Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДДУ – на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Что такое электронная подпись, и как она выглядит
Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) — это электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных ФСБ РФ. Гарантом ее подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром.
❗️Электронный документ, подписанный УКЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, который подписан собственноручно. УКЭП — это электронный аналог вашей подписи.
Электронная подпись действует 1 год с момента выпуска. В течение срока действия вашей электронной подписи вы сможете подписывать ею другие документы на сделках в СберБанке.
Через год вы не сможете подписывать ею новые документы. При этом ранее подписанные документы не теряют своей юридической силы по истечении этого срока.
Прождав нужный срок, вы должны получить документы о регистрации договора долевого имущества. Если вы регистрировали договор через электронные сервисы, то на вашу электронную почту (не забудьте указать ее в заявке) придет бланк-выписка из реестра ЕГРП, в котором будут указаны номер договора и ваши ФИО как владельца. Если вы выбрали регистрацию через очное присутствие, то придется снова идти в МФЦ или Росреестр. Не забудьте взять паспорт и расписку о приемке документов. Если вы заключали договор по доверенности – то саму доверенность, заверенную нотариально. Проверьте, не истек ли срок заверения или действия доверенности.
В госоргане вы должны получить печатный вариант выписки из реестра. Напоминаем, что ранее дольщик получал свидетельство о регистрации договора, на основании которого после сдачи дома проводилась регистрация права собственности. Сейчас такие документы не выдаются, человек получает только выписку о праве.
Регистрация договора для застройщика
Юридическое лицо собирает документацию в зависимости от предыдущего количества раз регистрации ДДУ. Если договор составляется и заключается с первым дольщиком, застройщик обязуется предоставить следующую документацию:
-
Официальное разрешение на проведение строительных работ.
-
Проектную декларацию.
-
Документы, характеризующие особенности создания жилого объекта (перечисление количества площадей, общий и отдельные планы площадей многоквартирного дома).
-
Договор страхования гражданской ответственности. Документ регламентирует нормы, которые могут быть предприняты по отношению к юридическому лицу в случае неисполнения или исполнения обязанностей ненадлежащим образом в процессе передачи жилой площади.
-
Документ, свидетельствующий о совершении выплаты страховой премии в соответствии с положениями договора страхования.
-
Учредительную документацию.
-
Документ, подтверждающий наличие государственной регистрации застройщика как юридического лица.
Регистрация ДДУ в Росреестре: 4 этапа
Чтобы зарегистрировать ДДУ, нужно действовать по следующему алгоритму:
- Оформить договор, поставить подписи сторон и печать застройщика.
- Подать заявление в печатном или электронном виде и приложить документы. Если желаете получить выписку из реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы убедиться, что право собственности установлено, напишите об этом в заявлении.
- При принятии документов на регистрацию ДДУ государственный орган обязан выдать расписку с описью этих документов, датой, именем должностного лица и телефоном для справок (чтобы узнать о рассмотрении заявки).
- Получить ДДУ следует лично, предъявив паспорт и расписку.
Какие документы нужны для регистрации
Чтобы регистрация состоялась, нужны следующие документы:
- удостоверения личности всех участников, на которых оформлен договор долевого участия в строительстве;
- оригинал ДДУ;
- подписанный передаточный акт;
- разрешение на ведение дома в эксплуатацию.
Что касается последнего документа, то по новым правилам, сведения о нем поступают в реестр недвижимости по электронным каналам. Данные о полученном разрешении должны направлять те органы, которые его выдают. Если по каким-либо причинам сведения в реестр не поступили, их передает сам застройщик не позднее десяти рабочих дней после получения.
В некоторых случаях участнику долевого строительства, возможно, придется представить и другие документы:
- разрешение супруга/и на совершение сделки, заверенное нотариусом;
- документ о рождении, если квартира оформляется на ребенка, которому на момент совершения сделки еще не исполнилось восемнадцать лет;
- закладная или договор на ипотеку, если объект долевого строительства покупается на средства, взятые в ипотечный кредит;
- доверенность на лицо, представляющего интересы дольщика, если документация подается не самим участником. Этот документ быть нотариально заверен.
Заявителю также нужно заплатить госпошлину, которая составляет две тысячи рублей. Если будущих собственников несколько, то сумма не увеличивается, а разделяется между всеми участниками в соответствии с их долями. Законодатель не обязывает граждан предъявлять квитанцию при передаче документов на регистрацию. Сведения об оплате должны поступить в реестр из единой информационной системы. Однако если данные о платеже вовремя не поступят, в регистрации может быть отказано.
Когда в регистрации могут отказать?
Регистрация может быть приостановлена по следующим причинам:
- неправильно заполнено заявление либо не указаны обязательные данные, либо заявление подписано неправомочным лицом;
- представлен не весь пакет документов, необходимых для регистрации права;
- документы представлены, но они не являются подлинными или сведения, которые в них указаны, недостоверны;
- заявитель не имеет действительных прав на данный объект;
- на одну и ту же квартиру представлено два ДДУ;
- права на это жилье уже закреплены за другим лицом.
Эти, а также ряд других причин, которые отражены в 26 статье 218 ФЗ, могут явиться основанием для приостановления процедуры регистрации вплоть до полного устранения всех причин. Приостановка производится на срок, не превышающий три месяца. Если в указанный срок недочеты не устранены и требования закона не соблюдены, в регистрации права собственности отказывается.
Как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре
Если документы подавались лично застройщиком, а у инвестора возникли подозрения, то проверка регистрации договора не составит большого труда. Для этого надо:
- Запросить выписку из ЕГРН в Росреестре, МФЦ.
- Зайти в онлайне на сайт Росреестра.
При обращении дольщика в отделения Росреестра или МФЦ:
- пишут заявление;
- оплачивают госпошлину, в 2020 году ее размер составляет 350 рублей.
Далее предоставляют регистратору:
- документ, подтверждающий личность, паспорт;
- дду.
В течение пяти рабочих дней получают выписку с указанием информации:
- о владельцах земельных наделов;
- списках заключенных договоров;
- сведения об имеющихся обременениях.
Когда за выпиской обращается представитель одной из сторон им предъявляется ко всем указанным бумагам нотариально заверенная доверенность.
Те, кто знаком с интернетом, могут зайти на сайт Росреестра, страница электронного сервиса. Затем выбирают:
- Раздел «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн». После открывшейся таблицы вводится кадастровый номер строения (его можно посмотреть в графе «Предмет договора».
- Затем нажимают на окошко «Сформулировать вопрос».
- Потом нажимают на строчку с адресом, откроется информация по интересующему объекту.
- Далее надо нажать на строку «Права и ограничения» и откроются все зарегистрированные договора, в них находят свой ДДУ.
Причины отказа в регистрации и что делать
Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.
Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:
- Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
- Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
- Найдены ошибки в заявлении.
- В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
- Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
- Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
- Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.
По правилам заявления подают только следующие лица:
- дольщики;
- застройщики;
- представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.
В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.
В чем особенности заключения договора по доверенности?
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.
ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.
Госпошлина для регистрации договора долевого участия
Любая регистрационная процедура сопровождается уплатой государственной пошлины. Чтобы подтвердить оплату госпошлины за регистрацию договора долевого участия, предъявлять регистратору квитанцию потенциальный новосел не обязан. Но если при приеме документов информация об уплате пошлины не будет им обнаружена в информационной системе платежей, он просто не примет документы к рассмотрению.
Весь подготовленный пакет может быть подан представителю многофункционального центра, направлен регистратору почтой или через Интернет. Факт его получения должен быть подтвержден распиской:
- с описью переданных документов;
- датой их передачи;
- фамилией и подписью принявшего их специалиста;
- телефоном и фамилией специалиста, который будет курировать процедуру регистрации и предоставлять заявителю информацию о стадии, на которой она находится.
Что почем? Сколько стоит зарегистрировать договор на самом деле
Надо сказать, в качестве оплаты за данную услугу застройщик просит немалые суммы, стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тыс. рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может переваливать за 300 тыс. рублей. Как правило, застройщики привязывают сумму оплаты за регистрацию ДДУ к стоимости квартиры, берется процентное соотношение стоимости приобретаемого жилья к сумме оплаты. Так, сегодня застройщики и девелоперы берут до 1% стоимости квартиры.
Кстати, от такой практики застройщики стали понемногу отходить, принимая за стоимость своей услуги некую фиксированную величину.
Возможно, так происходит по той причине, что дольщики в последнее время стали более грамотными, и менеджерам все труднее стало отвечать на неудобные вопросы. Действительно, сложно объяснить, каким образом метраж и стоимость жилья может влиять на стоимость услуги (фактически, набора одних и тех же действий, совершаемых в стандартной последовательности).
На самом деле, цена услуги, которую застройщики тем или иным способом навязывают, слишком завышена даже при минимальном ценнике. Вся процедура регистрации сводится к подаче набора документов (со стороны застройщика и дольщика), причем, делается это, как правило, «оптом», на регистрацию одновременно отправляются десятки договоров. И да – застройщик обязан подать полный комплект документов со своей стороны только единожды, когда заключается и регистрируется первый ДДУ (в возводимом жилом комплексе). Единожды подается проектная документация, разрешения, пр., а затем вместе с пакетом дольщика застройщик подает заявление о его согласии на договор, пр.
После «открытия регистрации» повторная подача всего пакета предоставленных документов не требуется, нужна, главным образом, информация, которая касается каждого дольщика.
Каким же образом потребителя приучили к тому, чтобы отдавать достаточно серьезные суммы за столь необременительное для застройщика занятие? Застройщику весьма выгодно получать хорошие деньги, фактически, ни за что. Если на этапе строительства основные денежные средства, уплаченные дольщиками, уходят на закупку строительных материалов, оплату рабочих, обеспечение работы оборудования, спецтехники, то на этапе регистрации вложения минимальные.
Собственно, все затраты, с которыми столкнется дольщик, будут ограничены лишь госпошлиной (до 350 рублей), ну и транспортными расходами (и то не факт: документы можно подать в ближайший МФЦ или даже через интернет).
Зачем нужна регистрация ДДУ
Сразу следует определиться с тем, почему же так важно регистрировать заключенный ДДУ.
Основные причины для такого оформления:
- Подписанное сторонами соглашение о передаче застройщиком недвижимости покупателю юридически не имеет силы, если не будет поставлено на особый учёт в Реестре.
- Когда такой документ понадобится для регистрации права собственности, то бумага без отметки из Реестра не будет служить основанием, чтобы получить выписку из ЕГРН.
- Если станут назревать какие-либо споры с застройщиком, то для разбирательств в судебном порядке необходим будет договор с пометкой из регистрационного учреждения.
- Выгодоприобретатель, вкладывающий часть своих денег в строительство дома, дольщиком будет считаться только тогда, когда соглашение с застройщиком будет иметь правовую силу.
- Вернуть назад уже выплаченные недобросовестному застройщику суммы будет невозможно, когда соглашение недействительно.
Если сделать всё, как положено, то это свидетельствует о том, что:
- Документация застройщика (проектная, правоустанавливающая, разрешительная) прошла надлежащую проверку и находится в порядке.
- Все действия застройщика согласуются с требованиями закона №214-ФЗ.
Причины отказа в регистрации и что делать
Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.
Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:
- Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
- Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
- Найдены ошибки в заявлении.
- В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
- Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
- Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
- Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.
По правилам заявления подают только следующие лица:
- дольщики;
- застройщики;
- представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.
В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.