Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «8 профессиональных советов, которые помогут безопасно снять квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Откройте объявление. Посмотрите, насколько квартира соответствует той, что была на фотографиях. Ожидания и реальность спорят друг с другом? Лишний раз подумайте, а стоит ли связываться с теми, кто начал обманывать вас с самого начала.
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
Нe плaтить aвaнc нaпepeд
Нa Aвитo, Циaнe или Яндeкc.Нeдвижимocти выcтaвляют oбъявлeниe o cдaчe кoмнaты или квapтиpы. Нa фoтo вce выглядит xopoшo: нoвый peмoнт, кpacивый интepьep, дopoгaя мeбeль. Eщe цeнy пocтaвили нa 20% дeшeвлe дpyгиx в этoм paйoнe.
Пo нoмepy из oбъявлeния oтвeчaeт чeлoвeк, кoтopый пpeдcтaвляeтcя pиeлтopoм или coбcтвeнникoм. Гoвopят, чтo пo личным пpичинaм квapтиpy нyжнo cpoчнo cдaть: пoэтoмy цeнy зaнизили, a ключи oтдaдyт пepвoмy, ктo зaплaтит. Eщe дo пpocмoтpa пpeдлaгaют внecти зaлoг зa пepвый мecяц: кaк гapaнтию, чтo жильe бepyт, и eгo нe бyдyт пpeдлaгaть дpyгим людям.
Инoгдa гoвopят, чтo квapтиpy из oбъявлeния yжe cняли. Bмecтo нee ecть цeлaя бaзa дpyгиx oтличныx вapиaнтoв, кoтopыx нeт нa пoпyляpныx caйтax c жильeм. Чтoбы пoлyчить дocтyп к бaзe, нyжнo пoдъexaть в oфиc, зaключить дoгoвop c aгeнтcтвoм и зaплaтить 5-15 тыcяч pyблeй.
Как подготовиться к осмотру квартиры?
-
Спросите, является ли ваш собеседник собственником. Если у квартиры несколько собственников, нужно получить согласие от всех в виде подписи на договоре, либо нотариальной доверенности на имя того, с кем вы заключаете договор.
-
Уточните актуальность условий: стоимость аренды, наличие комиссии и сумму залога, срок сдачи жилья. Также стоит выяснить, есть ли в квартире вся необходимая бытовая техника и мебель.
-
Попросите заранее прислать проект договора найма, а на встречу принести документы на квартиру, подтверждающие право собственности (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности и паспорт).
Что делать после подписания договора аренды?
Заключительный шаг — подписание акта
Как оформить договор аренды?
Если квартиру показывает риелтор, значит, он же выдаст вам бланк договора аренды, когда вы обсудите с владельцем все нюансы. В случаях, когда собственник сдает квартиру самостоятельно, стороны используют типовой договор из Интернета.
Обратите внимание не только на те пункты договора, которые вы заполняете от руки. Существенные условия договора, которые нужно проверить, прежде чем подписывать:
-
ФИО и паспортные данные собственника;
-
адрес квартиры;
-
срок аренды и размер платы;
-
оплата коммунальных услуг (обычно это свет, вода и Интернет);
-
условия повышения стоимости аренды;
-
условия и порядок досрочного расторжения договора;
-
штрафные санкции;
-
количество визитов собственника.
По закону договоры сроком до одного года не подлежат регистрации в Росреестре. Как правило, большинство собственников заключают договор аренды на 11 месяцев, чтобы информация о сроке и цене аренды не попала в официальные органы, в том числе в налоговую службу. При этом даже без регистрации подписанный договор имеет юридическую силу. Соответственно, его стороны имеют право на защиту своих интересов в суде.
Что учесть при составлении договора
Какие пункты стоит указывать в договоре аренды жилья:
- Как оплачивать найм, куда переводить арендные платежи.
- Установить конкретные запреты и ограничения, если это важно. Зафиксировать санкции за их нарушение.
- Закрепить пункт о гостях и родственниках. Можно ли приезжать. Если да, то на какой срок. Заселение новых жильцов – одна из частых причин правовых конфликтов между контрагентами.
- Определить, какие ремонтные работы можно осуществлять, а какие нет. Например, можно ли красить стены или клеить новые обои.
- Прописать компенсации за вынужденные замены сантехники, проводки, дверей и других вещей.
Адекватность собственника
Расспросите хозяина о предыдущих жильцах. Если услышите в их адрес много недовольства, можно предположить, что владелец слишком предвзят и, скорее всего, к вам будет такое же отношение.
В ответ на вопрос, на что обратить внимание при аренде квартиры, наниматель со стажем Алексей С. говорит, что стоит спросить и о том, почему она пустует и выставлена ли она на продажу: «Вряд ли кто-то честно признается в том, что квартира продается. У меня так было однажды: спросил — хозяйка насмешливо ответила, мол, конечно, нет. А через пару месяцев продала ее вместе со мной, и меня выставили уже новые жильцы. Поэтому перед сделкой лучше проверить сайты о продаже недвижимости. Иначе долгосрочная аренда рискует превратиться в краткосрочную».
Среди других важных вопросов, которые стоит задать, — частота визитов собственника и способы оплаты. Конечно, это тоже будет указано в договоре, но на этом этапе можно предугадать дальнейшее поведение хозяина
По словам Алексея, о длительности сдачи скажет и ответ на вопрос о том, почему жилье пустует: «По моему опыту, чаще всего собственники говорили, что купили квартиру в качестве инвестиции, но может быть и такое, что настоящие жильцы просто уехали на какое-то время».
Многие арендаторы сталкиваются с проблемами, которые заключаются именно в поведении и отношении собственников. Лучше заранее убедиться в адекватности хозяев и договориться о моральных вопросах на берегу. И заодно произвести впечатление хорошего арендатора.
Что нужно знать, когда снимаешь квартиру: выводы
✔️ Не «ведитесь» на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — слишком идеальное. Скорее всего, это уловка.
✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.
✔️ Договаривайтесь о сделке с собственником, а не с человеком, который представился его знакомым или родственником.
✔️ Требуйте от хозяина оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.
✔️ В квартире проверьте все — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в договор.
✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, выставлена ли она на продажу.
✔️ Прочитайте договор целиком. В нем должны быть указаны все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, размер залога и условия его возвращения, перечислена вся техника и мебель, их состояние, проставлены актуальные даты.
✔️ Не цепляйтесь за один понравившийся объект — вариантов с недостатками много, а здоровые нервы ценнее.
Документы при аренде квартиры
Чтобы оформить отношения с арендатором на законных основаниях, владелец должен предоставить пакет документов, которые смогут удостоверить его права собственности. Среди них:
- правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, дополнительно – договор дарения или купли-продажи);
- идентификационный код и паспорт собственника жилья и арендатора;
- справка из ЖЭКа с перечнем всех зарегистрированных по адресу (берется в ЦПАУ по требованию);
- письменное согласие от всех владельцев квартиры на аренду;
- разрешение опекунского совета, если там зарегистрирован ребенок;
- акт приема-передачи имущества, если владелец хочет максимально обезопасить свои вещи, которые находятся в квартире.
Как платить налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду
Самый простой способ узаконить сдачу квартиры в аренду — оформить самозанятость и указать соответствующий вид деятельности. Для получения такого статуса необходимо установить на смартфон приложение «Мой налог», загрузить скан-копии паспорта и ИНН и подать заявку на регистрацию. Процедура занимает несколько минут.
С этого момента законопослушный гражданин может начинать платить налоги. Если квартиру сдают частным лицам, то величина взноса составляет 4% от суммы. При работе с юрлицами налог выше: 6% от стоимости аренды.
Получая деньги от арендаторов, самозанятый указывает сумму в приложении, и система автоматически рассчитывает, сколько нужно уплатить в казну. Ежемесячно в 10 числах в личный кабинет присылают квитанцию. Для оплаты требуется привязать банковскую карту. Можно настроить автоматическое списание или каждый раз проводить трансакцию вручную.
СПРАВКА:
| К тем, кто исправно платит налоги, у ФНС не возникнет вопросов. |
Как арендовать квартиру правильно?
Чтобы максимально защитить себя от возможного мошенничества, арендовать помещение необходимо правильно. В обязательном порядке нужно проверить наличие у собственника право на сдачу жилья в наем. Затем необходимо ознакомиться с документами на квартиру. Необходимо самому узнать, где можно будет найти собственника в случае непредвиденных обстоятельств. В обязательном порядке рекомендуется записать его телефон.
Если в квартире отсутствует интернет, и гражданин хочет подключить его, в обязательном порядке нужно обговорить условия, в соответствии с которыми будет осуществляться действие.
Осматривая квартиру, необходимо уделить внимание состоянию сантехники и электропроводки. Нужно удостовериться, что пробки при включении приборов не выбивает. Дополнительно стоит убедиться в отсутствии насекомых в квартире. Если человек обнаружил какие-либо неполадки, но жилье ему нравится, необходимо сразу уточнить, за чей счет будет осуществляться устранение имеющихся неисправностей. Гражданин не должен бояться задавать вопросы и спрашивать интересующую информацию. Это позволит снять квартиру безопасно и избежать большинства подводных камней.
Собственник жилой недвижимости при сдаче ее в наем тоже должен проявлять внимательность в отношение людей, которых он предполагает пустить для проживания. Как подобрать порядочного квартиранта, какие документы нужны для правильного оформления арендного договора, как оформить договор и расписки – об этом расскажем в следующей части.
Арендодатель (собственник жилой недвижимости) тоже может столкнуться с достаточными неприятностями и проблемами. Независимо от типа сдаваемого жилья (комната, квартира, дом), в основном эти проблемы схожи. К наиболее распространенным из них можно отнести следующие:
- причинение ущерба имуществу,
- помещение, оставленное незапертым,
- пребывание в квартире лиц, имеющих проблемы с законом,
- сдача квартиры третьему лицу нанимателем,
- значительная задержка оплаты,
- соседи выражают недовольство.
Что необходимо проверять?
При непосредственном общении с наймодателем следует проверить:
- документы собственника, удостоверяющие личность;
- документы на жилплощадь. Это необходимо, чтобы потом не выяснилось, что лицо, сдавшее жилплощадь, не имеет на нее никаких прав;
- наличие иных собственников. Если жилплощадь находится в собственности нескольких лиц, чтобы его сдать, требуется их согласие. Заранее стоит убедиться, что собственник один. Это обезопасит от дальнейших проблем и преждевременного выселения;
- состояние помещения. Важно все: состояние сантехники, интерьер, детали. Если что-то не устраивает, нужно решить эту проблему «на берегу» или подыскивать другой вариант;
- соседи. Лучше поинтересоваться заранее о том, какие соседи проживают рядом. Если они слишком шумные или неблагополучные, стоит задуматься о целесообразности съема;
- расположение недвижимости. Поинтересуйтесь у собственника о ближайших станциях метро, остановках, магазинах и т.д.
Какие документы проверять при аренде квартиры
Чтобы удостовериться в легальности предложения, вам необходимо проверить, есть ли у арендодателя пакет документов:
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- ИПН и паспорт собственника жилья;
- письменное согласие от всех владельцев квартиры на аренду, если такие есть;
- разрешение опекунского совета, если в квартире зарегистрирован ребенок.
Отдельно стоит сказать о договоре аренды квартиры. Без этого документа у вас просто не будет законных оснований проживать на арендованной площади, и в любой момент вы можете быть выселены без предупреждения.
Договор о съеме квартиры должен быть заверен нотариально. В нем стороны прописывают:
- что арендуется;
- кто является сторонами договора;
- условия передачи имущества в аренду (срок, цена, порядок оплаты);
- права и обязанности сторон;
- ответственность за нарушения условий.
При выборе самого агентства нужно обратить внимание как на серьёзность фирмы, так и на предлагаемое им жильё. Как выбрать агентов:
- Обычно для того чтобы снять квартиру через агентство необходимо сначала составить договор об оказании услуг по подбору недвижимости с риелтором, указать в нём предпочтения и пожелания нанимателя, а также сумму и срок подбора.
- После этого агент подбирает подходящие вам квартиры и после того как вы согласны снять ту или иную жилплощадь, отдаётся оплата за услуги агентства.
- Далее, заключается договор о найме жилья. Если фирма, которая подбирает жильё официальная, то возникновение каких-либо сложностей не будет.
Но если фирма мошенническая, то может случиться так, что вам сдадут квартиру по низкой арендной плате, а в итоге там уже кто-то проживает. Нужно прочитать отзывы на сайте компании, поинтересоваться тем какие услуги она предлагает помимо подбора недвижимости.
Как правило, серьёзные фирмы занимаются не только подбором жилья для аренды, но и продажей, а также другими услугами, связанными с недвижимостью.
На что еще обратить внимание
Поведение собственника. Если он торопится, нервничает, грозится сдать квартиру другим, если вы прямо сейчас не примете решение, — насторожитесь. Оцените его адекватность визуально: посмотрите на него прежде всего как на человека. Вам видеться с ним каждый месяц, решать вопросы, возможно, просить помощи, поэтому снимайте квартиру у человека, который вам как минимум не противен.
Цена аренды квартиры. Не бывает идеальных вариантов по низкой цене. Отремонтированная и обставленная квартира в пяти минутах от метро не может стоить копейки. Всегда есть причина такой цены, и, возможно, это мошенничество.
Документы. Подделка документов — процедура дорогая. Поэтому часто мошенники используют эконом-вариант: подделывают документы сами или врут, почему их нет. Не снимайте квартиру, пока не увидите оригиналы документов.
Как снять квартиру на ЦИАН. Пошаговая инструкция
Если вы решили снять жилье, действуйте по алгоритму, предложенному Циан:
- Определитесь с основными параметрами поиска: локацией, количеством комнат, бюджетом. Выбрав объект недвижимости, посмотрите на соседние объявления и сравните цену — не занижена ли она? Слишком низкая стоимость обычно используется мошенниками в качестве привлекательной приманки для обмана клиентов.
- При звонке по объявлению не забудьте спросить, кто и на каком основании владеет квартирой. Заранее попросите перед сдачей недвижимости в аренду привезти на просмотр документы о праве собственности, паспорт владельца. В случае, если просмотр организует риэлтор, подойдут и копии документов, но перед оплатой все-таки стоит проверить оригиналы. Cian рекомендует обязательно прочитать отзывы о риэлторской компании. Они могут публиковаться и на независимых сайтах.
- Если вам нужно снять жилье, никогда не оплачивайте аренду заранее — никаких броней (якобы из-за наплыва других страждущих). Не стоит идти на поводу у мошенников даже в том случае, когда недвижимость нужна срочно. Циан напоминает, что в любой честной компании оплата производится после подписания договора и передачи ключей, которые (проверьте!) точно подходят к двери. То же самое касается оплаты комиссии риэлтору — никаких «до».
- Выясните, сколько людей являются собственниками квартиры. Если их несколько, убедитесь, что остальные не будут возражать против вашего проживания (лучше распиской). Когда у недвижимости несколько владельцев, ваша попытка снять жилье может повлечь за собой конфликты и проблемы.
- Циан не рекомендует снимать жилье без заключения договора. Подписывая бумаги, внимательно читайте все копии, оспаривайте пункты, с которыми не согласны. Обратите внимание на пени и штрафы. Убедитесь, что подписываете договор именно по той квартире, которую собираетесь снять (адрес просмотренной квартиры и той, что указана в договоре, должны совпадать — проверьте заранее). Обратите внимание, прописаны ли в договоре какие-то санкции в случае нарушений собственником и каким образом можно расторгнуть договор. Не забудьте обсудить оплату ЖКУ и возврат залога за недвижимость перед тем, как ее снять.
- Скрупулезно составьте акт приемки-передачи. Осмотрите повреждения на мебели и бытовой технике (убедитесь, что все работает — это также касается окон, дверей и санузла) и отметьте их в акте.
- Если клиент планирует снять жилье, воспользовавшись услугами риэлторской компании, Циан рекомендует тщательно изучить отзывы тех, кто уже к ним обращался.