Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендодатель и арендатор — кто это такие». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Вторую сторону арендного договора представляет арендатор. Это физическое или юридическое лицо, берущее под свою ответственность арендуемое имущество на какой-то конкретный срок (указывается в договоре). После оформления арендного договора с арендодателем – собственником арендуемого имущества – арендатор получает право владеть и пользоваться землёй/помещением/оборудованием на срок аренды. Получается, что, по сути, арендатор является нанимателем, а арендный договор – имущественным наёмом.
Арендаторами в случае найма помещений считаются юридические лица. В случае съёма помещения, которое жилое, физическим лицом, применяется понятие «наниматель», а не «арендатор».
Кто может быть арендатором? Это может быть любое лицо, которое платит арендную плату за пользование помещением/имуществом.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
-
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
-
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
-
предоставления арендатором определенных услуг;
-
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
-
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор финансовой аренды (лизинга)
По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК). Это новый вид договора аренды, обладающий рядом преимуществ, которые способствуют развитию инвестиций в средства производства.
Нередко лицо, не имеющее экономического интереса или возможности приобрести имущество в собственность, испытывает потребность в использовании этого имущества. Однако собственник не желает передавать имущество в аренду, но готов его продать. При этом существует другое лицо, которое приобретает это имущество, чтобы, сдавая его в аренду, получать доходы на вложенный капитал в виде арендной платы. Конструкция договора лизинга позволяет удовлетворить указанные экономические интересы.
Лизинг сформулирован в нормах § 6 гл. 34 ГК как вид договора аренды. Это означает, что он, с одной стороны, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора (что позволяет применять к нему общие положения об аренде) и, с другой — имеет отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование. В частности, особенности лизинга потребовали принятия отдельного Закона о лизинге.
Основным признаком лизинга является участие арендатора в приобретении арендодателем предмета аренды. В соответствии с условиями лизинга арендодатель приобретает имущество в собственность у третьего лица специально для передачи его в аренду конкретному арендатору. В лизинговом обязательстве в отличие от обычной аренды к основным действиям сторон добавляются действия арендодателя по приобретению в собственность предмета аренды. В связи с этим необходимо установление специальных правил взаимоотношений между арендатором и продавцом и между арендодателем и арендатором по поводу приобретения в собственность предмета договора. При этом для эффективного регулирования лизинговых правоотношений оказалось недостаточно совокупного применения норм об аренде и купле-продаже по правилам о смешанном договоре. Особенности лизинга предопределили необходимость формирования специальных правил об этом договоре.
Лизинговые отношения в целом представляют собой не единую трехстороннюю сделку, а сложную структуру договорных связей, состоящую из договоров двух типов: договора купли-продажи лизингового имущества, заключаемого между продавцом и лизингодателем, и собственно договора лизинга, заключаемого между лизингодателем и лизингополучателем. То обстоятельство, что из договора купли-продажи у продавца возникают обязанности непосредственно перед лизингополучателем, не свидетельствует о том, что имеется единое обязательство лизинга, возникшее из единой же трехсторонней сделки между продавцом, лизингодателем и лизингополучателем. Специфика лизинговых отношений (тесная взаимосвязь договоров купли-продажи и аренды) как раз и состоит в том, что договор купли-продажи лизингового имущества благодаря специальным правилам о договоре финансовой аренды изначально конструируется по модели договора в пользу третьего лица.
Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, в том числе транспортные средства, оборудование, здания, имущественные комплексы. В то же время не допускается передача в лизинг земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК), а также имущества, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (п. 2 ст. 3 Закона о лизинге). Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме (п. 1 ст. 15 Закона о лизинге).
Сторонами лизинга являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец. Лизингодатель — это физическое или юридическое лицо, которое приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю во временное возмездное владение и пользование. Лизингодателем может быть только лицо, имеющее соответствующую лицензию. Лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое принимает предмет лизинга во временное возмездное владение и пользование в соответствии с договором лизинга. Продавец — это лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи, заключенным с лизингодателем, продает ему имущество, являющееся предметом лизинга.
Права и обязанности сторон. Лизингодатель, приобретая имущество для арендатора, обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК). Нарушение данной обязанности не влечет недействительности договора, однако дает право на возмещение соответствующих убытков.
Если иное не предусмотрено договором лизинга, договорное имущество должно быть передано продавцом не лизингодателю, а непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего. В случае, когда договорное имущество не передано в установленный срок, лизингополучатель вправе потребовать расторжения договора лизинга и возмещения убытков, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, в частности, если выбор продавца производился им (п. 2 ст. 668 ГК).
В отличие от обычного договора аренды, при котором риск случайной гибели или порчи арендованного имущества несет собственник (арендодатель), при лизинге по общему правилу риск возлагается на арендатора с момента передачи ему предмета договора (ст. 669 ГК). Это обусловлено тем, что лизингодатель приобретает имущество в собственность исключительно для сдачи его в аренду конкретному лицу.
Приобретение арендодателем имущества специально для передачи его арендатору обусловило установление дополнительных правил, регулирующих правовую связь между продавцом и арендатором. Так, лизингополучатель наделен правом предъявлять продавцу требования, вытекающие из ненадлежащего исполнения продавцом договора купли-продажи, имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя (за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество). Арендодатель и арендатор в отношениях с продавцом выступают как солидарные кредиторы (п. 1 ст. 670 ГК). Если выбор продавца производился арендодателем, продавец и арендодатель выступают перед арендатором как солидарные должники по требованиям, вытекающим из договора купли-продажи. Если выбор продавца производился арендатором, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом обязанностей, вытекающих из договора купли-продажи (п. 2 ст. 670 ГК). Указанное правило является диспозитивным.
Лизингополучатель вправе передать договорное имущество в сублизинг. Сублизинг определен в ст. 8 Закона о лизинге как вид поднайма, при котором лизингополучатель передает третьим лицам во временное возмездное владение и пользование имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга. Сублизинг представляет собой особый вид субаренды, поэтому общие положения о субаренде применяются к нему в части, не противоречащей специфике этого договора. Одной из его особенностей является то, что сублизингополучатель приобретает права требования к продавцу, вытекающие из договора купли-продажи. Имеются в виду требования к качеству и комплектности, срокам исполнения обязанности передать товар и др. Имущество может быть передано в сублизинг только с письменного согласия лизингодателя. Нарушение этого требования влечет ничтожность договора сублизинга.
Комментарии к ст. 615 ГК РФ
1. Комментируемая статья устанавливает права арендатора по отношению к арендованному имуществу. Условия пользования имуществом могут быть определены одним из следующих способов:
— договором;
— назначением имущества.
2. Арендатор вправе не только лично пользоваться полученным в аренду имуществом, но и давать право пользоваться этим имуществом третьим лицам:
— заключая субарендные договоры;
— передавая свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам (заключать перенайм);
— предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
— отдавать арендные права в залог;
— вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Иные правила могут быть установлены настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Так часть 2 статьи 631 ГК РФ запрещает сдачу в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передачу им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Согласно статье 660 ГК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность перед арендодателем не передается, а остается на арендаторе.
3. Если арендатор нарушает условия пользования имуществом, арендодатель вправе требовать расторжения разговора и возмещения возникших от этого убытков. Таким образом обеспечивается защита имущества арендодателя от вероятного причинения ущерба его имуществу по причине неправильного его использования.
Отказаться от арендной платы?
Так можно ли отказаться от внесения арендной платы, если арендатор не по своей воле не пользовался арендуемым имуществом?
Многочисленные мнения, с которыми довелось ознакомиться в этот период, и которые были посвящены вопросу о правах арендаторов, увы, обходили данный вопрос стороной.
Неопределенность в этом вопросе породила различные представления об обязанностях сторон по договору аренды, что также не может способствовать устойчивости гражданского оборота.
Судебная практика по понятным причинам по данному вопросу еще не сформировалась.
Верховный Суд РФ также остался в стороне от указанной проблемы, отделавшись общими рекомендациями от 21.04.2020 г. и от 30.04.2020 г., и возложив на нижестоящие суды решение этих вопросов.
При этом, в обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ со ссылкой на ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ указал, что арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.
Существенные изменения в эти отношения должен внести законопроект № 3853п-П14 от 07.05.2020 г., подготовленный Правительством РФ, и в котором предусмотрено право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания в пользу арендодателя любых плат, в том числе, за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора. При этом обеспечительный платеж, предусмотренный договором, подлежит возврату арендодателем арендатору без каких-либо условий (п. 5 ст. 18 законопроекта).
Вместе с тем, хотелось бы высказать свою точку зрения на эту проблему, исходя из действующего на сегодняшний момент гражданского законодательства, и имеющейся судебной практики, которая была сформирована до начала пандемии.
Заключение договора, часто в просторечье этот процесс называют подписанием договора, очень важный момент в деятельности любой организации, особенно коммерческой. Наше предпринимательское сообщество рассматривает договор как некое досадное обременение. Договор существует формально для того, чтобы иметь возможность получать по нему плату. Договору не уделяется того должного внимания, которое он заслуживает, выступая, в качестве главного основания возникновения гражданских прав и обязанностей. В ст. 8 ГК РФ, договор, как основание возникновения прав и обязанностей, стоит на первом месте.
Что касается законопроекта № 385п-П14 от 07.05.2020 г., внесенного Правительством РФ, то он направлен на защиту прав арендаторов и ни в коей мере не учитывает интересы арендодателей.
Вместе с тем, существуют значительные проблемы, которые указанный законопроект не учитывает в полной мере, и которые, например, касаются т.н. обеспечительного платежа или депозита.
1. Депозит, как правило, засчитывается сторонами договора аренды в счет внесения арендной платы за последние 1, 2 месяца действия договора аренды.
При обязанности арендатора полностью возвратить арендатору депозит аренда может оказаться неоплаченной. Арендодатель вынужден будет взыскивать долг по арендной плате с арендатора через суд, что приведет к значительной потере времени.
2. Депозит также обеспечивает погашение текущей задолженности по внесению арендной платы. В настоящее время в соответствии с ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. и Постановлением Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 г. арендодатель обязан предоставить арендатору отсрочку по внесению арендной платы до конца октября 2020 г. Если арендатор досрочно расторгнет договор, и полностью вернет депозит, то арендодатель не сможет получить отсроченную арендную плату, и должен будет взыскивать задолженность через суд.
3. Кроме двух первых функций, депозит также служит для обеспечения возмещения ущерба, причиненного арендатором арендуемому помещению. Воспользовавшись правом на расторжение договора, и оставив арендуемое помещение в непригодном состоянии, арендатор, тем не менее, вправе претендовать на получение депозита в полном объеме. Арендодатель в такой ситуации вынужден будет за свой счет приводить помещение в надлежащее состояние, а затем длительное время взыскивать через суд соответствующие денежные суммы в возмещение ущерба с арендатора.
Потери арендодателя будут еще более значительными, поскольку в силу ст. 401 ГК РФ взыскать в арендатора убытки или неустойку не представляется возможным.
Различные объединения арендодателей считают, что принятие Государственной Думой соответствующего закона на основе указанного законопроекта приведет к нарушению ст.ст. 19, 34, 35, 45 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (ч. 1 ст. 1 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Условие об арендной плате
Арендная плата — денежная оплата права пользования арендуемым имуществом, ее величина определяется договором об аренде. Закон не устанавливает каких-то жестких правил оплаты. Оплата по договору аренды может быть в любой форме, как стороны придут к соглашению. Это может быть, как денежная, так и безденежная форма оплаты. Сочетание указанных форм.
Не денежная форма оплаты по договору аренды – это, к примеру, предоставление арендатором определенных услуг. Если арендатор является юристом, то на основании договора аренды оплата может осуществляться предоставлением арендодателю услуг абонентского юридического обслуживания последнего. Также в рамках не денежной формы оплаты по договору аренды может быть предоставление определенной части плодов от пользования арендованной вещи.
Для чего нужен данный документ?
Данный документ нужен для фиксирования условий и требований каждой из сторон, а также для сохранения возможности обращения в суд при его нарушении. Наиболее распространенные ситуации, в которых наличие этой бумаги существенно повысит шансы на их разрешение даже без обращения в суд:
- нарушение сроков оплаты (нанимателю, который «забыл» о том, что период внесения платежа уже прошел, документ это прекрасно напомнит);
- нанесение значительного ущерба имуществу (если к нему приложено описание и другие доказательства, из которых можно сделать вывод, что виновник произошедшего – арендатор, можно добиться возмещения убытка в денежном эквиваленте;
- в критических ситуациях, когда жильцы не хотят покидать помещение по истечению срока его сдачи, эти же сроки, прописанные в документе, дают возможность владельцу жилья открыть квартиру оставшимся у него комплектом ключей в присутствии правоохранительных органов и потребовать немедленно освободить помещение.
Обязанности сторон по договору аренды
Обязанностям сторон по договору аренды необходимо уделить особое внимание. В ином случае между партнерами неминуемо возникнут разногласия, для разрешения которых придется обращаться в органы правосудия.
- В случае препятствования со стороны арендодателя касательно въезда в арендованную квартиру, необходимо направить письменное требование о возврате денежных средств
- Предъявить претензии касательно надлежащего ремонта и безопасности арендуемого жилища
- Если квартира не пригодна для проживания, арендатор вправе отказаться платить арендную плату и продолжить проживание до решения ремонтного вопроса
- Предъявить претензии по поводу необеспечения жилища коммунальными услугами (горячая вода, газ, электричество и т.д.)
- Расторгнуть договор аренды на указанных условиях
- Имеет право на вселение в квартиру членов своей семьи (вселение других людей должно происходить только с согласия владельца)
Условия расторжения договора аренды
- При заключении договора аренды квартиры на определенный срок, действие соглашения заканчивается без дополнительных уведомлений арендатору.
- При заключении договора без определенного срока, арендодатель через год может расторгнуть договор или изменить его условия
- Если договор аренды не заключался, а все условия были согласованы на словах и арендатор вносит помесячную оплату, арендодатель при расторжении аренды направляет письменное уведомление сроком за 1 месяц.
- Если оплата недели вносится еженедельно, то уведомление арендодателя направляется сроком за 1 неделю.
- Когда арендатор просрочил внесение оплаты, арендодатель направляет уведомление за 5 календарных дней.
Обязанности арендаторов:
- Своевременная выплата арендной стоимости. В условиях договора прописывается, каким образом, как часто, когда и в каком размере наниматели обязаны оплачивать аренду. Это может быть ежемесячное, или ежеквартальное погашение. В некоторых случаях по согласованию сторон может быть установлена рассрочка погашения арендной стоимости.
- Эксплуатация предмета аренды арендаторами строго по прямому назначению. Если лицо заключает соглашение об аренде квартиры или дома, то устраивать в нем парикмахерскую, или маникюрный салон запрещено.
- Выполнять основные критерии использования имущества. Съемщик не имеет права проводить перестановку, менять стиль, дизайн, без ведома или соглашения собственника. Задача нанимателя – пользоваться имуществом в том виде, в котором оно ему предоставлено.
- Обеспечить свободный доступ арендодателю к своей собственности. Законный владелец имеет право в любое удобное ему время поверять состояние своей собственности.Если речь идет о недвижимости, то наниматель, как человек который арендует помещение, должен своевременно оплачивать коммунальные счета.
- Поддерживать объект аренды в надлежащем состоянии, проводить ремонтно-восстановительные. Косметические работы.
- Нести материальную ответственность.
Она предполагает не только сохранение самого объекта, но и всего, что находится внутри помещения в целости и сохранности.
Срок договора аренды должен быть определен арендодателем и арендатором в самом договоре. Срок договора может быть любым. Исключение составляют максимальные сроки договора аренды установленные законодательством для отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора аренды земельного участка составляет 49 лет.
Если договором аренды срок не предусмотрен, то он считается заключенным на неопределенный срок, и его расторжение возможно путем направления другой стороне по договору письменного уведомления. Такое уведомление должно быть направлено не менее чем за один месяц до предполагаемого расторжения, а если речь идет о расторжении договора аренды недвижимого имущества, то не менее чем за три месяца. Сроки направления указанного уведомления могут быть изменены сторонами в договоре.
Права и обязанности сторон договора аренды. Ремонт арендованного помещения.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендодатель обязан в сроки, предусмотренные договором аренды производить капитальный ремонт сдаваемого в аренду помещения. Если указный срок договором аренды не предусмотрен, то капитальный ремонт должен производиться в разумный срок.
В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:
- 1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- 2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- 3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.