Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Почему важно заключать договор и что в нем должно быть?
Сдавать квартиру может как собственник, так и его уполномоченное лицо. Если жилье находится в совместной собственности нескольких людей, то потребуется согласие всех владельцев.
Осуществляется аренда недвижимости по договору найма жилого помещения. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, заключен он должен быть в письменной форме. Если договор будет устным, владельцу не на что будет ссылаться в суде при споре: например, когда жильцы за квартиру не платят и съезжать не собираются.
«Оформляется договор аренды жилого помещения. Форму договора со всеми существенными условиями можно найти в интернете, а лучше всего — взять из специализированных правовых систем. Не будет лишним сделать опись имущества и приложить ее к договору. Это обезопасит вещи от возможного хищения и повреждения», — подчеркивает юрисконсульт компании «Гарант» Роман Ларионов.
Ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов добавляет, что в договоре необходимо указать срок найма, размер и порядок внесения арендной платы. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором.
При этом, по словам Боброва, если договор заключен на срок более года, то после подписания договора стороны должны зарегистрировать в Росреестре обременение права собственности на квартиру арендой. Таким образом, сделку можно считать законной, если она совершена в письменной форме, а обременение права собственности на квартиру арендой прошло государственную регистрацию (если договор найма заключен на срок более года).
Что будет, если не платить налоги за сдачу жилья в аренду
За нарушение законодательства предусмотрено наказание. Его тяжесть зависит от вида преступления. При частичной или полной неуплате налога собственнику могут выписать штраф в размере 20-40% от суммы сбора. Если государству нанесен ущерб в крупном и особо крупном размере (более 900 000 руб.), владельцу недвижимости придется заплатить от 100 000 до 500 000 руб. Арендодателя также могут приговорить к принудительным работам или лишению свободы сроком до 3 лет.
Примечание. В реальности за неуплату налогов собственников привлекают редко. Причина игнорирования нарушителей в сложности сбора доказательств против владельца. Неприятности чаще случаются, когда постояльцы начинают беспокоить соседей, а тем приходится обращаться с жалобой к участковому.
Какие налоги нужно платить арендодателю
Размер и вид государственного сбора для перечисления в бюджет зависит от правового статуса собственника. Хозяин может передавать квартиру для временного пользования как частное лицо, предприниматель или самозанятый. В любом случае для подтверждения доходов владельцу имущества понадобится договор, где прописаны суммы платежей и порядок расчетов. Помогут также доказать факт получения средств расписки квартиранта.
Виды налогов арендодателя:
НДФЛ — сбор для физических лиц, получающих постоянные или нерегулярные доходы. Для сдачи отчетности понадобится декларация, копии договора и расписок. Налоговый платеж составит 13% от выручки.
УСН — сбор с предпринимателей, которые выбрали упрощенную учетную систему. Ставка для ИП в этом режиме налогообложения «Доходы» — 6%, и «Доходы — расходы» — 15%. Для отчета понадобится сдать декларацию. Дополнительно придется заплатить взносы за медицинскую страховку и в пенсионный фонд. Минимальная годовая ставка ИП с доходом (за 12 мес.) менее 300 000 руб. для перечисления средств в ПФР составляет 29 354 руб., а в ФМС — 6 884 руб.
ПСН — сбор с собственников-предпринимателей на патентной системе налогообложения. Ставка в размере 6% рассчитывается от потенциально возможного дохода за 12 мес. Налоговая декларация не подается.
НПД — налог на профессиональный доход для легализации самозанятых с ежегодным доходом до 2,4 млн руб. Ставка для частных лиц — 4%, для граждан в статусе предпринимателя — 6%. Взносы в пенсионный и медицинский страховой фонды платить необязательно. Налоговый режим в тестовом режиме пока действует только в Москве, Московской и Калужской области, Татарстане.
Самый выгодный для арендодателя формат уплаты сборов в бюджет — это НПД для самозанятых граждан. В этом случае собственнику не нужно заполнять декларации, собирать отчетную документацию, перечислять взносы. Все платежи отправляются в налоговую мгновенно через мобильное приложение. В 2020 году этот режим, по планам чиновников, будет действовать на территории Краснодарского края. В регионах, где нельзя зарегистрироваться сегодня в качестве самозанятого распространенные системы расчета с государством — НДФЛ (13%), УСН (6%) ПСН (6%).
Предоставление налогового вычета: сколько может сэкономить арендатор?
Предполагается, что максимальная сумма, с которой наниматель сможет получить вычет за аренду жилого помещения, будет равняться 390 тысячам рублей за 1 календарный год.
В случае если условия вычета при аренде жилья не изменят в будущем, то он будет аналогичен другим налоговым вычетам. Для наглядности приведем пример.
Предположим, что физическое лицо арендует квартиру за ежемесячную оплату в размере 25 тысяч рублей, а его официальная заработная плата, с которой он оплачивает НДФЛ, равна 50 тысячам рублей. Итак, 50 000 * 13% = 6 500 рублей – это сумма подоходного налога, которую каждый месяц арендатор уплачивает в казну. За год он уплачивает в казну 6 500 * 12 = 78 000 рублей. Налоговая база при этом равна 50 000 * 12 = 600 000 рублей.
За аренду жилья в соответствующем году арендатор заплатил27 000 * 12 = 324 000 рублей. Так как эта сумма меньше предполагаемой максимальной суммы, с которой физическое лицо может получить налоговый вычет за аренду жилья, то арендатор в данном случае может учитывать расходы за аренду жилья в полном объеме.
Для определения суммы компенсации далее необходимо сумму, выплаченную за аренду жилья за год умножить на налоговую ставку, которая равна тринадцать процентам: 324 000 * 13% = 42 120 рублей.
Таким образом, арендатор в вышеописанной ситуации может, в случае принятия подобного закона, компенсировать сумму за аренду жилья в размере 42 120 рублей. Срок получения такого вычета предположительно будет не более 4 месяцев со дня предоставления в налоговую службу соответствующих документов, подобно срокам других налоговых вычетов.
Другой вопрос — насколько правильно заявление, что каждый налогоплательщик должен этим летом раскрыть перед ФНС все не учтенные по нему доходы, чтобы уплатить по ним налоги.
По-хорошему (то есть по закону) вам, конечно, следует отдать «долг Родине» и перечислить в бюджет суммы всех неуплаченных налогов. Но следует понимать, что у налоговых платежей также существует некий «срок годности». Декларация НДФЛ заполняется физлицом или ИП каждый год, и на основе нее также ежегодно уплачиваются налоги.
«Конечно, государство не откажется зачислить в свой бюджет вдруг обнаружившиеся у вас неуплаченные налоги. Но скорее у ФНС возникнут вопросы, почему вы много лет не сообщали ей о своих дополнительных доходах, чем ФНС сама определит наличие у вас не обложенных налогом доходов», — рассказывает юрист, занимающийся налоговыми вопросами, на правах анонимности.
Он считает, что если вы как арендодатель решили наконец войти в правовое поле и платить налоги, то следует просто начать подавать налоговую декларацию с 2019 года (за 2018-й вы заявиться уже не успели) с указанием доходов, полученных за сдачу жилья в 2018 году.
Впрочем, и на это у вездесущих онлайн-паникеров есть свой ответ. В Сети постоянно возникают стихийные обсуждения двух вещей. Во-первых, ФНС имеет доступ ко всем банковским счетам и может обложить налогом очередной денежный перевод вам на карту от квартиросъемщика. Во-вторых, если даже ваш сосед нажалуется на то, что непонятные люди снимают у вас жилье, к вам тут же заявится налоговый инспектор.
Более того, приводятся примеры, когда участковый якобы запугивал квартиросъемщиков уголовной ответственностью, из-за чего они сами писали «донос» на своего арендодателя, указывая конкретно уплачиваемые каждый месяц суммы.
В июне 2018 года ФНС дала разъяснение, где уточнила, что по запросу банки сообщают налоговикам об открытии и закрытии счетов физлиц уже несколько лет. С 1 июня 2018 года к обязанности предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств добавилась такая же обязанность банков в отношении счетов в драгоценных металлах.
«Запросить информацию о счетах, вкладах и электронных кошельках налогоплательщика налоговые органы могут только при проведении проверок в отношении этих лиц. Например, гражданин направил заявление о получении налогового вычета за покупку квартиры, не имея официального дохода. В этом случае налоговая может заинтересоваться поступлениями на счета такого налогоплательщика. При этом такие сведения налоговые органы могут запросить при согласии руководителя Управления ФНС России по субъекту РФ или руководства ФНС России, — говорится в разъяснении Федеральной налоговой службы. — Информация о начислении налогов и штрафов за все невыясненные поступления на карты граждан не соответствует действительности».
Что будет, если не платить налог
Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.
В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.
Можно ли сдавать не свою квартиру?
В связи с тем, что самозанятость – новое явление, порой у людей возникают интересные вопросы на тему прав самозанятых лиц. Один из них – могут ли самозанятые сдавать не свою квартиру (а мамы, брата, соседа и т.п.).
С точки зрения закона, самозанятый может получать доход исключительно от услуг, которые он оказывает или товара, который производит. То есть, предоставление жилья в обмен на деньги – это как раз-таки услуга, которую он оказывает сам. Поэтому, даже если жилье не принадлежит самозанятому на праве собственности, он может получать доход, как арендодатель.
Правда, в случае сдачи чужого жилья, самозанятому потребуется наличие дополнительного документа – доверенности на право управления данной недвижимостью.
Этот документ в дальнейшем убережет самозанятого арендодателя от претензий со сторону налоговой. Заверять у нотариуса ее не нужно, достаточно просто составить документ, указав в нем:
- паспортные данные доверителя и получателя доверенности;
- место положения жилья;
- право на управление имуществом (недвижимостью, в том числе предоставление ее в пользование третьим лицам – обязательно прописать!).
Как сократить расходы
Итак, мы отказались от риэлторов. Значит, ищем квартиру самостоятельно.
Стараемся найти вариант с недорогим ремонтом. Продавцы часто делают косметический ремонт, чтобы продажа не затянулась. Более-менее приличные полы, покрашенные окна и трубы, свежие обои — этого достаточно, чтобы можно было сразу сдавать квартиру, без дополнительной подготовки. Иногда с продавцами можно договориться, чтобы они за символическую сумму оставили в квартире старую мебель и бытовую технику.
Не стоит прельщаться очень красивым, дорогим ремонтом. Его стоимость бывшие хозяева постараются включить в цену квартиры. С другой стороны, есть категория арендаторов, которые хотят, чтобы съёмное жильё выглядело шикарно, и готовы за это платить.
Здесь приходит на помощь другая формула. Чтобы не переплатить за квартиру, которую планируется сдавать, нужно умножить ежемесячную арендную плату на 150, и сравнить результат с ценой квартиры.
Например, нам предлагают квартиру с дизайнерским ремонтом. У нас есть объективные причины полагать, что в нашем городе мы сможем сдавать её без длительных простоев за 25 тысяч в месяц. Умножаем 25 000 на 150, получается 3 750 000 рублей. Если цена квартиры находится в пределах этой суммы — можно брать. Если продавец просит больше — торгуемся или ищем другой вариант.
Ответственность для нарушителей
Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.
Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.
А к этому еще будут приплюсованы:
- Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
- Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
- Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.
Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.
Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Будьте добры включить коммуналку
Жила-была женщина, которая сдавала квартиру. Предоставила гражданка в ФНС налоговую декларацию, в которую вписала все свои доходы, и в том числе сумму компенсации за коммунальные услуги. Женщина решила, что с налогами она переплатила, так как вписала в декларацию оплату, которая «набегает» по счётчику за коммуналку в арендуемой квартире.
Минфин в письме от 29 апреля 2019 года пояснил, что деньги, которые арендодатель получает от жильца, считаются доходом, который облагают НДФЛ. А оплата коммуналки — это обязанность собственника жилья. То есть, арендодателя. Поэтому, если вы включаете сумму коммунальных услуг в арендную плату, то будьте добры заплатить налог со всей прибыли.
Есть только одно исключение: платежи, которые рассчитываются по показаниям счётчика. Их Минфин исключил из общей суммы компенсации. Потребление ресурсов по счётчику зависит от жильца квартиры, а не арендодателя. Поэтому у собственника квартиры экономической выгоды здесь нет, и отражать компенсацию оплаты коммунальных услуг по счетчику в декларации не нужно.
Какие ещё налоги могут взимать?
Кроме НДФЛ и налога на профессиональный доход вы можете выбрать одну из двух других систем налогообложения при сдаче квартиры в аренду:
— УСН: подойдёт, если вы зарегистрировались как ИП и решили выбрать упрощённую систему налогообложения. Вашим доходом будет считаться только арендная плата, и вы будете выплачивать ставку 6% по п. 1 ст. 346.20 НК РФ. Однако вам придётся выплачивать авансовые платежи по налогу при переходе на УСН.
— Патент: вы покупаете патент и выплачиваете единовременный налог в размере 6%. Сумма, которую вы платите по ставке, зависит от среднего дохода, который вы можете получить за год. Но для покупки патента вам также придётся зарегистрироваться как ИП на срок от полугода до 12 месяцев.