Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Всё о безопасности сделок с недвижимостью: как избежать мошенничества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №3: регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.
Здесь могут быть разные варианты, в том числе и откровенно обманные. Например, умышленные ошибки при оформлении Договора на пользования сейфа-ячейки в банке чтобы Продавец потом не смог вовремя получить доступ к ячейке и Покупатель-мошенник успел забрать оттуда деньги. Могут быть схемы с частичной оплатой наличными и частичной оплатой другим способом, например, через счёт-аккредитив. Здесь надо очень внимательно смотреть документы.
Сюда же отнесу разнообразные пункты в Договорах, в том числе и предварительных Договорах продажи, о каких-либо условиях в случае нарушения которых Продавец обязан выплатить Покупателю какие-либо неустойки и прочее.
Получить деньги за продажу квартиры чтобы не обманули наиболее просто сейчас оформив получение денег на счёт-аккредитив. Комиссию за перевод суммы на любой счёт платит Покупатель. Но, как я и писал выше, важно чтобы всё было оформлено верно и юридически грамотно. А то денег за продажу квартиры Вы не увидите.
Осторожно: продажа залоговой квартиры
При покупке жилой недвижимости на вторичном рынке всегда существует риск приобретения квартиры, которая на самом деле служит залогом в договоре по кредитованию между продавцом и банком.
Фактически на рынке возможны вполне легальные сделки по приобретению жилой недвижимости, находящейся в залоге. Обычно продавец идет на продажу такой квартиры для того, чтобы погасить задолженность перед банком, при этом цена продажи такого жилья, как правило, на 10-15 процентов ниже его рыночной стоимости.
Вариант сам по себе вполне привлекательный, учитывая как общее состояние рынка недвижимости, так и уровень платежеспособности многих покупателей. Однако в процессе приобретения именно такого жилья существует очень большая степень риска стать жертвой квартирных мошенников.
Аренда жилплощади с целью ее захвата
Один из наиболее «экстремальных» способов махинаций при аренде жилой недвижимости заключается в аренде квартиры с целью ее захвата. В этом случае арендатор обычно изначально собирается захватить арендуемое жилье и договаривается с хозяином недвижимости именно с этой целью.
Арендуемую квартиру могут захватить и в том случае, если договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, не заверяется у нотариуса. В подобной ситуации, по истечении срока аренды, квартирант может отказаться освобождать жилплощадь, не пуская при этом в квартиру ее законного хозяина.
Если такое произошло, следует помнить, что даже в этом случае договор обладает действенной силой, поэтому пострадавшему собственнику необходимо по данному поводу обращаться в суд. Даже несмотря на то, что такие дела обычно разбираются довольно долго, причем хозяин жилья в этом случае будет обязан уплатить все причитающиеся налоги.
Мошенничество с документами на квартиру
В других ситуациях преступники продают квартиру, арендованную ими же у настоящего хозяина. Они предъявляют поддельные документы, берут крупный задаток. И даже если покупатель проявит немного бдительности, пусть с запозданием, но всё же выявит подлог, мошенники к тому времени уже успеют скрыться с полученными деньгами. В этом случае покупатель несет убытки лишь частично.
Разновидности обременений, налагаемых на недвижимость:
Может оказаться, что на продаваемое жилье наложено обременение. Это означает, что покупателю придется нести дополнительные расходы. Арест налагается по решению суда. Также может быть наложен арест на квартиру при предъявлении судебным приставам-исполнителям мирового соглашения, которому присущи признаки судебного решения. Но кроме ареста могут обнаружиться и другие обременения. Сведения о наложении обременения не являются конфиденциальными, их можно получить в Росреестре (ЕГРН).
- Продаваемая квартира оказалась залоговой.
- Возобновился судебный спор между наследниками.
- Долг владельца продаваемого имущества настолько большой, что кредиторы добились ареста квартиры и ее продажи.
- Продавец намеревается объявить себя банкротом. В дальнейшем сделка купли-продажи жилья может быть оспорена кредиторами.
Мошенники риэлторы: схемы мошенничества с недвижимостью и как обезопасить себя
Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».
Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.
1. Задаток
Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.
Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.
2. Внезапные наследники
Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.
Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.
За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.
К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.
3. Очень дальние родственники
В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.
На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).
4. Недобросовестный нотариус
Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу. Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности. Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.
Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.
5. Поддельные документы
Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.
Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок. Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы. Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.
Как обезопасить себя при покупке квартиры
При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.
Признаки мошенничества
Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).
Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.
Требуйте документы
Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно. Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.
Стандартный набор документов:
- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
- правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
- справки из ПНД и НД;
- согласие супруга на сделку.
Дополнительный набор документов:
- Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
- Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
- Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
- Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.
Какие схемы мошенничества распространены на рынке недвижимости?
Целью мошенника является получение невозвратного задатка. Риэлтор заключает с покупателем договор об оказании услуг и получает задаток. В результате оказывается, что выбранная квартира требует дорогостоящего ремонта либо же нет возможности выписать из неё недееспособную бабушку, то есть продаже она не подлежит. В этом случае задаток остаётся у риэлтора, чего он и добивался.
Такая же схема срабатывает для второго и даже третьего покупателя, когда уже подано заявления на регистрацию перехода права для первого покупателя и срок окончания регистрации не завершён. Не следует заключать договоры на невозвратный задаток с риэлторами и агентствами. При продаже и покупке недвижимости безопаснее пользоваться услугами банковской ячейки.
Махинация в отношении квартиры в малоэтажном пригородном доме заключается в незаконности самого существования такого дома на земельном участке с разрешённым видом использования для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. Участок должен иметь вид разрешённого использования – для блокированной жилой застройки или для малоэтажной многоквартирной застройки.
В таком доме продаётся доля, а вовсе не квартира. Требование всех документов в комплексе обезопасит сделку. Информацию можно почерпнуть в выписках из ЕГРН на земельный участок и на жилой дом, (который может оказаться вовсе и нежилым, например, гостевым, летним – зарегистрированным как нежилое здание).
Если привлечь разных риэлторов, юристов, адвокатов или других специалистов в области недвижимости для продавца и покупателя, проверка недвижимости будет наиболее полноценной. Цена за услуги стоит того, чтобы не потерять имущество и деньги.
Как заключить безопасную сделку?
К сожалению, стопроцентных гарантий, что продавец не захочет оспорить сделку, покупателю недвижимости не даст даже самый опытный юрист. Это суровая правда. В интересах покупателя — действовать максимально осторожно и собрать как можно больше информации об объекте, который он хочет купить, и его владельце.
«Если у покупателя есть время, желание и определенные навыки, он может самостоятельно прогнать квартиру по базам, заказать нужные выписки. Это не так уж сложно», — отмечает директор нижегородского агентства недвижимости «Антей» Андрей Михайлов.
Так, действительность паспорта владельца можно проверить на сайте УФМС. Однако если туда вклеена чужая фотография или, например, на одной из страниц есть штамп другого государства, сайт этого не отразит. Зато если владелец умер или аннулировал паспорт в связи с утерей или похищением, это мгновенно всплывет.
На сайте Росреестра можно увидеть наличие арестов, запретов и обременений по квартире.
На сайтах судов города и области потенциальный покупатель найдет информацию о судебных производствах в отношении недвижимости.
Через сайт Госуслуг за несколько минут получится заказать выписку из домовой книги, чтобы понять, кто и когда был прописан в квартире. Люди, которые прописались до приватизации жилплощади, имеют право на пожизненное проживание в ней, даже если не имеют доли. Если не знать этого, можно получить квартиру вместе с родственниками бывшего хозяина в придачу.
Рассуждая о возможности покупки квартиры без посредников, Андрей Михайлов отмечает, что люди очень отличаются по характеру, уровню образования и подкованности в юридических вопросах. Многие совершенно не ориентируются на рынке недвижимости, и обмануть их удается даже мошенникам-дилетантам. Для таких любая самодеятельность чревата большими проблемами.
«Часто срабатывают даже самые примитивные схемы. Например, в интернете выкладывают фотографии фейковой квартиры по привлекательной цене, покупатели начинают звонить. Их просят перевести залог на карточку, и, что самое удивительное, некоторые переводят без всяких гарантий и проверок. Понятно, что это мошенники и никакой квартиры там нет», — рассказывает руководитель «Антея».
Михайлов добавляет, что в сделках с недвижимостью множество тонкостей, о которых неподготовленный человек вряд ли знает: когда можно отдавать деньги, как пустить в ход материнский капитал, что после чего оформлять и т. д. Именно поэтому он рекомендует заказать хотя бы минимальное сопровождение сделки агентством недвижимости или юристом.
Юлия Плетнева более категорична: она уверена, что работу риелтора и юриста никакие электронные базы данных не заменят — нужны глубокие и тщательные «человеческие» проверки, которые могут осуществить только профессионалы.
«В моей практике было достаточное количество случаев, когда по документам все чисто, а на деле назревал большой обман. Машины, увы, пока не могут сопоставлять факты, выстраивать цепочки и анализировать», — говорит эксперт.
Конечно, в итоге каждый сам решает, как ему организовать покупку квартиры. Главное — трезво оценивать свои возможности, осознавать риски и понимать всю ответственность своих действий. Если, конечно, вам не близка позиция Льва Толстого, который горько сожалел, что не отдал имение крестьянам.
Аферы с недвижимостью вторичного рынка и способы избежать обмана
Процветает и мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке. В лидерах продажа жилья по фальшивым документам. Жулики находят жилье, сдающееся в аренду на длительный срок, а при заключении договора получают доступ к его паспортным данным, по которым изготавливается подложный документ с фото злоумышленника. По такому паспорту оформляются дубликаты документов, необходимых для продажи жилья и недвижимость «легально» продается, после чего новых собственников оставляют наедине с огромной проблемой. В группе риска, в силу дороговизны процесса, находится жилье, стоимость которого превышает 10 млн. рублей. Еще один вариант мошенничества при покупке квартиры – заключение сделки с продавцами, входящими в группу повышенного риска:
- недееспособными пенсионерами;
- нарко- и алкозависимыми лицами;
- пациентами, находящимися на учете в учреждениях психиатрии.
Я проснулся от скрежета в замочной скважине. Кто‑то пытался взломать дверь. Я уже собрался звонить в полицию, параллельно подыскивая под рукой что‑то, чем буду отбиваться. Но на пороге возникла женщина лет 50. Она по‑хозяйски открыла дверь своим ключом и стала разуваться. Я вышел в коридор — мои глаза были, наверное, по пять рублей от удивления. «Вы Александр? — спрашивает. — Очень приятно. Меня зовут Елена Павловна, теперь я буду здесь жить». Я совершенно растерялся: «В каком смысле? — В самом прямом. У меня и документ есть», — и она показала мне бумагу о долевой собственности. На этом моменте происходящее начало напоминать мне какой‑то дурацкий фильм. Я прочитал эту писанину. Потом ещё раз. И ещё. Всё было верно. Москва, Новоостаповская улица, дом 6. Моя квартира.
Клиент, солидный мужчина, владелец консалтинговой компании, сидел в кресле передо мной и рассказывал эту историю, задыхаясь от возмущения.
Что должно вызывать подозрение
Есть признаки, которые прямо или косвенно свидетельствуют о том, что есть какой-то подвох. Если вы обнаружили такие признаки, исключите этот объект из перечня возможных для приобретения, какой бы выгодной сделка вам ни казалась:
- явно заниженная цена, причем причина скидки непонятна;
- из выписки из ЕГРП, которая нужна для совершения любых сделок с недвижимостью, понятно, что объект часто меняет собственников. Частые перепродажи — прямой показатель зачистки следов мошеннической операции, совершенной ранее. Есть риск лишиться жилья;
- продажа квартиры по доверенности. То есть сделку совершает не сам собственник, а третье лицо. Юристы вообще не рекомендуют связываться с такими продавцами, риск попасть в лапы мошенников огромен;
- продавец затягивает предоставление оригиналов документов, показывает вам копии.
Не факт, что любой из вышеуказанных признаков — 100% показатель мошенничества. Но лучше не рисковать. Более того, эти моменты насторожат и банк, что может повлечь отказ в кредитовании покупки именного этого объекта — вы потеряете время.
Еще один «подводный камень»
Договорившись с Покупателем указать в договоре более низкую цену продаваемой жилплощади, Продавец получает возможность уплаты более низкой суммы налога. Доверчивый Покупатель соглашается сделать малознакомому человеку одолжение. Но сам он, в связи с этим, оказывается участником совершения налогового преступления.
Это только часть проблемы. Неуказанная в документе часть денег выплачивается Продавцу на руки. Так Покупатель лишается каких-либо гарантий. Что же будет, если Продавец передумает и подаст в суд иск о расторжении сделки и признании ее незаконной.
Если в договоре указывается заниженная цена, то оставшаяся сумма просто доплачивается Продавцу без составления каких-либо документов. Покупатель не получает никаких гарантий. Впоследствии Продавец может передумать и обратиться в суд с иском о признании совершенной сделки недействительной. Средства, доплаченные в обход документации, могут для Покупателя оказаться утраченными.
Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру
Откуда они могут взяться:
- Наследники, не вступившие в наследство вовремя по уважительной причине.
- Когда-то были нарушены интересы несовершеннолетнего, который теперь заявляет о своих правах (он сам или его представитель: родитель, опекун, органы опеки).
- В одной из цепочек сделок с объектом продавцом выступал недееспособный гражданин, и все сделки, начиная с той, признаются недействительными.
- В одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями.
- Наличие временно выписанных граждан, которые не знали о совершенной сделке. Например, граждане, отбывающие наказание, вернувшиеся из МЛС (но эту схемы юристы обычно выявляют).
- Один из собственников был признан безвестно отсутствующим, а потом вдруг неожиданно объявился.
- Оспаривание сделки супругой/супругом продавца (этот риск также выявляется юристами, поэтому маловероятен).
В любом их вышеуказанных случаев совершается обман продавца квартиры покупателем по ипотеке. Неожиданный претендент обращается в суд и выигрывает дело. В итоге получается, что гражданин и квартиры лишается, и остается должен банку. Это сложная ситуация, приводящая покупателей в отчаяние. К сожалению, сделать что-то сложно, вернуть деньги удается далеко не всем. Конечно, покупатель обращается в суд, чтобы взыскать выплаченные продавцу деньги, но этого добиться сложно. Таких ситуаций можно избежать, если при оформлении ипотеки подключиться к титульному страхованию.