Сроки исковой давности по неустойке ДДУ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сроки исковой давности по неустойке ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Приведенный выше пример касается стандартной ситуации, когда срок давности не пропущен. Однако в юридической практике нередко встречаются случаи, когда дольщики идут в суд не сразу, а уже после того, как срок давности по договору прошел. Например, если рассматривать предыдущий пример, предположим, участник подал заявление не 15 декабря 2015, а 25 марта 2016 года. И здесь судебная практика далеко неоднозначна. Многие суды в этих случаях отказывают в удовлетворении требований дольщика, руководствуясь статьей 207 ГК, в которой определено, что если срок давности прошел по основному требованию, то и по остальным требованиям, в частности неустойке, он также считается истекшим.

Сколько составляет исковая давность по неустойке ДДУ?

В юридической практике исковая давность означает срок, в течение которого лицо может обратиться в суд и защитить свои права. Если этот срок пропущен, суд будет иметь полное право отклонить иск к застройщику, даже в том случае, если права дольщиков действительно нарушены. Для разных категорий споров установлены разные сроки, а что касается взыскания неустойки по ДДУ, то исковая давность составляет 3 года. Однако важный нюанс относительно методики подсчёта, и суд может применить любой из них:

• исковая давность начинает отсчитываться с момента нарушения условий договора долевого участия, то есть, с первого дня просрочки. Для примера: если в договоре указан срок передачи квартиры 1 сентября 2017 года, то иск можно подать только до 1 сентября 2020, и, соответственно, в исковые требования можно включить компенсацию только за эти три года;
• отсчет срока ведется в обратном порядке – от момента передачи квартиры дольщикам. К примеру, недвижимость была передана 1 марта 2017 года, значит, неустойку можно требовать только за предыдущие 3 года (или меньше, если просрочка заняла меньший срок).

Чаще всего суды руководствуются ст. 220 Гражданского кодекса РФ, согласно которой срок давности отсчитывается с момента, когда обязательство должно быть исполнено – то есть, отсчет ведется от даты передачи недвижимости на 3 года назад.

Вне зависимости от методики расчета исковой давности, получается, что взыскать неустойку за срок, превышающий 3 года, невозможно. Однако на практике дольщик имеет такую возможность: в исковом заявлении указывается требование взыскать неустойку за полный срок нарушения условий договора, а исковая давность может примениться только в том случае, если об этом заявит представитель застройщика. На практике подобные судебные тяжбы часто игнорируются строительной компанией, и суд может взыскать полную сумму компенсации.

Обратите внимание!

при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.

Пример расчета неустойки:

Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей

Количество дней просрочки — 100 дней

Действующая ставка рефинансирования (декабрь 2021) — 8,5%

5 000 000 * 100* 8,5% * 1/300 * 2 = 283 333 руб

Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.

---

Можно ли восстановить пропущенный срок исковой давности?

В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Такое правило предусмотрено ст. 205 ГК РФ. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев – в течение срока давности.

Иными словами, для физических лиц допускается восстановление срока на подачу иска.

По смыслу указанной нормы и п. 3 ст. 23 ГК РФ срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска (п. 12 Постановления № 43).

Приостановление течения срока исковой давности.

Статья 202 ГК РФ предусматривает возможность приостановления течения срока исковой давности. В пункте 1 данной статьи перечислены случаи, когда такая возможность возникает:

• если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила) (пп. 1);
• если истец или ответчик находится в составе Вооруженных сил РФ, переведенных на военное положение (пп. 2);
• в силу установленной на основании закона Правительством РФ отсрочки исполнения обязательств (мораторий) (пп. 3);
• в силу приостановления действия закона или иного правового акта, регулирующих соответствующее отношение (пп. 4).

Срок исковой давности по повременным платежам и процентам

Повременные платежи – это денежные обязательства, разбитые договором на части, иначе говоря, периодические выплаты. Например, арендная плата, проценты за пользование заемными средствами и т.д. Обычно общая сумма платежа зависит от времени пользования ­услугами.

Из общего смысла п. 1 ст. 200 ГК РФ Пленум ВС РФ сделал вывод, что по повременным платежам исковая давность начинается в отношении каждой части отдельно. Поэтому и срок давности исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (п. 24 Постановления № 43).

Если должник признал основной долг, например, заплатил его, это не означает, что он признал дополнительные требования кредитора о выплате процентов (ст. 395 и 317.1 ГК РФ), неустойки (ст. 330 ГК РФ) или о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ). Отсюда вывод: если в случае признания основного долга срок исковой давности прерывается, то в отношении дополнительных требований он продолжает течь (п. 25 Постановления № 43). Поэтому кредиторам следует быть внимательнее, ­предъявляя исковые требования.

При этом срок по неустойке или процентам по ст. 395 ГК РФ исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

То же касается и перерыва течения срока при обращении в суд. Срок исковой давности по предъявленному основному требованию останавливается на основании п. 1 ст. 204 ГК РФ. Но если кредитор не предъявил сразу дополнительные требования, срок по ним продолжает течь (п. 26 Постановления № 43). Здесь суд сослался на ст. 207 ГК РФ. Там сказано, что с истечением срока по главному требованию истекает срок и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию (п. 1 Постановления № 43).

Но Пленум ВС РФ сделал исключение из этой нормы в отношении договора займа или кредита (п. 1 ст. 809 ГК РФ). Если согласно договору проценты по нему должны быть уплачены позже, чем возвращена сумма займа, срок давности по таким процентам не зависит от истечения исковой давности по основной сумме и исчисляется отдельно (но только если проценты были начислены до наступления срока ­возврата ­займа).

Срок исковой давности по неустойке: как посчитать

Определение срока исковой давности (СИД) в России существует в судебной практике во всех отраслях: в трудовых отношениях, при реализации и поставки товаров, в рекламе и маркетинге, и в долевом строительстве тоже.

• Что делать, если срок исковой давности прошел?
• Услуги юриста в суде
• Застройщик заставляет подписать доп. соглашение о переносе сроков
• Нарушение сроков сдачи квартиры по ДДУ
• Представление в суде по ДДУ
• Взыскание неустойки с застройщика в арбитражном суде
• Застройщик заставляет дольщика подписывать акт приема-передачи квартиры

Показать все

СИД является таким периодом, в течение которого гражданин может рассчитывать на защиту нарушенных прав. Когда этот период (на судебную защиту) истекает, то это означает, что даже если какое-либо право или права были нарушены, то их исправление уже невозможно. В части нарушений условий договоров участия в долевом строительстве пропуск срока исковой давности означает невозможность взыскать убытки, оспорить действие или бездействие застройщика или взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры. Любое лицо, пропустившее период для защиты своих интересов теряет возможность оспаривать что-либо и теряет возможность получения денежных компенсаций, штрафов, пеней и неустоек с застройщика — даже если на это вполне можно было рассчитывать ранее.

В долевом строительстве не предусматриваются отдельные нормы, по которым рассчитывается СИД в отношении невыполнения застройщиком его обязательств. В федеральном законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» нет специального алгоритма расчёта срока исковой давности, поэтому в рамках долевого строительства действуют общие правила, прописанные в статье 196 и статье 200 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В указанных ст. ГК РФ установлены чёткие сроки, применимые к вопросам долевого строительства, по договорам строительного подряда и иным схожим отношениям. СИД по всем указанным договорам составляет три года. Но не всё так однозначно: периодически возникают споры о том, с какого дня начинает исчисляться срок исковой давности по взысканию неустойки.

В ст. шестой ГК РФ указывается, что если застройщик свои обязательства не выполняет в срок, он выплачивает дольщику за каждый день просрочки пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ (в процентах) от суммы договора.

Потребовать исполнения обязательств по исковому заявлению истца можно даже после начала процедуры банкротства и увольнения всех сотрудников, связанного с финансовой несостоятельностью. Но для таких споров в нашем государстве установлена иная система.

Исковая давность по неустойке, выплачиваемой застройщиком при нарушении условий соглашения, составляет три года. Но не все знают, с какого момента начинается этот отсчет. Есть разные точки зрения:

1. Срок исковой давности по неустойке ДДУ начинает исчисляться после невыполнения основного обязательства (своевременной сдачи объекта), то есть с первого дня просрочки передачи квартиры (или апартамента). Так гласит 220-я статья ГК РФ.
2. Исковая давность, предусмотренная по долевому строительству, действует не для исполнения основного обязательства (сдачи построенного объекта), а для каждого повременного платежа. Такие правила устанавливает российский Верховный суд (ВС) в соответствии со статьей 207 ГК РФ. Срок взыскания назначенной неустойки будет отдельным для каждой ежедневной выплаты, поэтому дольщик может потребовать положенные ему деньги за весь трёхлетний период до даты подачи иска в судебную инстанцию (например, в арбитражный суд).
3. СИД начинается с момента, в который обнаруживается факт нарушения законных прав дольщика. Но дата передачи объекта недвижимости прописывается в договоре, и будущий владелец квартиры должен её знать. Поэтому дольщику придётся доказать, что он не был в курсе нарушения прав не из-за собственной недобросовестности и халатности, а по иным независящим от него причинам (из-за болезни, временной недееспособности). Пример – в случае некорректно составленного документа. Так, компания может в документе завуалированно указать возможность сдвига крайних дат, что абсолютно незаконно и оспаривается в любом суде. Но в таком случае сделка признаётся оспоримой, то есть может быть расценена гражданским или арбитражным судом недействительной полностью или в части.

Важно! ГК РФ установлена возможность назначения специальных сроков исковой давности: они отличаются от общих по длительности и применяются в некоторых отдельных случаях (о них вы узнаете далее).

СИД предполагает, что неустойка должна быть выплачена в трёхлетний период с даты просрочки основного обязательства или для каждого платежа (в зависимости от решения судьи или ВС, осведомлённости истца и компетентности юриста). Но есть и отдельные случаи.

Первая ситуация: застройщик ответил на иск заявлением об истечении давностного срока, исчисляемого с первого дня невыполнения основного обязательства, судья тоже занял данную позицию. В таком случае истец вправе уточнить свои требования, сославшись на необходимость рассчитывать период давности для каждого дня просрочки выплат пеней. Судья должен назначить компенсации за последние три года до дня направления соответствующей претензии от дольщика в адрес застройщика.

Вторая ситуация: Условия по долевому строительству неприемлемы для дольщика, и договор был составлен с явными нарушениями или включением в документ спорных и незаконных пунктов, ущемляющих его права. При признании сделки недействительной срок исковой давности составит всего год с момента подписания ДДУ. Но на практике с даты составления соглашения, которое заключили две стороны, до первого дня нарушений проходит больше года, так как дома зачастую строятся несколько лет.

Третья ситуация: застройщик передаёт квартиру в одностороннем порядке, то есть без официального подтверждения принятия объекта дольщиком. Пример: акт передачи направляется по неверному адресу или по эл. почте, а владелец недвижимости не получает его. В таком случае нужно доказать факт неполучения такого документа или несогласия с ним при ненадлежащем качестве работ или при несоответствии квартиры заявленным изначально характеристикам. Если не подписать акт приёма объекта после предшествующего процесса сдачи, то недвижимое имущество не будет передано владельцу, и он сможет в дальнейшем отменить незаконные условия передачи, чтобы на следующем этапе добиться справедливости и взыскать деньги по собственному требованию или по постановлению суда.

Если срок исковой давности по взысканию неустойки за просрочку сдачи объекта по долевому участию в строительстве прошёл, в некоторых случаях получить деньги все равно возможно. Рассмотрим такие ситуации:

• Можно подать иск и надеяться на то, что ответчик проигнорирует ход процесса и не направит в судебные органы заявление об истечении давностных законных сроков. Такое нередко случается из-за невнимательности ответчика или непрофессионализма отдельных юристов. А суд самостоятельно в разбирательствах не применяет соответствующие нормы, так что истец сможет выиграть дело.
• Если застройщик ответил встречным иском, указав на истечение давностного периода, нужно сослаться на постановления, изданные пленумом Президиума функционировавшего в РФ до 2014-го года Высшего арбитражного суда (ВС). В этих документах от десятого февраля 2009-го и от пятнадцатого января 2013-го было указано, что срок давности считается не с даты нарушения главного обязательства, а отдельно для каждого дня просрочки пеней. Тогда судья по факту не сможет применить 207-ю ст. Гражданского Кодекса.
• Чтобы по прошествии давности потребовать уплатить положенную неустойку, можно попробовать сослаться на невозможность отстаивания законных прав дольщиком. Если истец ранее не мог обратиться в суд, он должен доказать это, например, предъявить справку от врача о тяжёлой болезни или травме, препятствовавшей обращению в судебный орган. При признании причин уважительными судья продлит период, так как течение сроков давности приостанавливается на время заболевания. Если причина неуважительная или незначительная, в иске откажут.

Руководство по применению сроков исковой давности в примерах и таблицах

Елизавета, Москва 27.08.2021Раздел: Долевое участие в строительстве (новостройки)

У меня договор ДДУ, дом подстроили, ввели в эксплуатацию, квартиру по акту получила месяц назад. Управляющая компания требует с меня оплату коммунальных услуг за 5 предыдущих месяцев — с момента ввода дома в эксплуатацию. Когда я должна начинать платить коммунальные платежи в новостройке?

Григорий, Москва 22.08.2021Раздел: Долевое участие в строительстве (новостройки)

В отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве. У меня заключен договор ДДУ на квартиру. Дом не введен в эксплуатацию. Какие требования и кому я могу заявить заявить? Есть ли смысл обращаться в районный суд с иском о признании права собственности? Как правильно просить о передаче мне квартиры?

Леонид, Москва 21.08.2021Раздел: Долевое участие в строительстве (новостройки)

Мною заключен договор ДДУ, по которому застройщик нарушил срок передачи мне объекта строительства. Я хочу взыскать с него неустойку за нарушение срока, но слышал что районные суды ее снижают до минимальных значений в отличие от арбитражных судов. У меня есть свое ООО, где я являюсь учредителем. Могу ли я переуступить права требования на неустойку и штраф ООО, чтобы решать этот вопрос в арбитражном суде и взыскать большие деньги?

Мария, Москва 20.08.2021Раздел: Долевое участие в строительстве (новостройки)

Подскажите, если у меня заключен ДДУ в отношении нежилого помещения и застройщик признан банкротом, какие мои действия, как дольщика нежилого помещения при банкротстве застройщика? Могу ли я просить о передаче нежилого помещения в натуральной форме, а не включении его требований в реестр требований кредиторов с выплатой денежного эквивалента?

• Устные и письменные консультации. Мы можем провести консультацию в любом удобном для вас месте;
• Консультации по эскроу счету в Долгопрудном;
• Сбор доказательственной базы, предназначенной для защиты интересов;
• Проверка всех представленных клиентом правовых документов;
• Подготовка процессуальных документов (жалобы, ходатайства, исковые заявление, претензии, уточнение исковых требований);
• Досудебное урегулирование гражданского спора;
• Ведение дела клиента в ходе судебных процессов;
• Участие в ходе исполнительного производства.

Требуется юрист по сопровождению переуступки (цессии) ДДУ в Долгопрудном ?! Вы всегда можете обратиться в нашу компанию, и мы обязательно найдем оптимальные пути решения вашей проблемы.

Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

• не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
• не выполнил одно из следующих требований:
  • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
  • соразмерное уменьшение цены договора;
  • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.

  Так, расторжение считается юридически исполненным не с момента его государственной регистрации, а при направлении застройщику указанного уведомления заказным письмом с описью вложения.

  За период со дня подачи заявления по Ответ юриста был полезен? Бабкин Михаил. Юрист, г. ГК РФ Статья Общий срок исковой давности 1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей настоящего Кодекса. Начало течения срока исковой давности 1.

  Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

  Срок исковой давности одинаков – три года, но начало течения срока исковой давности разные судьи определяют по-разному.

  Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

  Если нарушен определенный договоренностью срок передачи объекта в рамках ДДУ, сторона, права которой нарушены, может оформить и направить в адрес застройщика отдельную претензию.

  Однако соблюдать досудебный порядок решения спорных вопросов при невыполнении условий ДДУ не обязательно, поскольку положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» этого не предусматривают.

  Однако суд, решая спор на своем уровне, может признать установление сторонами претензионного порядка в том случае, когда условия ДДУ содержат пункты, определяющие четкие требования относительно:

  • формы, в которой составляется претензия стороны;
  • порядка и сроков направления дольщиком этого документа и условий его рассмотрения второй стороной.

  Взыскание неустойки с застройщика через суд

  При отказе застройщика самостоятельно на договорной основе урегулировать ситуацию после поступления ему претензии, заинтересованное лицо может направить по данному поводу исковое заявление с целью истребования с него начисленного объема неустойки.

  Ко всему прочему, у дольщика есть возможность дополнительно потребовать кроме неустойки:

  • Возместить понесенные им убытки, связанные с задержкой передачи жилого объекта (в этот период у дольщика могли возникнуть проблемы с жильем: он вынуждено арендовал помещение или же возникли сопутствующие финансовые издержки в виде выплаты процентов по кредитному договору);
  • Компенсировать причиненный ему моральный вред;
  • Оплатить штраф в объеме половины суммы, определенной судом к выплате (эта возможность обеспечена пунктом 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей»);
  • Оплатить все затраты, связанные с судебными расходами.

  Для направления искового заявления также подготовьте копии таких документов:

  • гражданского паспорта лица, выступающего истцом (требуется копия страницы с фото и с указанием прописки);
  • подписанного ранее между сторонами ДДУ (необходимо три экземпляра документа);
  • подтверждающих факт внесения платы по указанному договору, сумма должна соответствовать условиям (нужно три экземпляра);
  • претензии, направленной застройщику, а также при наличии – его ответа (дополнительно прикладывается уведомление о получении им данного документа);
  • акта приема-передачи объекта недвижимости, если таковой составлялся сторонами;
  • прочих документов, которые потребуются суду в ходе рассмотрения вопроса.

  Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?

  В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.

  • Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
    Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением.
  • Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
    Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.

  Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?

  Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:

  1. Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
     Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
  2. Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
     Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

  Расчет неустойки по договору долевого участия

  Для расчета неустойки важно правильно определить начало просрочки — следующий день после даты передачи квартиры по договору.

  Застройщик указывает в ДДУ несколько дат, чаще всего три:

  1) срок сдачи дома в эксплуатацию;
  2) начало периода передачи объекта;
  3) окончание периода передачи объекта.

  Дольщику важна вторая дата — начало периода передачи объекта. Застройщик оставляет за собой право завершить строительство раньше срока, но никак не позже.

  Например, если процесс передачи должен начаться 15 июня 2023 года, то уже на следующий день — 16 июня — дольщик может подать в суд на взыскание неустойки по ДДУ, если застройщик не начал уведомлять о завершении строительства.

  Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ

  6. В случае, если разрешение на строительство многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) выдавалось неоднократно, вопрос о возможности применения Федерального закона ”Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” разрешается с учетом даты выдачи первоначального разрешения на строительство.

  ЗАО «Интер Комплект Строй» 15 июня 2004 года выдано разрешение на строительство сроком действия до 15 июля 2004 года на выполнение работ подготовительного периода по строительству жилого дома по указанному в нем адресу: на установку забора, снос зеленых насаждений, отселение граждан.

  11 июля 2006 года между ЗАО «Интер Комплект Строй» и К. подписан договор участия в долевом строительстве, государственная регистрация которого не осуществлена.

  26 декабря 2008 года ЗАО «Интер Комплект Строй» заключен договор участия в долевом строительстве в отношении той же квартиры с П., который был зарегистрирован в установленном порядке.

  Верх-Исетский районный суд города Екатеринбурга отказал в удовлетворении требования К. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства — многоквартирном доме. По мнению суда, из разрешения на строительство от 15 июня 2004 года не следует, что оно давало право застройщику производить действия по строительству здания, выдано оно только на срок до 15 июля 2004 года и не продлевалось, договор от 11 июля 2006 года является незаключенным, как не прошедший государственную регистрацию.

  Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда не согласилась с таким выводом суда первой инстанции, признав его не соответствующим установленным обстоятельствам дела, и удовлетворила требование К.

  Как видно из разрешения на строительство, оно предусматривало выполнение застройщиком подготовительных работ, являющихся начальным этапом строительства. Так как на момент подписания договора участия в долевом строительстве от 11 июля 2006 года ЗАО «Интер Комплект Строй» предоставило потребителю К. сведения о наличии соответствующего разрешения на строительство объекта долевого участия, полученного до вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что указанный выше договор является незаключенным по причине отсутствия его государственной регистрации.

  Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда согласилась с доводами К. об отсутствии необходимости осуществления государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 11 июля 2006 года, поскольку строительные работы на переданном в аренду застройщику ЗАО «Интер Комплект Строй» земельном участке фактически осуществлялись с 2004 года на основании разрешения на строительство, которое хотя прямо и не предусматривало возведение объекта капитального строительства, однако давало право на производство подготовительных работ, являющихся неотъемлемой частью и начальным этапом строительных работ по возведению многоквартирного жилого дома. Впоследствии, как видно из материалов дела, указанное разрешение было дооформлено надлежащим образом.

  Суд первой инстанции не имел правовых оснований для ущемления интересов К., которая, действуя добросовестно как потребитель, принимая во внимание наличие у ЗАО «Интер Комплект Строй» разрешения на строительство как такового и предоставление ему на праве аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома, оплатила в полном объеме стоимость участия в долевом строительстве. У застройщика ЗАО «Интер Комплект Строй» не имелось правовых оснований для заключения второго договора участия в долевом строительстве с П. в отношении того же объекта.

  Обобщение судебной практики показало, что судами рассматриваются дела по требованиям граждан, передавших денежные средства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, о признании права собственности на объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома, иного объекта недвижимости, а также на долю в праве собственности на многоквартирный дом, иной объект недвижимости, в состав которого входит подлежащий передаче гражданину объект долевого строительства.

  Решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

  При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

  При этом, как, например, отмечается в справке по материалам обобщения судебной практики Свердловского областного суда, судом должен быть направлен запрос в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в целях выяснения наличия или отсутствия зарегистрированных прав в отношении спорного объекта. При наличии зарегистрированных прав на спорный объект заинтересованные лица должны быть привлечены к участию в деле.

  13. Нарушение застройщиком положений Федерального закона ”Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

  Между Ф. и ООО «СФ-Инвестиции» одновременно были заключены предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором были определены характеристики подлежащей продаже квартиры в строящемся ООО «СФ-Инвестиции» доме, ее цена и срок заключения основного договора, а также договор займа на эту же сумму. Дом построен и введен в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности на квартиру Ф. не мог ввиду того, что договор участия в долевом строительстве с ним не заключался.

  Решением Автозаводского районного суда города Тольятти Самарской области удовлетворены исковые требования Ф. к ООО «СФ-Инвестиции» о признании права собственности на указанную квартиру. Суд указал в решении, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и договор займа, нормами. Фактически ответчик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций для строительства жилого дома, и спорные правоотношения должны регулироваться нормами ГК РФ о подряде, а также специальным законом — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Изучив представленные документы, суд пришел к выводу о том, что ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства.

  Исковая давность при взыскании неустойки с застройщика

  По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.

  Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.

  «Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.

  «Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.

  Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?

  Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:

  1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.

  2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
  — дата;
  — номер договора ДДУ;
  — произведенный расчет размера неустойки;
  — срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
  — финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
  — дата;
  — подпись.

  3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!

  «Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.

  4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).

  Покупателям стоит подходить к операциям с объектами недвижимости особо ответственно. Даже после передачи денег и оформления бумаг сделку могут признать недействительной, если она изначально была совершена незаконно или нарушила чьи-то права.

  Только через судебный процесс можно признать сделку или ее итог недействительными. Для обращения определен срок исковой давности — это период, на протяжении которого пострадавшая сторона сделки и третьи лица, чьи права были нарушены, могут пойти в суд и потребовать признать сделку недействительной.

  Потерпевшая сторона имеет право инициировать судебный процесс позже, однако тогда ответчик может заявить об истечении срока, что будет причиной для отказа по иску.

  У пострадавшего есть и возможность восстановить срок исковой давности. Для этого нужно доказать суду, что для пропуска были уважительные причины: тяжкое заболевание, временная недееспособность, беспомощность.

  Недействительность ничтожной сделки не нужно подтверждать в суде: она никак не должна и не могла быть совершена по закону. Поэтому с самого заключения ее заведомо считают недействительной, а в суд идут, чтобы признать таковыми ее последствия. Вот основания ничтожности:

  1. Приобретение недвижимого имущества в результате сделки по фальшивым документам, доверенностям, подделанным подписям.
  2. Приобретение недвижимости у недееспособного гражданина.
  3. Приобретение квартиры у ребенка до 14 лет. В жизни такое, конечно, практически никогда не встречается, но знать стоит обо всех основаниях.
  4. Приобретение квартиры в результате мнимой или притворной сделки. Например, гражданин, который должен крупную сумму за кредит, переписал свою дачу на близкого друга. Сделку отменят, а имущество заберут.
  5. Приобретение квартиры в ходе сделки, которая нарушила закон или иные нормативные акты. Особенно часто такое случается с жильем, в котором среди собственников должны быть маленькие дети, например, при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

  Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:

  1. Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
  2. Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
  3. Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
  4. Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
  5. Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.

  После признания сделки недействительной обе стороны должны вернуть первоначальным владельцам все, что получили по сделке. Покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец — деньги. Если с недвижимостью что-то случилось и вернуть ее нет возможности, необходимо возместить стоимость.

  Срок исковой давности зависит от типа сделки. Для ничтожных установлен стандартный период — 3 года. Его начинают считать со дня, когда сделка была заключена.

  Для оспоримых сделок срок сокращен до 1 года. Но его течение начинается только с того момента, как исчезла опасность или угроза, под влиянием которой заключалась сделка, или с момента, когда лицо должно было получить информацию о нарушении своих прав.

  
  

  Похожие записи:

  • Можно ли вернуть товар в магазин без чека?
  • Размер пенсии ребенка инвалида в 2024 году Самарская область
  • Взаимодействие страхователей с ФСС: новые правила назначения пособий