Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире срок действия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Нарушение права преимущественной покупки
Чаще проблемы возникают в тех случаях, когда совладельцы жилья не уведомляются должным образом о:
- реализации доли;
- стоимости продаваемой части совместной недвижимости.
Представьте, что не получили уведомления, но желаете купить долю. Закон сообщает, что дается еще 3 месяца после того, как вы узнаете о нарушении законных прав собственника, на возвращение принадлежащего вам первоочередного права, даже в ситуации, если доля уже куплена и оформляется на имя стороннего покупателя.
Кроме того, подлежит по закону оспариванию сделка, которая:
- заключена между родственниками;
- подразумевала использование средств материнского капитала.
Если при заключении договора нарушались права малолетних, и это было установлено в ходе дальнейших выяснений, сделка также объявляется незаконной.
Отказ от покупки доли в квартире. образец заявления
При этом нельзя продавать его долю собственности без разрешения органов опеки. Они должны убедиться, что у ребёнка есть жильё не меньшей площади. А деньги за продажу его части квартиры будут зачислены на собственный банковский счёт, которым ребёнок сможет воспользоваться по достижении возраста 18 лет. Только после проверки всех данных органы попечительства в течение 2-х недель выдадут справку. Как оспорить сделку Легко можно оспорить сделку, если продавец нарушил процесс уведомления собственников о продаже недвижимости. Но как узнать, сколько действует отказ от преимущественного права на квартиру, если сособственнику не сообщили должным образом о продаже доли в жилище и её стоимости? В таких случаях ГК РФ даёт право совладельцам в течение 3-х месяцев через суд отозвать права и обязанности на квартиру, даже если она уже оформляется другим покупателем. Но при этом исчисление срока начинается с того момента, как только совладелец узнал о нарушении своих прав. Также нетрудно оспорить сделку, заключенную между родственниками на покупку долю в квартире с использованием материнского капитала. Сделка с нарушением прав малолетних детей тоже считается незаконной. Относительно недолгий срок действия отказа соседей от покупки комнаты позволяет быстро собрать все документы для продажи доли собственности и заняться поисками покупателя. Но важно понимать, что если совладельцы не дадут согласие на покупку, то на долю квартиры найти покупателя будет не совсем просто. Потому что житель владеет и распоряжается только правом на эту долю. Она не является физической и новому собственнику нужно будет постараться наладить отношения с соседями. Документы для оформления Рассмотрим порядок действий при обращении в нотариальную контору. Просто так прийти и написать отказ не получится. Дело все в том, что данная операция требует небольшой подготовки. Нотариальный отказ от преимущественного права покупки требует наличия следующих бумаг:
- паспорт гражданина;
- уведомление о продаже имущества;
- правоустанавливающие документы на недвижимость.
Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса.
Обычно стоимость оформления отказов от прав выкупа составляет порядка 1,5 тысяч рублей. Более точную информацию необходимо уточнить в конкретной нотариальной конторе. Структура Как выглядит правильный образец отказа от права преимущественной покупки доли? Он немного отличается от общепринятого вида заявлений.
Законодательством предусмотрена продажа своей доли квартиры любому покупателю, но при условии, что владельцы остальной части жилища не претендуют на её приобретение. При этом собственники должны письменно отказаться от своего права. Необходимо составить нотариальный отказ (такой документ исключит различные споры и разногласия). Статья 250 ГК РФ регулирует отношения в этой области.
Как реализуется преимущественное право покупки доли
Данное право должно соблюдаться только тогда, когда несколько хозяев владеют квартирой как общей долевой собственностью. В этом случае совладельцы будут обладать определенной привилегией, а именно – возможностью выкупить продаваемую долю прежде, чем она будет предложена посторонним лицам (ст.
250 ГК РФ). Обычно содольщики используют преимущественное право покупки для того, чтобы не делить общую жилплощадь с новыми, незнакомыми им, людьми.
Особенности реализации права:
- Чтобы известить содольщиков о своих планах и одновременно предложить им отчуждаемый объект, Продавцу необходимо составить письменные уведомления о продаже доли. Здесь обязательно описываются все существенные условия имущественной сделки (размер отчуждаемого объекта, его стоимость, способ оплаты и пр.). Бумага не требует нотариального заверения, хотя опционально она может быть оформлена и разослана содольщикам и через нотариуса.
- Чтобы узнать, кому именно необходимо отправить уведомления, Продавцу рекомендуется заблаговременно обратится в Росреестр и получить выписку из ЕГРН. В данном документе содержатся сведения обо всех содольщиках конкретного жилого помещения. Если физическое лицо проживает или прописано в квартире, это еще ничего не значит – преимущественным правом покупки обладают только сособственники. Для получения выписки понадобится оплатить госпошлину в размере 200 рублей, а также, во время обращения в учреждение, иметь при себе паспорт.
- Продавец обязан предложить совладельцам выкупить долю на тех же условиях, которые он собирается реализовать в пользу 3-их лиц. Если Продавец завысит цену объекта для сособственника, в то время как для постороннего Покупателя она окажется меньше и выгоднее, это будет считаться правонарушением. То же самое случится, если Продавец, например, откажет сособственнику в предоставлении рассрочки, а затем предоставит эту рассрочку постороннему Покупателю.
- Существенные условия сделки для сособственника должны быть не менее выгодными, чем для сторонних приобретателей. Если же впоследствии выяснится, что во время извещения сособственников Продавец обманул их или умолчал о каких-либо важных пунктах (возможности заплатить за долю отложенным платежом, по частям и пр.), это станет основанием для возбуждения судопроизводства
Комментарии к ст. 250 ГК РФ
Общая собственность, в том числе совместная, характеризуется сложным комплексом как внешних отношений, связывающих совместных собственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, связывающих самих совместных собственников. Последним небезразлично, кто займет позицию лица, выходящего из отношений общей собственности. Кроме того, совладельцы могут быть заинтересованы в повышении платы за недвижимость.
Конечно, при переходе от совместной собственности к единоличной должны быть учтены интересы тех, кто сохраняет общую собственность, и тех, кто хочет стать совладельцем всего имущества. Как свободная доля акционера нисколько не нарушает сособственности. Закон о преференциях, или, что то же самое, о правах предпочтения, основан на тщательном изучении взаимных интересов.
2. закон описывает ограничения на рыночные опционы. Об этом можно говорить сначала при продаже акций постороннему лицу, не являющемуся членом общей собственности, а затем при продаже акций (а не другом отчуждении).
Это приводит к двум практическим выводам. Общий владелец не может воспользоваться правом предпочтения, если акции были проданы одному из них, или если акции не были проданы, но были отчуждены в соответствии с другим разрешенным законом (за исключением случаев, предусмотренных в разделе 250(5), который предусматривает, что общий владелец не может воспользоваться правом предпочтения, если акции были проданы одному из них, или если акции были отчуждены в соответствии с другим разрешенным законом). Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных ст.
). Ни в одном из этих случаев нельзя говорить о праве преимущественной покупки. В первом случае продавец является лицом, которое имеет право выбирать, каким акционерам он хочет продать свои акции, поэтому продавец может выбрать любого из них.
В последнем случае акции не продаются никому другому, но поскольку их можно приобрести иным способом (например, в качестве пожертвования), они не способствуют их покупке. Совладельцы могут воспользоваться своим преимущественным правом только в случае покупки доли по цене продавца и на других договорных условиях, предложенных продавцом. Если продавец явно завышает цену и не хочет продавать долю сособственника, после отказа от покупки доли при продаже доли постороннему лицу, такая возможность приводит к последствиям, предусмотренным статьей 250.3.
Статья 250(3), поскольку это было нарушением права рыночного выбора.
Такое право не допускается, поскольку преимущественное право на покупку акций распространяется только на других участников (за исключением продавца) совместного владения акциями.
Преимущественное право не распространяется на продажи с публичных аукционов. Его цель — продать имущество (включая акции) тому, кто предложит наибольшую цену выше стартовой. Однако совладельцы могут участвовать в общих публичных аукционах.
Публичные торги по продаже доли без согласия всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например, при аресте имущества участника общей собственности, находящегося в его долевой собственности (см. § 255 ст. 2 п. (Гражданский кодекс).
Юридические сложности при оформлении преимущественного отказа
Одобрение сделок с долями часто сопровождается разногласиями и сопротивлением других совладельцев оформлению отказов или участию в дополнительной бумажной работе. Отклонения от процедур, нарушение сроков, неуведомление владельцев или неправильно составленные документы могут привести к решению суда об отмене сделки.
Чтобы исключить риск судебных разбирательств, к подготовке сделки следует привлечь опытного юриста, а все квитанции, доказательства доставки и само уведомление должны быть помечены и сохранены.
Сам отказ от преимущественного права не входит в состав документов, необходимых для государственной регистрации. Однако в связи с высоким риском того, что совладельцы могут оспорить продажу, подписанный отказ следует хранить до истечения срока подачи судебных апелляций.
Нарушение права преимущественной покупки
Помните, если нарушите установленные законом правила, связанные с правом преимущественной покупки, то проведенная сделка может впоследствии признаться недействительной, и легко подвергнуться оспариванию в суде.
Чаще проблемы возникают в тех случаях, когда совладельцы жилья не уведомляются должным образом о:
- реализации доли;
- стоимости продаваемой части совместной недвижимости.
Представьте, что не получили уведомления, но желаете купить долю. Закон сообщает, что дается еще 3 месяца после того, как вы узнаете о нарушении законных прав собственника, на возвращение принадлежащего вам первоочередного права, даже в ситуации, если доля уже куплена и оформляется на имя стороннего покупателя.
Кроме того, подлежит по закону оспариванию сделка, которая:
- заключена между родственниками;
- подразумевала использование средств материнского капитала.
Если при заключении договора нарушались права малолетних, и это было установлено в ходе дальнейших выяснений, сделка также объявляется незаконной.
О реализации участниками долевой собственности преимущественного права покупки
Перед тем как продать свою долю постороннему лицу, продавец должен не только известить других участников общей собственности о своем намерении продать долю, но и указать цену и прочие условия продажи. Передача доли другому лицу (покупателю) может быть осуществлена только после документального отказа других участников от покупки, а также в случае если в течение одного месяца ни один из участников не купит продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество и в течение десяти дней на движимое имущество.
В случае если продажа доли проведена с нарушением права преимущественной покупки, любой участник общей собственности может в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом право преимущественной покупки не допускает уступку другому лицу.
Как говорилось выше, продать объект недвижимости, находящийся в долевой собственности, продавец может только после получения отказа от права преимущественной покупки.
Наличие такого отказа позволит участникам продавать доли обычным покупателям, не являющимся совладельцами общего объекта недвижимости. Для получения отказа от первоочередного права покупки собственнику доли общего имущества оправляется извещение заказным письмом с нотариально удостоверенным уведомлением. Отсутствие ответа на письмо в течение одного месяца автоматически признается отказом от права преимущественной покупки. В данном случае продавец получает нотариальное свидетельство об отсутствии ответа от адресата, что рассматривается как отказ о права покупки.
Также для осуществления государственной регистрации прав и получения отказов можно собрать сособственников имущества вместе для подачи заявлений, но на практике редко удается организовать встречу всех участников, которые, как правило, не заинтересованы в оперативном заключении сделки купли-продажи доли.
Чтобы получить отказ от права первоочередной покупки в нотариальной форме, необходимо:
- личное присутствие сособственника имущества, которое необходимо продать;
- документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество;
- документ, удостоверяющий личность (паспорт).
Регистрация преимущественного права покупки предусматривает выдачу отказов от преимущественного права покупки доли имущества, оригиналы которых должны находиться у собственников. Они в свою очередь могут использовать их в суде в случае возникновения споров.
Энциклопедия судебной практики. Преимущественное право покупки (Ст. 250 ГК)
Унифицированной формы отказа от преимущественного права покупки нет, но в нем важно указать самые главные сведения:
- Дата, место составления.
- Ф.И.О., адрес регистрации, дата рождения, паспортные данные отказывающегося владельца.
- Информация о получении уведомления о продаже доли другим собственником.
- Отказ от преимущественного права выкупа.
- Подпись и расшифровка.
В конце ставится подпись и печать нотариуса.
Скачать образец отказа от доли в квартире
- Отказ от доли в доме или квартире составляется в простой письменной форме, но лучше удостоверить его у нотариуса.
- Если другие собственники не оформили письменные отказы от выкупа доли, в качестве доказательства оповещения о сделке продавец может использовать почтовые уведомления о вручении.
- При продаже доли без предварительного извещения остальных собственников сделка может быть оспорена в судебном порядке.
Это право каждого совладельца приобрести долю продаваемого имущества до выставления жилья на продажу. Но предлагаемые условия не должны отличаться – нельзя в открытой продаже заявить цену ниже той стоимости, которая предлагалось собственникам. В случае изменений цены все владельцы должны быть предупреждены, иначе при обращении в суд сделка легко будет признана недействительной.
⇒ Данное право также часто называют «первоочередным».
Законодательством предусмотрена продажа своей доли квартиры любому покупателю, но при условии, что владельцы остальной части жилища не претендуют на её приобретение. При этом собственники должны письменно отказаться от своего права. Необходимо составить нотариальный отказ (такой документ исключит различные споры и разногласия). Статья 250 ГК РФ регулирует отношения в этой области.
Федеральный закон №122 от 15 июля 2016 г. обязал все сделки, связанные с продажей долей недвижимости, заверять нотариально.
Бывает так, что собственники находятся далеко или вообще их местоположение не известно. Поэтому 1 января 2017 года внесены некоторые изменения в законодательство, которое действует и в 2021 году. В нём говорится, что собственник, при желании продать долю жилища, может опубликовать это объявление в электронном виде на официальном сайте. Это сайт государственной организации, который регистрирует права на недвижимое имущество.
Собственник должен приложить к остальным документам письменное сообщение о таком способе уведомления других совладельцев.
Продавец доли недвижимости, разослав всем собственникам уведомления о продаже должен выждать некоторое время, чтобы получить от них ответ. В письме должно быть согласия на приобретение имущества или отказ от него.
⇒ Срок действия отказа от преимущественного права покупки установлен законом и составляет 30 дней. ⇐
По истечении этого времени в нотариальной конторе можно получить свидетельство о том, что письма действительно отправлялись и совладельцы их получили.
Для получения такого документа необходимо предоставить нотариусу:
- почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем;
- копии писем.
Получив такое свидетельство, продавец может выставлять свою долю имущества в продажу.
Когда можно обратиться за реализацией преимущественного права покупки доли в квартире?
Преимущественное право на покупку доли в квартире может быть заявлено в следующих случаях:
- Если квартира продается без согласия другого собственника, который владеет долей в этой же квартире. В этом случае вам как собственнику доли нужно обратиться к продавцу с предложением приобрести эту долю.
- Если продавец квартиры обязан согласовать продажу доли с другими собственниками. В этом случае вам собственнику доли нужно также обратиться к продавцу с желанием приобрести долю.
- Если собственник доли в квартире желает продать свою долю третьему лицу. В этом случае вы, как собственник доли, имеете право приобрести эту долю на тех же условиях, что и предложил посторонний покупатель.
Чтобы воспользоваться преимущественным правом на покупку доли в квартире, нужны также следующие условия:
- У вас должна быть договорная доля в квартире и она должна быть в залоге или отчуждена только от натуры.
- Перед продажей квартиры должны быть уведомлены все собственники долей в общей квартире о желании продать ее. При этом уведомление должно быть сделано путем нотариального извещения всех заинтересованных.
- Предложение о покупке должно быть сделано в письменной форме и должно быть оставлено продавцу в течение месяца после получения извещения об отчуждении квартиры.
- Вам необходимо иметь достаточное количество средств для приобретения доли в квартире.
При досрочном расторжении договора долевой участия или при продаже квартиры по договору, заключенному между покупателем и застройщиком, право на преимущественную покупку доли возникает у лица, являющегося собственником жилья в этом же доме либо общей недвижимости, если она есть.
Все действия по реализации преимущественного права на покупку доли в квартире происходят в порядке, установленном законодательством и с соблюдением правил, установленных договором между собственниками квартиры.
Основания для отказа от преимущественного права покупки доли в квартире
Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире может возникнуть по различным основаниям. Законодательные нормы предусматривают определенные сроки и условия, которые необходимо соблюдать при отказе от преимущественного права покупки доли в квартире.
Одним из оснований для отказа может являться юридическая сложность вопросов, связанных с оформлением и реализацией преимущественного права. Если собственник квартиры не согласен на продажу своей доли, то покупатель должен написать уведомление о своем намерении выкупить долю и подать его продавцу.
Другим основанием может быть отказ собственника квартиры от преимущественного права покупки. В этом случае покупатель должен написать уведомление о своем намерении выкупить долю и подать его продавцу. Если собственник квартиры проигнорирует уведомление или откажет в продаже доли, то покупатель имеет право обратиться в суд для защиты своих прав.
Однако, стоит отметить, что отказ от преимущественного права покупки доли в квартире может быть оспорен в суде. В этом случае покупатель должен обратиться к юристу, который оценит ситуацию и даст рекомендации по дальнейшим действиям.
Важно помнить, что отказ от преимущественного права покупки доли в квартире может повлечь за собой определенные расходы. Например, если покупатель обратился к юристу, то необходимо будет оплатить консультацию и услуги юриста. Также могут возникнуть дополнительные расходы связанные с судебным процессом.
В каждом конкретном случае основания для отказа от преимущественного права покупки доли в квартире могут быть разными. Поэтому, если у вас возникли вопросы по данной теме, рекомендуется обратиться к юристу для получения консультации и разъяснений.
Советы нотариуса: уведомление сособственников о продаже доли и отказ от покупки доли
А.К.: По смыслу статьи 250 так и должно быть. Если вы пишете мне отказ, значит, в этом отказе указываете, что я вас уведомил. У нас в Санкт-Петербурге, как правило, когда отказы оформляются, то про уведомление ничего не пишут. Просто пишется, что «я отказываюсь от преимущественного права покупки за цену и на условиях, мне известных». Хотя я еще раз говорю, что с точки зрения закона правильнее писать, что сособственник надлежащим образом уведомлен о продаже и отказывается. Если в дальнейшем он захочет правом своим злоупотребить, то он может сначала оформить отказ, потом после заключения сделки сособственником-продавцом выйти в суд и сказать, что уведомление не получал, как в статье 250 написано, и требовать перевода права собственности на себя. Или вот другая ситуация, например. Я оформил отказ вам от преимущественного права покупки, после этого (были разъяснения Пленума Верховного суда №25) я могу свой отказ отменить, направив вам нотариально заверенное заявление по почте о том, что я отменяю данный отказ. По общему правилу такой отказ будет считаться отмененным с момента доставки вам этого уведомления по месту вашей регистрации. После этого, если вы с этим отказом выходите на сделку, то вы фактически выходите без отказа, потому что отказ аннулирован. По этому основанию сособственник признать сделку недействительной не может, однако также в течение трех месяцев может потребовать перевода права собственности на себя. Вообще такую сделку нотариусу и заверять нельзя, и Росреестр регистрировать не должен. Если вы будете продавать долю на недвижимость без согласия остальных собственников, то Росреестр приостановку сделает по регистрации перехода права собственности.
Комментарии к ст. 250 ГК РФ
1. Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.
2. В законе очерчены пределы преимущественного права покупки. О нем может идти речь, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли. Из этого следуют два практически важных вывода. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда доля не продается, а отчуждается каким-либо иным допускаемым законом способом (кроме случая, предусмотренного п. 5 ст. 250 ГК). В обоих случаях вообще нельзя говорить о преимущественном праве покупки. В первом потому, что именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Во втором потому, что доля никому не продается, а отчуждается иным способом (например, передается в дар), следовательно, нет и преимущественного права ее покупки. Сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом, и на прочих предлагаемых им условиях, которые должны быть равными. Если продавец назначает явно завышенную цену, не желая продать долю сособственнику, а после его отказа купить долю при продаже доли постороннему лицу сбрасывает цену, то это обстоятельство может служить основанием для применения последствий, предусмотренных п. 3 ст. 250, так как нарушено преимущественное право покупки.
Поскольку преимущественное право покупки доли распространяется лишь на остальных (кроме продавца) участников общей долевой собственности, уступка этого права не допускается.
Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в том числе и долю) тому, кто предложит за нее наивысшую цену по сравнению со стартовой. В то же время сособственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях.
Публичные торги для продажи доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например при обращении взыскания на имущество участника общей долевой собственности по его обязательствам (см. ч. 2 ст. 255 ГК).
3. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе — это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.
Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно, одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.
4. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п. 2 ст. 197 ГК).
5. В части первой ГК правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены. В то же время очевидно, что их можно применять далеко не во всех случаях отчуждения доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.