Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ в пособии на ребенка от 3 до 7 лет из-за продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Правила оформления декларации
Если используется взаимозачет при продаже и покупке квартиры, важно грамотно оформить необходимую документацию. Она передается в отделение ФНС по месту проживания гражданина. Особенно много внимания уделяется декларации при продаже и покупке квартиры одновременно. К правилам ее составления относится:
- заполнять нужно два раздела, один из которых предназначается для оформления вычета, а другой содержит сведения обо всех доходах, с которых уплачивается 13 %;
- отдельно можно внести информацию о возможности получения социального вычета;
- не требуется с помощью каких-либо документов подтверждать снижение налоговой базы на 1 млн руб.;
- к декларации необходимо прикладывать другие бумаги, выступающие доказательством продажи и покупки двух объектов недвижимости.
Учитываются ли расходы на покупку новой квартиры
Согласно нормам НК РФ, при продаже одной квартиры и при покупке другой расходы на приобретение не могут быть учтены в части уменьшения налогооблагаемой базы. Но есть право на применение налоговых вычетов.
С 2016 года начался переходный период для продавцов недвижимости. Кроме рыночной стоимости у квартиры есть ещё и кадастровая. Как правило, разница между ними небольшая.
Но это касается довольно «свежих» домов и квартир в них. Старый жилой фонд имеет огромную разницу между 2-мя показателями.
Мнение эксперта Климов Ярослав В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)
Чтобы уйти от уплаты налога, продавцы ранее указывали продажную стоимость 1 млн. или менее. Применяя налоговый вычет, они полностью освобождались от уплаты НДФЛ. На самом деле, стоимость сделки была в несколько раз выше. Такой способ применяли, если продавец владел предметом сделки менее 3 лет.
Налоговики редко могли поймать правонарушителей и привлечь их к ответственности. Теперь меры ужесточились.
Инспекторы ФНС предлагают рассчитывать налог не от продажной цены объекта недвижимости, а от кадастровой. Такие меры значительно снизят случаи ухода от налога при проведении сделок с фиктивными показателями.
- она выше, чем та, что прописана в соглашении на сделку – для расчёта НДФЛ будут брать 70 % от кадастровой;
- если же наоборот, то базой, от которой платится налог, будет договорная цена.
Особенности взимания налога
Стоит учесть некоторые нюансы:
- покупатели недвижимости могут применить ещё раз налоговое послабление, если в текущем налоговом периоде оно не использовалось полностью;
- продавец может сразу же применить к себе льготу в размере 1 млн. рублей. Если полученная сумма велика, можно сразу же применить вычет для покупателей в 2 млн.;
- использовать налоговые преференции могут лишь те, кто официально работает в России и платит подоходный налог в размере 13 %. То есть нерезиденты права не имеют. Они вносят в казну государства треть от получаемых доходов;
- когда покупаешь одну квартиру, и не был исчерпан лимит льгот, то оставшуюся сумму можно будет «добрать» при приобретении другой недвижимости;
- покупатели имеют право на возврат части процентов по ипотечному кредиту, если новое жильё покупалось с использованием заёмных средств банка. Их вернуть можно только после того, как владелец получит всю сумму вычета за покупку;
- возврат средств после покупки происходит в размере фактического внесения НДФЛ в бюджет страны. Если в 2018 году было внесено, например 152 тысячи рублей, то ровно столько в 2019 году собственник получит на свой банковский счёт.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
- Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.
Повторимся, НДФЛ в нашей стране составляет 13%. Данный налог также распространяется на доход, полученный от продажи недвижимости, в частности – квартиры. Но, в некоторых случаях, покупатель жилья освобождается от уплаты НДФЛ с приобретенной недвижимости.
Налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ при приобретении недвижимости в двух случаях:
- Если квартира находилась в собственности более трех лет. Такое положение прописано в пункте 17.1 . В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ, независимо от стоимости жилья, за которую он его продает. Здесь важным моментом является беспрерывное владение жилплощадью, не менее 36 месяцев подряд.
- Если стоимость продаваемого жилья меньше 1 миллиона рублей, то НДФЛ также не уплачивается. Срок владения жилплощадью в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 миллион рублей.
Таким образом, гражданин освобождается от уплаты налога при продаже квартиры, если он владел ей непрерывно 36 месяцев и более (независимо от ее стоимости), а также если стоимость, за которую она была продана, составляет менее 1 миллиона рублей (независимо от срока владения жильем).
Как работает программа?
Схема, которую мы предлагаем, имеет определённое сходство с обменом, однако более удобна и эффективна.
- Вы оставляете заявку на нашем сайте.
- Специалист компании предлагает вам несколько вариантов жилья, из которых вы выбираете оптимальный. Данная жилплощадь будет забронирована на 2 месяца – время продажи квартиры. Сумма оплаты за бронь возвращается в полном объёме, если компания Est-a-Tet в течение этого срока не находит покупателя на вторичку.
- Определяется стоимость вторичной жилплощади на рынке. Если цена жилплощади в новостройке будет выше, чтобы приобрести её вы сможете оформить ипотеку или просто доплатить недостающую сумму.
- Est-a-Tet проводит рекламную кампанию на собственных и сторонних ресурсах, привлекая потенциальных покупателей.
- При появлении покупателя наши специалисты проводят сделку, оформляют все необходимые документы и проводят все финансовые расчёты.
Вы хотите купить квартиру в новом доме, но не можете продать старую недвижимость? Специалисты компании Est-a-Tet готовы вам помочь. Для получения более подробной информации о подобных сделках обращайтесь к нашим консультантам по телефону, электронной почте или в онлайн-формате.
Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.
Сначала рассмотрим преимущества.
- Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит сразу несколько сделок – покупка новой квартиры, продажа имеющейся, и в некоторых случаях – аренда старого жилья до сдачи новостройки. Все процедуры занимают намного меньше времени.
- Клиенту не нужно самому продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик либо сам выкупает недвижимость, либо выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей и т. д. А если вырученных средств не хватает, посоветует, где взять ипотечный кредит.
- Заинтересовавшую вас квартиру не продадут, пока вы занимаетесь продажей своей собственности и оформлением кредита. Новую жилплощадь бронируют и фиксируют цену на некоторое время – от нескольких недель до 3 месяцев.
- Средства с проданного вторичного жилья могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в описанном выше примере. Сергей
В чем же минусы?
- Основной недостаток – это снижение цены. Из примера мы увидели, что Сергею пришлось продать вторичное жилье по стоимости ниже, чем среднерыночная. В среднем занижение может составлять 5−7%.
- Кроме того, в некоторых случаях между продажей строй и заселением в новую квартиру проходит время. Особенно это касается новостроек, еще не сданных в эксплуатацию. Как правило, для таких сделок применяется вариант с арендой проданной клиентом вторички на время до сдачи здания – или же, если у клиента есть возможность пожить, например, у родителей, он переезжает в другое место.
- Услуга «квартира в зачет» — не самое распространенное предложение на российском рынке недвижимости. Найти застройщиков с трейд-ин сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью – она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.
Эта схема подойдет тем, кто хочет продать свою вторичку и с вырученных средств приобрести новую. Так семья может значительно сэкономить время и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или жить какое-то время у родителей. Поэтому недвижимость по трейд-ин подойдет, скорее, для семей, у которых есть второе жилье (например, дом или дача).
Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.
Как рассчитать НДФЛ и что необходимо знать для расчета
Расчет НДФЛ производится на основе кадастровой стоимости жилья. Есть два варианта:
Если стоимость в договоре выше, чем кадастровая, то будет учитываться договорная цена.
Когда кадастровая оценка выше, чем прописано в ДКП, то от нее берется 70% (понижающий коэффициент).
Когда люди срочно продают недвижимость по заниженной стоимости (покупали гораздо дороже), они имеют право на освобождение от налогов. Например, купили дом за 1,5 млн., а продали за 1 млн. Применили вычет, налог стал равен нулю.
При расчете нужно следовать правилам: сначала воспользоваться первым вычетом, и если доход все равно остался, то применить второй вычет (для покупателя). При этом первый вычет не должен быть больше чем доход от имущества, а второй – не превышать расходы на покупку или быть больше 2 млн. руб.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Когда разрешена продажа доли несовершеннолетнего
Попечительским советом должно быть принято окончательное решение относительно возможности реализации квартиры, доля в которой является собственностью ребенка. Вот почему, перед посещением опеки необходимо позаботиться о наличии предварительной документации — бумаг, подтверждающих, что ребенку достанется доля в новой квартире.
Обратите внимание! Если опека не дает своего согласия в письменном виде, то ее решение можно легко (при наличии доказательств) оспорить и аннулировать через суд. Кроме того, налицо факт нарушения законодательства, а значит, за это также можно привлечь.
Осознав необходимость продажи доли ребенка, нужно понимать, что существует всего два способа это сделать:
- Когда главной целью является реализация квартиры либо ее доли. В данном случае оформлять свои права несовершеннолетнему больше негде, а значит, ему нужно передать какую-то другую собственность (например, часть дома дедушки и бабушки).
- Если предполагается, что будет проведена двусторонняя сделка — продажа старой квартиры и покупка новой, тогда во вновь купленном жилье у ребенка должна быть определенная доля. В законодательстве сказано, что в этой ситуации можно купить либо равную, либо большую долю. Если ребенку достанется часть жилья, не превышающая этого размера, сделку не дадут совершить.
В законодательстве сказано, что продажа квартиры или дома с долями несовершеннолетних детей 2023 года без участия опеки будет запрещена, так же как и раньше. Перед тем как принять окончательное решение о реализации собственности, необходима предварительная консультация в органах опеки. Здесь подскажут, на какое жилье будет выдано разрешение.
Случаев отказа достаточно много. Это связано с тем, что родители предварительно не узнают все тонкости оформления сделки в опеке.
Процедура основного этапа
После того, как все вышеперечисленные действия совершены, можно проводить саму сделку.
- Основное соглашение купли-продажи оформляют у нотариуса. Им же разрабатывается акт о приемке-передаче квартиры. С данными бумагами нужно ознакомиться очень внимательно, чтобы впоследствии не было лишних проблем;
- В Регистрационную палату родители должны принести два заявления. Одно на продажу своей собственности, другое — на приобретение новой. Здесь им выдадут две полных выписки из ЕГРП – для старой и новой квартиры;
- Родители подают бумаги в УФМС, чтобы их вместе с детьми зарегистрировали по новому адресу. Копии двух договоров предоставляются в опеку, чтобы ее представители убедились, что сделка завершена успешно, а права детей при этом не нарушены.
✅ Взаимозачет квартиры на новостройку
Процесс приобретения жилья в новостройке в зачет имеющегося – хороший вариант для тех, кто:
- является собственником ликвидной жилплощади (потенциально продаваемой в короткий срок);
- планирует воспользоваться для ее продажи услугами агентства недвижимости;
- присмотрел взамен подходящий объект на первичном рынке, особенно, если по нему в ближайшее время ожидается переход на следующую стадию строительства и, соответственно, подорожание в цене, поэтому важно временно «заморозить» его цену;
- имеет «запасное» место проживания до окончания строительства (с учетом возможного затягивания сроков его окончания).
Одновременная купля-продажа
При альтернативной сделке одновременно продается и приобретается жилье. Такой способ оформления недвижимости является единственным возможным вариантом при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. По условиям, которые чаще всего ставит орган опеки и попечительства, не должно быть временного разрыва между передачей одной квартиры и получением другой – иначе права ребенка могут быть серьезно нарушены.
Схематично альтернативная продажа при участии двух помещений выглядит так:
- «Верхний» покупатель приходит в сделку только с деньгами. Он не продает жильё, а лишь покупает ее у «среднего».
- «Средний» одновременно продает жилье «верхнему» и покупает у «нижнего». То есть, полученные от «верхнего» покупателя деньги он расходует на покупку жилья у «нижнего», доплачивая при этом разницу, если это необходимо.
- «Нижний» продавец продает свою квартиру «среднему».
Это «простая» схема альтернативной купли-продажи. В цепочках по подобному принципу может участвовать сколько угодно объектов недвижимости. Понятно, что с увеличением числа участников в цепочке повышаются риски для ее участников.
В альтернативных сделках существуют и свои риски:
- Риск признания одного из договоров недействительным. Если это случится, рассыпется вся цепочка.
- Чем больше участников, тем больше субъективные риски. Кто-то может просто передумать – и вся цепочка не состоится.
Процедура взаимозачета
Этот процесс состоит из нескольких стадий:
- Гражданин определяется с вариантом в новостройке, среди тех, которые были предложены ему агентством. Варианты предлагаются только из тех застройщиков, кто участвует в такой программе. Агентство лучше выбирать крупное, чтобы оно работало с большим количеством застройщиков, так выбора у гражданина будет намного больше.
- Работники агентства выезжают на старую квартиру лица и проводят его независимую оценку. Они вычислят реальную стоимость и проконсультируют клиента о том, сколько примерно тому придется доплачивать застройщику за новую недвижимость.
- Агентство начинает рекламу старой квартиры для быстрой ее реализации. При этом рекламная компания проводится достаточно большая и активная, долго ждать покупателей не придется.
- Лицо может начать поиски банка, для взятия ипотечного кредита, если денежной суммы на оплату разницы между двумя объектами недвижимости у него нет. Обращение в банковское учреждение не гарантирует получение необходимых денежных средств.
- Когда, на старое жилье найдется покупатель, параллельно с документами на реализацию своей квартиры гражданин подпишет договор на приобретение новой. Агентство будет полностью контролировать все этапы сделки. Оптимальным вариантом для лица, будет иметь уже готовую денежную сумму, для выплаты разницы между ними. Когда, старая недвижимость будет продана, бывшему владельцу придется освободить ее в течение пары недель.