Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли суд обязать продать квартиру в долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Уведомить других собственников о желании продать долю
Продать долю собственности в квартире можно, только уведомив о предстоящей сделке других владельцев. Согласно законодательству у них есть преимущественное право покупки доли, которая выставляется на продажу. То есть сначала предложение купить долю получают те, у кого эта же квартира в долевой собственности. Если они отказываются, можно продать долю в квартире второму собственнику, вернее, покупателю со стороны.
Уведомление должно быть письменным, его следует направлять по месту жительства собственников или по тому адресу, который известен как последнее место проживания. Каждому — отдельное письмо. В тексте указывают личные данные, размер доли, называют сумму и остальные условия предстоящей продажи.
Как только уведомление будет доставлено, обязанность продавца сообщить о предстоящей сделке считается выполненной. Но есть нюанс: если адресат не получит уведомление по независящим от него причинам, его нельзя считать врученным. Такие документы имеет смысл отправлять заказным письмом с уведомлением о получении.
В течение месяца все участники долевой собственности должны отреагировать на полученное уведомление. Принять предложение и воспользоваться преимущественным правом покупки или же отклонить его. Молчание будет оценено как отказ от преимущественного права покупки и знак того, что можно начинать искать покупателя «со стороны».
Если есть необходимость получить разрешение на сделку быстрее, нужно, чтобы все совладельцы подписали официальный отказ от покупки. Это возможно, если с ними есть связь и продавец знает, где они живут.
Юридические формальности и определение стоимости доли
Еще до обращения в суд нужно попытаться договориться о мирном разрешении спора. Для этого необходимо в письменном виде направить предложение о выкупе доли у другого собственника. Если ответа так и не последовало, или был получен отказ, то можно направляться в суд. Попытка урегулирования споров до обращения в суд положительным образом скажется в дальнейшем.
Важным вопросом при принудительном выкупе доли в суде является оценка ее стоимости. Для ее определения приглашаются независимые оценщики. Если одной из сторон конфликта не понравилась оценка эксперта, то процедура проводится судебными оценщиками.
Стоимость услуги оценки недвижимости оплачивает истец. Сумма переводится на счет Судебного департамента. Квитанция приобщается к делу. При положительном решении суда все расходы на оценку должен будет возместить ответчик. Если суд вынес решение не в пользу истца, то средства возвращаются на его счет.
Как выбрать подходящего юриста и максимально защитить свои интересы?
Введение:
Принудительная продажа доли жилого помещения — процесс, который может оказаться сложным и фактически невозможным без участия юриста. В этом случае нужно правильно выбрать специалиста, который поможет максимально защитить ваши интересы.
Шаги:
- Выбор юриста. При подборе специалиста стоит обратить внимание на его опыт работы в сфере гражданских дел и специализацию на долевом жилом имуществе. Также стоит уточнить, какие именно дела он рассматривал до этого и каковы были результаты.
- Изучение дела. Юрист должен внимательно изучить дело и определить, какие документы нужны и какие аргументы будут наиболее эффективными для защиты ваших интересов.
- Практика и опыт. Необходимо учесть, что каждое дело уникально и может иметь свои особенности. Юрист должен обладать достаточным опытом, чтобы правильно сформулировать обстоятельства дела и найти наиболее эффективное решение.
- Защита интересов. Юрист должен максимально защитить ваши интересы, в том числе и с точки зрения финансов. Это может включать в себя выкуп доли, принудительное выделение помещения под продажу или натуральные выплаты.
- Апелляции и отстаивание прав. Если же дело было принято в суде, то юрист будет действовать от вашего имени и при необходимости отстаивать ваши права в Верховном и апелляционном судах. Важно, чтобы юрист обладал достаточными знаниями и опытом в сфере гражданских дел.
Заключение:
В каждом конкретном случае выбор подходящего юриста будет зависеть от множества обстоятельств, включая сложность дела, имущество и благонадежность ответчика, а также жилые условия на районе, в котором находится квартира. Главное — не забывайте о защите своих прав и интересов, и при необходимости обращайтесь за помощью к профессиональным юристам.
| Слово | Описание |
|---|---|
| Ответчик | Лицо, которому предъявлен иск |
| Дело | Судебное разбирательство |
| Принудительно | Действия, вынуждающие к действию по решению суда |
| Долевом имуществе | Совместное имущество нескольких лиц, доля каждого из которых определена |
| Выкуп | Выкупить долю долевого имущества у других собственников |
| Признать права | Официальное признание прав на имущество |
| Выплаты | Деньги, выплачиваемые по решению суда |
| Общем | Деление имущества между несколькими лицами |
| Закон | Нормативный акт, регулирующий права и обязанности людей |
| Верховном | Высшая юридическая инстанция в России |
| Гражданских | Связанных с гражданским правом, правовыми отношениями между частными лицами |
Верховный Суд РФ в августе 2016 г. по гражданскому делу № 78–КГ16–36 при рассмотрении кассационной жалобы встал на сторону истца, которому отказали все нижестоящие инстанции.
Алексеенкова М. В. обратилась с иском в суд к постороннему ей человеку Алексееву М. Г. о признании доли в квартире незначительной, прекращении его права собственности на данное помещение, возложении на себя обязанности по выплате компенсации. Женщина указала, что владеет 2/3 частью и проживает там с дочерью, а ответчику принадлежит только 1/3 от общей площади. В указанной квартире Алексеев М. Г. постоянно не проживал, а только хранил в комнате площадью 13,1 кв. м. старую мебель.
В натуре выделить третью часть от всей квартиры (оборудовать санузел, вход и т. д.) без нанесения ущерба помещению было невозможно. Однако суд первой инстанции отказал женщине в принудительном выкупе доли, а после апелляции решение также оставили без изменений. Истица пошла дальше, отправила кассационную жалобу. Коллегия Верховного суда запросила дело для проверки, после которой нашла основания для удовлетворения требований. Установили, что нижестоящие суды не учли следующий факт: долей мужчина пользуется не по назначению, а для складирования ненужных вещей. Для полноценного проживания у него есть своя квартира. Решение первой и апелляционной инстанции отменили, а дело направили на новое рассмотрение.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Порядок действий при принудительной продаже доли в квартире через суд
Когда истец считает, что у него есть основания для принудительной продажи доли в квартире, он подает иск в суд. Если суд признает правоту истца, ответчик должен быть оповещен об этом, и ему будет предложено выполнить определенные действия для защиты своих интересов.
Если ответчик не выполняет предписанных судом действий, то он может быть заставлен выполнить их принудительно. В случае продажи квартиры процедура может длиться несколько месяцев в зависимости от обстоятельств дела.
В некоторых случаях могут быть выделены отдельные помещения для продажи в натуре, если их стоимость не является незначительной. Кроме того, на основании общих квартирных жилых комнат можно выделить отдельные квартиры и продать их в соответствии с законодательством.
Если имущество находится в долевой собственности, то принудительная продажа может быть проведена только в отношении доли, принадлежащей истцу. В случае районных квартир принудительная продажа может быть проведена только с согласия всех собственников.
Суд может признать незаконными определенные действия в ходе дела, такие как незаконный выкуп доли кем-то другим, кроме истца, или принудительные выплаты, которые совершены незаконно. Однако, в целом, принудительная продажа может быть проведена при наличии достаточных оснований.
| Правила | Описание |
|---|---|
| Долевое право | Каждый из собственников квартиры имеет долевое право на жилые помещения и общее имущество. Эта доля может быть отделены от общей и продана. |
| Отдельные случаи | Если какой-то собственник не заинтересован в продаже своей доли, другие участники могут выкупить ее у него. |
| Принудительное вмешательство | Если все решения были безрезультатны, и ответчик не может выплатить свою долю, то истец может призвать к принудительному выкупу доли через суд. |
| Незначительные интересы | Если доля, которая должна быть продана, имеет весьма незначительный интерес в общем имуществе, ее можно выделить в отдельное жилое помещение. |
| Выплата доли | Если ответчик может выплатить деньги на долю в квартире, то суд может признать решение в натуре. В случае, если выкуп доли не возможен, ее можно выкупить в день аукциона по продаже имущества. |
| Закон и практика | Принудительная продажа доли в квартире охватывается Законом о гражданских процессах РФ и практикуется в районных, апелляционных и верховных судах. |
Досудебное урегулирование
Попытка досудебного урегулирования ситуации не обязательна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны Истец приложил максимум усилий для разрешения спора. Этап досудебного урегулирования предполагает:
- Написание и отправку письма владельцу незначительной доли. Письмо составляет в свободной форме. В нем должны содержаться персональные сведения об Адресате и Адресанте (их ФИО, адреса проживания/регистрации), а также предложение о продаже микродоли. Можно указать цену, за которую отправитель готов выкупить ничтожно малую долю, или упомянуть, что он открыт для обсуждения конечной стоимости сделки. Подробнее: Образец о предложении выкупа доли в квартире
- Сохранение документального подтверждения того, что письмо было передано или отправлено Адресату. Для этого можно либо попросить Адресата расписаться и проставить дату принятия на дубликате письма (при личной передаче из рук в руки), либо оставить у себя чеки и квитанции из почтового отделения (при отправке). Отправлять документ рекомендуется ценным письмом с уведомлением о вручении.
- Ожидание ответа. Будет достаточно подождать 30 дней. Если за это время сособственник не соизволит ни отказаться от предложения, ни согласиться на него, гражданину, желающему выкупить долю, нужно будет обратиться в суд.
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.
Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.
При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.
Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.
В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.
Как не дать продать жилплощадь?
Помните, что запугивание, намеренное ухудшение качеств жизни продавца, шантаж, травля и тем более нанесение повреждений – преступление, за которое можно понести наказание вне зависимости от того, законную ли сделку пытается провести ваш оппонент. Прибегать к таким методам влияния категорически запрещено законом.
Возможные пути решения конфликта:
- Попробуйте договориться. Само собой, право преимущественной покупки положено другим дольщикам по закону, но договорившись с продавцом и прекратив ссору хотя бы на время, вы можете прийти к более выгодным условиям для обоих сторон. Подумайте о том, что никто не хочет упустить выгоду и отнеситесь к противнику как к деловому партнёру. Сядьте за стол переговоров и попробуйте мирно решить вопрос.
- Если вы сами не очень хороши в переговорах, а продавец не желает идти на контакт, можно попробовать последнее средство – жилищного агента. Это специальные юристы, работа которых заключается в решении проблем с «конфликтным» жильём. Ваша задача только в том, чтобы свести своего оппонента и агента в разговоре. Обычно даже самые непреклонные и упрямые дольщики уступают агенту, завидев выгоду для себя и нейтралитет специалиста.
- Как можно скорее выкупите долю. Если ситуация накалилась настолько, что нет никакой надежды на мирное её разрешение, прервите все личные контакты с продавцом, дождитесь отсчёта до конца действия вашего преимущественного права и оплатите сделку через суд.
Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
При составлении договора купли-продажи доли в квартире необходимо определиться со следующими условиями и моментами договора:
- определить, кто будет являться сторонами договора. В данном случае одной стороной договора точно будет собственник доли, который ее продает, а другой стороной, т.е. покупателем, изначально может быть только другой участник долевой собственности, если же он откажется приобретать долю, тогда любое другое третье лицо
- указать с конкретизацией предмет договора, т.е. какая доля, в какой квартире, с каким кадастровым номером, какой площадью, по какому адресу продается. Если не указать конкретику в предмете договора, то такой договор может быть признан недействительным
- следующим существенным условием рассматриваемого договора является цена, по которой продается объект. ВНИМАНИЕ: указывайте реальную цену в договоре, по которой продаете долю в квартире, чтобы в будущем избежать неприятных моментов, например, с взысканием с Вас разницы между ценой, указанной в договоре и в расписке. В расписке может быть указана реальная сумма, полученная по договору, а в самом договоре намного меньше
- согласуйте и отразите в договоре иные условия, а именно, о зарегистрированных лицах, о размере задолженности по коммуналке, об ограничениях, о правах и обязанностях и т.д.
Судебная практика в деле выкупа доли
Практика судебных споров по принудительному выкупу доли в квартире показывает, что стоимость доли определяется судом по порядку, установленному законодательством. Для выяснения стоимости необходимо обратиться к органам, которые могли бы ее определить при совместной продаже доли.
Когда стороны не смогли договориться об обращении за совместной продажей и одна из сторон подает иск о принудительной продаже доли, то суд должен установить ее стоимость для выкупа другой стороной.
Подсудность в суде по делам о выкупе доли в квартире определяется по месту расположения квартиры, а также по месту жительства лиц, являющихся собственниками квартиры.
Судебный алгоритм действий по выкупу доли предусматривает обращение к суду с иском о принудительном выкупе доли, предоставление необходимых документов, определение стоимости доли и выплату денежных средств за выкуп.
Если выкуп не выплачивается в установленный законом срок, то суд может принять решение о продаже всей квартиры и разделе вырученных средств между собственниками с учетом долей каждого из них.
Какие документы необходимы?
Первое, что нужно подготовить – сообщение сособственникам о желании продать долю.
В нем указывают следующую информацию:
Сособственник не может продать свою часть недвижимости третьим лицам дешевле, чем было предложено другим сособственникам.
То есть, если изначально доля предлагалась по цене в 1 млн. рублей, то, если сособственники отказываются её купить, нельзя поставить цену в 900 тыс.
Документ направляется остальным дольщикам.На принятие решения у них есть 1 месяц.
Если ответа от этих людей не последовало, то данный факт фиксируется нотариусом.
После этого, можно заключать сделку с третьими лицами.
Кроме того, понадобятся:
- Правоустанавливающие документы на долю квартиры.
- Согласие супруги на отчуждение, если недвижимость приобреталась в браке.
- Справка о составе лиц, зарегистрированных в жилье.