Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека при разводе: как делится недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Возможные варианты раздела
Граждане часто не понимают, как делится имущество, приобретенное до брака, если оно признается совместной собственностью по причине его улучшения за счет семейного бюджета.
Важно! На такое имущество не распространяется принцип равенства долей. Величина доли каждого будет сообразна вложенным денежным средствам.
Размер долей будет определяться следующим образом. Из текущей стоимости имущества вычтут его цену, которая была до вступления в брак. Эта часть принадлежит официальному владельцу. Делить будут стоимостную разницу.
Например, мужчина до брака купил квартиру стоимостью 2 млн. руб. После свадьбы ее улучшили и стоимость жилья возросла до 4 млн.
руб. Средства на улучшение брали общие. В таком случае между супругами будут делить только половину квартиры стоимостью 2 млн.
руб. Т.е. жене отойдет ¼ часть объекта стоимостью 1 млн.
руб. А если бы женщина вложила в улучшение только свои собственные средства, квартиру поделили бы пополам.
Не будут делить личное имущество, если владелец улучшал его на свои собственные средства. Например, за счет накоплений, сделанных до брака.
Как правило, если вопрос с разделом личного имущества решается через суд, оно признается собственностью официального владельца, которого обязывают выплатить второму супругу компенсацию денежную или имущественную.
Но есть и иные варианты раздела:
- Имущественный объект выставляют на торги, а делят уже вырученную от продажи сумму сообразно размеру долей в имуществе.
- Стороны регистрируют долевую собственность и договариваются о совместном ее использовании.
Вариант раздела зависит от пожеланий собственников и размера, полагающихся каждому долей.
Наиболее распространённые ситуации при разделе квартиры, приобретённой по ДДУ
Если ДДУ заключён до официальной регистрации, а собственность — уже в браке, важно учитывать материальное участие в покупке. Именно фактические денежные затраты на приобретение квартиры определят, будет ли она считаться совместно нажитой и при разводе делиться пополам. Рассмотрим самые распространённые ситуации.
Дольщик выплатил всю сумму до начала отношений
Покупатель приобретает квартиру по ДДУ и вносит всю сумму на эскроу-счёт, как полагается по 214-ФЗ. Пока дом строится, дольщик успевает жениться. В период брака новостройка сдаётся, и супруги оформляют права на собственность. При этом не важно, кто из них по документам владелец квартиры: в любом случае она достанется дольщику — тому супругу, кто оплатил расходы из своих сбережений.
Дольщик купил квартиру в ипотеку, но погасил долг в браке
Парень купил квартиру по ДДУ в ипотеку. Спустя короткое время он женится, и уже после этого пара полностью рассчитывается с банком. При расторжении брака жильё будет разделено в равных долях, ведь для погашения задолженности за покупку квартиры были потрачены средства из общего бюджета семьи.
Раздел совместного имущества при разводе — неприятная процедура, которая практически всегда сопровождается конфликтом между бывшими супругами. Как итог — рассмотрение дел часто затягивается на несколько месяцев, а иногда и лет. С долевым строительством этот процесс ещё больше усложняется: сторонам придётся доказывать, кто и сколько потратил на покупку квартиры, чтобы получить денежную компенсацию или какую-либо долю в ней.
Проще всего делить объект, который был приобретён в браке, а оплата осуществлялась из общего бюджета. Так каждому из бывших супругов достанется половина совместного имущества. Если вы хотите оградить себя от лишних споров по поводу раздела, заключите брачный договор. В этом документе нужно будет отразить пункт о раздельной собственности — каждый останется при своём во время расторжения брака.
Для составления договора рекомендуем проконсультироваться с опытным юристом. Он расскажет о возможных рисках и последствиях. Помните: каким бы брак ни был перспективным, не теряйте самообладания и лучше учтите возможные ситуации. Особенно когда речь идёт о дорогом имуществе.
Что делать, если был оформлен брачный договор?
При наличии брачного договора имущество будет разделено согласно его условиям. Поэтому при подготовке этого документа важно прописать порядок распределения долгов супругов в случае развода.
Важно: если супруги сначала взяли ипотеку, а потом заключили брачный договор, они обязаны поставить банк в известность о наличии брачного договора. Если этого не сделать, то банк сможет потребовать возврата денег без учета условий брачного договора.
Можно ли разделить ипотеку после развода (обязанности по выплате)
Сам факт развода не означает неминуемый раздел имущества. У бывших членов семейной пары есть еще 3 года исковой давности для раздела имущества после расторжения брака. После развода, в случае необходимости раздела ипотечной квартиры можно поступить несколькими способами:
- Продолжать платить как и прежде. Вариант возможен, если супруги мирно разошлись и достигли договоренностей относительно этого вопроса. При такой схеме банку знать о семейных перепитиях не обязательно. Разобравшись с обязательствами перед банком, бывшие благоверные решают судьбу квартиры.
- Один из супругов платит. В этом случае требуется, чтобы второй отказался от прав на квартиру, а если он этого делать не желает, через суд взыскать с него потраченные средства по погашению ипотеки.
- Разделить кредит. Фактически, из одного ипотечного договора для обоих членов семьи, выйдет 2 самостоятельных на каждого из них.
- Продать квартиру, погасить ипотеку и остаток разделить.
Как оформить раздел имущества
Если у вас есть недвижимость, тем более, если вы покупали ее в браке, то при разводе не забудьте составить нотариальный документ о разделе имущества. Иногда при разводе по согласию через ЗАГС супруги не оформляют раздел имущества.
Пример. Вы купили квартиру в браке, она записана на вас, то есть именно вы указаны как собственник в документах. И вот развод — развелись в ЗАГСе, раздел имущества не оформили — вы же и так собственник по документам. Через год вы решили продать квартиру. Но поскольку она куплена в браке, то по закону это совместная собственность, а документа о разделе имущества у вас нет. Это значит, что для любой сделки с квартирой вам понадобится согласие бывшего супруга. Поэтому, чтобы не испытывать судьбу, оформляйте документы на раздел имущества.
Рефинансирование при расторжении брака
Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.
О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.
Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе в браке
Как разрешится супружеский спор, если квартира куплена до брака, а часть ипотечного кредита выплачена из общих средств? Ведь, с одной стороны, все приобретенное супругами до вступления в брак по закону относится к их личной собственности, но в то же время закон говорит об общности доходов супругов, как источника семейного бюджета, а деление общего имущества супругов производится по принципу равенства.
Возникает вопрос — может ли супруг претендовать на квартиру другого супруга, купленную до брака в ипотеку, если ипотечный долг (весь или частично) погашался в период брака?
Ответ очевиден – это исключено по причине правового режима, распространяющегося на такую квартиру: добрачная квартира (т.е. принадлежавшая супругу до того, как он вступил в брак) не подлежит разделу между супругами, поскольку относится к раздельной собственности супругов, если иной режим этого имущества не закреплен в заключенном между супругами договоре.
Возможность судебного признания добрачного имущества совместным имуществом супругов предусмотрена статьей 37 Семейного кодекса РФ только в одном случае – при установлении судом факта существенного удорожания добрачного имущества за счет общих имущественных вложений супругов или за счет имущественных и/или трудовых вложений одного из супругов (капитальный ремонт, переустройство, реконструкция и т.п.).
Иных оснований для признания личного имущества супруга совместным закон не предусматривает.
Погашение в период брака добрачной ипотеки одного из супругов, то есть долга, возникшего у него до брака, не порождает оснований для признания такой ипотечной квартиры совместным имуществом супругов. То есть никаких имущественных прав на соразмерную долю добрачной квартиры супруга-заемщика у другого супруга в этой связи не возникает. Пусть даже за счет супружеского бюджета погашена значительная, а возможно и основная часть ипотечного кредита — квартира все равно целиком останется в личной собственности супруга-заемщика.
Однако, это вовсе не означает, что право второго супруга на общее имущество останется не защищенным.
Далее разберемся, на что имеет право супруг, участвовавший в выплате добрачной ипотеки другого супруга.
Составление брачного контракта
В нашей стране еще не очень популярен такой вид юридического соглашения как брачный договор. В данной ситуации такой контракт регулировал бы все взаимоотношения в случае деления имущества.
В нем супруги должны определить все нюансы деления общего имущества, также прописывается и имущество, которое не будет распределено между парой при разводе.
При разводе контракт гарантирует раздел в соответствии с пунктами договора. Подчеркнем, что составление брачного контракта возможно в не только после свадьбы, но и в любой период до или после заключения брака.
Изменения в текст договора можно вносить с согласия обеих супругов на протяжении всей общей семейной жизни. Другими словами, с покупкой нового имущества, надо обновлять и пункты договора.
Ремонт или перепланировка
Рассмотрим условия, когда квартира, бывшая в собственности одной из сторон до брака, после ремонта будет считаться совместным имуществом.
В законодательных документах не предусмотрены те виды ремонтных работ, перепланировок и реконструкций, которые влияют на разрешение данного вопроса.
Поэтому в процессе деления привлекаются компетентные лица, которые оценивают затраты и уровень улучшения жилищных условий.
Решающим фактором для вычисления уровня улучшений будет факт присутствия чеков и других документов, удостоверяющих расходы на закупку материалов и выделения средств на необходимые ремонтные работы.
После рассмотрения всех полученных документов, суд решает, изменять ли статус имущества. Дополнительно изучается вопрос происхождения финансирования.
В случае использования кредитных денег, чаще всего отремонтирована квартира переходит в статус совместной собственности, подлежащей разделу.
Но ремонт может носить характер косметического плана, который не несет особых финансовых затрат. В таком случае квартира не меняет статуса собственности и ее нельзя разделить.
Но суд будет разбирать вопрос о делении уже не жилой площади, а проводимых затрат в результате ремонтных работ. В таком случае владелец квартиры должен выплатить другой стороне половину тех денег, которые были потрачены на ремонт.
В соответствии с нормами Семейного кодекса, регулирующего отношения имущественного характера между супругами в процессе семейной жизни и после развода, семейная пара имеют право сами определять, как будут строиться их имущественные отношения. Может использоваться как СК РФ, так и специально составленный договор между мужем и женой.
Если супруги не заключают договор, в этом случае на них будут распространяться нормы Семейного кодекса. В случае составления соглашения, этот документ будет основным при рассмотрении споров имущественного характера, которые могут возникнуть после развода.
Семейная пара имеет выбор – заключить между собой договорные отношения, которые будут предусматривать правила по разделу их имущества во время развода или выполнять требования, установленные государством.
Если рассматривать вопрос ипотеки, которая была оформлена до заключения брака, руководствуясь Семейным кодексом РФ, можно утверждать, что все нажитое каждым по отдельности супругом до брака остается в его собственности (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ). В связи с этим делить такое имущество после его расторжения никто не должен. Но только в том случае, если ипотека была полностью выплачена до вступления пары в брак.
Квартира, купленная заемщиком до официальной регистрации отношений, по закону принадлежит только ему, и второй супруг (супруга) не может в соответствии с законом претендовать на эту жилплощадь в целом или на какую-либо ее часть.
Если квартира куплена до брака, кто имеет на нее право
Если квартира куплена до брака кто имеет на нее право? Согласно Семейному кодексу РФ, если квартира была в собственности одного из супругов до брака, то она остается его собственностью и после свадьбы.
Делить при расторжении брака можно только то имущество, которое было приобретено семейной парой вместе после свадьбы.
Другими словами, все, что было приобретено в период брака принадлежит обоим супругам, независимо от того чьи средства были потрачены. Исключением будут ценные вещи, принадлежащие одному из семейной пары в результате дарения или завещания.
Доказать право на личное имущество, которое не будет распределено в процессе развода, можно только при наличии удостоверяющих документов. Таковыми должны быть дарственные, завещания или акты купли-продажи.
Если доведен факт общей покупки имущества, то разделение происходит в равных частях между супругами. Другими словами, квартира разделяется пополам.
А супруги по факту решают продать жилую площадь и поделить средства, или один из пары остается жить в квартире и выплачивает другому равноценную сумму его доли.
Смотрите, где можно сдать экзамен на гражданство . Как сдавать экзамен по русскому на гражданство? Найдете по ссылке.
Но, как обычно, бывает, во время деления имущества возникает ряд обстоятельств, усложняющих данный процесс. Процесс раздела имущества при разводе может осложняться многими обстоятельствами.
Например, много конфликтов появляется при появлении вопросов, которые связаны с установлением статуса жилья, которое было приобретено до того, как стороны официально оформили брак.
Вопрос разделения квартиры может усложнить наличие ипотеки на жилье, которую выплачивали оба супруга в браке, совершения ремонта или перепланировки квартиры при участии обеих сторон.
При этом учитываются деньги, которые супруги потратили на ремонт.