Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение долей в общем имуществе супругов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Комментарии к статье 245 ГК РФ
Статья 245 ГК РФ закрепляет порядок определения размера долей в праве общей долевой собственности. По общему правилу, размер доли может быть определен:
1) на основании закона. Например, при наследовании неделимой вещи доли наследников первой очереди будут равными (ст. 1141 ГК РФ), а наследники по праву представления поделят между собой долю умершего наследника (ст. 1146 ГК РФ);
2) соглашением участников. Например, если трое граждан решили приобрести недвижимое имущество, то они соглашением могут определить доли в праве общей долевой собственности в зависимости от вклада каждого, а могут соглашением решить вопрос иначе;
3) доли считаются равными, если они не определены предыдущими двумя способами и не могут быть определены.
При этом, соглашением сторон допускается возможность установления:
размера долей каждого из участников общей собственности (например, в момент приобретения права на конкретный объект. Критерием определения доли субъекта в общем имуществе может быть размер вклада, вносимого в общее имущество);
оснований изменения долей каждого из участников общей собственности (например, в случае приращения общего имущества. К примеру, один из участников за счет личных средств собирается возвести или уже возвел пристройку к дому, находящемуся в общей долевой собственности).
Установление соглашением сторон размера долей в момент приобретения права на конкретный объект не исключает возможности заключения соглашения об определении размера долей в любой момент до прекращения права собственности.
При изменении размера долей может учитываться роль участника в приращении общего имущества, в частности, могут быть учтены деятельность, направленная на приращение имущества, дополнительные взносы в общее имущество и т.д.
В установленных законом случаях доли могут определяться на основании односторонней сделки, например, наследодатель вправе определить в завещании доли наследников в завещанном имуществе (ст. 1122 ГК РФ).
Размер доли в силу закона. Иногда законодатель императивно определяет критерии, которые учитываются для определения доли каждого из сособственников. К примеру, согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Порядок определения долей собственности
Зачастую общая жилая площадь в процессе пользования нуждается в разделе и тогда остро встает вопрос о выделении доли каждого владельца.
Рассмотрим, каков же порядок определения долей в квартире и какие существуют способы выделить долю каждого совладельца?
Статьей 245 Гражданского кодекса РФ предусмотрен порядок определения долей в имуществе, которое находится в пользовании, владении и распоряжении нескольких собственников и принадлежит им на праве долевой или общей собственности.
Общая собственность подразделяется на совместную – без указания долей, и долевую, которая законодательно закрепляет за каждым собственником определенную часть имущества. При этом доля в квартире — это не конкретная комната, а определенная часть в праве собственности на эту квартиру, которая обычно выражается в виде дроби. Долевая собственность подлежит государственной регистрации и данные о ней подлежат обязательной фиксации в Едином реестре прав на недвижимое имущество.
Определить границы своей доли можно только посредством выдела ее в натуре и осуществить это можно несколькими способами – по соглашению сторон и в судебном порядке. Это также определено нормами статьи 245 ГК РФ.
Выделение доли в квартире предполагает передачу ее части в натуре путем оформления права собственности на часть квартиры, соответствующую доле каждого конкретного гражданина, или выплату одним или несколькими собственниками денежной компенсации за долю в недвижимости.
Итак, долевую собственность можно оформить по взаимному соглашению сторон. Если же долевые собственники не смогли достичь соглашение об условиях и порядке раздела общей квартиры или выдела доли, то они имеют возможность обратиться в суд за разрешением этого вопроса.
Важно знать, в чем состоит отличие от раздела совместной собственности и в определении долей в квартире и выделе их в натуре. Так, выдел долей обычно происходит без прекращения или изменения права собственности других собственников жилья. Тогда как раздел совместной собственности ведет к прекращению права собственности у сособственников и регистрацию ее заново.
Определение долей собственности может происходить такими законными способами:
- Выдел доли в натуре.
- Компенсация стоимости доли.
- Выдел доли по решению суда.
- Выдел доли по соглашению.
Другой комментарий к статье 245 Гражданского Кодекса РФ
1. Размеры долей в общей долевой собственности имеют принципиальное значение для сособственников постольку, поскольку от них производно, если иное не установлено соглашением сособственников, распределение доходов и плодов от общего имущества, а также бремени расходов, связанных с его эксплуатацией и участием в гражданском обороте. Доля в общей собственности выражается дробным числом или процентами.
Как правило, размеры долей участников общей долевой собственности определяются их соглашением (например, при возникновении долевой собственности на совместно произведенную вещь, при принятии наследства, при изменении первоначально оговоренных размеров долей и т.д.); договором, на основании которого возникает долевая собственность (например, договором купли-продажи или дарения вещи с множественностью лиц на стороне покупателя или одаряемого); иным способом волеизъявления.
Примером определения размеров долей с учетом требований закона может служить порядок осуществления права на обязательную долю в наследстве при наследовании по завещанию (ст. 1149 ГК), — при ее определении должен быть учтен гарантированный минимум в виде половины доли, которая причиталась бы наследнику при наследовании по закону. Еще один пример — определение размера доли собственника жилого помещения в праве на общее имущество в многоквартирном доме и собственника комнаты в коммунальной квартире на общее имущество в квартире (ст. ст. 37, 42 ЖК). В обоих случаях ЖК РФ, выступающий в данном случае по отношению к ГК РФ в качестве специального закона, устанавливает безальтернативный порядок — пропорциональную зависимость размера доли в общем имуществе от площади находящегося в собственности каждого из сособственников жилого помещения.
Если размер долей не определен соглашением и закон не указывает ориентиров этих размеров, последние предполагаются равными. Используя презумпцию равенства долей в общей собственности, законодатель тем самым применяет общий принцип гражданского законодательства, — принцип соблюдения требований разумности и справедливости при регулировании гражданских правоотношений. Аналогичный принцип используется при разделе общего имущества или выделе из него доли, когда иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 254 ГК), при определении не оговоренной соглашением стоимости вкладов участников договора простого товарищества (п. 2 ст. 1042 ГК).
2. Участникам отношения общей долевой собственности предоставлено право соглашением установить порядок определения и изменения долей. Эта возможность особенно актуальна в тех случаях, когда в силу специфики общей собственности и ее целевого использования состав ее не статичен, а подвержен постоянному изменению, например, используемое в коммерческих целях имущество простого товарищества; совокупность потребляемых вещей, определенных родовыми признаками.
Вопрос о «переделе» общей собственности может также возникнуть, например, в процессе реконструкции жилого дома. Судом по иску участников общей долевой собственности на дом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки или перестройки дома, произведенных в соответствии с установленным порядком и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.
Соглашение участников общей собственности призвано в данном случае учесть усилия каждого из сособственников по сохранению и приумножению имущества. По смыслу закона возможен и противоположный вариант — учет интенсивности потребления общего потребляемого имущества каждым из участников общей собственности, а равно размера уничтожения части общего имущества по вине одного из сособственников.
3. Под улучшениями законодатель понимает разумно и оправданно произведенные изменения имущества, увеличившие его стоимость или оптимизировавшие его потребительские свойства. Судебная практика не рассматривает в качестве улучшений, с одной стороны, необходимые для обычной эксплуатации имущества поддержание его полезных свойств, текущий и капитальный ремонт, восстановление имущества после повреждений, а с другой — сообщение имуществу уровня комфортности в использовании, существенно отличающегося от обычного, элементов роскошности и избыточности полезных свойств. Судьба произведенных улучшений зависит от ряда обстоятельств. По общему правилу производство отделимых улучшений (таковыми признаются те, которые могут быть отделены от вещи без существенного вреда для нее) не влечет постановки вопроса об изменении размера долей, улучшения остаются в собственности того, кто их произвел. Сособственники также не обязаны пересматривать размеры долей в связи с неправомерным производством неотделимых улучшений (т.е. тех, отделение которых от вещи невозможно без причинения ей вреда, без ухудшения вещи по сравнению с ее первоначальным состоянием). Лишь если таковое имело место в соответствии с установленным порядком использования общего имущества либо, по смыслу закона, без последовавших возражений сособственников в отсутствие соглашения об установлении такого порядка участнику общей собственности, который произвел улучшения, предоставляется право требовать соразмерного увеличения размера его доли.
По смыслу закона сособственники вправе потребовать от лица, осуществившего как отделимые, так и неотделимые улучшения общего имущества в нарушение установленного порядка его использования, а при отсутствии соглашения об установлении такого порядка — без согласования с сособственниками, приведения общего имущества в первоначальное состояние. Участник общей долевой собственности, который произвел отделимые улучшения в нарушение согласованного порядка использования общего имущества, несет риск невозможности извлечения полезных свойств из этих улучшений в результате их отделения.
Общее имущество в многоквартирном жилом доме и в коммунальной квартире может быть изменено исключительно в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 41 ЖК РФ.
Раздел квартиры в долевой собственности
Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:
- Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
- Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.
Стоимость услуги по определению долей в совместной собственности
| Наименование услуги | Минимальная стоимость в рублях |
|---|---|
| Консультация жилищного юриста | первые 20 минут — Бесплатно! |
| Подготовка ходатайства/заявления | 1 000 рублей |
| Составление договора/соглашения | 3 000 рублей |
Соглашение об определении долей собственности
Если совместные собственники смогли прийти к обоюдному согласию относительно осуществления права долевой собственности, и самостоятельно определили границы доли каждого из них, то для такого случая законодатель предусмотрел заключение соглашения о выделении доли в квартире. На основании этого договора осуществляется регистрация выделенной доли.
Стандартный бланк соглашения долевых собственников об определении долей содержит такие обязательные данные:
- Наименование соглашения;
- Дата и место подписания соглашения об определении долей;
- ФИО, адрес регистрации, дату рождения и паспортные данные всех сторон соглашения;
- Адрес местоположения недвижимого имущества: квартиры, дома, и т.п.;
- Общая площадь жилого помещения, в котором выделяются доли;
- Реквизиты и наименования правоустанавливающих документов на недвижимость;
- Номер регистрационной записи в ЕГРП о регистрации прав на недвижимость;
- Номер недвижимости в кадастровом реестре;
- Размеры долей участников соглашения;
- Сведения об обременениях, наложенных на недвижимость (если они есть);
- Количество экземпляров соглашения, составленных и подписанных участниками.
Порядок определения долей собственности
- Зачастую общая жилая площадь в процессе пользования нуждается в разделе и тогда остро встает вопрос о выделении доли каждого владельца.
- Рассмотрим, каков же порядок определения долей в квартире и какие существуют способы выделить долю каждого совладельца?
- Статьей 245 Гражданского кодекса РФ предусмотрен порядок определения долей в имуществе, которое находится в пользовании, владении и распоряжении нескольких собственников и принадлежит им на праве долевой или общей собственности.
Общая собственность подразделяется на совместную – без указания долей, и долевую, которая законодательно закрепляет за каждым собственником определенную часть имущества. При этом доля в квартире — это не конкретная комната, а определенная часть в праве собственности на эту квартиру, которая обычно выражается в виде дроби. Долевая собственность подлежит государственной регистрации и данные о ней подлежат обязательной фиксации в Едином реестре прав на недвижимое имущество.
Определить границы своей доли можно только посредством выдела ее в натуре и осуществить это можно несколькими способами – по соглашению сторон и в судебном порядке. Это также определено нормами статьи 245 ГК РФ.
Выделение доли в квартире предполагает передачу ее части в натуре путем оформления права собственности на часть квартиры, соответствующую доле каждого конкретного гражданина, или выплату одним или несколькими собственниками денежной компенсации за долю в недвижимости.
Итак, долевую собственность можно оформить по взаимному соглашению сторон. Если же долевые собственники не смогли достичь соглашение об условиях и порядке раздела общей квартиры или выдела доли, то они имеют возможность обратиться в суд за разрешением этого вопроса.
Важно знать, в чем состоит отличие от раздела совместной собственности и в определении долей в квартире и выделе их в натуре. Так, выдел долей обычно происходит без прекращения или изменения права собственности других собственников жилья. Тогда как раздел совместной собственности ведет к прекращению права собственности у сособственников и регистрацию ее заново.
Определение долей собственности может происходить такими законными способами:
- Выдел доли в натуре.
- Компенсация стоимости доли.
- Выдел доли по решению суда.
- Выдел доли по соглашению.
Выделение доли в совместной собственности супругов В период брака приобретенные ценности считаются подобно не требующей доказательства аксиоме общими имущественными ценностями, принадлежащими в одинаковой степени обоим членам союза. Выделение доли в совместной собственности супругов требуется в ряде ситуаций, начиная от прекращения брачных уз и заканчивая возможностью наложить арест на имущество сторонними организациями «проштрафившемуся» партнеру. Аналогично процедуре раздела, предусмотренной в статье 39 СК РФ, при выделении супружеской доли после развода судебная инстанция может отойти от принципов равенства, если заинтересованная сторона представит доказательства относительно:
Судебное разбирательство необходимо в случае, если супруги самостоятельно не могут решить вопрос, как выделить доли в совместной собственности. Действия должны осуществляться последовательно по установленному алгоритму:
Процесс получения и распоряжения недвижимостью супругов требует соблюдения регламента, установленного рядом положений семейного и гражданского законодательства:
Определение долей в праве долевой собственности
Почти во всех нормах ГК об общей собственности упоминаются принадлежащие ее участникам доли. Статья 245 ГК закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности.
Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой собственности, однако по существу она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выделение из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех собственников, либо выделяющегося собственника. Этот вывод находит подтверждение в правилах п.1 ст.39 Семейного Кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а также в правилах п.3 ст.258 ГК, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом правила п.3 ст.258 ГК о равенстве долей членов хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случай выхода из хозяйства одного из его членов.
Соглашение об определении долей в общей собственности
В последнее время соглашение об определении долей получило распространение, чему способствует использование материнского капитала. Такой документ применяется при наделении долями детей, которые первоначально (как правило) в сделке купли-продажи недвижимости сторонами не являются. Альтернативный способ – договор дарения.
Однако это не вся сфера применения такого документа. Используется он и для любой общей совместной собственности – имущество супругов, крестьянского (фермерского) хозяйства и т.п. Но для всех случаев необходимым является наличие согласия (договоренности) о размере выделяемых каждой стороне соглашения долей. В противном случае придется обращаться в суд. На сайте размещены примеры подобных исков – об определении долей супругов на квартиру, о разделе имущества и т.п. А определить (в случае сомнений) способ защиты своих прав поможет консультация юриста.
Помощь юриста при выделении долей
Жилищное законодательство является сложной отраслью права, которая соприкасается с большим количеством смежных отраслей. Поэтому при совершении любых юридических действий, в том числе выделении доли в совместной собственности, необходимо пользоваться услугами юриста.
В консалтинговой компании ConsultGroup работают специалисты в области права, которые занимаются только жилищными вопросами. Глубокие познания в нормативно-правовых актах и огромный опыт их практического применения позволяет нам найти выход и оказать помощь клиенту в самой сложной ситуации.
Для получения консультаций по вопросу выделения долей и оформления заявки обращайтесь к нашим менеджерам по указанным на сайте телефонам.
Перед тем, как приступать к разбору процесса выделения долей, нужно определиться с понятиями «выделение» и «разделение»:
- выделение
– это процесс передачи части помещения собственнику по его требованию. Оставшаяся площадь продолжает принадлежать другим гражданам, участвовавшим в приватизации. Тем, кто в выделении доли не участвует, переоформлять право владения не нужно; - разделение
– это процедура раздела квартиры на несколько частей согласно количеству собственников. Каждый гражданин в результате потеряет право собственности и сможет вернуть его только после переоформления на принадлежащую ему часть.
Разделение недвижимости на доли
Прежде чем рассмотреть вопрос выделения доли в квартире, обратим внимание на следующее: процесс разделения квартиры на доли и выделение доли немного разные процессы:
- Выделение – это процедура, по результатам которой один из собственников получает свою долю в собственности недвижимостью. При этом все остальные владельцы являются собственниками всей оставшейся части. Остальные лица не переоформляют свое право собственности;
- Разделение – это процесс, в результате которого вся недвижимость разделяется на определённые части между всеми владельцами. Все субъекты во время процедуры теряют свое право на объект недвижимости и получают его только после оформления в виде некой части.
Вне зависимости от того, что происходит – выделение или разделение недвижимости – возможно два варианта решения проблемы:
- Соглашение о выделе доли в натуре( образец можно скачать);
- Судебные разбирательства.