Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование перепланировки в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Возможные и недопустимые варианты перепланировки
Законом выделено два варианта перепланировки: простая и сложная.
В число поверхностной входит:
- Перенос сантехники и кухонной плиты;
- Демонтаж и установка новых перегородок не несущего типа;
- Переделка дверных проёмов.
Если при выполнении подобных работ собственники придерживались правил техники безопасности и использовали качественные материалы, угрозы конструкции дома нет. Но даже для таких работ необходимо предварительное разрешение. Если не провести согласование сделанной перепланировки, это чревато штрафами за незаконную деятельность. Необходимо, чтобы новая планировка отвечала указанным в техническом паспорте данными, за чем ревностно следит БТИ.
В перечень «сложных» работ входит:
- Демонтаж стен с целью объединения комнат и расширения полезной жилой площади;
- Перенос кухни;
- Работы по разбору кладовок;
- Обустройство ещё одной ванной комнаты или перенос имеющейся;
- Перемещение коммуникаций;
- Перенос оконных проёмов.
Все эти манипуляции носят серьёзный характер, поэтому для их узаконивания потребуется полноценный проект перепланировки, который готовит компания, имеющая лицензию на выполнение подобных работ.
Если не выполнить согласование вовремя и начать работать без проекта, придётся платить штраф. В итоге согласование перепланировки после работ обойдётся дороже, нежели получение разрешения заранее. Кроме того, трогать несущие стены без разрешения архитекторов не рекомендуется не только по причине возможного штрафа. Подобные работы чреваты разрушением стены и нарушением прочности здания, что приведёт к плачевным последствиям.
Строго запрещено проводить такие действия:
- Пытаться увеличить площадь кухни за счёт уменьшения комнаты. Допустимые расширения не могут быть больше 25% от общей площади квартиры;
- Если в квартире проведено газовое снабжение, не допускается совмещать кухню с комнатой при помощи арок;
- Строго запрещено сносить несущие стены;
- Демонтировать радиаторы, трубы для подачи холодной или горячей воды (в том числе канализации), менять расположение вентиляционного канала или перекрывать его полностью;
- Туалет или ванну нельзя переносить в то место, где у соседей снизу находится жилая комната;
- Пытаться сделать отвод от общего отопления для проведения тепла на лоджию или балкон;
- Увеличивать размер балкона за счёт использования пространства жилой комнаты.
Не нужно получать никаких разрешений, если планируется клеить обои, выполнять покрасочные работы, устанавливать новую мебель, менять сантехнику. Также не нужно получать «добро» на установку кондиционера. БТИ не интересно, какого цвета унитаз установлен в квартире и как часто меняются двери, подтверждение надо только на масштабные работы с проектом.
Для получения разрешения на перепланировку необходимо в орган местного самоуправления (в Москве- в Жилищную инспекцию в электронном виде через портал госуслуг) подать следующие документы:
- заявление (для Москвы- запрос в интерактивной форме Портала госуслуг);
- проект перепланировки;
- правоустанавливающие документы;
- технический паспорт БТИ;
- техническое заключение (для Москвы);
Дополнительный пакет документов для узаконивания перепланировки жилых помещений в Москве
Помимо основного набора документов в частных случаях Мосжилинспекция может запросить дополнительно следующие виды документов в зависимости от вида предполагаемых изменений в конфигурации квартиры:
- специализированные разделы, дополняющие проектную документацию, например, проект электро- и водоснабжения, отопления, канализации, монтажа вентиляционных систем;
- план помещения с обозначением границ (для квартир свободной планировки) от застройщика;
- техническое заключение автора проекта дома;
- справка из ОАО «Мосгаз», свидетельствующая о переносе или заглушке газового оборудования;
- документ о согласовании с Департаментом культурного наследия;
- протокол общего собрания жильцов, отражающий согласие соседей при перепланировке, затрагивающей общедомовое имущество;
- согласование с балансодержателями инженерной сети, к которым относятся ДЭЗ – дирекция эксплуатации зданий, ЖЭК – жилищно-эксплуатационная контора, ЕИРЦ – единый информационно-расчетный центр, РЭУ – районное эксплуатационное управление, ТСЖ – товарищество собственников жилья;
- справка-согласие банка, выдавшего ипотеку, на перепланировку квартиры;
- анализ объекта недвижимости Главного архитектурно-планировочного управления;
- согласование проекта перепланировки в Москомархитектуре.
При подаче копий документов их предварительно следует заверить у нотариуса.
В какие инстанции нужно обращаться?
Вся процедура распределяется на несколько этапов, при этом собственнику придется посетить различные инстанции, задача которых – оформление, а также узаконивание процесса перепланировки.
Жилинспекция вправе дать отказ на прошение владельца недвижимости. Как правило, такое возможно, если из-за работ весь дом может оказаться в аварийном состоянии. Также такое может произойти в следующих ситуациях:
- отопительные элементы были вынесены на балкон – не соответствует правилам безопасности;
- был изменен пол, если повысилась нагрузка на несущие перекрытия;
- увеличение санузла, кухни за счет площади комнат, в которых проживают люди;
- из-за проведенных работ образовались препятствия к инженерному или техническому оснащению.
Если штраф оплатить своевременно, можно не доводить до суда дело с перепланировкой – если она уже сделана. Также владельцу придется устранить видимые нарушения установленных законодательством норм, после чего повторно подать иск в Жилиинспекцию относительно узаконения перепланировки. Главная задача в такой ситуации – доказать, что все проведенные работы безопасны для состояния жилого дома и самих людей, которые в нем проживают.
По статистике, представленной Центральным банком России, только в Москве и в Московской области ежемесячно выдаются ипотеки, размер которых превышает в совокупности 55 миллионов рублей. Но если при покупке недвижимости используются полученные от финансовой организации средства, то до момента полного погашения долга собственником имущества считается выдавшая кредит компания. Для проживающих в квартире граждан-заемщиков это означает, что без согласования с банком они не смогут:
- В полной мере использовать право на распоряжение имуществом, касающееся, в первую очередь, невозможности дарения квартиры или включения ее в наследственную массу
- Продавать недвижимость
- Делать перепланировку
Перепланировка занимает много времени, причем большая часть его уходит не на ремонтные работы. Получение согласия банка и прохождение необходимых инстанций может затянуться. Например, только заявка на проведение изменений в Сбербанке занимает 20-40 дней.После получения одобрения финансовой организации медлить также нельзя. Обычно кредитор устанавливает срок, в течение которого нужно не только переделать квартиру, но и оформить документы и предоставить готовый пакет с информацией о перепланировке банку. В ВТБ24 он составляет 6 месяцев. Если учесть, что рассмотрение вопроса в Жилищной комиссии может занять полтора месяца, времени у заемщика катастрофически мало. Ускорить процедуру поможет обращение к опытным юристам, которые не только оформляют документацию, но и выступают представителями в различных инстанциях.Владелец ипотечной квартиры потратит при перепланировке не только время, но и деньги. Если исключить стоимость ремонта, процедура обойдется минимум в 50 тысяч рублей. Цена одного плана перепланировки начинается с 10 тысяч рублей. А за комплект документов на объект недвижимости в БТИ придется отдать 2 тысячи.Гораздо выгоднее заказать перепланировку под ключ в юридическом центре. Цена на полный комплект услуг, включая представительство, составляет около 40 тысяч.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Когда требуется узаконивание
Далеко не все работы требуют предварительного согласования. Основной критерий — необходимость внесения изменений в технический паспорт квартиры.
Такие изменения обязательны, если:
- убирают, врезают на новом месте или переносят сантехнику, электрические и другие инженерные сети;
- производят манипуляции с вентиляцией;
- меняют ванну на душевую кабину и наоборот;
- организуют демонтаж встроенной мебели, отмеченной на плане квартиры;
- прорубают проемы или сносят целиком несущие стены, перегородки;
- объединяют кухню с жилой комнатой;
- переставляют нагревательное или газовое оборудование;
- объединяют верхнюю и нижнюю квартиры по вертикали;
- устраивают или остекляют лоджии и балконы;
- меняют конфигурацию полов.
Во всех перечисленных случаях, а также ряде дополнительных нужно собирать пакет необходимых для узаконивания перепланировки квартиры документов. Если же сантехническое оборудование меняется на аналогичное без переноса или выполняется косметический ремонт, никаких согласований не требуется.
Узаконивание самовольной планировки
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:
- Сбор необходимых документов.
- Оповещение администрации.
- Обращение в суд.
- Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
- Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).
Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Сколько стоит узаконить переустройство у специалистов
Конечно, специалисты жилищных норм имеют огромный опыт в узаконении квартир после изменения планировки, поэтому помощь таких профессионалов никогда не бывает лишней. Чтобы узнать, сколько примерно стоит услуга по обследованию квартиры, анализа выполненных работ и оценке возможности узаконить перепланировку в 2016 году, попробуем сориентировать вас по московским ценам.
- Так, процедура согласования таких изменений, как установка перегородок, не являющихся несущими стенами, проемы в таких перегородках будет стоить примерно от 30 000 до 50 000 рублей.
- Расширение площади ванной комнаты за счет холла или коридора, ликвидация перегородки между жилой комнатой и кухней и т.д. обойдется собственнику примерно в 60 000-100 000 рублей.
- Самым сложным и дорогим согласованием считаются различные вмешательства в расположение несущих стен квартиры. В этом случае процедура может стоить от 100 000 рублей.
- Итоговая сумма зависит от площади жилья, сложности перепланировки и объема ремонтных работ.
Мы видим, что стоимость услуги по узаконению перепланировки стоит недешево, тем более что к этим тратам прибавится и стоимость самих ремонтных работ, а также заказ заключения о соответствии их проекту.
Куда обращаться и где получить?
Как получить разрешение на реконструкцию (перепланировку) самостоятельно квартиры? На всей территории Российской Федерации действует единый порядок оформления подобной процедуры. Порядок получения разрешения будет следующим:
- Где брать технический паспорт на квартиру? Обратиться в бюро технической инвентаризации для получения технического паспорта на квартиру. Кто выдает бланк заявления? В БТИ следует написать заявление специальном бланке, который выдаст сотрудник учреждения. К заявлению прикладывается правоустанавливающий документ на квартиру (договор социального найма, выписка из ЕГРН или свидетельство права собственности).
- На основании технического паспорта на квартиру составляется эскиз или проект перепланировки недвижимости (в зависимости от сложности и типа выполняемых ремонтно-строительных работ). Проект составляет только проектная организация, имеющая допуск СРО, или автор технического проекта дома. Эскиз можно выполнить самостоятельно в виде чертежа, он не требует юридического заверения.
- У кого согласовывать проект? После составления проекта необходимо его согласовать в Жилищной инспекции, Министерстве по чрезвычайным ситуациям, Санитарно-эпидемиологической станции, Комитете архитектуры и градостроительстве населенного пункта (если дом относится к объектам культурного наследия или памятникам архитектуры) и других организациях при необходимости.
- Кто дает разрешение? После сбора всех согласований они подаются вместе с проектом в бюро технической инвентаризации, где необходимо написать заявление на получение разрешения. К заявлению прикладываются следующие документы:
- паспорт заявителя;
- нотариально заверенная доверенность (если за собственника оформляет перепланировку доверенное лицо);
- согласие всех собственников квартиры (в письменном виде);
- письменное согласие соседей (если затрагивается их имущество);
- выписка из домовой книги;
- правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН);
- составленный проект или эскиз перепланировки;
- технический паспорт на квартиру;
- техническое заключение о возможности и безопасности проведения строительных работ (в некоторых случаях по требованию БТИ).
Обратите внимание! Если квартира находится в залоге у банковского учреждения (она была куплена на кредитные средства или по иным причинам), то необходимо получить письменное согласие банка на проведение перепланировки.
Где взять образец заявления? Заявление составляется по образцу, который можно получить в отделении бюро технической инвентаризации. Оно должно содержать в себе следующую информацию:
- личные данные заявителя (Ф.И.О., серия и номер паспорта, адрес регистрации (прописки), контактный телефон);
- текст заявления, где подробно излагается просьба о получении разрешения на проведения работ по переустройству помещения;
- дата составления и подпись заявителя (с расшифровкой);
- в конце заявления указывается, какие документы прилагаются к нему.
Перепланировка квартиры. Когда нужно согласовывать?
Согласие на перепланировку квартиры нужно получить в следующих случаях:
- При установке или замене оборудования (замена газовой плиты на электрическую, установка душевой кабины вместо ванной).
- При внесении изменений в системы отопления, газоснабжения, водоснабжения, вентиляции (изменения в расположении сантехники, перенос плиты, перенос кухни или «мокрых» зон в другое место).
- При изменениях в границах жилого помещения (ломать/строить стены, перегородки, оконные и дверные проемы, объединять лоджии с жилым помещением, делать с помощью перегородок «глухие» комнаты без окон).
- При внесении изменений в конструкцию полов, если жилой дом с деревянными перекрытиями.
- При «захвате» в свою жилую собственность общедомовых помещений (тамбуров, кладовых).
Перепланировка квартиры. Какие изменения не одобрят?
Изменения, которые нарушают и несут угрозу прочности и устойчивости несущих стен, влияют на противопожарную безопасность, а также ухудшают условия жизни соседей и других жильцов помещения, нельзя согласовать.
К таким изменениям относятся:
- Перенос «мокрой» зоны (кухни/санузла) в жилые комнаты и размещение над жилым пространством жителей с этажа ниже.
- Снос или уменьшение, ухудшение работы вентиляционного короба.
- Обустройство кухни или жилой комнаты под санузлом соседей.
- Установка теплых полов за счет общей системы отопления.
- Перекрытие источника естественного света.
- Переделка чердака или надстройка мансарды.
- Закрытие свободного доступа к стоякам и счетчикам газо/водоснабжения.
- Пристраивание лоджии к этажам выше первого этажа.
- Перенос на лоджии и балконы отопительных приборов.
- Снос дверного проема на кухню, где установлено газовое оборудование.
- Демонтаж межквартирных и несущих стен.
- Перенос стояков водоснабжения.
- Изменение фасада здания (нельзя сделать панорамное окно, если оно не было предусмотрено в техническом паспорте)