некоторые проекты и предлагать всевозможные акции. Плюс к этому застройщик сможет сделать жилье более доступным, уменьшая его метражи и увеличивая многофункциональность.
Какие тенденции на рынке жилья 2023 станут главными?
В условиях прекращения льготной ипотеки с околонулевой ставкой, снижения доходов населения и текущей политической ситуации на рынке недвижимости-2023 сформировалось несколько интересных тенденций, которые тем или иным образом тоже должны повлиять на увеличение спроса.
Тренд №1 – Площадь новых квартир будет уменьшаться.
Для того чтобы сократить стоимость недвижимости, застройщику придется уменьшать площадь лота по всем классам. В целом по стране за основу, скорее всего возьмут усредненный показатель – 50 квадратных метров.
Тренд №2 – Популярность микроапартаментов продолжит расти.
Апарты получили статус полноценного рейтингового продукта, несмотря на высокую стоимость. А некоторые строительные компании начали предлагать своим новым клиентам услугу по официальному оформлению такого формата недвижимости в собственность.
Нюансы покупки дома в товариществе
Если собираетесь приобрести дом или участок в СНТ, следует обратить внимание на возможные подводные камни такой покупки. Прежде всего, следует проверить документы — в них должны быть прописаны все нюансы.
Случаи, когда владелец что-то достроил или изменил площадь помещения, а документы переоформить «забыл», нередки. Для нового владельца такая невнимательность обернется длительным переоформлением документов. Кроме правоустанавливающих документов, также важно проверить собственность на обременения. Для этого нужно попросить, чтобы продавец предоставил выписку из ЕГРП. Еще следует спросить с продавца и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Еще одна сложность, с которой встречаются покупатели – отсутствие межевания. После выполнения процедуры разграничения участков, новый владелец может получить меньший участок земли, при том что платил за большую площадь земельного надела. Дабы избежать неприятности, можно попросить продавца официально ограничить участок до продажи — такая процедура занимает около 2 месяцев, но далеко не все продавцы на это соглашаются.
Наращивать или нет в такой сложный год?
Среди инвесторов присутствует неопределенность. В 2021 году многие задавались вопросом, начинать ли строить дом или подождать до осени или нового года, потому что цены могут упасть.
Однако, по данным Центра Независимых Исследований, в 2021 году было выдано 128 000 разрешений на строительство индивидуальных домов, что на 20% больше, чем в 2020 году (106 тыс. разрешений). В том же году 112 тыс. одноквартирных домов (для сравнения — в 2020 году было 97 000 одноквартирных домов).
Весна 2023 года полностью изменила мировоззрение. Годом ранее инфляция начала расти. В мае 2021 года он составлял 4,7 процента. в год и был самым большим почти за десятилетие. Даже тогда верхняя граница целевого показателя инфляции (3,5%) была превышена. Осенью начались нервные повышения ставок, а в декабре 2021 года инфляция превысила 10% и стала самой высокой за последние 20 лет.
По мере роста цен на строительные материалы растут и цены на дома и квартиры, так как на материалы приходится более 50% инвестиционных затрат.
Высокие процентные ставки и все более высокие цены не только на строительные и отделочные материалы, но и на материалы, необходимые каждый день для жизни, изменили взгляды многих потенциальных инвесторов.
Из-за высокой процентной ставки по кредитам и ужесточения критериев их выдачи многие люди, которые планировали построить дом, например, площадью 100-120 м2, заявляли, что могут позволить себе только дом площадью 60-70 м2. Другие отказываются от строительства дома или откладывают этот план на будущее. Тем не менее, интерес к домам и квартирам, построенным застройщиками, по-прежнему очень высок.
Некоторое влияние на строительный рынок окажет и независимость некоторых инвесторов. Поскольку трудозатраты очень высоки, нет специалистов или крайне отдалены (а иногда и неопределенны) сроки выполнения договоров подряда, которые могли бы взять дело в свои руки. Если у нас есть воля, навыки и время, чтобы построить себя, например, отделочные работы, именно так многие инвесторы воплотят в жизнь свою мечту о собственном доме.
Стоит ли строиться в такой трудный год? Давайте соберем аргументы, которые могут побудить вас построить дом в 2023 году:
- Сэкономленные годами средства на строительство съедает инфляция. Того, что должно было хватить на покупку квартиры или этап отделочных работ, уже не хватит на квартиру, а через мгновение не хватит даже на возведение стен дома. Начало строительства имеет реальную ценность.
- Независимый эксперт заслуженный строитель РФ Якунин А.М.: «Я беру на себя этот риск и начинаю в 2023 году. Из-за стремительной инфляции я боюсь, что сбережений, которые позволят мне поставить фундамент и стены за 2 года, может хватить только на фундаменты. Я вижу мало шансов на падение цен на материалы, я бы рассчитывал на стабилизацию цен. У меня сложилось впечатление, что цены подрядчиков могут вернуться к разумному уровню»
- Инвестиции в строительство дома дают возможность сэкономить на старте. Если вы уменьшите площадь здания, вы получите реальную экономию до сотен тысяч рублей. Уменьшение площади дома на 20 м2 — решение проблем с инфляцией и высокими ценами. Если вам нравятся гаражи, вплотную к дому и прочие «декорации», стоит задуматься, стоит ли от них отказываться в целях экономии.
Центр Независимых Исследований опубликовала сводку цен и продаж в первом квартале 2021 года по сравнению с первым кварталом 2020 года. Выручка ведущих поставщиков стройматериалов выросла на 16%, в том числе эффект от повышения цен составил 3,4%. Цены на оптовые материалы выросли примерно на 3,0%, а в секторе дома и сада — на 3,6%.
Выросла продажа предметов малой архитектуры (63% при росте цен на 1,3%) и материалов для сада и отдыха — более чем на 50%, а цены выросли на 4,8%. Продажи инструментов, освещения и электрики увеличились на 36%, а цены выросли примерно на 3-5%. Отрицательные результаты продаж зафиксированы по цементу и извести (-12%) при росте цен на 6%. Аналогичное падение продаж также касается стен и дымоходов, хотя их цены упали на 6%. Наибольший рост цен зафиксирован на продукцию из групп: плиты ОСБ — 17% и сухое строительство 11%.
В таблице показано, как менялись средние цены на различные группы строительных и отделочных материалов в крупных магазинах и специализированных торговых сетях в годовом исчислении и в мае 2021 года.
| Группа материалов | Годовое изменение цены [%] | Изменение цены в мае 2021 г. [%] |
| плиты ОСБ | 32,4 | 36,2 |
| освещение, электрика | 9,6 | 7.3 |
| сухое здание | 7,9 | 8,0 |
| теплоизоляция | 7,9 | 8,7 |
| установки, отопление | 7.1 | 10,0 |
| сад, хобби | 6,5 | 7.3 |
| крыши, водостоки | 5 | 9,7 |
| инструменты | 4.4 | 5,8 |
| оборудование, бытовая техника | 4.0 | 5.3 |
| цемент, известь | 3,6 | 4.4 |
| плитка, санузел, кухня | 3.0 | 5,8 |
| краски, лаки | 2,7 | 4.2 |
| строительная химия | 2,6 | 4.6 |
| подрезать | 2,5 | 3,6 |
| гидроизоляция | 2.2 | 5,5 |
| столярные изделия | 2.1 | 4,8 |
| декор | 1,8 | 4.1 |
| окрестности дома | 1.1 | 3,8 |
| стены, дымоходы | -6,6 | -4,5 |
Рекордно высокий рост цен на ОСБ в 2021 году был обусловлен конъюнктурой на мировом рынке древесины. В начале мая 2021 года цена на это сырье превысила стремительно растущий уровень в 1700 долларов за 1000 планочных футов, увеличившись более чем на 400% по сравнению с прошлым годом . Через 6 недель биржевые цены упали до 770 долларов, что означает, что рост цен на древесину в годовом исчислении снизился с более чем 400 до менее чем 80%.
Когда лучше покупать дачный домик
Шанс купить приусадебный домик осенью значительно выше, считают специалисты. Можно не только оценить качество дорог и работу отдельных систем, но и получить хорошую скидку. Спрос на дачи в это время падает, и продавцы начинают снижать ценник. Осенью покупатель может без лишней спешки выбрать самый надежный вариант, распланировать участок и определить фронт предстоящих работ.
Покупка загородной недвижимости осенью имеет плюсы и для садоводов. До наступления холодов можно подготовить почву к весне и даже успеть сделать часть посадок. К тому же, приобретая дачу в дождливый или морозный сезон, при обнаружении скрытых недостатков будет проще заявить о своих требованиях продавцу.