Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Итоги рынка коммерческой недвижимости 2022 года и прогноз на 2023 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
Анализ рынка г. Краснодар
- Численность населения, объем ввода жилой площади, а также средние заработные платы на протяжении 2018 – 2022 года растут в Краснодарском крае и г. Краснодар. Наиболее крупные представители бизнеса в регионе относятся к секторам экономики: энергетический, ретейл, логистика, сельскохозяйственный.
- Совокупный объем фонда торговой недвижимости является достаточным для текущей численности населения г. Краснодар –910 м2 на 1 000 человек, а учитывая отток арендаторов в связи с прекращением деятельности на территории России, уровень вакансии в сегменте торговой недвижимости может временно вырасти.
- Объем предложений аренды в анализируемых сегментах составил: офисная недвижимость – 728, торговая – 518, складская – 178, предложений, относящихся к прочим сегментам – 605.
- Средний уровень запрашиваемых арендных ставок для офисной недвижимости – 796 рублей м2, торговой недвижимости – 1 200 рублей м2, складской недвижимости 287 рублей м2.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Тренды на рынке коммерческой недвижимости
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:
-
в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
-
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
-
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
-
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
-
вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
Обрушения ставок ждать не стоит
Сейчас складские площади освобождают в основном производители непродовольственных товаров – одежды, электроники, бытовой химии. Основная причина – их уход с рынка.
Подтвержденная консультантами вакансия в московском регионе в секторе сухих складов сегодня составляет 650 тыс. кв. м, что немного для столичного региона. Однако, если не восстановится спрос, к концу года этот показатель может дойти до миллиона квадратов и даже перевалить через миллион.
Чтобы заполнить пустующие сухие склады, арендодателям придется снижать цены. При этом не стоит ждать обрушения ставок. Для критического падения вакансия должна приблизиться к доле в 20–25%, а до этого далеко. В секторе мультитемпературников об этом даже речи быть не может, поскольку свободные складские площади практически отсутствуют.
Перспективы восстановления
В четвертом квартале вакансия в сухих складах продолжит расти, поскольку уход иностранцев еще не полностью отразился на рынке. Мы будем наблюдать падение спроса и сохранение неопределенности на рынке, пока логистические цепочки полностью не переформатируются, что случится уже в 2023 году. Быстрее всего встанет на новые рельсы онлайн-ритейл. Эта отрасль уже пережила пик вымывания товарных остатков и начала поставки по параллельному импорту.
В секторе мультитемпературников мы замечаем некоторое падение спроса на продукты категории фреш. Но для наших клиентов – производителей продуктов питания это не является проблемой, поскольку нераспроданные остатки легко переводятся в заморозку и могут храниться еще 1–2 года.
Мы не видим риска отказа от пролонгации действующих договоров. В мультитемпературном секторе риск расторжения договоров минимален, поскольку все основные клиенты – это российские компании, не попавшие под санкции. В секторе сухих складов от пролонгации договоров уклонятся иностранцы, а российские компании предпочтут перезаключить контракты.
В любом случае арендаторы и арендодатели договорятся на взаимовыгодных условиях, чтобы избежать убытков для обеих сторон. Возможно, в большинстве случаев даже не потребуется пересмотра цен. В этом году будут перезаключаться договора, подписанные в 2017–2018 годах. Ежегодная индексация вполне могла довести ставки тех лет до сегодняшних 4–4,5 тыс. руб./кв. м. Такая цена устроит обе стороны, поскольку является рыночной.
Земли промышленного назначения
Участки земли, выделенные под промышленные объекты, не так многочисленны и популярны. В целом этот рынок в последние годы развивается под действием тех же тенденций, что и остальные, хотя и имеет ряд особенностей:
- в крупных городах, как правило, до сих существует довольно много заброшенных территорий и промзон — бывших фабрик и заводов. Сейчас они постепенно выкупаются на вторичном рынке и переоформляются под жилую или коммерческую застройку;
- новые участки обычно покупаются в пригородной зоне, так как в городах организовать производство довольно сложно из-за экологических и транспортных ограничений;
- сезонность здесь полностью отсутствует, в отличие, например, от рынка земельных участков под ИЖС, где традиционно периодами наибольшей активности являются весна (февраль — апрель) и осень (сентябрь — ноябрь);
- наибольшим спросом пользуются участки на относительно недорогих южном и юго-восточном направлениях, однако очень важным фактором выбора является транспортная доступность.
В первый локдаун (март–апрель 2020 года) Циан в зависимости от класса недвижимости зафиксировал падение спроса в Москве до 30–35% относительно доковидного уровня.
После снятия ограничений рынок «догнал» отложенный спрос и показатели выросли до 80–90% относительно допандемийных с последующим падением до 60%.
В прошлом году мы наблюдали несколько всплесков. В I квартале спрос достигал доковидных показателей, а с конца 2021-го и до начала 2022 года в сегментах А и В результаты даже превысили доковидные показатели. В то же время показатели класса С начали снижаться и только накапливали отставание.
В 2022-м спрос стал стабильно снижаться (до 40–45%) уже во всех классах офисной недвижимости. В конце апреля — начале мая он достиг 30% от доковидного в классе С и 50% в классах А и B.
Уровень падения спроса в 2022 году схож с показателями первого локдауна 2020-го. Однако причины у них совершенно разные. Если во время локдауна участникам рынка было тяжело проводить сделки технически, то сейчас арендодателям и арендаторам непонятно, по какой цене их нужно совершать.
Какие тенденции на рынке?
На рынке последние два года сильно растет интерес к частному жилью. Возможно, ковидный 2020 год на это повлиял. В 2021 году объем ввода жилплощади частных домов впервые превысил объем многоквартирных, 49,1 млн кв. метров против 44 млн. В 2022 году можно наблюдать продолжение динамики, но с удвоенной силой. За 7 месяцев ввели в эксплуатацию 38,1 млн кв. метров площади частных домов, что на 65,6% больше, чем в многоквартирных. Конечно, если рассматривать в количественном выражении, то частных домов все еще строится в 3-4 раза меньше, чем квартир, но эту тенденцию на рынке жилья сложно отрицать. В основном спрос на строительство частных домов растет в областях прилегающих к городам с дорогими квартирами, Московская и Ленинградская области в лидерах.
Покупка готового дома или самостоятельное строительство жилья
В согласии с официальными данными, предоставленными Росстатом, в течение первых четырёх месяцев нынешнего 2022 года 63% общего количества объектов жилой недвижимости, которые введены в эксплуатацию на территории России, приходятся на сегмент индивидуального жилищного строительства. Данный показатель стал новым рекордом.
В сложившейся сегодня ситуации россияне, мечтающие обзавестись загородным домом, всё чаще принимают решение покупать земельные участки и самостоятельно возводить жильё, а не приобретать готовые постройки. Как утверждают аналитики «Астерра Девелопмент», такому варианту сегодня отдают предпочтение около 40% людей.
По данным проведённого опроса, к самостоятельному возведению зачастую прибегают люди, которые желают построить дом мечты, полностью соответствующий требованиям и пожеланиям владельцев. Львиная доля опрошенных также считает, что строительство дома «с нуля» является более дешёвым вариантом, нежели покупка готового коттеджа или городской квартиры. Но стоимость материалов и услуг строителей тоже постоянно повышается, поэтому конечный объём затрат на возведение жилого объекта может значительно превысить планируемые показатели.
Результаты опросов показывают, что сегодня половина людей, желающих построить загородный дом своими силами, планируют уложиться в смету в 3 миллиона рублей. Прошлой весной данная сумма была аналогичной. Тем не менее по факту уложиться в указанный бюджет удалось всего лишь у 28% респондентов. 16% человек пришлось потратить 4-5 миллионов рублей, в 7% случаев объём затрат составил 5-6 млн. руб. Больше всего (39% респондентов) смогли построить загородный дом за 6-20 миллионов. А у остальных 10% опрошенных расходы превысили отметку в 20 млн. руб.
Помимо немалых финансовых вложений, самостоятельное возведение загородного жилья требует от заказчиков значительного количества времени и постоянного контроля за строительным процессом. Во избежание серьёзных нарушений и переплат, покупателям необходимо хорошо разбираться в различных тонкостях строительных работ. По этой причине многие россияне не решаются на столь ответственный шаг и отдают предпочтение покупке готового жилья.
Антитренды-2021: какое загородное жилье будет сложно продать
Не все участки в Подмосковье имеют одинаково высокую цену. Есть факторы, которые влияют на повышение или понижение стоимости одной сотки в Московской области:
- Имеет значение класс, категория земли. Ведь физические лица чаще интересуются земельными участками под индивидуальное жилое строительство, под дачи, под ведение личного подсобного хозяйства. Юридическим лицам также нужна земля под строительство, но строительные работы будут вестись совсем в других масштабах.
- Рассматривается, насколько земельный участок отделен от МКАД.
- Также важна транспортная доступность района расположения 10 соток или участка другой площади. Всегда можно уточнить расположение участка на карте по его кадастровому номеру, например.
Это основные критерии установления цены на землю в Подмосковье, но каждый из них нужно рассмотреть более детально. Есть участки, которые считаются элитными, такой класс земли доступен немногим, только состоятельным лицам. Но также земельный рынок может предложить и более доступные варианты наделов.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
На фоне плавного роста доли вакантных площадей ставки аренды в целом оставались на уровне 2021 года. Незначительный прирост показателя объясняется выходом на рынок качественных и дорогих помещений. Даже в условиях увеличения предложения на рынке сохраняется стабильная ситуация, предпосылок к резкому и значительному изменению коммерческих условий пока нет.
В 2023 году аналитики ожидают сохранения среднего показателя арендной ставки на прежнем уровне. При этом прогнозируется увеличение разницы между запрашиваемыми ставками и их фактическими значениями в заключённых сделках. Это значит, что у арендаторов будет возможность найти объекты с существенными дисконтами, хотя рассчитывать на массовые скидки не стоит.