Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эксплуатационные услуги это что входит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разработка плана ЭР зависит от типа организации. К примеру, план расходов фирмы ЖД формируется на основании плана перевозок, плана труда и пользования подвижным составом. Цель планирования – обеспечение текущей деятельности нужной суммой денежных средств. Если план будет составлен неправильно, средства могут не вовремя закончиться. Из-за этого деятельность компании будет приостановлена. Фирма потеряет прибыль. Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.
Как арендодатели увеличивают эксплуатационные расходы здания
В затраты по использованию объекта могут попадать дополнительные пункты. Например, оплата интернета, организация и уборка парковки велосипедов, праздничное украшение территории. Все это услуги, которые собственник здания оказывает арендатору. В остальном эксплуатационные расходы рассчитываются исходя из используемой площади объекта.
Очень часто в затраты по эксплуатации здания собственник закладывает налоги на него. Это происходит, во-первых, потому, что по закону арендодатель обязан платить их напрямую государству, не перекладывая ни на кого. Включить налоги в арендную ставку он не может. К тому же она должна быть как можно меньше, а значит, привлекательнее для арендатора. Поэтому налоговые суммы переносятся в эксплуатационные расходы здания, так как их структура гораздо менее прозрачна. Закон не обязывает полностью раскрывать все эксплуатационные расходы. Зачастую они даже защищены коммерческой тайной. В затратах на эксплуатацию здания бывают задействованы договоры с третьими сторонами: охранными агентствами, провайдерами или службами клининга. Прозрачными в эксплуатационных расходах могут быть только коммунальные услуги: электричество, отопление и вода: эти счета формируют коммунальные службы, а арендодатель просто перевыставляет их арендатору. Но выход все же есть.
Что собой представляют эксплуатационные расходы
Эксплуатационные расходы (ЭР) – это текущие затраты на обеспечение работоспособности основных средств на протяжении всего срока их эксплуатации. Под текущими тратами понимаются расходы на производство и продажу. Они будут разниться в зависимости от специфики деятельности организации. К примеру, если это железнодорожный субъект, средства тратятся на транспортировку грузов, пассажиров, различного багажа. Различают эксплуатационные расходы на обеспечение пожарной безопасности.
Цель трат – исполнение поставленной цели. К примеру, железнодорожной компании нужно транспортировать груз. Для этого требуется вложить средства в топливо, зарплату, техническое обслуживание, электроэнергию. Размер трат определяется объемом эксплуатируемого оборудования, временем использования, удельными расходами на один час работы.
Тариф за эксплуатационные действия, а также размер платы для собственников ИП, физических и юридических лиц
Тариф на эксплуатационные услуги для владельцев нежилых помещений определяется договором, заключенным собственником недвижимости с УО дома. Он может отличаться от тарифа для жильцов МКД в случаях, когда в нежилом помещении ведется коммерческая деятельность.Существует расхождение в размере ставки для физических и юридических лиц, но значение имеет не правовой статус владельца помещения, а фактическое использование помещения.
В случае, если УО обнаружила, что нежилое помещение функционирует как коммерческое, она имеет право настаивать на заключении нового договора, по которому будет применен тариф для юридических лиц, соответствующий отраслевому признаку ведущейся в помещении деятельности, например:
- может требоваться вывоз мусора;
- поставки электричества;
- воды или газа в объемах;
- превышающих бытовой уровень.
Аналогично определяются и тарифы РСО. Ставки для держателей офисов или складов обычно существенно не отличается от ставок для собственников жилых квартир.
Эксплуатация объектов недвижимости – что это?
Грамотная эксплуатация объекта недвижимости призвана увеличить его стоимость, поддерживать его функциональное состояние и обеспечить комфорт и безопасность пребывающих в нём людей.
Чтобы соблюсти все эти параметры, на первый план выходит техническая эксплуатация здания – нелёгкий процесс, основанный на составлении чёткого планирования и соблюдении всех его пунктов. В управление эксплуатацией коммерческой недвижимости входит:
- управление технической эксплуатацией, которое, помимо прочего, включает сотрудничество с арендаторами, надзорными органами, составление планов, договоров с поставщиками и другими компаниями;
- обслуживание, ремонт всех инженерных систем и конструкций здания, предотвращение аварийных ситуаций, диспетчерское сопровождение;
- плановые профилактические осмотры систем жизнеобеспечения (водопровод, канализация, вентиляция, кондиционирование, видеонаблюдение, электросети, пожарная безопасность и прочее), подготовка оборудования к работе в разные времена года;
- проведение капитального ремонта, реконструкции или модернизации оборудования и конструктивов здания;
- ведение технической и эксплуатационной документации;
- планирование и предоставление отчёта собственнику и арендаторами по фактическому потреблению коммунальных услуг;
- поддержание чистоты в помещениях здания и на прилегающей к нему территории, уход за зелёными насаждениями.
Что входит в эксплуатационные расходы здания
Традиционно затраты на использование недвижимости складываются из следующих пунктов:
- Использование оборудования и инженерных систем.
- Профилактические осмотры каждый день.
- Косметический ремонт объекта.
- Плановые работы по регламенту.
- Ремонт всех инженерных систем:
- Охранной сигнализации.
- Тепловых сетей.
- Водообеспечения.
- Пожарной сигнализации.
- Канализации.
- Лифтового хозяйства.
- Видеонаблюдения.
- Телекоммуникаций.
- Систем вентиляции и кондиционирования.
- Энергообеспечения.
Далеко не всегда представители арендующих организаций задумываются, что такое эксплуатационные расходы здания и из чего они складываются. Девелопер или собственник объекта зачастую предъявляет им фиксированную сумму без детального описания структуры затрат. Обычно этого достаточно.
При этом нередко в договорах аренды прописывается пункт о том, что арендодатель может изменять сумму эксплуатационных расходов по своему желанию. Арендаторам лучше на берегу договариваться о понятной системе исчисления затрат и индексации этих сумм, ведь часто они не замечают, когда начинают переплачивать. За несколько месяцев переплаты могут сложиться в достаточно крупные суммы.
- Начало нового финансового года.
- Поиск подрядчиков для ремонта объекта и подготовка к участию в конкурсе.
- Основной арендатор проверяет рынок, чтобы оценить, насколько выгодны текущие условия аренды.
Порядок предоставления услуг
Где и как платить?На данный период нормативно-правового документа по отдельно стоящим нежилым помещениям отсутствует. Расчеты производятся согласно предыдущим расценкам и по фактически-затраченным финансовым ресурсам на проведение данных обязательных мероприятий: Расходы, сопряженные с эксплуатацией оборудования. Эксплуатационные расходы (ЭР) – это текущие затраты на обеспечение работоспособности основных средств на протяжении всего срока их эксплуатации. Под текущими тратами понимаются расходы на производство и продажу.
Для чего это нужно?
Очень много лет эксплуатацию предоставляли ГУП ДЕЗы районов и работают в этой работе о сей день, но конкретика проведения данной работы остается за занавесой тайны и Правительство Москвы решило отдать данный вид деятельности специализированным организациям, которые смогут открыто и четко производить данную работу на благо населения. Первые предпосылки к побуждению Пользователей на заключение договоров следовало в 2011году. Тогда было масса вопросов, подводных камней связанных с производством эксплуатационных услуг. Учась на собственных ошибках, из-за того, что данная работа была впервые регламентирована в Москве, руководство ООО «ПСМ-сервис и Компания» обучало сотрудников, составляло сметы, проводила полный финансовый анализ данной работы. Была проделана огромная работа, которая научила нас понимать и представлять полностью, что же такое «эксплуатация».
Это мероприятие необходимо для правильного понимания организованности процесса эксплуатации и жизнедеятельности самого здания.
Оплата КУ владельцами нежилых помещений осуществляется по тому же принципу, что и собственниками жилых площадей. Разница заключается в отсутствии посредничества УО при расчете с РСО.
Чтобы совершить оплату, необходимо знать:
- название, адрес, ИНН, платежные реквизиты компании-поставщика услуги;
- название и объем полученных коммунальных услуг;
- контактные и личные данные плательщика (физического или юридического лица);
- платежную информацию о помещении (например, лицевой счет);
- период оплаты;
- сведения о льготах (если есть);
- сумму к оплате.
Все эти сведения содержатся в квитанциях от поставщиков услуг и ресурсов.
Выполнить обязательства по оплате услуг УО и РСО можно, используя:
- кассы любых кредитно-финансовых учреждений (банков);
- платежные терминалы;
- электронные платежные системы;
- интернет-банкинг (для держателей пластиковых банковских карт);
- отделения Почты России.
На нашем ресурсе есть и другие полезные статьи, посвященные правилам использования нежилых помещений в МКД, а также нюансам их обслуживания:
- Техническое обслуживание такой недвижимости и какие коммуникации могут быть подведены?
- Как подключить интернет и другие коммуникации?
- Как правильно заключить договор с уборщицей?
- Порядок действий собственника при затоплении.
Список используемой литературы
1. Налоговый кодекс Российской Федерации часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ
2. Федеральный закон от 01.01.01 г. N 69-ФЗ «О пожарной безопасности»
3. Приказ МВД РФ от 01.01.01 г. N 536 «О введении в действие Правил пожарной безопасности в Российской Федерации»
4. Основные положения по планированию, учету и калькулированию себестоимости продукции на промышленных предприятиях (утв. ЦСУ СССР, Госпланом СССР, Госкомцен СССР и Минфином СССР 20 июля 1970 г. N АБ-21-Д)
5. Гост 12.1.004-91 Межгосударственный стандарт «Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность общие требования»
6. А. Бухгалтерский управленческий учет: Учебник для вузов. – М.: , 2000. – 533с.;
7. П. Бухгалтерский учет: Учебное пособие. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: ИНФРА-М, 2001.- 640с.;
8. П. Управленческий учет: Учебник для вузов. – М.: Аудит, ЮНИТИ, 1998. – 350с.;
9. Управленческий учет: Учебное пособие/Под ред. А. Д.Шеремета. – 2-е изд., испр. – М.: ИДФБК-ПРЕСС, 2002. – 512с..
Основные положения по планированию, учету и калькулированию себестоимости продукции на промышленных предприятиях (утв. ЦСУ СССР, Госпланом СССР, Госкомцен СССР и Минфином СССР 20 июля 1970 г. N АБ-21-Д)
Приказ МВД РФ от 01.01.01 г. N 536 «О введении в действие Правил пожарной безопасности в Российской Федерации»
Гост 12.1.004-91 Межгосударственный стандарт «Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность общие требования»
Экономист ЖКХ: калькуляция себестоимости очистки воды
Методики, которыми должен руководствоваться экономист ЖКХ
Пример калькуляции себестоимости очистки воды
Обоснование размера амортизационных отчислений в случае, когда одни и те же основные средства используются для выработки различных услуг
Контроль объема выработанных услуг в натуральных измерителях и в количественных показателях при калькулировании себестоимости
Регуляторы и потребители услуг предъявляют все более жесткие требования к предприятиям жилищно-коммунального хозяйства (далее — ЖКХ), управляющим компаниям. Это касается качества оказываемых услуг, энергоэффективности, прозрачности и обоснованности тарифов. Последнее — прямая ответственность экономиста. Задача профессионального экономиста — рассчитать стоимость всех видов работ (услуг), выполняемых предприятием: техническое обслуживание зданий и лифтов, внешнее благоустройство зданий, уборка придомовых территорий, озеленение территории, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и т. п.
Рассмотрим специфику калькулирования себестоимости очистки воды.
Оплата КУ владельцами нежилых помещений осуществляется по тому же принципу, что и собственниками жилых площадей. Разница заключается в отсутствии посредничества УО при расчете с РСО.
Чтобы совершить оплату, необходимо знать:
- название, адрес, ИНН, платежные реквизиты компании-поставщика услуги;
- название и объем полученных коммунальных услуг;
- контактные и личные данные плательщика (физического или юридического лица);
- платежную информацию о помещении (например, лицевой счет);
- период оплаты;
- сведения о льготах (если есть);
- сумму к оплате.
Все эти сведения содержатся в квитанциях от поставщиков услуг и ресурсов.
Выполнить обязательства по оплате услуг УО и РСО можно, используя:
- кассы любых кредитно-финансовых учреждений (банков);
- платежные терминалы;
- электронные платежные системы;
- интернет-банкинг (для держателей пластиковых банковских карт);
- отделения Почты России.
На нашем ресурсе есть и другие полезные статьи, посвященные правилам использования нежилых помещений в МКД, а также нюансам их обслуживания:
- Техническое обслуживание такой недвижимости и какие коммуникации могут быть подведены?
- Как подключить интернет и другие коммуникации?
- Как правильно заключить договор с уборщицей?
- Порядок действий собственника при затоплении.
Эксплуатационные расходы при аренде помещения
Амортизация – это износ оборудования. Он может быть физическим или моральным. Первый предполагает ухудшение характеристик в процессе длительной эксплуатации. Физический износ определяется исходя из интенсивности использования, качества используемых материалов, качества ремонтных работ и обслуживания. Моральный износ – это утрата актуальности оборудования. Происходит это из-за появления на рынке новой, более совершенной техники. Нормативы износа определяются исходя из конкретного оборудования.
Амортизационные отчисления входят в эксплуатационные расходы. Связано это с тем, что образованный амортизационный фонд направляется на восстановление износившегося оборудования. При расчетах нужно учитывать, что амортизационные отчисления будут равномерными на протяжении всего периода.
К СВЕДЕНИЮ! В расчетах обычно фигурирует не продолжительность эксплуатации, а нормы отчислений.
Правовое регулирование деятельности по управлению недвижимым имуществом
По желанию, руководитель может добавить к себестоимости продукции офисные канцтовары или закрыть сумму из полученной прибыли.
Эксплуатационные расходы при аренде помещений Для того, чтобы перенести затраты, связанные с арендой помещения на себестоимость продукции, необходимо заключить договор найма жилого помещения.
После этого все издержки, связанные с ЖКХ, автоматически входят в выходную цену производимого товара/услуги. Образец договора можно скачать на сайте представителей услуг, и, при наличии электронной подписи, заключить договор в электронном виде.
Для бухгалтерской и налоговой отчетности, платежи за коммунальные услуги необходимо прикреплять в виде оригинального чека.
Основанием для начисления коммунальных услуг является справка, подтверждающая количество квадратных метров и их кадастровую стоимость.
Платежи осуществляются ежемесячно, поквартально или раз в год.
Затраты по обслуживанию арендуемого имущества представляют собой совокупность расходов, связанных с осуществлением текущего и капитального ремонта, а также расходов, связанных с эксплуатацией объекта аренды (далее — эксплуатационные расходы). Эксплуатационные расходы — это затраты, связанные с использованием объекта аренды.
Четкий перечень подобного рода расходов законодательством не установлен.
Их состав определяется применительно к каждому объекту аренды. Расходы по эксплуатации зданий (помещений) представляют собой совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния объекта, обеспечением его нормального использования в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.
Эксплуатационные расходы (ЭР) – это текущие затраты на обеспечение работоспособности основных средств на протяжении всего срока их эксплуатации. Под текущими тратами понимаются расходы на производство и продажу.
Они будут разниться в зависимости от специфики деятельности организации. К примеру, если это железнодорожный субъект, средства тратятся на транспортировку грузов, пассажиров, различного багажа.
Различают эксплуатационные расходы на обеспечение пожарной безопасности.
Цель трат – исполнение поставленной цели. К примеру, железнодорожной компании нужно транспортировать груз. Для этого требуется вложить средства в топливо, зарплату, техническое обслуживание, электроэнергию. Размер трат определяется объемом эксплуатируемого оборудования, временем использования, удельными расходами на один час работы.
Рассмотрим состав эксплуатационных расходов:
- Амортизация техники и транспортных средств. Амортизация будет учитываться тогда, когда рассчитывается она линейным способом. В рамках этого метода рассматривается весь период эксплуатации объекта.
- Обслуживание и ремонт оборудования.
- Коммунальные услуги. Подразумевается сумма, списываемая с прибыли компании.
- Обеспечение работы вспомогательного производства, ответственного за обслуживание оборудования.
- Зарплаты, траты на социальные нужды. Включают в себя заработок всех сотрудников, включая тех, кто работает на неполную ставку.
- Траты на внутреннюю транспортировку материалов, товаров.
- Расходы, сопряженные с эксплуатацией оборудования.
- Налоговые отчисления. Это налог на зарплату или недвижимость, если последняя включена в состав ОС.
- Материалы. Имеются в виду траты на приобретение, транспортировку. Эти расходы входят в себестоимость продукции.
- Запчасти. Входят в перечень только в том случае, если они относятся к нуждам основного производства.
Также это могут быть другие траты, зависящие от специфики деятельности предприятия. Конкретный состав определяется руководителем предприятия. Рассмотрим структуру расходов на примере субъектов, занимающихся добычей углеводородного сырья:
- Зарплата охранникам основных средств.
- Заработок консультантов.
- Трата на подготовку отчетов о состоянии средств.
- Стоимость услуг по оценке влияния добычи природных ресурсов на окружающую среду.
- Обслуживание техники, установок, различных сооружений.
- Приобретение лицензий.
- Услуги по мониторингу основных средств.
- Осуществление геолого-экологических исследований, картографии.
- Природоохранные исследования.
- Рекультивация природных элементов, которые были нарушены.
- Вывод участка, на который была получена лицензия, из эксплуатации.
- Хранение, утилизация отходов.
Это основной перечень. В состав могут входить и прочие направления трат.
Разработка плана ЭР зависит от типа организации. К примеру, план расходов фирмы ЖД формируется на основании плана перевозок, плана труда и пользования подвижным составом. Цель планирования – обеспечение текущей деятельности нужной суммой денежных средств.
Если план будет составлен неправильно, средства могут не вовремя закончиться. Из-за этого деятельность компании будет приостановлена. Фирма потеряет прибыль. Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.
Планирование – это составляющая управления ЭР. Однако это не единственный элемент. Управление ЭР также включает в себя анализ трат, контроль над ними, обновление нормативной базы. Порядок планирования подразделяется на ряд этапов.
Траты на оплату труда составляют, как правило, большую часть ЭР. Зарплатный фонд формируется исходя из количества сотрудников и средней зарплаты. Количество трудящихся определяется тремя методами:
- По лимитам выработки, времени.
- По объему объектов производства и лимитам труда на объект.
- По количеству хозяйственных единиц, штатному расписанию.
Средняя зарплата сотрудников включает в себя оклад, премии, проценты, доплаты.
Как рассчитать размер оплаты за отопление
В небольших помещениях отопление часто входит в арендную ставку. Если Ваш арендодатель требует оплату отопления отдельно, то существует два варианта. Расчет по нормативам и по счетчику.
Расчет по нормативам – это не самый выгодный способ, но часто в офисных и маленьких помещениях нет технической возможности установить счетчик, и тогда прибегают к формуле, расшифрованной ниже. Важно знать площадь помещения, высоту потолков, чтобы посчитать объем помещения.
Далее, формула тепловой нагрузки с учетом стандартных колебаний температур:
Q = V × 1,08 × 0,5 × (18° — (-26°)) / 1000000 Гкал/ч
После рассчитываем расход теплоэнергии за отопительный период при средней температуре отопительного периода (-1,9°С):
W = Q × 24 часа × 220дней × (18°-(-1,9°)) / (18°-(-26°))
А далее умножаем полученное количество Гкал на тариф арендодателя.
Рассмотрим на примере: помещение 100 кв.м. высота потолков 5 м. Объем помещения 500 м³:
Q = 0.0119 Гкал/ч
W = 26,944 Гкал в год
Гипотетический тариф будет 1200 рублей. Тогда годовые затраты на отопление будут 32 333 рубля при использовании отопления без счетчика.
Однако, важно помнить, что всегда выгодней оплачивать отопление со счетчиком, особенно если помещение – цех. Существуют различные марки счетчиков, в них стоят датчики измерения температуры, давления и массы воды на прямых и обратных трубопроводах, и потом тепловычислитель производит расчет. Потребление тепла может определяться в кВт или Гкал. Оплата считается умножением Гкал или кВт на тариф арендодателя.
Состав эксплуатационных расходов
Рассмотрим состав эксплуатационных расходов:
- Амортизация техники и транспортных средств. Амортизация будет учитываться тогда, когда рассчитывается она линейным способом. В рамках этого метода рассматривается весь период эксплуатации объекта.
- Обслуживание и ремонт оборудования.
- Коммунальные услуги. Подразумевается сумма, списываемая с прибыли компании.
- Обеспечение работы вспомогательного производства, ответственного за обслуживание оборудования.
- Зарплаты, траты на социальные нужды. Включают в себя заработок всех сотрудников, включая тех, кто работает на неполную ставку.
- Траты на внутреннюю транспортировку материалов, товаров.
- Расходы, сопряженные с эксплуатацией оборудования.
- Налоговые отчисления. Это налог на зарплату или недвижимость, если последняя включена в состав ОС.
- Материалы. Имеются в виду траты на приобретение, транспортировку. Эти расходы входят в себестоимость продукции.
- Запчасти. Входят в перечень только в том случае, если они относятся к нуждам основного производства.
Также это могут быть другие траты, зависящие от специфики деятельности предприятия. Конкретный состав определяется руководителем предприятия. Рассмотрим структуру расходов на примере субъектов, занимающихся добычей углеводородного сырья:
- Зарплата охранникам основных средств.
- Заработок консультантов.
- Трата на подготовку отчетов о состоянии средств.
- Стоимость услуг по оценке влияния добычи природных ресурсов на окружающую среду.
- Обслуживание техники, установок, различных сооружений.
- Приобретение лицензий.
- Услуги по мониторингу основных средств.
- Осуществление геолого-экологических исследований, картографии.
- Природоохранные исследования.
- Рекультивация природных элементов, которые были нарушены.
- Вывод участка, на который была получена лицензия, из эксплуатации.
- Хранение, утилизация отходов.
Коммунальные платежи с точки зрения арендодателя
Сейчас на рынке существует три принципа условий по оплате энергоресурсов при аренде индустриально-складских помещений:
- Так называемый triple net, когда озвучиваемая арендная ставка не включает НДС, коммунальные и эксплуатационные платежи, то есть арендатор будет отдельно платить за все виды потребленных энергоресурсов;
- Второй вариант не имеет особого термина. В это случае, ставка включает НДС и эксплуатационные расходы, а коммунальные платежи арендатор платит по фактическому потреблению;
- Третий вариант – самый популярный при аренде на территории бывших заводов, когда в ставку включены все расходы (НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи) за исключением электричества.
Бывают случаи, когда арендатор не использует ресурсы арендодателя и договаривается с поставщиками самостоятельно и ведет расчеты напрямую. Такая схема используется в исключительных случаях, как правило, когда нужен большой объем какого-то ресурса. Например, большой промышленной прачечной нужен пар в таких объемах, что парогенератор не справится. Тогда строят паровую котельную, которая работает на газовом топливе. Свободных газовых лимитов у арендодателя нет, но есть инфраструктура. Тогда арендатор образается в структуру «Газпрома», получает лимиты на свою организацию и ведет расчеты по лимитам и потреблению сам. Повторю, это исключительные сейчас случаи. Даже крупные новые индустриальные парки, специализирующиеся на формате built-to-suit, не приветствуют самостоятельные договоренности арендаторов по снабжению энергоресурсами. Все стараются обеспечить клиента водой, электричеством, теплом, выступая посредником между арендатором и поставщиком ресурсов.
Важно отметить, что при аренде офиса все коммунальные платежи включены в ставку. Так, «Восков Технопарк» предлагает офисные помещения по ставке 480 рублей за 1 кв.м без НДС, все включено. За отопление, воду и канализацию платить отдельно не придется.