Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узнать ветхое жилье или нет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основное отличие между категориями – уровень аварийности. В ветхом доме разрешено постоянно проживать, так как сохраняется относительный уровень безопасности (нет риска обвала в любую минуту). Аварийное сооружение всегда несет угрозу для жизни и не подлежит ремонту (только снос). Из ветхих строений расселение жильцов происходит не всегда, а из аварийных – в обязательном порядке.
Здание приходит в непригодное состояние для проживания по разным причинам.
Выделяют два вида факторов, влияющие на состояние построек:
- Естественное воздействие. Износ происходит под влиянием природных факторов, которые неизбежны: ветер, дождь, геологический сдвиг земли, действие УФ излучения. Сюда же относят действие природных катаклизмов: оползни, смерч и ураганы, землетрясения, наводнение и т.д.
- Искусственное воздействие сопряжено с влиянием человека:
- неверная архитектура (ошибки расчетов при создании проекта, использование некачественных материалов, строительство на неукрепленном грунте и т.п.), что ведет к ухудшению прочности и надежности здания и сокращению срока его службы;
- несоблюдение правил ухода за домом (отсутствие своевременных ремонтных работ);
- повреждение деревянных конструкций грызунами и насекомыми;
- техногенные чрезвычайные ситуации (взрыв, пожар).
Как составить заявление о признании квартиры непригодной для жилья?
Форма заявления может быть принята или разработан образец в гос. органах власти или в органах местного самоуправления. Если такой формы не имеется, тогда при подготовке соответствующего заявления укажите в нем следующее:
- кому адресуется заявление, как правило, пишут на межведомственную комиссию
- от кого подается заявление, требуется указание ФИО, места проживания, номера телефона, также могут попросить указать паспортные данные
- название документа – заявление
- в тексте заявления излагаются обстоятельства обращения с таким заявлением и просьба рассмотреть вопрос о признании жилье непригодным для проживания или провести оценку жилья на предмет пригодности проживания в нем
- в приложении перечисляются прикладываемые документы
- заявление должно содержать подпись заявителя
Как и кто может определять состояние старых и новых жилых зданий?
Оценивает состояние любых жилых помещений и выясняет их соответствие принятым нормам специально созданная комиссия. В ее состав входят федеральный и региональный представитель исполнительной ветви власти, а также специалист из местного самоуправления.
Цель создания – объективная оценка помещений из жилого фонда РФ. Чтобы комиссия признала дом ветхим, заявитель (жильцы) должны создать заявку и передать следующие документы:
- технический паспорт здания;
- план жилого дома;
- копии документов, которые подтверждают собственность;
- письменные жалобы, характеризующие неудовлетворительные условия жизни в конкретном доме и квартире (при желании).
ВАЖНО! Если здание не относится к аварийным, также нужно предоставить проект будущей реконструкции.
Расселение жильцов ветхих домов
Расселение из ветхого жилья происходит по оценке специальной межведомственной комиссии, которая принимает решение о временном расселении жильцов.
Также расформирование зависит от того, к какой категории относится жилье. Оно может принадлежать муниципалитету, государству или частному жилищному фонду.
На период реконструкции или ремонта необходимо выселение всех жильцов. Для этого им предоставляется другое помещение из маневренного фонда.
Если есть несогласные граждане, они выселяются принудительно по решению суда.
В независимости от длительности проведения ремонтных работ, за владельцем жилья закреплено право на обратное заселение в помещение после завершения реконструкции.
Но, здесь есть и подводные камни. Если была изменена площадь, в связи с расширением пространства, человек не имеет права въезжать обратно, так как нормы жилой площади на одного человека не соблюдены.
Процент износа дома для признания его аварийным
Аварийный дом имеет процент износа на уровне 65-70% и выше. Определяется этот процент при помощи специального калькулятора, и далеко не всегда он отражает реальное положение вещей. Исходя из формул, износ может быть и на уровне 80%, однако фактически строение будет относится к ветхим, а не аварийным. Например, потому, что за домом хорошо ухаживали и регулярно подновляли. В то же время, строение с 50% износа может разваливаться буквально на глазах.
Таким образом, критерий износа не является определяющим, хотя определенное значение он тоже имеет. Обычно данный параметр используют совместно с другими показателями, дополняя их.
Статус аварийного дома позволяет жильцам рассчитывать на компенсацию или переселение. Это не особо выгодно администрации, так как требует дополнительных затрат. В результате администрация будет всеми силами оттягивать факт признания дома аварийным.
В ответ на это жильцы могут самостоятельно нанять специалистов и провести независимую экспертизу. Если ее результат будет серьезно отличаться от того, о чем говорит администрация, нужно немедленно обращаться в суд. Как доказывает практика, значительная часть таких дел завершается в пользу истцов.
Большая часть всех действий по признанию жилья аварийным должна совершаться местной администрацией. Однако именно это и вызывает большинство проблем, так как практически невозможно что-то определить заранее и четко понимать, что именно и когда конкретно будет делаться. В этом могут помочь только опытные юристы. На бесплатной консультации они расскажут о том, что и как нужно делать. Также, эти специалисты будут регулярно консультировать клиента и могут представлять его интересы в суде.
Сколько в России ветхих и аварийных домов?
По данным Росстата, в России на конец 2021 года насчитывалось более 101 тыс. зданий (около 25 млн кв. м) ветхого жилья с износом более 70%, а с износом 66-70% — более 231 тыс. зданий (82 млн кв. м).
Аварийных домов в стране по итогам III квартала 2021 года насчитывается 54,7 тыс. (16 млн кв. м). По данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, за девять месяцев текущего года аварийным было признано 2,28 млн кв. м жилья. Больше всего таких домов находится в Республике Саха (Якутия), Кемеровской и Архангельской областях, Пермском крае, Ханты-Мансийском автономном округе.
Как ранее сообщили в Минстрое, в 2019-2024 годах запланировано переселить 530 тыс. человек из 9,54 млн кв. м аварийных домов. На это планируется потратить более 507 млрд рублей.
Особенности аварийных домов
Для того чтобы жилое здание было признан аварийным, необходимо подтвердить опасность для проживания жильцов следующими показателями:
- Деформация или повреждение какого-либо конструктивного элемента здания (несущей стены, балкона, перекрытия), что приводит к снижению прочности и надежности строения.
- Разрушение фундамента дома или несущих конструкций по причине длительной эксплуатации.
- Биологические повреждения деревянных конструкций, которые ухудшают несущую способность строения.
- Наличие неустранимых современными строительными методами повреждений, причиной которых стали стихийные бедствия или просадка почвы.
- Наличие серьезных разрушений, вызванных какой-либо техногенной аварией или пожаром, которые привели к тому, что проведение восстановительных работ является невозможным или экономически необоснованным.
- Нахождение дома в опасной зоне, с повышенной вероятностью схода лавин или затопления.
Как узнать аварийный ли дом, если он в собственности?
Основное отличие между категориями – уровень аварийности. В ветхом доме разрешено постоянно проживать, так как сохраняется относительный уровень безопасности (нет риска обвала в любую минуту). Аварийное сооружение всегда несет угрозу для жизни и не подлежит ремонту (только снос). Из ветхих строений расселение жильцов происходит не всегда, а из аварийных – в обязательном порядке.
СПРАВКА! Ветхий дом не всегда является аварийным, так как высокий уровень износа не формирует обязательную угрозу обрушения.
Как происходит признание жилья аварийным узнаете тут.
Помещения из этой категории не всегда подлежат сносу (только при наличии деформаций несущих балок).
| Характерные повреждения, нарушения и проблемы (типичные примеры) | |
| Показатели для ветхого жилья | Характеристики аварийного дома |
|
|
Как выяснить статус квартиры, если есть такая необходимость?
Все вопросы о соответствии подобному статусу решаются представителями местной власти. Для выяснения характеристик жилого здания нужно идти в приемную администрации города.
Вопрос о времени капитального ремонта решается на общем собрании владельцев квартир. Информация о принятом решении хранится в обслуживающей дом компании ЖКХ (либо у представителей ОСМД). Чтобы признать дом ветхим, следует по личной инициативе направить заявление для рассмотрения специальной комиссией.
Также необходим сбор пакета документации и проведение ряда экспертиз. Итоговый срок для рассмотрения заявки – месяц. Процедура признания жилого здания ветхим необходима для срочного проведения капитального ремонта либо для переселения жильцов.
Если сооружение подлежит сносу, лицам должно предоставляться равноценное помещение (на одиноко человека не менее 33 кв.м, для семей – по 18 кв.м на человека). Заявление, пакет документов для причисления дому подобного статуса собирают и передают жильцы.
Согласно пояснительной записке к внесенному проекту, нововведения создадут более гибкую систему государственной поддержки программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда с повышением доли внебюджетного финансирования программ. Отмечается, что этому будут способствовать такие инструменты как предоставление субсидий гражданам на приобретение жилья и на возмещение процентов по ипотечным кредитам.
«Улучшение жилищных условий граждан, переселяемых из аварийных домов, должно быть не формальным, а фактическим. Зачастую предоставляемое жилье было хоть и выше учетной нормы на человека, но все-таки недостаточным по метражу, несмотря на то, что некоторые семьи изъявляли желание доплатить за более комфортное для них жилье за счет собственных средств.
При этом, по словам депутата, парламентский контроль потребуется над другой предложенной нормой — о предоставлении жилого помещения в соседнем населенном пункте для переселенцев из аварийного жилья, в случае принятия субъектом РФ такого решения.
«Наш комитет будет предлагать до первого чтения провести парламентские слушания, на которых совместно с субъектами РФ обсудить детали того, как будет реализовываться новая программа расселения из аварийного жилищного фонда и те механизмы, которые закладываются в федеральном законодательстве и требуют последующего принятия региональных законов», — сообщил Пахомов.
Кроме того, законопроектом предлагается «создание специализированного (маневренного) жилищного фонда и жилищного фонда социального использования, предоставление которого возможно на условиях найма с установлением экономически обоснованной платы за наем, которая позволит в долгосрочной перспективе возместить затраты на создание такого жилья».
Также из текста следует, что застройщикам, реализующим проекты развития застроенных территорий, будут возмещаться до 25% понесенных затрат на переселение.
Какие дома считаются подлежащими сносу?
Критерии, по которым дом может считаться аварийным, в свободном доступе отсутствуют. Потому, можно ориентироваться только на базовые параметры, указанные в некоторых сторонних документах и в ПП РФ №577:
- Повреждение основных элементов строения, способные привести к обрушению дома в ближайшем будущем.
Пример: Большие трещины или отваливающиеся куски стен дома. В целом, любые серьезные повреждения, ремонт которых нецелесообразен или невозможен.
- Нет электричества и/или других коммуникаций (вода, газ, канализация и так далее) на протяжении длительного периода при отсутствии возможности подключить все необходимое в более или менее приемлемый срок. Обычно, предполагается отсутствие таких коммуникаций в течение 30 дней.
- Проблемы с вентиляцией. Если они не работает или работает неправильно, то дом может быть признан аварийным при условии, что три попытки исправить ситуацию ничего не дали.
- Слишком высокая влажность. Если в доме невозможно находится из-за того, что стены покрыты плесенью и/или грибков, причем сами владельцы жилья в этом не виноваты, то такой дом также будет признан аварийным.
- Повышенная концентрация вредных веществ. Важно, что это должно касаться именно данного дома, а не всего региона в целом.
- Дом получил повреждения в результате аварии (природной или техногенной).
- Дома находится в месте, где появилась высокая вероятность оползня, землетрясения и так далее.
В целом, любые проблемы со строением, которые потенциально, в ближайшем будущем, могут нанести вред жизни или угрожать здоровью жильцов дома и которые невозможно или нецелесообразно решать посредством реконструкции, ремонта или другими способами, могут привести к тому, что дом признают аварийным.
Кроме перечисленного, нужно учитывать, что в каждом регионе есть своя специфика, также способная повлиять на решение администрации. Например, в горной местности проблемой станут оползни и землетрясения, а на побережье – затопления. Благодаря тому, что сейчас программу расселения активно дорабатывают так, чтобы дать регионам больше полномочий, условия, правила и критерии могут изменяться или дополняться.
Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев заявил, что российские регионы получили более 10 млрд рублей на расселение аварийного жилья.
- На переселение людей из опасных домов в 2019-2020 годах в бюджете заложено 35,4 млрд рублей. 10 млрд регионам уже перечислили, оставшиеся 25,4 млрд они получат, когда отчитаются о купленных квартирах для граждан.
- В 2019-2020 годах новое жильё получат около 64 тыс. человек, которые должны покинуть более 26 тыс. аварийных квартир.
- К 2025 году из непригодного жилья переедут 530,9 тыс. человек. К этому времени должны расселить 9,54 млн кв.м, признанных аварийными после 1 января 2012 года. В 2025 году будут переселены ещё 133 тыс. человек из 2,4 млн кв.м аварийного фонда.
- До 2025 года бюджет потратит на расселение опасных домов 507,2 млрд рублей.
- Владимир Якушев заявил, что выделяемые деньги позволят переселить всех, чье жильё признали непригодным для жизни до 1 января 2021 года.
Как добиться переселения из ветхого жилья
Если вы считаете, что ваш дом не соответствует нормам проживания и эксплуатации, объединившись с другими жильцами, вы можете подать заявление на рассмотрение в Администрацию города, чтобы специалисты осмотрели и оценили техническое состояние дома и вынесли решение. Решение принимается специально созданной межведомственной комиссией на уровне субъектов РФ или районной администрации (согласно постановлению Правительства РФ от 20.01.2006 г.).
Алгоритм действий:
- Организовать общедомовое собрание всех жильцов, на котором на повестку дня выносится вопрос о признании дома непригодным для проживания и расселения в другие квартиры.
- Составить коллективное заявление в Администрацию города.
- Составить протокол собрания и собрать подписи жильцов.
- Собрать документы на квартиры от собственников, которые подтверждают их права на владение имуществом (свидетельство права собственности, договор купли-продажи, договор дарения, завещание, свидетельство права наследства и т.д.).
- Собрать отдельные заявления от жильцов с конкретной жалобой на непригодные условия проживания (этот пункт необязателен, но позволит ускорить процесс).
- Отнести заявление и пакет документов в органы местной исполнительной власти.
Порядок рассмотрения заявления:
- После подачи заявления, формируется специальная межведомственная комиссия, которая рассматривает обращение и решает вопрос о принятии заявления. На данном этапе комиссия может затребовать дополнительные документы от заявителя. В состав комиссии входят эксперты градостроительного отдела городского округа и специалисты эпидемиологической, пожарной, жилищно-коммунальной служб.
- Уполномоченная комиссия приступает к разностороннему обследованию дома.
- По завершению экспертизы, выносится заключение и составляется акт в трех экземплярах: один остается у комиссии, второй передается в администрацию города в течение 5 дней для вынесения решения, третий – передается жильцам (управляющему дома).
- Администрация выносит решение о судьбе здания, рассмотрев заключение экспертной комиссии:
- снести дом и расселить жильцов;
- отказать в сносе здания, признав дом пригодным для проживания, так как технические характеристики дома соответствуют нормативным требованиям;
- провести капитальный ремонт и реконструкцию с временным переселением жильцов.
Татьяна Дмитракова: Месяц назад в жилом доме Комсомольска-на-Амуре обвалился потолок, женщине придавило ногу. Обошлось без серьезных травм. Кто и как должен контролировать своевременность ремонта в жилых домах? Как избежать подобных ЧП?
Сергей Степашин: Вопрос действительно очень серьезный. Контролирует своевременное выполнение работ по капитальному ремонту региональный Фонд капремонта.
Чтобы исключить ситуации, подобные описанной, необходимо, чтобы представители Государственной жилищной инспекции региона и муниципалитета регулярно проводили мониторинг всего жилищного фонда. По факту таких обследований должны принимать меры оперативного реагирования.
В случае если собственники жилья понимают, что проживание в многоквартирном доме опасно для жизни, им необходимо обратиться в свой муниципалитет с просьбой признать их дом аварийным. В течение 30 рабочих дней межведомственная комиссия рассматривает заявку, проводит обследование здания и принимает решение — является ли дом аварийным.
Татьяна Дмитракова: А у нас в Хабаровске недавно рухнул дом, который мэрия неоднократно признавала подлежащим реконструкции. К счастью, никто не пострадал. Но в городе — десятки таких бараков, жильцы которых судятся с чиновниками за право получить новые квартиры. Как бороться с подобным упрямством местных властей? Может, надо изменить процедуру оценки?
Сергей Степашин: В первую очередь, необходимо разобраться с вопросом: почему дома признаны пригодными для реконструкции. Возможно, эти здания являются объектами культурного наследия. Мы разберемся.
В России могут упростить порядок электронного оформления недвижимости
Что касается процедуры оценки аварийности зданий, то хочу обратить ваше внимание на то, что в 2019 году по инициативе Фонда ЖКХ был разработан свод правил «Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния»
Он вступил в действие 25 июня 2020 года. И теперь, например, состояние многоквартирных домов высотой до пяти этажей включительно обследуется по визуально наблюдаемым дефектам фундаментов, несущих стен, перекрытий и других строительных конструкций здания.
Обследование проводится до первого обнаруженного дефекта, который соответствует любому критерию аварийности.
Таким образом, процедура оценки многоквартирных домов стала существенно менее трудоемкой, а значит, более доступной и для граждан, и для муниципалитетов.
Стоимость обследования должна снизиться примерно в семь раз.
Что делать, если дом попал под снос?
Если собственник попал в ситуацию, когда квартира или дом были признаны аварийными, он должен знать, что администрация может выкупить их. Если же они придут к соглашению, он может съехать в предложенный ему вариант. В нем отразят стоимость оцененной недвижимости, сроки и иные условия выкупа.
При несогласии с решением или при развитии ситуации, когда стороны не пришли к соглашению, администрация или собственник могут обратиться в суд с иском.Его предъявляют в течение 2-х лет с момента получения уведомления о принятии решения об изъятии.
В России сохраняется практика, когда некоторые районы с аварийными домами не интересуют инвесторов-застройщиков. В них проживают наниматели, которые ждут дня, когда администрация переселит их за государственный счет. Когда они уже не ожидают, вдруг появляются инвесторы. Жильцам приходится в спешке бежать в Жилищный комитет, чтобы подать документы на приватизацию (об оформлении в собственность аварийного неприватизированного жилья читайте здесь). В таком случае компенсация может быть солидной, так как владелец может затребовать на новом месте большую жилплощадь.
Иногда процесс расселения длится годами, так как один из собственников не согласен с суммой компенсации или площадью квартиры взамен. В итоге инвестор может отказаться от проблемного дома, и все жильцы останутся в своих лачугах.
Аварийные, ветхие дома и непригодные для проживания помещения. В чем разница?
Непригодными для проживания признаются помещения (в том числе квартиры, комнаты), которые представляют опасность для жизни и здоровья жильцов и находятся в зданиях:
- Признанных аварийными;
-
Расположенных на территориях, где превышены показатели
санитарно-эпидемиологической безопасности (например, шум, электромагнитное излучение, радиация); -
Находящихся в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктуры,
санитарно-защитной зоне; - Построенных на территориях, где возможны ЧС (оползни, селевые потоки, лавины, ежегодные наводнения или техногенные аварии);
- Получивших повреждения в результате взрывов, пожаров, аварий, просадки грунтов, землетрясений и восстановление невозможно по техническим или экономическим причинам.
В свою очередь дом может быть признан аварийным, если конструкции здания изношены до такой степени, что существует угроза обрушения.
Ветхим считается здание, которое имеет высокую степень износа, но несущие конструкции сохраняют достаточную прочность.
Как узнать аварийный ли дом, если он в собственности?
Основное отличие между категориями – уровень аварийности. В ветхом доме разрешено постоянно проживать, так как сохраняется относительный уровень безопасности (нет риска обвала в любую минуту). Аварийное сооружение всегда несет угрозу для жизни и не подлежит ремонту (только снос). Из ветхих строений расселение жильцов происходит не всегда, а из аварийных – в обязательном порядке.
Как происходит признание жилья аварийным узнаете тут.
Помещения из этой категории не всегда подлежат сносу (только при наличии деформаций несущих балок).
- Осыпается штукатурка.
- Прогнивший пол.
- Трубы, батареи текут.
- Коммуникации в подвале (краны, задвижки) требуют ремонта.
- Забитая канализация (только полная замена).
- Течь крыши, сгнившие балки.
- В корпусе здания появились трещины.
- Фундамент начал разрушаться, осыпаться.
- Несущие стены находятся в движении.
- Перекрытия под угрозой провала.
- Подземные воды омывают и разрушают фундамент.
- Здания отклоняется от уровня (стоит под углом).