Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать участок если он в долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Как продать участок, если он в долевой собственности
По большому счету подготовительные работы в виде согласований, кадастрового учета и похода к нотариусу являются самыми длительными, трудоемкими и затратными в вопросе: «как продать участок, если он в долевой собственности». После останется лишь посетить отделение Росреестра или МФЦ для регистрации сделки.
Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся следующие документы:
- заявление;
- документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
- нотариально удостоверенный договор купли-продажи как минимум в 3 (1 оригинал+копии) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
- акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором купли-продажи);
- правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на продаваемую долю земельного участка;
- документы, подтверждающие, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли земельного участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний
В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.
Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.
Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.
Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.
Можно ли продать долю земельного участка
Владелец имеет право распоряжаться объектами собственности по своему усмотрению. Однако для сделок с долями в недвижимости, в том числе в земельном участке, предусмотрен ряд ограничений.
Граждане имеют право владеть земельным участком не только на праве личной собственности, но и совместно с другими гражданами.
Совместная собственность делится на:
- общую;
- долевую.
От вида владения напрямую зависит способ реализации доли. Закон предусматривает следующие особенности:
- для совершения сделки объект должен быть оформлен надлежащим образом (поставлен на кадастровый учет);
- если доля выделена, то владелец должен первоначально предложить выкупить ее сособственникам;
- в случае отказа совладельцев от приобретения или отсутствия ответа, гражданин может продать долю третьим лицам только через 30 дней после направления уведомления (на условиях, изложенных в уведомлении).
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Продажа доли участка регулируется двумя нормативными актами — Гражданским Кодексом РФ и Земельным Кодексом РФ. Так как участок относится к недвижимому имуществу, то на него распространяются правила, которые закреплены в ст. 549 ГК РФ.
Специфические особенности процесса установлены в ст. 37 ЗК РФ. В статье указано, что продаже подлежит только земля, которая состоит на государственном учете. Более того, договор будет признан недействительным, если в документе есть хотя бы одно из следующих условий:
- обратный выкуп;
- ограничение ипотеки, аренды и другие обременения;
- ограничение ответственности за состояние земли.
Перечисленные условия сделают договор недействительным, что актуально и для передачи части надела. Если собственник решил продать долю, то после передачи он теряет все притязания на имущество.
Документальное оформление
При достижении согласия всех совладельцев производится регистрация сделки с предоставлением следующего перечня необходимой документации:
- договора купли-продажи, предусматривающего стоимость доли земельного участка, порядок передачи денежных средств, детальную характеристику объекта недвижимости, права и обязательства сторон;
- общегражданских паспортов, удостоверяющих личности продавца и покупателя;
- кадастрового паспорта на объект недвижимости;
- нотариально заверенной доверенности и паспорта доверенного лица при проведении действий через представителя;
- правоустанавливающих документов на долю участка (акта о проведении приватизации, свидетельства о вступлении в наследство, передачу по договору дарения и т.д.);
- правоподтверждающего документа – выписки из ЕГРН, выданной на замену свидетельства о праве собственности;
- полученных письменных отказов от совладельцев о нежелании использовать преимущественное право выкупа при реализации сторонним лицам, не входящим в состав сособственников;
- нотариально заверенного согласия второго супруга на заключение сделки, если продажа доли земельного участка осуществляется стороной находящейся в браке, а надел относится к составу совместно нажитого имущества;
- документальных подтверждений, выданных бюро технической инвентаризации, о наличии построек на территории;
- справки об отсутствии обременений (нахождения в залоге, ареста объекта недвижимости).
Как продать долю земли без межевания
В соответствии с вступившим в силу с начала текущего 2019 года Распоряжением № 2236-р от 07.11.2014 года осуществлён запрет на продажу доли земельного участка без межевания. Для проведения процедуры необходимо:
- пригласить специалиста из кадастра;
- уведомить соседей по прилегающим участкам;
- получить составленный межевой план границ.
Законодательная основа
Осуществление продажи земельной доли заключается в передаче права на часть участка. При этом новый участок не образовывается, а остается в тех же границах, что и был до заключения сделки.
Внимание! Порядок заключения договора купли-продажи регулируется следующими кодексами Российской Федерации:
- Земельным;
- Гражданским.
Стороны при совершении сделки должны соблюдать требование Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
При этом безусловно должны быть выполнены требования:
- статьи 37 ЗК РФ, в которой содержатся требования к условиям заключения договоров по продаже земельных участков, а также их долей;
- статьи 42 ФЗ РФ № 218, в которой определены особенности по государственной регистрации отчуждаемой доли;
- статьи 250 ГК РФ, которая указывает на преимущественное право покупки доли другими совладельцами участка.
Продажа доли в земельном участке возможна при условии:
- нахождения участка в общей долевой собственности нескольких лиц;
- принадлежности участка только одному собственнику.
Как продать долю земельного участка без межевания
Ситуации, когда собственнику требуется осуществить продажу только части от своего участка, встречаются достаточно часто. Но можно ли провести подобную процедуру без межевания?
К примеру, если у вас в собственности есть участок, но вы хотите поделить его на две части и осуществить продажу одной из них. В подобной ситуации, для начала требуется обратиться в специальную компанию, занимающуюся предоставлением услуг в области землеустройства.
После проведения всех процедур, необходимых для раздела участка на части, вы получите на руки весь пакет документов. Вы можете провести продажу земли и без межевания. Но тогда требуется наличие на руках кадастрового паспорта.
Но, несмотря на возможность провести такую продажу, все-таки, рекомендуем заранее заняться определением границ продаваемого участка, так как именно это поможет избежать разнообразных территориальных споров, которые могут возникнуть в будущем.
Если обратиться за межеванием к специалистам, можно провести его в короткие сроки. Самостоятельно провести эту процедуру не представляется возможным.
Как продать долю земельного участка без согласия других собственников
Согласно 250 статье Гражданского кодекса, при осуществлении продажи доли земельного участка постороннему лицу, прочие дольщики имеют преимущественное право на ее приобретение по определенной цене, установленной продавцом.
Также стоит отметить, что продавец должен самостоятельно известить письменно всех остальных дольщиков о своем прямом намерении осуществить продажу земельного участка постороннему лицу. Обязательно необходимо указывать в письменном обращении точную сумму продажи и прочие условия, на которых происходит продажа. Передать свою долю третьему лицу можно, только если все остальные участники откажутся от своего права на преимущественное приобретение участка.
Если при осуществлении продажи доли продавец нарушит все существенные условия, которые были ранее установлены для сособственников, обладающих правом на преимущественное приобретение доли, пострадавший имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд и потребовать перевода на себя прав и обязанностей, принадлежащих покупателю.
Отдельно стоит отметить, что уступка преимущественного права на приобретение доли в праве собственности на участок не допускается.
Гражданский Кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, Гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Продажа доли в общей собственности
- Продажа квартиры в совместной собственности вызывает сейчас много вопросов.
- И происходит это в связи с вступлением в силу нового закона ФЗ-218″О государственной регистрации недвижимости».
- Статья 42 которого требует обязательной нотариальной форме сделки при продаже или другом отчуждении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.
- Справка: Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН образован года.
С года и до этой даты функционировал ЕГРП — Единый государственный реестр прав, еще ранее — реестр прав велся в БТИ. Часто совместно нажитое в браке имущество обыватели считают за общую совместную собственность.
- Совместно нажитое имущество может быть зарегистрировано как в единоличную, так и общую долевую или общую совместную собственность.
- года в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены поправки, а с года вступил в силу ФЗ-218.
- Теперь отчуждение(продажа, дарение, мена) недвижимости, находящейся в подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
- В связи с эти у владельцев совместной собственности возникают необоснованные опасения о больших расходах на удостоверение их сделки отчуждения у нотариуса.
Ваша сделка не нуждается в удостоверении нотариусом!!!
Дарение – это безвозмездная передача другому лицу вещи в собственность. Дарение земельной доли (без выдела земельного участка), также как и ее продажа, согласно п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1], возможна только следующим лицам:
1) другому участнику долевой собственности, который имеет в собственности земельную долю в том же самом земельном участке, в составе которого находится и земельная доля – предмет дарения;
2) сельскохозяйственной организации, которая использует данный земельный участок, находящийся в долевой собственности;
3) гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, который использует данный земельный участок, находящийся в долевой собственности.
То есть подарить долю в праве собственности на земельный участок нельзя даже ближайшим родственникам, если они не являются участниками долевой собственности на данный конкретный земельный участок. Подарить земельную долю постороннему лицу можно только после выдела земельного участка.
Если вы решили подарить земельную долю одному из участников долевой собственности, то переход права собственности на земельную долю происходит после государственной регистрации договора дарения земельной доли.
Передать в аренду земельную долю невозможно. В аренду могут быть переданы только сформированные земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в долевой собственности (ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1]). Ст. 22 ЗК РФ [4] также не предусматривает возможности передачи в аренду долей в праве собственности на земельные участки.
Решение о предоставлении земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, а также условия договора аренды приминаются на общем собрании участников долевой собственности. Со стороны участников долевой собственности договор аренды земельного участка может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания совершать с земельным участком сделки без доверенности. При этом условия договора аренды должны отвечать тем, которые приняты решением общего собрания участников долевой собственности.
Бывают ситуации, когда отдельные долевые собственники не согласны передать земельный участок в аренду определенным с/х организациям или фермерским хозяйствам, а также не согласны с условиями договора аренды. В таком случае п.5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения [1] предусматривает для участника долевой собственности, который не согласен с мнением большинства, единственный способ распоряжения своей земельной долей. Это выдел земельного участка в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распоряжение этим участком по своему усмотрению.
Если один из участников долевой собственности не согласен с договором аренды земельного участка и хочет выделить из общей собственности свой участок, то получать согласие арендатора земельного участка не нужно. В случае выдела отдельного земельного участка из общего имущества, которое находится в аренде, договор аренды по отношению к новообразованному участку прекращает свое действие.
Для справки: До 2003 г., фактически до формирования основной законодательной базы в земельной сфере – до принятия Земельного кодекса и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в России действовал Указ Президента РФ от 07.03.1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю». Согласно данному законодательному акту разрешалось передавать в аренду земельные доли.
С принятием Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения 24.06.2002 г. в его переходных и заключительных положениях было предусмотрено, что договоры аренды земельных долей, заключенные до начала 2003 г., должны быть приведены в соответствие с данным законом и правилами ГК РФ в течение восьми лет, то есть до начала 2011 г. На данный момент договоры аренды земельных долей не заключаются, заключаются только договоры аренды отдельных земельных участков.
✅ Можно ли продать долю земельного участка?
Уже не редкость, когда люди владеют землей совместно. Необязательно, чтобы совладельцы были родственниками. Это может быть и иностранец, как, например, в случае развода.
Земля разделена на доли — у собственников есть кадастровый паспорт или выписка из ЕГРЮЛ с указанием соответствующей доли земли. Если доли еще не определены, совладельцы могут заключить соглашение об их определении.
Если один из сособственников не заинтересован в правах собственника, он имеет право продать свою долю в земельном участке — не путем выдела в натуре, а на процентной основе (ст. 37 Земельного кодекса РФ).
Прежде чем начать поиск покупателя, продавец обязан предложить свою долю на продажу другим совладельцам земельного участка. Такое действие обычно признается правом преимущественной покупки (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если продавец нарушает это положение, другие собственники могут подать иск и потребовать передачи прав покупателя.
Можно ли продать участок, если не проводить межевание?
Продать участок без межевания можно, но в данном случае речь будет идти о передаче доли в праве общей собственности. Согласие остальных сособственников будет обязательным.
В некоторых случаях данный вариант представляется единственно возможным. Местное законодательство содержит нормы, определяющие минимальный размер земельного участка. Так, в жилой зоне он чаще всего составляет 4 сотки.
Часто на территории одного участка находится 2 дома, собственник решает продать один, но не может этого сделать без передачи права на участок, так как земля должна следовать судьбе строения. В данном случае есть два варианта:
- выделить часть в натуре;
- передать лицу долю в праве.
Если надел изначально небольшой, например, 5 соток, а в данном муниципальном образовании для выделения отдельного адреса минимум составляет 4 сотки, то не получится продать половину надела, так как участок в 2,5 сотки нельзя будет поставить на учёт. В таком случае в договоре купли-продажи прописывается, что объектом сделки является право собственности на дом и доля в праве общей долевой собственности на участок в таком-то размере.